У собственников земельных участков или иной недвижимости может возникнуть необходимость в проходе, проезде через соседний участок или использовании чужого недвижимого имущества в иных целях, не препятствующих разрешенному использованию участков их владельцами по функциональному назначению. В таком случае они получают возможность требовать права ограниченного использования чужих земельных участков, а его закрепление и называется сервитутом. По своей природе он является типом обременения, а реализация должна осуществляться по правилам ст. 274 ГК РФ.
Сущность сервитута и его правовое обоснование
Справедливость и необходимость сервитута хорошо поймёт каждый владелец недвижимости, которая отделена от подъездных путей или линий электропередачи, водо- и газоснабжения другим земельным участком. Тогда необходим сервитут, который устанавливается по соглашению между владельцами недвижимости или в силу судебного решения. Он подлежит обязательной государственной регистрации, в том же порядке, как регистрируются все права на недвижимое имущество. Обычная устная договорённость между гражданами может рассматриваться лишь предпосылкой для образования легитимного сервитута.
Регулируется отношение сторон договорным правом точно так же, как и всякая другая сделка. Её сторонами становятся сервитуарий и собственник служащей вещи. Условия же могут быть любым, если они не противоречат закону. К примеру, собственник служащей вещи может не заявлять никаких возражений, но требовать установления очень чёткого регламента, в котором были бы расписаны все детали. Впоследствии, если сервитуарий хоть в чём-то от него отклоняется, то и допуска не получает. Его обращение в суд с жалобой лишь подтвердит, что закон допускает конкуренцию между различными способами защиты прав.
Завершающим фактом в юридическом составе становится акт государственной регистрации сервитута. Она происходит на основании ст. 12 ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ. Запись должна оказаться в подразделе III ЕГРН в качестве записи об ограничениях права собственности и других прав на недвижимое имущество. Соответственно, если владелец решит продать свою недвижимость, то обязан поставить покупателя в известность о том, что имеется официальное обременение, которое отражено документально и занесено в соответствующий реестр. Если же факт обременения будет скрыт, то это автоматически станет основанием для признания сделки недействительной, со всеми вытекающими из того последствиями.
В отдельных случаях сервитут может быть установлен и тогда, когда предоставляющее участок для ограниченного целевого использования лицо не является его собственником, но он получил право использования или владения на базе каких-то соглашений. Тогда становятся актуальными ещё и ст. ст. 275 и 276 ГК РФ. Может иметь место и монетизация, поскольку п. 5 ст. 274 ГК РФ предусматривает возможность установления владельцем участка, который предоставит его для каких-то целей, соразмерной платы за сервитут.
Если вещь получила обременение в виде сервитута, то она именуется служащей, а вещь, в пользу которой установлен сервитут, — господствующей. Само же ограниченное право следует судьбе имущества.
Если служащая вещь сменит владельца, то сервитут всё равно сохранится по правилам ст. 216 ГК РФ, которые предусматривают, что прекращения иных вещных прав на имущество при смене собственника не происходит.
Теоретически сервитут выглядит в качестве продолжения одной вещи в рамках другой. У какого-то лица имеется участок земли, но нет проезда к транспортным артериям и доступа к магистральным линиям. В таком случае он требует реализации своих прав установления сервитута, который можно представить в виде «распространения» вещи за её физические пределы. Это и называют господством над служащей вещью. При этом владелец служащей вещи может получить некоторые неудобства, тогда это компенсируется деньгами, что происходит по договорённости сторон или решению суда.
Возможны и ситуации, когда нахождение господствующей вещи порождает потребность установления сервитута к нескольким вещам, которые перекрывают подъездные пути или создают какие-то другие препятствия. Объектами сервитута могут быть не только земельные участки, но здания, сооружения и любая другая недвижимость. В судебной практике имеются дела даже об установлении сервитута железнодорожного полотна.
Кроме частного возможен и публичный сервитут, закреплённый в ЗК РФ. Хотя сами попытки такого рода использовать принципиальный подход сервитута для ограничения прав владельцев недвижимости вызывает озадаченность многих правоведов. Публичный сервитут устанавливается правилами законов и иными нормативными актами в том случае, если это необходимо для осуществления интересов государства или местного самоуправления.
К примеру, проведения различных хозяйственных работ на частных участках, обеспечения прохода через них и даже использования участка для целей рыболовства или охоты. Нравится это кому-то или нет, но ст. 23 ЗК РФ содержит положения о том, что публичный сервитут так же подлежит государственной регистрации, хотя наличие лица, в пользу которого он осуществляется, не предполагается.
Судебная практика и её обзор, подготовленный высшим судом в 2017 году
Позицию высшего суда в этой теме отражает Обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утверждённый Президиумом ВС РФ 26 апреля 2017 г. В этом документе, который готовится для выработки судами единого подхода в рассмотрении дел, находятся ответы на основные вопросы.
Обращаться в судебные инстанции стороны могу сразу после того, как не удалось найти общий язык, поскольку каких-то специальные требования к урегулированию споров в досудебном порядке в законе нет.
Сервитут для обеспечения прохода к самовольной постройке не устанавливается. Старое это здание, что самовольно реконструировано, или построенное недавно — роли не играет.
В целях доступа к линейным объектам, к примеру, линий газоснабжения, предоставляется публичный сервитут, который определен положениями подпункта 2 п. 3 ст. 23 ЗК РФ и возможен в силу положений ст. 274 ГК РФ, но из этого нельзя сделать вывод о том, что собственник обязан во всех случаях предоставлять доступ к своему участку. Окончательное разрешение спора зависит от обстоятельств дела, которые и должен изучить суд. Если суд начальной инстанции просто указывает правила статей кодексов, но в его постановлении нет анализа частной ситуации, то апелляционный суд вправе вернуть дело на повторное рассмотрение.
Сервитут устанавливается только в случае объективного отсутствия у собственника недвижимости другой возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему имуществом.
Другими словами, если установления права прохода или допуска к чему-либо, что расположенного на земельном участке, находящемся в частном владении, пытаются произвести по той причине, что так проще, лучше, рациональнее, то это недостаточное основание. В качестве иллюстрирующего примера приведена ситуацию с рассмотрением дела, связанного с требованием истца установить сервитут проезда через участок соседа, потому что через него ведёт дорога, которая лучше и проезд к ней короче, чем к другой, находящейся в непосредственной близости от его участка.
В таком случае суд пришёл к правомерному решению об отказе в удовлетворении иска на основании п. 1 ст. 274 ГК РФ. Непременным условием сервитута является необходимость в нём, а не обычное желание истца упростить свою жизнь.
Не подлежат удовлетворению и иски об установлении бессрочного сервитута в том случае, если они лишают владельца участка возможности его разрешенного использования. К примеру, общество требовало от предпринимателя, чтобы тот не препятствовал их работам, связанных с эксплуатацией инженерных систем, находящихся на его участке. Хотя существовала возможность переноса технических устройств с участка предпринимателя.
В результате изучения обстоятельств дела суд, ознакомившись с заключением эксперта, пришёл к выводу о том, что для обеспечения нужд истца возможно решение, отличное от установления бессрочного сервитута, что ограничит ответчика в реализации прав того на разрешенное использование земельного участка, который является его собственностью на законных основаниях. В силу этого в удовлетворении иска было отказано.
Содержит обзор практики и выводы, которые раскрывают особенности рассмотрения платы за сервитут. Указывается, что п. 5 ст. 274 ГК РФ и п. 6 ст. 23 ЗК РФ позволяет её требовать, но размер должен устанавливаться судом исходя из соображений разумности и соразмерности той материальной выгоде, которую получает оплачивающая доступ сторона. При этом бремя доказательства возлагается на истца. Ответчик же получает право не соглашаться с размером оплаты и доказывать свою точку зрения. В обоих случаях немаловажное значение имеют результаты экспертиз.
