Ситуации, связанные с передачей крупной денежной суммы от одного лица к другому, в связи с выполнением обязательств по совершению сделки, порождают правовые и экономические риски. Так, при заключении сделки купли-продажи продавец и покупатель в равной мере могут сомневаться в добропорядочности друг друга. Традиционным способом снижения степени риска в таком случае является заключение предварительного договора и передача задатка.
Однако, как показывает судебная практика, это далеко не всегда даёт какие-то ощутимые гарантии того, что будет заключен основной договор, или задаток будет возвращён в двойном размере, как того требует ст. 381 ГК РФ. Во всяком случае, без соответствующего судебного постановления.
Наиболее современной мерой защиты прав в таком случае становится использование возможностей, которые предоставляются ст. 860.7 ГК РФ. Она устанавливает правило, согласно которому стороны могут открыть специальный счет эскроу. Для этого нужно найти банк, готовый предоставить такую услугу, и заключить с ним соответствующий договор. Он относится к разряду акцессорных многосторонних синаллагматических сделок.
Подразумевается наличие двухсторонних встречных обязательств двух сторон, а третья принимает на себя обязанности контролировать исполнение обязательств основных участников основной сделки. Третьей стороной и становится банк, который выполняет роль эскроу-агента.
Что даёт открытие эскроу счета
На практике это выражается в существовании двух сделок. К примеру, гражданин является владельцем квартиры и хочет её продать. Находится покупатель, но стороны опасаются совершать прямую передачу денежных средств. Тогда они идут в банк и открывают там счет эскроу. Деньги на него перечисляет покупатель, но они не поступают сразу на счёт продавца, а «замораживаются» на специальном счете. Для продавца они станут доступными только после того, как он совершит все действия по переоформлению недвижимости, которые будут указаны в договоре с банком.
При этом банк не имеет права снимать средства со счета эскроу для оплаты своих услуг. Расчёты с банком стороны проводят отдельно. Это даёт гарантию того, что оплата сделки состоится в полном объёме. Более того, п. 4 ст. 860.8 ГК РФ устанавливает, что невозможно приостановление операций на таком счете, арест и списание с него денежных средств, по обязательствам депонента или бенефициара перед третьими лицами.
Договор на открытие и ведение счета эскроу может быть составлен так, что совершение каждого шага по выполнению обязательств по сделке делает для продавца доступной какую-то часть общей суммы. В нашем примере с квартирой деньги банк может сделать доступными для продавца только после того, как появится запись в Государственном реестре недвижимости о том, что теперь собственником является покупатель. Но возможны и другие сценарии, если они будут указаны сторонами в договоре.
Особенности взаимоотношений участников сделки с банком
Применительно к банковскому договору участники основной сделки выступают в качестве бенефициара и депонента, которому и принадлежит счёт. В договоре счета эскроу должны быть отражены права и обязанности сторон по ведению счета, порядок и условия осуществления расчетных операций. Волеизъявление сторон относится к числу солидарных. А сам счёт подразумевает, что его можно пополнять.
К примеру, если у какой-то из сторон в настоящей момент нет всей суммы, но она предполагает, что деньги появятся в обозримом будущем, то отсутствие их в настоящий момент не является препятствием для совершения сделки. Недопустимо лишь хранение на счете других средств, не имеющих отношение к депозиту эксроу счета. Параллельно с открытием эскроу счета одна из сторон может получить кредит в том же или другом банке.
Самое главное в экскроу счете — это порядок предоставления банку различных документов, подтверждающих осуществление обязанностей сторон по основной сделке. Из них и вытекает та степень её реализации, которая даёт возможность бенефициару в итоге получить деньги со счета.
Кроме этого в договоре эксроу счета указывается порядок его открытия и закрытия.
Функциональность этого счета сводится к тому, что депонент обеспечивает выплату денег, предназначенных кредитору по обязательству основного договора, исключительно после выполнения тем его встречных обязанностей, а бенефициар получает возможность воспользоваться деньгами только после того, как выполнит свои обязанности. Разумеется, сотрудники банка не проверяют это в различных инстанциях. Они выполняют свою часть обязательств после того, как им предоставляются документы, подтверждающие, что какой-то этап исполнения договора уже наступил.
Конечно, это не даёт абсолютных гарантий. Деньги могут стать доступными бенефициару в силу предоставления им ложной документации или в результате сговора с сотрудниками банка. Но в таком случае возникнет состав даже не правонарушения, а уголовного преступления.
В настоящее время эскроу счета широко используются при совершении крупных операций, являющихся результатом ведения коммерческой деятельности. Это сделки, связанные с реорганизацией компаний, инвестированием, сменой владельцев юридических лиц. Однако постепенно они становятся популярными и среди обычных граждан.
Такая форма привлечения третьего лица, в виде банка, к контролю исполнения сделки намного проще, чем стандартная схема, предполагающая наличие предварительного договора. Вполне возможно, что не спешат воспользоваться преимуществами люди по той причине, что не хотят делать свои частные сделки прозрачными для государства.
При открытии счета эскроу придётся не только заплатить за его обслуживание и другие услуги банка по проверке документов, но и налоги государству. Без всякого сомнения, банк передаст данные о сделке в ФНС, со всеми вытекающими последствиями. В плане сохранения банковской тайны лица могут надеяться только на то, что информация о сделке не станет доступной случайным лицам, но не государству.
Ст. 860.9 ГК РФ, которая регламентирует предоставление сведений, составляющих банковскую тайну, по договору счета эскроу, говорит лишь о том, что они доступны как депоненту, так и бенефициару.
Банковские тарифы и основная практика применения эскроу счетов
Стоимость содержания счета эскроу в каждом банке своя. В настоящее время Сбербанк установил ставку в 0,7% годовых, но не менее 15 тыс. рублей в квартал. За каждое дополнительное соглашение берётся 2500 рублей. Приём, проверка и передача документов, являющихся основаниями для совершения операций, обходятся ещё в 0,2% от суммы платежа, но не менее 5 тыс. рублей. Эти тарифы могут измениться и приводятся в качестве общего ориентира. Не случайно на странице сайта Сбербанка, предлагающей такую услугу, указано, что в первую очередь предложение ориентировано на юридических лиц.
Обычно физические выступают преимущественно в виде участников долевого строительства, а это подразумевает возникновение особого подхода. В Сбербанке открытие и обслуживание счетов в таком случае производится бесплатно.
Согласно изменениям в статье 214 ФЗ с 1 июля 2019-го участники долевого строительства проводят расчеты с застройщиком только через такие счета. Это становится гарантом того, что дольщик не пополнит ряды обманутых.
Изменился сам подход финансирования строительства объектов, которое теперь осуществляется за счет средств самой компании или кредитной организации. Получает средства застройщик только через 10 дней после сдачи дома в эксплуатацию, поэтому массовые жалобы обманутых дольщиков должны постепенно уйти в прошлое.
Риск покупателя-дольщика сохраняется только на сумму, превышающую 10 млн. рублей, поскольку в самом тяжелом случае, когда прекратит свою деятельность сам банк, то вступит в силу ст. 177 ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках РФ», а по ней средства возмещаются в силу наличия страхования вкладов, которое и имеет предел в 10 млн. рублей.
К негативным последствиям введения расчетов через эскроу счета в области долевого строительства относится то, что строительные компании стремятся компенсировать свои издержки. По оценкам аналитиков, нововведения вылились в то, что стоимость 1 кв. метра жилья в новостройках в московском регионе увеличилась на 10-15%. При этом прогнозируется и сокращение числа застройщиков, поскольку многим компаниям не по силам финансировать возведение домов за свой счет.
К области применимого законодательство, кроме соответствующих статей ГК РФ, относится ФЗ от 02.12.90 № 395-I «О банках и банковской деятельности» и инструкция Банка России от 30.05.2014 № 153-И.
