Дарение доли в квартире — это шаг, который можно назвать вполне разумным и правильным, но только в том случае, если у дарящего есть другая недвижимость, в которой он может жить. Иначе такой поступок относится к числу опрометчивых и необдуманных.
По закону РФ, каждый гражданин обладает правом самостоятельно распоряжаться тем имуществом, которое является его собственностью.
Он может использовать его или совершить любые сделки, в которых собственность станет предметом. К их числу относится и дарение, являющееся односторонней сделкой. Правила, которые устанавливает ГК РФ по отношению к дарению, отражены в ст. 572 ГК РФ.
Особенность дарения в том, что оно является бескорыстным, а вещные права переходят от дарителя к одариваемому тут же, как только будет заключена сделка. Встречная передача вещи, права или встречного обязательства сделает договор дарения ничтожным. В случае дарения квартиры или доли в ней необходимо зарегистрировать переход права собственности на недвижимость в ЕГРП. До 01.01.2013 года необходимо было зарегистрировать и договор дарения, как правоустанавливающий документ. В 2012 году потребность в «двойной» регистрации была отменена ФЗ № 302 от 30.12.2012.
Когда дарение доли в квартире уместно
Попробуем привести пример ситуации, когда дарение доли в квартире на самом деле уместно. Некое лицо владеет частью квартиры, где проживают его родственники. Гражданин обладает правом на другую квартиру, где зарегистрирован и проживает. Сдавать свою долю по договору найма желания нет — трудно найти добропорядочных квартирантов, которые согласятся жить рядом с совершенно чужими людьми. Такой поступок стал бы лишь причиной для появления врагов, поскольку другим проживающим в квартире лицам вряд ли понравится наличие посторонних рядом с ними.
При этом обладание бесполезной долей в виде собственности постоянно создаёт какие-то правовые риски и определённые обязательства. Достаточно сказать, что при заливе квартиры ниже — возмещать убытки придётся всем собственникам. В таком случае разумнее подарить свою долю другим участникам долевой собственности. Пожалуй, это единственный пример того, когда можно добровольно расставаться со своим имуществом в виде доли в квартире.
Почему не следует этого делать во всех других случаях
К сожалению, в настоящее время в Интернете появилось слишком много статей о том, какие плюсы даёт дарение тем, кто обладает долей в квартире. Приводимые в них доводы не выдерживают никакой критики. Если гражданин является владельцем доли в квартире, и это единственная его жилая недвижимость, то у него не может быть здравых мотиваций для того, чтобы её дарить.
При возникновении стремления распорядиться своим имуществом на случай смерти нужно составлять завещание. Институту наследования по завещания посвящена целая гл. 62 ГК РФ, а юридическая практика в этой области так обширна, что его оформление и нотариальное удостоверение не составит никакого труда.
При наличии потребности в уходе и заботе, денежном содержании, следует заключать договор ренты (ст. 583 ГК РФ). Такая форма отношений набирает всё большую популярность в определённой среде. Договор ренты не относится к числу безрисковых, но он является той формой сделки, которая способна отвечать потребностям узкого сегмента участников правового оборота.
При наличии легального института ренты и связанного с нею сервитута пытаться использовать для каких-то третьих целей договор дарения крайне неразумно, а все те, кто это пропагандирует, наверняка действуют в корыстных интересах.
Дарение — это только односторонний шаг, который совершается по каким-то причинам, что не могут быть хоть в малой степени меркантильными.
Довольно часто говорят о том, что одним из условий договора дарения может быть наличие права пожизненного пользования квартирой у дарителя. В принципе это не исключено, но само такое право находится в довольно сомнительной области. Если по договору ренты право проживать в квартире получателя ренты будет до такой степени прямым, что само обременение жилой недвижимости отразится в госреестре недвижимости и сделок с ним, то по договору дарения — нет.
Аргументы, приводимые в защиту возможности дарителя закрепить за собой право проживания в квартире, довольно странные. Часто упоминается ст. 558 ГК РФ, которая относится к сделкам купли-продажи недвижимости. В ней на самом деле указано, что в случае проживания в квартире, ставшей предметом купли-продажи, лиц, имеющих право ею пользоваться, они должны быть отражены в купчей в виде отдельного списка и это является существенным условием сделки.
Но из этого нельзя сделать вывод о том, что подарившее квартиру лицу такое право проживания за собой сохранило непосредственно по отношению к покупателю. Он же не получал от дарителя никаких даров.
Не может иметь непосредственного отношения к сделке дарения и ст. 450 ГК РФ, которая устанавливает правила расторжения договоров. Скорее наличие в договоре дарения условия сделает его недействительным в силу ничтожности по признакам притворной сделки, чем условие проживания дарителя на подаренной им территории, в случае его нарушения, отменит сделку на основании ст. 450 ГК РФ.
Реальной причиной для того, чтобы возникали разговоры о том, что даритель получит право пожизненного проживания на доле квартиры, которую подарил, заключаются в том, что в дарственной допустимо наличие отменительных и отлагательных условий. Право проживания нужно трактовать в качестве отменительного условия. Другими словами, если одариваемый станет прямо выселять дарителя, а в договоре было указано, что даритель обладает правом пожизненного проживания, то сделка может быть отменена, и доля в квартире вернётся к прежнему владельцу на правах собственности.
На практике же может произойти, и довольно часто происходит, иная ситуация. Родственники владели одной квартирой на правах долевой собственности. Один из них решил продать её целиком. Он уговаривает другого подарить ему свою долю, а в дарственной указывается, что даритель обладает правом пожизненного проживания. Но указано это в качестве отменительного условия, которое подразумевает, что договор дарения утратит силу, если одариваемый начнёт выселять дарителя.
Одариваемый же продаёт квартиру, а покупатель никаких сделок с дарителем не заключал, а на момент совершения сделки купли-продажи его не было в госреестре в качестве владельца недвижимости. Уже покупатель вправе попросить дарителя по третьей сделке очистить помещение. Тогда тому нужно идти в суд и составлять иск с требованием отменить дарственную. В этот момент у него сохраняются некоторые шансы того, что это получится.
Если суд отменит дарственную, то и сделка купли-продажи тоже потеряет смысл. Всё это возможно только в том случае, если даритель своевременно узнает о том, что квартира уже продана и его право на проживание под большим вопросом. На практике же его могут не поставить в известность, а по прошествии срока исковой давности продать квартиру ещё раз. Новый покупатель уж точно не связан со сделкой дарения никаким образом. Его требование освободить жилище будет абсолютно законным, а его сторону примет любой суд.
Таким образом доверчивые простаки и становятся теми, кого в РФ называют лицами без определённого места жительства или бомжами. Если бы законодательство было идеальным, то их бы и не было.
Поэтому всем тем, кто стремится подарить свою долю в квартире, но не обладает другой жилой недвижимостью, нужно остановиться от такого опрометчивого шага.
Особенности судебных споров и позиция высших судов
Судебные споры, связанные с дарением квартир или долей в них, отличаются крайне высоким разнообразием и являются прямым следствием сложности дел, которые возникают на базе сочетания статей ГК РФ и СК РФ. Другой их особенностью является то, что стороны довольно часто отстаивают свои интересы до конца, поскольку это вытекает из того, что жилая недвижимость является единственной относительно крупной собственностью, которая имеется у подавляющего большинства граждан России.
Чаще всего дела охватывают сложные отношения, а на собственность могут претендовать не только родственники, но и бывшие супруги.
Обычно суть постановлений высших судов сводится к тому, что там обнаруживают какое-то нарушение, которые допустили суды нижестоящих инстанций.
Примером может стать дело № 46-КГ17-3 от 28 марта 2017 г. Гражданин подарил свою долю в квартире своему отцу, который обладал в этой квартире другой долей. Его бывшая супруга стала добиваться признания дарственной недействительной. Однако районный суд вынес решение не в её пользу. Она подала в апелляционный суд, который принял другое решение, впоследствии отменённое ВС РФ. По мотиву отсутствия нотариально удостоверенного согласия бывшей супруги, апелляционный суд признал сделку дарения недействительной.
Судебная коллегия ВС РФ нашла, что такое решение не основано на законе и вернула дело в тот же суд для повторного рассмотрения. Было указано на то, что для правильного рассмотрения дела суду необходимо было установить, имелись ли у гражданина, ставшего дарителем, полномочия на отчуждение спорной своей доли в спорной квартире своему отцу по договору дарения. В случае несогласия бывшей супруги на распоряжение гражданином квартирой суду следовало установить, знал или должен ли был знать об этом данный гражданин.
Все эти обстоятельства являются существенными. Особенно было отмечено, что требование о признании такой сделки недействительной может быть удовлетворено только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об отсутствии полномочий у участника совместной собственности на совершение сделки.
Отсюда мы можем сделать вывод о том, что далеко не всегда суды выносят решения, которые основаны на законе. Часто судьи пренебрегают своими обязанностями, что выявляется только в ВС РФ. Поэтому не следует надеяться на то, что судебное разбирательство по гражданским спорам сразу приведёт к справедливому и законному решению. Лучше всего воздерживаться от подобных сделок вовсе, тем более, когда дарение по своей сущности скрывает за собой какие-то другие мотивы экономического или бытового характера.
