Каждый участник долевой собственности вправе продать своё имущество третьему лицу. При этом он обязан поставить о том в известность владельцев других долей в письменной форме и предложить им купить свою долю по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. В случае, если другие участники долевой собственности на недвижимость не приобретают её в течение месяца или не дают никакого ответа, то он получает возможность продать долю третьему лицу.
Преимущественное право покупки, которое гарантирует ст. 250 ГК РФ, связано с наиболее драматическими ситуациями в жизни огромного количества граждан. Законодатель составил её текст без учёта реального имущественного состояния половины владельцев недвижимости.
Проблематика ст. 250 ГК РФ
На практике это выражается в том, что добропорядочные покупатели такой недвижимости находятся кране редко, но сделки совершаются довольно часто. Для этой цели даже возникли так называемые «профессиональные соседи». Обычно они становятся временными собственниками, которые покупают долю в квартире не на свои деньги, а потом передают собственность другим лицам. Их задача — создать для проживающего владельца доли, не способного выкупить другую, невыносимые условия, из-за которых он потом согласится на любую сделку.
Таким образом владелец половины квартиры в Москве легко может стать собственником маленького домика в деревне Московской области. Новые владельцы начинают ремонт, разрушают кухню и санузел, часто прикрываются при этом ребёнком. В результате, формально оставаясь в правовом поле, участников долевой собственности вынуждают расстаться со своей недвижимостью.
Впрочем, не всех и не всегда... Так, 24 мая 2018 года, владелец доли в квартире дома на улице Молостовых на Востоке Москвы, Александр Боровой застрелил одного из «профессиональных соседей» из своего карабина, после чего пытался покончить жизнь самоубийством. Вне зависимости от степени его вины, трагедии бы не произошло, если бы законодательство было более совершенным.
К примеру, в ряде стран Европы, в том числе в Германии, подобное невозможно в принципе. Если владелец доли в квартире желает её продать, то продаётся вся квартира, после этого делится вырученная сумма, а сделка завершается только после того, как все участники долевой собственности получают новое жильё. Квартира — это в первую очередь место для индивидуального проживания, и только во вторую — предмет для спекуляций.
В случае, если продавец допускает какие-то нарушения в осведомлении других участников, то каждый из них имеет право в течение трёх месяцев требовать перевода права покупателя на себя. Правда, вместе с тем возникает и обязанность купить.
Для большинства это становится финансово неразрешимой задачей. Не только пенсионеры, но и подавляющее большинство обычных работающих граждан, не в состоянии собрать деньги, которые требуются для выкупа доли в квартире другого участника. Далеко не всем для этой цели предоставят кредит и в банках.
Владельцам других долей, которые не имеют денег и желания смены собственника у не своей доли, доступны лишь два пути решения проблемы. Первый — более экономический, предусматривающий немедленную продажу своей доли на условиях, которые позволят приобрести другую недвижимость. Для этого нужно известить о том совладельцев в письменной форме.
Законодательство не даёт однозначного ответа на вопрос о том, что должно содержаться в извещении. Очевидно, что это полная информация об объекте недвижимости и о цене продажи. Объявления с такой же ценой можно давать в СМИ в тот же день. Второй вариант связан с началом судебного делопроизводства по иным вопросам. Можно подать исковое в суд о выделении своей доли в натуре. Вероятность того, что суд позволит это сделать крайне низка, но после получения отрицательного решения можно обращаться в суды вышестоящих инстанций, а пока квартира под судом никакие сделки с ней невозможны.
Данная статья распространяется на любое имущество, находящееся в долевой собственности. Это может быть движимость, бездокументарные ценные бумаги, доли в уставном капитале юридических лиц и всё то, чем лица владеют в качестве участников долевой собственности. Поэтому применение статьи расширяется и на те случаи, когда речь не идёт явным образом о сделках купли-продажи.
К примеру, Президиум ВАС РФ в информационном письме от 21 декабря 2005 г. № 102 отмечал, что ст. 250 ГК РФ можно применять и в тех случаях, когда спор не относится явным образом к сделкам купли-продажи. Это означает, что она актуальна и при отчуждении доли в качестве отступного, а так же по договору мены.
Немаловажно и то, что уступка преимущественного права третьим лицам невозможна. Не действует оно лишь в случае дарения, что тоже оставляет «лазейку», с помощью которой некоторые недобросовестные лица пытаются обойти закон.
Отражение статьи в определениях высших судов
Характерным примером является дело №5-КГ13-109, которое рассматривалось коллегией ВС РФ 19 ноября 2013 года. Решение в свою пользу владелец доли в ½ квартиры получил только дойдя до высшего суда. Рассмотрение дела по существу показало, что все другие суды неправильно трактовали ситуацию и нормы права. ВС РФ указал на то, что извещение о намерении продать вторую половину было отправлено не по месту фактического проживания, а по месту нахождения спорной квартиры, хотя место проживания и регистрации владельца им было известно.
По неизвестной причине он был объявлен неплатежеспособным, хотя истец смог доказать обратное. Неверно истолковал городской суд и правила о специальном сроке в три месяца, который начинает течь с момента, когда собственник доли узнал или должен был узнать о том, что другой имеет намерение продать свою долю.
В результате все предшествующие решения были отменены, а дело направили в суд начальной инстанции на повторное рассмотрение. Отсюда можно сделать вывод о том, что не следует опасаться последовательно отстаивать свои права, вплоть до подачи кассационной жалобы в ВС РФ.
