Члены семьи собственника жилой недвижимости имеют право пользоваться ею в рамках условий, закреплённых ЖК РФ. Наиболее важной в таком случае становится его ст. 31, а в ГК РФ этому вопросу посвящена ст. 292. Уже её п. 1 устанавливает, что право пользования влечёт за собой и солидарную ответственность по обязательствам, возникающую у всех тех, кто проживает в помещении.
В первую очередь это означает равномерное распределение финансового бремени содержания жилья и последствий различных чрезвычайных ситуаций и правонарушений. К примеру, в случае залива помещений ниже, которое произойдёт по вине кого-то из жильцов квартиры, финансовое бремя компенсации издержек потерпевшего должно равномерно распределиться между всеми совершеннолетними и дееспособными лицами, вне зависимости от того, являются ли они собственниками или пользуется квартирой на правах членов семьи.
Взаимосвязь ст. 292 ГК и ст. 31 ЖК РФ
Данная статья и закрепляемые ею права были и являются предметами многочисленных дискуссий. В силу этого в неё вносятся различные изменения. Самые первые произошли ещё в 2004 году, когда был принят ЖК РФ. До этого года члены семьи собственника сохраняли за собой право пользования и после прекращения семейных отношения. Принятие ЖК РФ потребовало приведение в соответствие с ним и ГК.
Теперь развод влечёт за собой и потерю для бывших членов семьи прав в области пользования жилищем. Однако п. 4 ст. 31 ГК РФ устанавливает правило, согласно которому право пользование сохраняется, если это предопределено соглашением между бывшими супругами. Такой пункт может содержать брачный контракт или договор другого типа.
Кроме этого право пользования может быть временно сохранено за бывшим членом семьи собственника на определенный срок судом. Это становится возможным, если он находится в сложном экономическом положении, болеет или испытывает какие-то другие весомые трудности. Так же суд может обязать собственника предоставить бывшему супругу или супруге жильё в том случае, если он платит в пользу этого лица алименты, по требованию их получателя.
Жилая недвижимость с обременением
Немаловажное обстоятельство создаёт оговорка п. 2 ст. 295 ГК РФ. Сам п. 2 говорит о том, что в случае перехода права собственности к другому лицу члены семьи бывшего собственника не могут остаться в жилище, если иное не установлено законом.
Под законом имеется в виду не только ст. 31 ЖК РФ, но и ФЗ № 189-ФЗ . Этот закон устанавливает, что ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на лиц, которые жили в квартире и были зарегистрированы по месту жительства до начала процесса приватизации и отказались от участия в ней в пользу других проживающих и зарегистрированных на момент начала приватизации лиц.
Такие жильцы не могут быть выселенными без их согласия, хотя и не являются собственниками помещений. Конечно, с ними можно заключить договорённость, предоставить им другое жильё или денежную компенсацию, которая их удовлетворит, но такие действия юристы справедливо считают довольно рискованными.
Существенную важность имеет и п. 4 ст. 292 ГК РФ, который не допускает отчуждения жилья без согласия органов опеки, если на ней проживают члены семьи собственника, находящиеся под опекой, либо оставшиеся без попечения родителей не достигшие возраста дееспособности дети собственника.
Отражение ст. 292 ГК РФ в определениях ВС РФ
Особенный интерес может представлять определение по делу № 49-КГ15-7 от 4 августа 2015 г. Оно касается права лиц, проживающих в квартире на момент начала приватизации и зарегистрированных в ней, но отказавшихся от участия в приватизации, на бессрочное пользование квартирой. При определенных обстоятельствах оно не сохраняется. Суть дела в том, что некий гражданин приобрёл квартиру, а её прежние жильцы попросили его разрешения пожить в ней несколько месяцев, ссылаясь на то, что более им жить негде и они находятся в трудном экономическом положении. Однако довольно быстро в квартире появились их родственники, которые отказывались выселяться.
Покупатель обратился в суд и получил решение в свою пользу. Однако апелляционным определением постановление суда первой инстанции было отменено в силу того, что некоторые из жильцов проживали в квартире до приватизации. Покупатель подал кассационную жалобу и поставил вопрос о рассмотрении дела в ВС РФ, с целью отмены в части апелляционного определения.
Судебная коллегия ВС РФ детально ознакомилась с обстоятельствами дела и установила, что в момент совершения сделки купли-продажи ответчики снялись с регистрационного учёта, зарегистрировались на новом месте, а потом уже попросили разрешения пожить в квартире, купленной ранее истцом.
В своём определении ВС РФ отметил, что право на бессрочное пользование жилыми помещениями утрачивается, если его обладатели добровольно согласились на переселение и зарегистрировались по новому адресу без какого-либо установленного давления. В результате ВС РФ оставил без изменения решения суда первой инстанции, и покупатель приобрёл право полноценного пользования квартирой, а все другие жильцы были из неё выселены.
