Долевая собственность предусматривает два варианта использования имущества — индивидуальный и коллективный. Последний вытекает из самой природы собственности такого вида и основывается на договорённости участников о том, как будет происходить практическое использование имущества. Если получить его не удалось, то решать спорные вопросы нужно в суде.
Допускается, что какой-то из участников коллективной собственности объявит другим о том, что ему необходим индивидуальный порядок использования его доли. Это может повлечь за собой некоторое обособление доли, но без прекращения долевой собственности. Если же это невозможно, то участник вправе требовать компенсации.
Основные правила использования долевой собственности устанавливает ст. 247 ГК РФ. Она не раскрывает никаких нюансов, как и не устанавливает критериев, на базе которых мог бы принимать решения суд.
Правовое регулирование владения и использования имущества, находящегося в долевой собственности
Проще всего понять природу возможного использования доли на примере коллективного владения квартирой. Пусть её собственниками будут брат и сестра, которые стали ими в результате того, что получили квартиру в наследство от родителей. Возможны на практике и юридически допустимы следующий варианты использования долевой собственности.
- Собственники недвижимости договариваются более о распорядке жизни, чем об использовании имущества и владеют им на равных основаниях. Каждый может пользоваться санузлом, кухней, другими общими помещениями.
- Кто-то из владельцев становится инициатором создания особого режима использования имущества. Он создаёт автономный санузел, делает вторую кухню, устанавливает внутренние замки. Это может происходить не только в силу ссоры, но и из-за стремления собственников обзавестись своими семьями. Юридически всё это вполне допустимо и определяется в качестве отдельного порядка использования доли.
Однако невозможно выделить эту долю в натуре, прекратив тем долевую собственность. Вход остаётся общим, а некоторые правила, в частности связанные с финансовым бременем содержания жилища, могут быть определены договором. Если же консенсуса добиться не удалось, то судебным решением.
Договор об использовании доли в коллективной собственности вполне возможен, поскольку ГК РФ допускает заключение любых договоров, в том числе и тех, что не указаны в законах и других нормативных актах. Но всё это не нужно путать с возникновением «реальной» доли, которая законодательно вообще никак не закреплена, или выделением доли в натуре, которая означала бы прекращение долевой собственности того, кто свою долю выделил.
С самой собственностью при введении особого режима её использования ничего не происходит. Если каждому принадлежала половина квартиры, то она так и принадлежит.
Собственники могут устанавливать любые правила пользования общим имуществом. К примеру, использовать его по очереди, сдать в наём третьему лицу, а полученную по договору аренды сумму разделить между собой так, как договорятся.
Возможна и передача коллективной собственности во владение какому-то одному участнику, с периодической выплатой тем компенсации другим. Сделки такого рода должны подчиняться общим правилам, которые изложены в ст. ст. 158 — 165 ГК РФ. Государственная регистрация не требуется (ст. 164 ГК РФ), а в большей части случаев не нужна даже простая письменная форма. Многое тут зависит от природы собственности и особенностей самих участников.
Практика показывает, что долевая собственность влечёт за собой больше проблем, чем даёт преимуществ. Особенно, если речь идёт о коллективной собственности на квартиры.
Если один из совладельцев решит продать свою долю, то он обязан сначала сделать предложение другим участникам долевой собственности выкупить его долю по рыночной цене. Однако далеко не у всех владельцев квартир есть на это средства. В результате возникают даже не семейные споры, а самые настоящий драмы, которые иногда получают криминальный итог. Это довольно слабая часть российского законодательства, которую слишком часто используют с выгодой для себя недобросовестные лица.
Отражение ст. 247 ГК РФ в определениях ВС РФ
3 декабря 2013 года судебная коллегия ВС РФ рассмотрела дело № 4-КГ13-32 и вынесла определение, которое отменило решения судов нижестоящих инстанций. Было указано на их незаконность и противоречие нормам материального права. Владелица 1/40 доли в однокомнатной квартире требовала выдать ей дубликат ключей и не чинить препятствий в использовании квартиры. При этом общая площадь, которой она владела, не превышает 0,5 кв. метров.
ВС РФ особенно отметил, что это не даёт возможность использовать свою долю без причинения ущерба тому, кто владеет большими долями. Выделить 0,5 метров в натуре невозможно, а п. 1 ст 10 ГК РФ устанавливает правило, согласно которому недопустимо использование гражданских прав исключительно с целью причинения вреда другому лицу.
В этом деле позиция судей была довольно оригинальной для коллегии ВС РФ по гражданским делам. Они не стали возвращать дело в суды нижестоящих инстанций, как это обычно бывает, а просто отказали истцу в удовлетворении иска, а решения всех других судов отменили. Это однозначный ответ на вопрос о том, какие права даёт собственность крайне маленькой доли в плане использования квартиры.
В сущности — никаких. Правда, для того чтобы добиться справедливого решения иногда приходится доходить до ВС РФ. В этом случае все суды принимали сторону истца и пытались заставить владелицу большой доли предоставить доступ к квартире гражданке, которая каким-то странным образом получила в ней долю в 0,5 кв. метров.
