Существуют два вида общей собственности — долевая и совместная. Первый подразумевает, что каждому собственнику принадлежит доля, которая может быть выражена в виде простой арифметической дроби — 1/2, 1/3, 1/10 и т. д. Второй основан на неделимости объекта собственности, которым каждый из владельцев имущества может пользоваться на основании общей договорённости всех собственников. Основным признаком общей собственности является множество субъектов права на один объект, хотя он может быть представлен не только вещью, но и совокупностью вещей.
В подавляющем большинстве случаев общая собственность является долевой, поэтому про субъектов права говорят, как об участниках. Но есть и варианты, когда долевая собственность невозможна, а подразумевается лишь коллективное владение имуществом, тогда субъекты являются совладельцами. Чаще всего этого связано с физической невозможностью выделения доли в натуре, а единственным способом раздела имущества является его продажа, с последующим разделом вырученной суммы между бывшими совладельцами. Понятие общей собственности и правила установления юридических оснований для её возникновения даёт ст. 244 ГК РФ.
Причины возникновения общей собственности и её правовое регулирование
В настоящее время в гражданско-правовой оборот включается имущество, по отношению к которому сделки ранее не допускались или сильно ограничивались. В первую очередь это относится к жилой недвижимости. Современное законодательство основывается на том, что общая собственность на квартиры и дома является долевой, даже в том случае, когда выделение доли в натуре невозможно.
В результате, при возникновении желания одного из участников совершить сделку купли-продажи, другие получают лишь право преимущественного выкупа своих долей, но чаще всего не могут его реализовать в силу недостаточности материального состояния. Таким образом создаются условия для возникновения множества злоупотреблений правом собственности.
Основным источником возникновения общей собственности долгое время являлась приватизация квартир, которые до этого относились к муниципальным фондам. Однако в настоящее время почти все квартиры уже приватизированы, поэтому приобретают актуальность другие.
Лидирующие позиции здесь занимает имущество, совместно нажитое супругами. По Семейному кодексу РФ (ст. 34 СК РФ), муж и жена имеют равные правы на всё имущество, которое появилось в собственности одного из них в тот период, когда отношения были супружескими.
Третий источник появления связан с наследственным правом. Граждане довольно часто завещают вещи близким им людям так, что определённое имущество попадает в собственность к нескольким лицам, а его раздел в момент получения наследства не предполагается. При этом завещания может и не быть, а право на наследство реализуется по закону. В любом случае, при отсутствии условий о том, кому именно достанется та или другая вещь из наследственной массы, наследственное имущество поступает со дня открытия наследства в общую долевую собственность наследников (ст. 1164 ГК РФ).
К примеру, если наследодатель проживал вместе со своими родственниками, то она так и переходит к ним в виде общей собственности, которая становится долевой. Это довольно часто вызывает споры, многие из которых решаются в судебном порядке.
Четвёртый по популярности источник образования общей собственности является покупка чего-то несколькими лицами, как это принято называть, в складчину. Это может быть связанным или не связанным с ведением ими предпринимательской деятельности, но общая собственность всё равно будет иметь отношение только к вещам, а не собственности в экономическом смысле.
Более детально этот аспект раскрывает совокупность ст. ст. 244 — 259 ГК РФ и ст. ст. 33 — 46 СК РФ. Особенно следует выделить связку из статей 253 ГК РФ и 35 СК РФ, которая приобретает актуальность в том случае, если один из супругов распорядился имуществом, относящимся к совместно нажитому и попадающему в какую-то из категорий п. 3 ст. 35 СК РФ, что требует письменного нотариально удостоверенного согласия второго супруга.
Особое внимание гражданское законодательство уделяет трём основным видам общей совместной собственности. К их числу относятся:
- имущество, нажитое супругами (ст. 256 ГК РФ);
- принадлежащее крестьянским фермерским хозяйствам (ст. 257 ГК РФ)
- имущество садоводческих, огороднических и прочих некоммерческих товариществ.
Последнее регулируется более ст. 4 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», хотя наличие у некоммерческих товариществ общей собственности иногда оспаривается правоведами. Обычно к числу таковых относится всё то, что нужно для обеспечение жизнедеятельности товарищества как хозяйственного комплекса — это система подачи воды к участкам, имущество сторожевого характера и подобные вещи, число которых не ограничено. В принципе товарищество может приобретать любой инвентарь, технику и другие предметы, которые будут находиться в общей коллективной собственности.
К общей собственности относится и всё то, что входит в структуру домового хозяйства, к примеру, подземные гаражи, находящиеся под многоквартирными домами. Однако в данном случае подразумевается, что собственность становится долевой (п. 1 ст. 290 ГК РФ), а детально это регулируется ЖК РФ.
Проблематика общей собственности
Общее имущество, которое подразумевает совместное использование без выделения долей, с трудом вписывается в реалии современного мира. Одним из источников её появления являлась приватизация квартир, проходившая до 2001 года, когда были приняты поправки к ст. 2 ФЗ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Они свелись к тому, что из неё исчезли слова, взятые в первоначальной редакции в скобки, «совместную или долевую». Имелось в виду, что граждане могут сами решать, в какой вид собственности будет приватизирована квартира. Исчезновение этих слов означало, что совместная собственность на квартиры может быть только долевой, что породило огромное количество злоупотреблений.
Сама по себе доля в квартире — это юридический нонсенс, который подаётся в виде правила, а доводы здравого смысла, основанные на том, что нельзя закреплять юридически то, что невозможно выделить физически, игнорируются.
Поправки 2001 года стали одной из причин появления бездомных. Обычная схема отъёма квартир у граждан основывается далеко не только на выискивания одиноких пенсионеров. Гораздо чаще находятся квартиры, в которых один из собственников доли желает её продать. С ним заключается сделка купли-продажи, а всем другим жильцам создаются условия, невыносимые для существования. Такой нелепый подход, связанный с общей собственностью на квартиры, восторжествовал в результате продавливания через законодательный орган поправок, которые ограничили граждан в праве выбора того, какой будет совместная собственность приватизированной квартиры — долевой или коллективной.
Характерно, что современные тенденции направлены на полное изжитие того, что сохранялось в течение 90-ых годов в плане собственности — коллективная и совместная. В настоящий период уже не имеет смысла ссылаться на старые приватизационные документы, которые предусматривали приватизацию жилья в совместную собственность. Теперь такое условие недействительно, хотя сами документы, подтверждающие приватизацию до 2001 года, имеют полную юридическую силу. Если квартира была приватизирована в 2000 году в общую собственность, к примеру, дяди и племянника, то ныне они являются совладельцами равных долей и могут не только использовать их для проживания, но обладают и индивидуальным правом распоряжения. При появлении у племянника желания продать свою долю, дядя должен будет её выкупить или начать проживание рядом с совершенно чужими людьми.
Нормативные акты, имеющие важность при разделе общей собственности, на примере определения ВС РФ
Раздел общей долевой собственности — это тема, которая актуальна для всех владельцев имущества, но наибольшую экономическую и юридическую оправданность она имеет в случае, если в общей собственности находится то, что нужно для осуществления предпринимательской деятельности. Представление о том, какими нормативными актами и положениями руководствуются суды в таком случае может дать определение СК по экономическим спорам ВС РФ по делу № 306-ЭС14-1971 от 30.10.2014 года. Его суть сводится к тому, что два предпринимателя не смогли самостоятельно прекратить общую собственность коммерческой недвижимости и выделить доли в натуре. Дело многократно проходило различные инстанции, пока не дошло до ВС РФ. В определении были упомянуты многие статьи законов и пункты постановлений. Среди них наибольшую важность по существу иска имеют:
- ст. 244 ГК РФ, поскольку она определяет сам факт того, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности;
- ст. 252 ГК РФ, в силу того, что её п. п. 1-3 устанавливают правила о том, что имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между её участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности имеет право требовать выделения своей доли из общего имущества. Если участники долевой собственности не могут заключить соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них, то участник долевой собственности получает право добиваться удовлетворения своих интересов в суде;
- Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ».
Особое внимание было уделено тому, что выделение доли в натуре должно произойти без принесения имуществу несоразмерного ущерба, а суд должен установить наличие такой возможности, что определено в п. 3 ст. 252 ГК РФ.
Положения о способах выделения доли в натуре имеются в названном выше положении. Оно должно произойти так, чтобы имущество не утратило своего функционального назначения, а совладельцы, после проведения всей процедуры, получили бы возможность продолжить использование имущества, в данном случае — коммерческой недвижимости, с минимальными потерями для себя. В ВС РФ не стали отрицать необходимость переоценки установленных обстоятельств, но отказались признать, что в решениях судов имеются существенные нарушения норм материального права, поэтому дело было возвращено в суд нижестоящей инстанции с соответствующими комментариями, а жалоба оставлена без передачи для рассмотрения в судебном заседании СК ВС РФ.
