Положения ст. 217.1 НК РФ устанавливают правила освобождение от налогообложения доходов, которые получили физлица за налоговый период в силу реализации объектов недвижимости, включая доли в таковом, а также от продажи иного имущества, бывшего в собственности три года и более.
Правовая сущность освобождения от налогообложения доходов от продажи недвижимости
Если не существует никаких положений, которые тому бы препятствовали, то доходы от продажи недвижимости освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности плательщика налога в течение предельного минимального срока владения объектом недвижимого имущества и более.
В случае продажи жилой недвижимости, предоставленной в собственность взамен освобожденного жилья в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, при определении минимального предельного срока владения реализуемым жилым помещением в срок нахождения в собственности плательщика налога, продавца жилого помещения, включается срок нахождения в собственности такого налогоплательщика освобожденных жилых помещений.
В ходе определения минимального предельного срока обладания жилой недвижимостью, предоставленной плательщику налога во владение в силу реализации программы реновации жилищного фонда в г. Москве, применяются правила п. 3 рассматриваемой статьи в случае, если право собственности на освобожденные при осуществлении программы жильё было получено при соблюдении хотя бы одного условия из установленных п. 3 данной статьи.
Минимальный предельный срок владения жилой недвижимостью 3 года для жилой недвижимости, в отношении которой соблюдается хотя бы одно из данных условий:
- право собственности получено в порядке наследования или по дарственной от физлица, являющегося членом семьи или близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с СК РФ;
- налогоплательщик приватизировал жилую недвижимость;
- налогоплательщиком стал стороной по договору ренты и получил права на жилую недвижимость в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением бывшего владельца;
- в собственности плательщика налогов на день госрегистрации перехода права собственности от продавца к покупателю на реализованную недвижимость не находится иного жилого помещения. В целях данного подпункта не учитывается жилое помещение, приобретенное в собственность плательщика и его мужа или жены в течение 90 календарных дней до даты госрегистрации перехода права собственности на реализованное жильё от налогоплательщика к покупателю.
При соблюдении установленных настоящим подпунктом условий в отношении жилой недвижимости положения пункта распространяются и на участок земли, на котором расположено основное здание и хозяйственные строения.
В других случаях, т. е. не приведённых в перечне п. 3, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.
Законодатель предусмотрел возможность того, что законом субъекта РФ вплоть до нуля для всех или отдельных категорий плательщиков налога и объектов недвижимого имущества может быть уменьшен минимальный предельный срок владения недвижимости.
Освобождение от налогообложения доходов от продажи жилой недвижимости в судебной практике
Рассматриваемая статья введена ФЗ от 29.11.2014 № 382-ФЗ и по ней уже успела сформироваться определённая судебная практика. Примером дел, когда разрешение спора не приводит к освобождению от уплаты налогов, является дело № 3А-102, решение № 3А-102 3А-102~М-297 от 17 марта 2020 г. по которому было вынесено Иркутским областным судом.
Им установлено, что физическое лицо владело недвижимостью менее трех лет, поэтому в силу требований НК РФ не освобождается от уплаты налога с продажи. Кроме того цена нежилого здания была определена сторонами договора ниже его кадастровой стоимости. Это создаёт основания для того, чтобы ФНС в отношении гражданина, при исчислении налоговой базы для определения налога с продажи спорного имущества, применялись положения ст. 214.10 НК РФ.
Из постановления от 17 марта 2020 г. по делу № А42-5285 Тринадцатого ААС мы узнаём, что указанные нормы применяются к налогоплательщикам, уплачивающим НДФЛ, но не выбравших УСН.
В судебном акте говорится о том, что суд начальной инстанции правомерно отклонил ссылки заявителя, которым был ИП, на ст. 217 и ст. 217.1, поскольку указанные нормы применяются в том случае, если уплачивается НДФЛ, а заявитель выбрал режим налогообложения в виде УСН с объектом налогообложения «доходы», поэтому освобожден от уплаты НДФЛ.
Исторические предпосылки
Уже 30 лет, как нет советской власти, но стереотипы общественного сознания оказались слишком живучими. До сих в представлении многих граждан РФ нефть, газ и другие полезные ископаемые являются основными источниками дохода государства. Это глубокое заблуждение. Источником получения средств в государственный бюджет являются налоги и сборы, которые проводятся со всех лиц.
Если страна получает солидные доходы от реализации углеводородов, то увеличиваются и доходы в казну, но в первую очередь за счёт налогов с лиц, занятых в нефтегазовой сфере. После того, как продаваемое в ЕС сырьё сильно подешевело, правительство стало искать, и ищет до сих пор, средства для пополнения бюджета.
Вроде бы всё вполне логично и правильно, но только нужно учесть, что параллельно с этим астрономические суммы расходуются на проведение различных олимпиад и чемпионатов, силовиков, которые призваны оборонять власть от народа, и самые разные другие сомнительные цели.
Бюджет немилосердно распиливается на всех уровнях, а власти в это время заняты поиском инструментов его пополнения. Это не только налог на безработных, чем на деле и является с таким скрипом внедряемая самозанятость, но и различные нелепые попытки изъятия средств у богатых.
Они не имеют никакой системности и выражаются в принятии вот таких поправок в налоговое законодательство, которые направлены на то, чтобы взять побольше налогов и штрафов с тех лиц, кто барыжит недвижимостью. Правда, потом многие подобные поправки отменяются, но пока они находятся в активной фазе вызывают судебные иски и различного рода суету.
Причины отмены п. 5 ст. 217.1 НК РФ
На налоговую базу влияют любые доходы, в том числе и доходы в виде материальной выгоды. К доходам подлежащим налогообложению относятся и те, что получены от продажи недвижимости. Налоговая база по таким сделкам определяется с учетом положений ст. 217.1 НК РФ. До 2020 года она содержала п. 5, который устанавливал правило, вызвавшее бурное недовольство ряда лиц, которые в силу каких-то причин продавали недвижимость.
Если доход от продажи меньше 70% кадастровой стоимости, определенной по состоянию на начало года, в котором зарегистрирован переход права собственности, предусмотрены особенности: доходом, облагаемым НДФЛ, признается 70% кадастровой стоимости объекта недвижимости. В силу ФЗ от 29.11.2014 № 382-ФЗ положения статьи 217.1 применяются в отношении недвижимости, ставшей собственностью после 1 января 2016 года.
Пункт 5 ст. 217.1 НК РФ уже имел существенную историю, но не все налогоплательщики знали о данном порядке исчисления налоговой базы, поэтому продолжали определять ее, исходя из цены продажи, указанной в договоре, что приводило к многочисленным спорам физических лиц с налоговыми органами.
Очевидно, что в случае исчисления суммы НДФЛ исходя из стоимости объекта, указанной в договоре, а не по п. 5 рассматриваемой статьи, занижается налоговая база и налог, подлежащий уплате в бюджет. За неполную уплату НДФЛ налогоплательщики привлекались к ответственности. Это влекло взыскание штрафа в размере 20% от неуплаченной суммы налога.
Обычно заявители писали в исковых, что об изменениях налогового законодательства не знали, что не позволяет судам принимать решения в их пользу. Доначисления НДФЛ на самом деле представляло собой следствие профискальной предвзятости, а установление налогооблагаемой базы намного выше рыночной стоимости имущества не соотносится с принципом разумности.
Многократные дискуссии, которые вызвал п. 5 показали, что его невозможно рассматривать адекватной нормой. Вполне возможно, что в силу этого он утратил силу с 1 января 2020 года, после вступления в силу ФЗ от 29.09.2019 № 325-ФЗ.
