Государственная регистрация является основной формой подтверждения и сохранения всех прав на недвижимость, которые существуют у различных лиц. Зарегистрированное недвижимое имущество попадает в ЕГРП, что является не просто основным, а единственным видом доказательства существования прав.
Сама же регистрация не терпит упрощённого понимания в виде технической процедуры. Она имеет юридическое значение, которое относится ко всем типам вещного права на недвижимость — собственности, возникновения, перехода, ограничения и прекращения. В результате создаются стабильные условия в гражданском правовом обороте. На практике эта мера существенно снижает риск возникновения различных махинаций с недвижимостью и не допускает ситуаций, когда у одного объекта недвижимости окажется более одного владельца.
Базовые принципы процесса госрегистрации устанавливает ст. 131 ГК РФ, которая задаёт общие положения, являющиеся актуальными для всего законодательства, имеющего отношение к сделкам с недвижимостью.
Правовые особенности ст. 131 ГК РФ
Содержание статьи перекликается со ст. ст. 164, 433, 223 ГК и множеством других правовых актов.
Кроме правила регистрации эта статья устанавливает обязанность регистрационного органа:
- по ходатайству правообладателя удостоверить сам факт регистрации выдачей соответствующих документов или удостоверить любой документ, имеющий отношение к праву на недвижимость, посредством надписи на нём;
- предоставления информации о регистрации любому лицу.
Законодательство РФ не относит сделки с недвижимостью и вопросы обладания правами на неё к области коммерческой или личной тайны.
Исключения из общего правила существуют, хотя их не так уж и много, и они носят более технический характер. К примеру, члены различных кооперативов, жилищных, дачных, гаражных и подобных, имеющие права на накопление паевых взносов (п. 4 ст. 218 ГК РФ), получают права на недвижимость с момента полной выплаты пая, а не госрегистрации.
В определённых случаях законодательство устанавливает порядок раздельной регистрации сделок с имуществом и возникающих на него прав. Так, при отчуждении имущественных хозяйственных комплексов и переходе прав новым владельцам применяется правило ст. 551 ГК РФ. Оно устанавливает, что сделка является действительной с момента заключения, а госрегистрация подтверждает сам переход объектов.
Позиция высших судов и разъяснение отдельных вопросов
Ст. 131 ГК РФ не относится к числу тех, что вызывают большое число вопросов сама по себе. Если регистрация предписана на законодательном уровне, то она проводится. В судебных постановлениях и определениях она упоминается в совокупности с какими-то другими, относящимися к частным ситуациям. Неоднократно отдельные вопросы раскрывались в постановлениях пленумов судов высших инстанций.
К примеру, п. 38 постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 указывает, что госрегистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости. Это относится ко всем тем зданиям и сооружениям, которые построены до введения системы госрегистрации прав на недвижимость, а после этого не являлись предметами приватизации или сделок. Вполне возможно, что для этого просто не было причины.
Такими могут быть старые дома и здания, находящиеся на окраинах больших городов или в деревнях и посёлках, где их не приватизировали в силу отсутствия причин. А постановление Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 напоминает судам о том, что для госрегистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (ст. ст. 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.
