Договор аренды — это гражданско-правовая сделка, которая осуществляется на возмездной основе и представляет собой соглашение о том, что одно лицо передаёт другому в пользование, владение или пользование вместе с владением какое-то имущество на определённый срок и за указанную оплату. Безвозмездное предоставление имущества одним лицом другому с такими же целями вполне допустимо, но регулируется правилами, содержащимися в ст. ст. 689 — 701 ГК РФ и к аренде отношение не имеет, хотя некоторые особенности безвозмездных сделок такого типа и обладают отдельными чертами аренды.
Субъектами договора становятся арендодатель и арендатор, его предметом — то имущество, что сдаётся в аренду (наём). В их роли могут выступать любые лица, включая государственные органы. Правила предоставления имущества в аренду устанавливает ст. 606 ГК РФ.
Природа договора аренды и аспекты сделок, заключённых по ст. 606 ГК РФ
Иногда субъекты договора аренды называются наймодателем и нанимателем. В своей сущности договор найма не имеет никаких отличий от договора аренды, если речь идёт об аренде вещного имущества. Однако вещи должны относиться к той природе, что не теряют своих натуральных свойств в процессе использования. К примеру, невозможно арендовать горючее, различные расходные материалы, удобрения, сырьё и подобное. При передаче таких вещей нужно составлять договор займа.
По своей природе договор аренды является консенсуальным, потому что для его заключения нужно только стремление к тому участников сделки и их договорённость об её условиях. Важную роль играет взаимное предоставление об обязательствах. Договор аренды относится к числу синаллагматических, что означает появление прав и обязанности у обеих сторон. Арендодатель может предоставить арендатору только право пользования имуществом, только право владения или совместное право владения и пользования на определённый срок или бессрочно.
Договоры аренды без права владения заключается довольно редко. Относиться они могут к каким-то средствам производства, которые арендатор может использовать, но оказавшись на территории арендодателя. Отдельные пункты договора могут ограничивать арендатора от использования арендованного имущества в целях, которые увеличивают риск износа или поломок.
Любые плоды и любая продукция, которые получит арендатор в силу владения имуществом арендодателя по договору аренды, принадлежат ему, если это не противоречит законам или условиям самого договора.
К примеру, целевой договор аренды автомобиля может не допускать размещение на его бортах рекламных щитов.
Характерно, что ни один нормативный акт не указывает на то, что срок и сумма являются существенными условиями договора найма. Такие условия могут стать существенными только по воле сторон. Это означает, что договор может не содержать сведений о сроке. К примеру, в том случае, если в момент его заключения ни одна из сторон не имела представления о том, на какой срок заключается сделка или изначально предусмотрено, что заключается договор бессрочной аренды.
Если не обозначен срок, то регулироваться он будет на основании ст. 610 ГК РФ. Она оставляет за владельцем право прервать аренду в любой момент без объявления причин, предупредив о том другую сторону в указанные в том же нормативном акте сроки. Это правило действенно и в том случае, если не отражено в договоре в виде отдельного пункта.
Заключённым договор считается с момента, когда стороны пришли к договорённости об объекта аренды и только.
Отсутствие в нём упоминания условий и порядка оплаты расценивается в качестве возможности оценивать сумму долга арендатора по характеру аналогичных сделок и ориентироваться на традиции делового оборота (абз. 2 п. 1 ст. 614 ГК РФ). В самом договоре в обязательном порядке должны содержаться только сведения о субъектах и объекте договорённости. Без этого сделка может быть признанной судом недействительной.
Практика применения правил ГК РФ о договоре аренды в постановлениях и определениях высших судов
Наиболее важным документом, который регламентирует понимание судами отдельных положений нормативных актов об аренде, является постановление пленума ВАС РФ № 73 от 17.11.2011, в которое были внесены изменения постановлением того же органа № 13 от 25.01.2013.
Некоторые практические аспекты можно увидеть в информационном письме президиума ВАС от 11.01.2002 № 66. В нём содержатся 40 выводов, полученных на основании судебной практики. Среди них заключение о том, что если арендодатель передал арендатору имущество, но не передал документы, без которых использование имущества невозможно, то арендная плата взысканию не подлежит и вывод, согласно которому арендатор, не получивший сданное внаем имущество, не имеет оснований для истребования его у третьего лица, которое использует его в текущий момент.
