Договор аренды квартиры — это сделка, которая заключается между владельцем жилой недвижимости и юридическим лицом, которое снимает её с целью организации проживания граждан. К примеру, иногородних сотрудников или командировочных, являющихся сотрудниками других компаний. В таком случае не обязательно заключать с ними договоры найма жилого помещения, если не планируется получение оплаты. Для подобных ситуаций предусмотрен договор безвозмездного использования жилья.
Договор найма будет нужно заключить только в том случае, если юридическое лицо станет сдавать жильё в целях извлечения материальной выгоды. С юридической точки зрения это будет относиться к поднаёму или субаренде. Такое использование жилья возможно лишь с согласия его собственника (ст. ст. 680, 685 ГК РФ).
Однако в обиходе термин часто используется для обозначения всех видов найма и аренды. Если же следовать букве закона, то в качестве арендатора может выступать только юридическое лицо. С физическими лицами заключается договор найма жилого помещения. В любом случае полностью исключается использование квартиры в коммерческих целях любого вида.
Наём жилых помещений и разделение сделок регламентируются ст. 671 ГК РФ. Она устанавливает правила, позволяющие любому владельцу квартиры или лицу, обладающему квартирой на ином вещном праве, у которого имеются делегированные собственником жилого помещения полномочия на заключение договора найма, сдать квартиру во владение и пользование на возмездной основе.
Особенности договоров аренды и найма жилой недвижимости
Договор найма относится к числу двухсторонних, консенсуальных, взаимных и возмездных сделок. Субъектами являются наймодатель и наниматель. Первый предоставляет квартиру для проживания, а второй оплачивает и получает право временного владения. Договоры найма делятся на договоры социального найма и договоры коммерческого найма. Хотя жилищное законодательство выделяет другие виды, к примеру, относящиеся к найму жилых помещений в общении.
Наймодателем по договору найма может быть любое лицо — юридическое или физическое, а нанимателем только физическое. Договор аренды заключается с юридическими лицами в силу того, что сами они проживать в помещениях не могут.
Договор найма — это особый вид договора аренды. Целью нанимателя может быть только проживание, а предметом договора только жилые помещения. Запрещается использование их в коммерческих целях. Если это произойдёт, и впоследствии дело дойдёт до суда, то скорее всего сделка будет признана ничтожной. Для того чтобы квартиру можно было использовать в качестве офиса, склада или магазина необходимо сначала перевести её из жилого помещения в нежилое.
Этот вид договоров может иметь только письменную форму. Об этом говорят положения ст. ст. 609, 674 ГК РФ. При сроке аренды более одного года обязательна ещё и государственная регистрация. В таком случае сделка вступает в силу только с момента появления соответствующей записи в Государственном реестре недвижимости. Ст. 610 ГК РФ допускает возможность заключения бессрочного договора найма или аренды жилой недвижимости. В таком случае так же требуется государственная регистрация, а для прекращения бессрочного договора сторона, имеющая намерение это сделать, должна предупредить другую за три месяца.
При смене правообладателя жилья или переходе его из муниципальной собственности в частную соглашение продолжает действовать, что предписывает ст. 675 ГК РФ. На защиту прав нанимателя направлено и содержание ст. 290 ГК РФ. Она закрепляет за ним возможность пользоваться всем тем, что относится к общему имуществу жильцов дома. Это лифт, лестничная клетка, кладовые, все помещения общего пользования, а так же то, что необходимо для обеспечения нормальных условий проживания — электроэнергия, вода, канализация, газ.
Сдавать по договору найма или аренды можно не только всю площадь, но и её часть. Это предписывает ст. 673 ГК РФ. В таком случае наниматель должен иметь доступ к кухне, ванной, туалету и всему тому, чем могут пользоваться другие жильцы на равных основаниях.
Вопрос об оплате коммунальных услуг при аренде и найме в определении ВАС
Достаточно часто между сторонами возникают споры о том, кто должен нести расходы по оплате коммунальных услуг в случае, если жилая недвижимость арендована или снимается по договору найма. На все основные вопросы, возникающие в таком случае, даёт ответы определение ВАС по делу № ВАС-14252/11 от 17 ноября 2011 г. Судебная коллегия ВАС не нашла оснований для передачи дела в Президиум ВАС в порядке надзора.
При этом было указано на то, что положения п. 2 ст. 616 и абз. 3 ст. 678 ГК РФ устанавливают несение арендатором и нанимателем расходов на содержание имущества, предоставленного им в пользование, если иное не установлено законом или договорами. В силу этого решающее значение имеет то, что записано в договоре аренды и найма. В рассматриваемом деле юридическое лицо арендовало квартиру, которую предоставило гражданину. Договор аренды определял условие, согласно которому расходы на коммунальные услуги ложились на арендатора, поэтому решение судов нижестоящих инстанций СК ВАС признала правильными.
