ПРАВЛЕНИЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КОРПОРАЦИИ - ФОНДА СОДЕЙСТВИЯ
РЕФОРМИРОВАНИЮ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА

РЕШЕНИЕ
от 29 сентября 2020 года, протокол N 1013

О МЕТОДИЧЕСКИХ РЕКОМЕНДАЦИЯХ
О ПОРЯДКЕ РАСЧЕТА СУММЫ ФИНАНСОВОЙ ПОДДЕРЖКИ ЗА СЧЕТ
СРЕДСТВ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КОРПОРАЦИИ - ФОНДА СОДЕЙСТВИЯ
РЕФОРМИРОВАНИЮ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА В ЧАСТИ
ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ СУБСИДИЙ ЛИЦАМ, ЗАКЛЮЧИВШИМ С ОРГАНАМИ
МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ ДОГОВОРЫ РАЗВИТИЯ ЗАСТРОЕННЫХ
ТЕРРИТОРИЙ И (ИЛИ) ДОГОВОРЫ КОМПЛЕКСНОГО РАЗВИТИЯ
ТЕРРИТОРИЙ, И ОБ УСЛОВИЯХ И ПОРЯДКЕ ПРИНЯТИЯ
ОРГАНАМИ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ, СУБЪЕКТАМИ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ РЕШЕНИЙ О ПРЕДОСТАВЛЕНИИ
УКАЗАННЫХ СУБСИДИЙ ЗА СЧЕТ СРЕДСТВ ФОНДА

В целях совершенствования методического обеспечения реализации субъектами Российской Федерации региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда правление государственной корпорации - Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (далее - Фонд) решило:

1. Утвердить Методические рекомендации о порядке расчета суммы финансовой поддержки за счет средств государственной корпорации - Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства в части предоставления субсидий лицам, заключившим с органами местного самоуправления договоры развития застроенных территорий и (или) договоры комплексного развития территорий, и об условиях и порядке принятия органами местного самоуправления, субъектами Российской Федерации решений о предоставлении указанных субсидий за счет средств Фонда (далее - методические рекомендации) в редакции согласно приложению к настоящему решению.

2. Департаменту внешних коммуникаций и связей с общественностью (А.Б. Мезенцевой) разместить методические рекомендации на официальном сайте Фонда.

Генеральный директор -
председатель правления
государственной корпорации -
Фонда содействия реформированию
жилищно-коммунального хозяйства
К.Г.ЦИЦИН

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
О ПОРЯДКЕ РАСЧЕТА СУММЫ ФИНАНСОВОЙ ПОДДЕРЖКИ ЗА СЧЕТ
СРЕДСТВ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КОРПОРАЦИИ - ФОНДА СОДЕЙСТВИЯ
РЕФОРМИРОВАНИЮ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА В ЧАСТИ
ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ СУБСИДИЙ ЛИЦАМ, ЗАКЛЮЧИВШИМ С ОРГАНАМИ
МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ ДОГОВОРЫ РАЗВИТИЯ ЗАСТРОЕННЫХ
ТЕРРИТОРИЙ И (ИЛИ) ДОГОВОРЫ КОМПЛЕКСНОГО РАЗВИТИЯ
ТЕРРИТОРИЙ, И ОБ УСЛОВИЯХ И ПОРЯДКЕ ПРИНЯТИЯ ОРГАНАМИ
МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ, СУБЪЕКТАМИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЙ О ПРЕДОСТАВЛЕНИИ УКАЗАННЫХ СУБСИДИЙ
ЗА СЧЕТ СРЕДСТВ ФОНДА

1. Общие положения

1.1. Настоящие Методические рекомендации разработаны в соответствии с пунктом 4 части 6 статьи 16 Федерального закон от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" (далее Федеральный закон), согласно которому, начиная с 2020 года, средства Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (далее Фонд), средства долевого финансирования за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации и (или) средств местных бюджетов, могут расходоваться на предоставление субсидий лицам, заключившим в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации с органами местного самоуправления:

- договоры о развитии застроенных территорий;

- договоры о комплексном развитии территорий по инициативе органа местного самоуправления.

1.2. Субсидии лицам, заключившим с органами местного самоуправления договоры о развитии застроенных территорий (далее - договоры РЗТ) и (или) договоры о комплексном развитии территорий (далее - договоры КРТ) в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, предоставляются на возмещение понесенных расходов на выполнение обязательств:

- по созданию либо приобретению, а также передаче в государственную или муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений для предоставления гражданам, переселяемым из аварийного жилищного фонда, расположенного на территории, в отношении которой принято решение о развитии;

- по уплате возмещения за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и расположенных на территории, в отношении которой принято решение о развитии.

1.3. Субсидия предоставляется по мере исполнения указанными лицами данных обязательств и не может превышать 25 процентов нормативной стоимости переселения, рассчитанной исходя из общей площади жилых помещений, из которых осуществлено переселение граждан, и нормативной стоимости квадратного метра.

1.4. Настоящие Методические рекомендации представляют собой рекомендации для органов местного самоуправления, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, реализующих проекты развития застроенных территорий (далее - проекты РЗТ), проекты комплексного развития территорий (далее - проекты КРТ) и определяют:

1.4.1. Условия и порядок принятия органами местного самоуправления, субъектами Российской Федерации решении о предоставлении субсидии за счет средств Фонда лицам, заключившим с органами местного самоуправления договоры РЗТ и (или) договоры КРТ (далее субсидия за счет средств Фонда).

1.4.2. Порядок расчета органами местного самоуправления, субъектами Российской Федерации суммы субсидии за счет средств Фонда.

2. Условия и порядок принятия органами местного
самоуправления, субъектами Российской Федерации решении
о предоставлении субсидии за счет средств Фонда

2.1. Органы местного самоуправления, субъекты Российской Федерации <1> заключают договоры РЗТ в соответствии со статьями 46.1 - 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации, договоры КРТ - в соответствии со статьями 46.10 - 46.11 Градостроительного кодекса Российской Федерации в следующей последовательности:

--------------------------------

<1> В отдельных случаях соответствующие полномочия перераспределены в пользу субъектов Российской Федерации либо, в городах федерального значения, реализуются субъектами Российской Федерации.

1) принятие решения о РЗТ, решения о КРТ;

2) организация и проведение аукциона на право заключить договор РЗТ, аукциона на право заключить договор КРТ, в том числе:

- принятие решения о проведении аукциона;

- определение начальной цены аукциона в соответствии с методикой, установленной субъектом Российской Федерации;

- подготовка и опубликование извещения о проведении аукциона;

- проведение аукциона и подписание протокола по результатам аукциона;

3) Заключение между органом местного самоуправления или субъектом Российской Федерации и победителем аукциона договора РЗТ, договора КРТ;

4) Выполнение сторонами условий договора РЗТ, договора КРТ, в том числе обязательств лица, заключившего соответствующий договор, по переселению граждан из аварийного жилищного фонда.

2.2. Установление методики определения начальной цены аукциона, принятие решения о РЗТ, решения о КРТ, заключение между органом местного самоуправления или субъектом Российской Федерации и победителем аукциона договора РЗТ, договора КРТ рекомендуется осуществлять в соответствии с Методическими рекомендациями по подготовке пакета необходимой конкурсной документации по проектам развития застроенных территорий и проектам комплексного развития территорий (далее - Методические рекомендации по подготовке конкурсов РЗТ и КРТ), размещенными на сайте Фонда.

2.3. Субъект Российской Федерации подает заявку на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда на переселение граждан из аварийного жилищного фонда, признанного таковым до 1 января 2017 года, в соответствии с Рекомендациями по подготовке заявок на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда на переселение граждан из аварийного жилищного фонда, признанного таковым до 1 января 2017 года, утвержденными правлением Фонда 13 февраля 2020 года, протокол N 972, с изм. от 23 марта 2020 года, протокол N 982, от 29 апреля 2020 года, протокол N 988 (далее - Рекомендации по подготовке заявок).

2.4. В составе заявки субъект Российской Федерации указывает в отношении каждого муниципального образования:

- площадь жилых помещений аварийных многоквартирных домов, которую планируется расселить в рамках договоров РЗТ и (или) договоров КРТ (графа 10 формы N 1 приложения 2 к Рекомендациям по подготовке заявок);

- планируемый размер субсидии за счет средств Фонда (графа 11 формы N 1 приложения 2 к Рекомендациям по подготовке заявок).

2.5. Площадь жилых помещений аварийных многоквартирных домов, которую планируется расселить в рамках договоров РЗТ и (или) договоров КРТ, определяется на основе предварительной оценки потенциально возможных к реализации проектов РЗТ, проектов КРТ на территории каждого муниципального образования.

2.6. Планируемый размер субсидии за счет средств Фонда рекомендуется определять следующими способами:

2.6.1. В случаях, если на момент подготовки заявки еще не сформированы предложения по потенциально возможным к реализации проектам РЗТ, проектам КРТ - в размере предельного размера субсидии за счет средств Фонда, рассчитываемого как 25 процентов от нормативной стоимости переселения, рассчитываемой как произведение площади жилых помещений аварийных многоквартирных домов, которую планируется расселить в рамках договоров РЗТ и (или) договоров КРТ, и средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации, утвержденной приказом Минстроя России на 1 квартал года этапа, в котором осуществляется реализация мероприятий по переселению граждан из аварийного жилищного фонда";

2.6.2. В случаях, если на момент подготовки заявки уже сформированы предложения по потенциально возможным к реализации проектам РЗТ, проектам КРТ, в размере расчетного размера субсидии за счет средств Фонда, рассчитываемого в соответствии с рекомендациями, указанными в разделе 3 настоящих Методических рекомендаций.

2.7. Проект решения о РЗТ, решения о КРТ, предусматривающий предоставление субсидии за счет средств Фонда, с основными параметрами проекта РЗТ (проекта КРТ) по форме, приведенной в Приложении к настоящим Методическим рекомендациям, в случае необходимости может быть направлен органом местного самоуправления, субъектом Российской Федерации в Фонд для оценки.

2.8. После принятия решения о РЗТ, решения о КРТ и до опубликования извещения о проведении аукциона на право заключить договор РЗТ, договор КРТ, предусматривающих условия о финансировании мероприятий по переселению граждан многоквартирных домов, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу, расположенных на территории, в отношении которой принято решение о развитии, за счет средств Фонда, орган местного самоуправления или субъект Российской Федерации, принявшие соответствующее решение, определяют потребность в средствах Фонда на финансирование указанных мероприятий, в форме субсидии лицу, заключившему соответствующий договор, на возмещение понесенных расходов на выполнение обязательств по созданию либо приобретению, а также передаче в государственную или муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений для предоставления гражданам, переселяемым из аварийного жилищного фонда, по уплате возмещения за изымаемые жилые помещения (далее - Субсидия).

2.9. Потребность в средствах Фонда на предоставление Субсидии в рамках реализации договора РЗТ, договора КРТ, определяется в соответствии с разделом 3 настоящих Методических рекомендаций в пределах 25% нормативной стоимости переселения.

2.10. После определения потребности в средствах Фонда на предоставление Субсидии в рамках реализации договора РЗТ, договора КРТ, органы местного самоуправления, субъекты Российской Федерации направляют в Фонд обоснование такой потребности по форме, приведенной в приложении 1 к настоящим Методическим рекомендациям.

2.11. В случае отказа Фонда в согласовании потребности в средствах Фонда на предоставление Субсидии в рамках реализации договора РЗТ, договора КРТ, в решениях о проведении аукционов на право заключения договоров о РЗТ, КРТ, информационных сообщениях о таких аукционах, а также проектах договоров о РЗТ, КРТ условие о предоставлении Субсидии должно быть исключено.

2.8. Предоставление Субсидии за счет средств Фонда осуществляется органом местного самоуправления, субъектом Российской Федерации после выполнения обязательств такого лица по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, выполнение которых в отчетном году предусмотрено соответствующими договорами.

2.9. Субсидия за счет средств Фонда предоставляется лицу, заключившему с органом местного самоуправления договор РЗТ, договор КРТ, на основании решения органа местного самоуправления, субъекта Российской Федерации, заключившего такой договор.

Размер предоставляемой Субсидии за счет средств Фонда в соответствии с выполненными лицом, заключившим договор РЗТ, договор КРТ, обязательствами по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, рассчитывается по формуле:

, где

Прж - общая площадь расселенных в рамках договора РЗТ, договора КРТ жилых помещений аварийного жилищного фонда;

Пл - общая площадь жилых помещений аварийного жилищного фонда, расселение которых является обязательством лица, заключившего договор РЗТ, договор КРТ;

РС - размер Субсидии, установленный договором РЗТ, договором КРТ в соответствии с рекомендациями, указанными в разделе 3 настоящих Методических рекомендаций.

3. Порядок расчета органами местного самоуправления,
субъектами Российской Федерации суммы Субсидии за счет
средств Фонда

3.1. Расчет суммы Субсидии за счет средств Фонда рекомендуется выполнять путем проведения пространственно-экономического моделирования проекта с использованием аналитических материалов по пространственно-экономическому моделированию проектов РЗТ, КРТ, являющихся приложением 2 к настоящим Методическим рекомендациям.

3.2. Пространственно-экономическое моделирование проекта РЗТ, проекта КРТ проводится до заключения договора РЗТ, договора КРТ в целях оценки показателей инвестиционной эффективности проекта в зависимости от формируемых в рамках проекта планируемых доходов и расходов лица, заключившего соответствующий договор (далее соответственно - Примерные планируемые доходы застройщика и Примерные планируемые расходы застройщика) на основе исходных данных и допущений, формируемых в соответствии с разделами 4.1 и 4.2 аналитических материалов по моделированию проектов РЗТ, КРТ.

3.3. Расчет Примерных планируемых доходов застройщика и Примерных планируемых расходов застройщика проводится на основе примерного градостроительного решения в соответствии с разделом 4.4.3 аналитических материалов по моделированию проектов РЗТ, КРТ, которое предусматривает перспективный объем новой застройки по функциональной структуре в зависимости от площади территории развития, в отношении которой проводится моделирование.

3.4. Параметры примерного градостроительного решения определяются исходя из примерных рекомендуемых параметров застройки в соответствии с разделом 4.4.3 аналитических материалов по моделированию проектов РЗТ, КРТ:

- предельная этажность по видам застройки (жилая, нежилая);

- процент застроенности земельного участка;

- баланс территории по видам функционального назначения;

- требования к обеспеченности территории социальной, транспортной инфраструктурой, требования к благоустройству.

При необходимости параметры примерного градостроительного решения могут быть скорректированы с учетом требований документов градостроительного проектирования, действующих на территории муниципального образования, в котором расположена территория развития (в том числе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, местных и региональных нормативов градостроительного проектирования, документации по планировке территории, правил благоустройства).

3.5. К Примерным планируемым расходам застройщика относятся расходы на выполнение условий договора РЗТ, договора КРТ, которые включают:

- оценку расходов на строительно-монтажные работы по строительству объектов, планируемых к продаже (строительство объектов жилого назначения, объектов нежилого назначения коммерческого использования, в том числе машино-мест);

- оценку расходов на строительно-монтажные работы по строительству объектов, планируемых к безвозмездной передаче в государственную, муниципальную собственность, собственность иных лиц (строительство социальной, транспортной, коммунальной инфраструктуры, жилых помещений);

- оценку расходов на выплату возмещения за изымаемые земельные участки и расположенные на них жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными;

- оценку расходов на приобретение прав собственности на не подлежащие изъятию жилые помещения, нежилые помещения, земельные участки;

- оценку расходов на благоустройство территории, разработку проектной документации, иных расходов на градостроительную и земельную подготовку территории;

- оценку расходов на уплату налогов, платы за технологическое присоединение, экспертизу проектной документации, иные обязательные платежи;

- оценку расходов на уплату цены права заключить договор РЗТ, договор КРТ, определенной по итогам аукциона.

Оценка Примерных планируемых расходов застройщика проводится в соответствии с разделами 4.4.3, 4.4.4, 4.4.7 аналитических материалов по моделированию проектов РЗТ, КРТ.

3.6. К Примерным планируемым доходам застройщика относятся:

планируемые доходы от продажи жилых и нежилых помещений, машино-мест;

средства поддержки за счет регионального, муниципального бюджета;

Субсидия за счет средств Фонда.

3.7. Оценка Примерных планируемых доходов застройщика проводится в соответствии с разделом 4.4.5 аналитических материалов по моделированию проектов РЗТ, КРТ.

3.8. По итогам пространственно-экономического моделирования проводится расчет следующих показателей инвестиционной эффективности проекта РЗТ, проекта КРТ в соответствии с разделом 4.4.8 аналитических материалов по моделированию проектов РЗТ, КРТ:

- индекс прибыльности проекта с учетом дисконтирования;

- внутренняя норма доходности;

- дисконтированный срок окупаемости инвестиций;

- чистая приведенная стоимость проекта.

3.9. На первом этапе пространственно-экономического моделирования проекта РЗТ, проекта КРТ при оценке Примерных планируемых расходов застройщика субсидия за счет средств Фонда не учитывается. При этом необходимо провести моделирование при изменении основных параметров проекта РЗТ, проекта КРТ, в том числе в части градостроительных параметров, обязательств по созданию инфраструктуры, других параметров, влияющих на инвестиционную эффективность проекта, в целях определения наиболее благоприятных условий реализации проекта РЗТ, проекта КРТ. Такое моделирование проводится в соответствии с разделом 4.5 аналитических материалов по моделированию проектов РЗТ, проекта КРТ.

3.9.1. Если по итогам моделирования все показатели инвестиционной эффективности проекта РЗТ, проекта КРТ, указанные в п. 3.8 настоящих Методических рекомендаций, имеют приемлемые значения в соответствии с критериями интерпретации таких значений, приведенными в таблице 4.4.4 аналитических материалов по моделированию проектов РЗТ, КРТ, предоставление субсидии из средств Фонда считается не обоснованным и не предусматривается при планировании реализации проекта РЗТ, проекта КРТ.

3.9.2. Если по итогам моделирования хотя бы один из показателей инвестиционной эффективности проекта РЗТ, проекта КРТ, указанных в п. 3.8 настоящих Методических рекомендаций, имеет значение хуже (ниже или выше, в зависимости от показателя) приемлемого значения в соответствии с критериями интерпретации таких значений, приведенными в таблице 4.4.4 аналитических материалов по моделированию проектов РЗТ, КРТ, предоставление Субсидии из средств Фонда считается обоснованным.

В этом случае размер Субсидии из средств Фонда рассчитывается в соответствии с разделом 4.5 аналитических материалов по моделированию проектов РЗТ, КРТ таким образом, чтобы все показатели инвестиционной эффективности проекта РЗТ, проекта КРТ, указанные в п. 3.8 настоящих Методических рекомендаций, приняли приемлемые значения.

Приложение 1
к Методическим рекомендациям
о порядке расчета суммы финансовой
поддержки за счет средств
государственной корпорации -
Фонда содействия реформированию
жилищно-коммунального хозяйства
в части предоставления субсидий
лицам, заключившим с органами
местного самоуправления договоры
развития застроенных территорий
и (или) договоры комплексного
развития территорий, и об условиях
и порядке принятия органами
местного самоуправления, субъектами
Российской Федерации решений
о предоставлении указанных субсидий
за счет средств Фонда

Обоснование потребности в средствах Фонда
на предоставление субсидии лицам, заключившим
с органами местного самоуправления договоры РЗТ
и (или) договоры КРТ

Наименование субъекта Российской Федерации ___________________

N п/п
Наименование муниципального образования/перечень договоров РЗТ, КРТ
Реквизиты решения о РЗТ, КРТ
Площадь территории
Сведения о границах территории развития: наименования улиц, ограничивающих застроенную территорию
Общая площадь жилых помещений, переселение граждан из которых является обязательством лица, заключившего договор РЗТ, КРТ
Предельный размер субсидии за счет средств Фонда
Потребность в средствах Фонда на предоставление субсидии
Планируемая начальная цена предмета аукциона на право заключить договор РЗТ, КРТ
Показатели инвестиционной эффективности проекта без учета субсидии за счет средств Фонда
Показатели инвестиционной эффективности проекта с учетом субсидии за счет средств Фонда
Индекс прибыльности проекта с учетом дисконтирования
Внутренняя норма доходности
Дисконтированный срок окупаемости инвестиций
Чистая приведенная стоимость проекта
Индекс прибыльности проекта с учетом дисконтирования
Внутренняя норма доходности
Дисконтированный срок окупаемости инвестиций
Чистая приведенная стоимость проекта
кв. м.
кв. м
руб.
руб.
руб.
%
%
лет
руб.
%
%
лет
руб.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
Итого по субъекту Российской Федерации
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
1
Муниципальное образование 1
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
1.1.
Договор РЗТ/КРТ 1
1.2.
Договор РЗТ/КРТ 2
2
Муниципальное образование 2
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
2.1.
Договор РЗТ/КРТ 1
2.2.
Договор РЗТ/КРТ 2

Приложение 2
к Методическим рекомендациям
о порядке расчета суммы финансовой
поддержки за счет средств
государственной корпорации -
Фонда содействия реформированию
жилищно-коммунального хозяйства
в части предоставления субсидий
лицам, заключившим с органами
местного самоуправления договоры
развития застроенных территорий
и (или) договоры комплексного
развития территорий, и об условиях
и порядке принятия органами
местного самоуправления, субъектами
Российской Федерации решений
о предоставлении указанных субсидий
за счет средств Фонда

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
ПО ПРОСТРАНСТВЕННО-ЭКОНОМИЧЕСКОМУ МОДЕЛИРОВАНИЮ ПРОЕКТОВ
РАЗВИТИЯ ЗАСТРОЕННЫХ ТЕРРИТОРИЙ, ПРОЕКТОВ КОМПЛЕКСНОГО
РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИЙ

Список используемых сокращений

ГП - генеральный план

ГПЗУ - градостроительный план земельного участка

ДДУ - детское дошкольное учреждение

ЕГРН - единый государственный реестр недвижимости

ЗУ - земельный участок

ИЖС - индивидуальное жилищное строительство

КРТ - комплексное развитие территорий

КУРТ - комплексное и устойчивое развитие территории

МКД - многоквартирный дом

МНГП - местные нормативы градостроительного проектирования

ОМСУ - органы местного самоуправления

ПЗЗ - правила землепользования и застройки

ПКК - публичная кадастровая карта

РЗТ - развитие застроенных территорий

СМР - строительно-монтажные работы

СОШ - средняя общеобразовательная школа

СП Градостроительство - СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*, утвержденный приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 30 декабря 2016 года N 1034/пр.

УДС - улично-дорожная сеть

1. Общие положения

В соответствии с п. 4 ч. 6 ст. 16 Федерального закон от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" средства Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (далее также - Фонд ЖКХ), средства долевого финансирования за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации и (или) средств местных бюджетов, начиная с 2020 года, могут расходоваться на:

предоставление субсидий лицам, заключившим с органами местного самоуправления договоры о развитии застроенных территорий и (или) договоры о комплексном развитии территорий в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, на возмещение понесенных расходов на выполнение обязательств по созданию либо приобретению, а также передаче в государственную или муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений для предоставления гражданам, переселяемым из аварийного жилищного фонда, расположенного на территории, в отношении которой принято решение о развитии, по уплате возмещения за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и расположенных на территории, в отношении которой принято решение о развитии.

В целях применения субъектами Российской Федерации новых механизмов ликвидации непригодного для проживания жилищного фонда в рамках реализации программ переселения разработаны настоящие Методические рекомендации по предоставлению средств Фонда ЖКХ лицам, заключившим с органами местного самоуправления договоры развития застроенных территорий и (или) договоры комплексного развития территорий, на компенсацию понесенных расходов на переселение из аварийного жилищного фонда граждан, проживающих на развиваемой территории, либо на уплату возмещения за изымаемые жилые помещения (далее - Методические рекомендации).

Настоящие Методические рекомендации представляют собой рекомендации для органов местного самоуправления, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, реализующих проекты развития застроенных территорий, проекты комплексного развития территорий в целях ликвидации непригодного для проживания граждан жилищного фонда, а в том числе для переселения граждан из аварийного жилищного фонда.

В соответствии с градостроительным законодательством предусмотрены следующие правовые механизмы публично-частного партнерства, направленные на реализацию проектов по преобразования территорий ветхой и аварийной застройки:

1) развитие застроенных территорий <1> (далее - РЗТ);

--------------------------------

<1> См. 46.1 - 46.3 ГрК РФ.

2) комплексное развитие территорий по инициативе органов местного самоуправления <2> (далее - КРТ);

--------------------------------

<2> Ст. 46.10 - 46.11 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

3) комплексное развитие территорий по инициативе правообладателей <3> (далее - КРТ по инициативе правообладателей).

--------------------------------

<3> Ст. 46.9 ГрК РФ.

КРТ по инициативе правообладателей реализуется правообладателями недвижимости, расположенной в границах территории развития, за счет собственных и привлеченных средств и не предусматривает участия профессионального застройщика. КРТ и РЗТ, напротив, предусматривают привлечение застройщика для реализации проекта на открытом аукционе.

Настоящие Методические рекомендации включают рекомендации по оценке инвестиционной эффективности (доходности), иных критериев проектов по развитию застроенных территорий, проектов по комплексному развитию территорий и обоснованию потребности в предоставлении средств Фонда ЖКХ.

В качестве основного методического подхода к оценке инвестиционной эффективности (доходности), иных критериев проектов РЗТ, проектов КРТ и обоснованию потребности в предоставлении средств Фонда ЖКХ используется расчетная пространственно-экономическая модель проекта (в формате MsExcel "Модель РЗТ, КРТ").

Моделирование проектов развития территорий - это аналитический инструмент оценки инвестиционной привлекательности территории для реализации проекта с учетом градостроительных и экономических ограничений.

Моделирование проектов РЗТ, КРТ позволяет органам местного самоуправления и органам государственной власти субъектов Российской Федерации, реализующим проекты РЗТ, КРТ:

- провести оценку реализуемости проектов РЗТ, КРТ с привлечением частных инвестиций в отношении потенциальных территорий развития и сформировать план проведения аукционов на право заключения договора РЗТ, договора КРТ, предусматривающие переселение граждан из аварийного жилищного фонда (а также из иного непригодного для проживания жилищного фонда) и повышение качества городской среды;

- оценить необходимый объем финансирования проектов РЗТ, КРТ, а также потребность в бюджетных ресурсах, в поддержке за счет средств Фонда ЖКХ, предоставляемых на компенсацию части затрат застройщика на переселение из аварийного жилищного фонда, в целях повышения привлекательности таких проектов для частных инвесторов;

- в соответствии с ограничениями бюджетных источников спланировать очередность и сроки реализации проектов РЗТ, КРТ и обеспечить адекватный учет таких сроков в процессе бюджетного планирования;

- своевременно обеспечить внесение изменений в правила землепользования и застройки (далее - ПЗЗ), а при необходимости и в генеральный план (далее - ГП), иные документы градостроительного проектирования, необходимых для обеспечения условий реализации проектов РЗТ, КРТ, определенных по итогам моделирования;

- обоснованно определить условия аукционов на право заключения договора РЗТ, договора КРТ, включая начальную цену аукционов, распределение финансовых обязательств между публичной стороной и застройщиком, что позволит повысить привлекательность проектов РЗТ, КРТ для застройщиков.

Такое моделирование проводится на самой ранней, предпроектной стадии, до разработки градостроительной документации, и не требует проведения специальных градостроительных проработок. Моделирование проводится на основе общих данных о характеристиках потенциальной территории развития, требований документов градостроительного проектирования <4>, данных о рынке недвижимости и других данных, имеющихся либо в открытых источниках, либо в муниципальных, региональных источниках данных, либо на основе экспертных оценок, приведенных в настоящих Методических рекомендациях.

--------------------------------

<4> Правила землепользования и застройки, генеральный план, местные или региональные нормативы градостроительного проектирования и т.д.

В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации проекты РЗТ, КРТ реализуются на основании решения органа местного самоуправления. В городах федерального значения, а также в отдельных случаях, если законами субъектов Российской Федерации соответствующие полномочия перераспределены в пользу субъектов Российской Федерации - органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Далее, если специально не оговорено иное, предполагается, что проект РЗТ, КРТ реализуется органом местного самоуправления (далее - ОМСУ).

2. Организационные схемы реализации проектов РЗТ и КРТ

На рисунках 2.1 и 2.2 представлены краткие схемы организации проектов РЗТ и КРТ в соответствии с законодательством.

КРТ и РЗТ являются видами деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории. Проект КРТ может быть реализован только при условии отражения границ территорий КУРТ на карте градостроительного зонирования в составе правил землепользования и застройки (далее - ПЗЗ).

Отношения, связанные с реализацией проектов РЗТ, регламентированы статьями 46.1 - 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ).

   Обязательные критерии в
   -----------------------
     отношении территории,
     --------------------
     подлежащей развитию
     -------------------
    (ч. 3 ст. 46.1 ГрК РФ)
     --------------------
   Дополнительный критерий в
   -------------------------
 отношении территории, подлежащей
 --------------------------------
 развитию (ч. 4 ст. 46.1 ГрК РФ):
 --------------------------------
На указанной территории расположены:
1) многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу;
2) многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.
На указанной территории также могут быть расположены:
Объекты инженерной инфраструктуры, обеспечивающие исключительно функционирование указанных многоквартирных домов, а также объекты коммунальной, социальной, транспортной инфраструктур, необходимые для обеспечения жизнедеятельности граждан, проживающих в таких домах.
                         Стадии проекта РЗТ
                         ------------------
1.
Принятие органом местного самоуправления (далее - ОМСУ) решения о РЗТ.
2.
Организация и проведение аукциона, в том числе:
1)
принятие решения о проведении аукциона;
2)
определение начальной цены аукциона;
3)
подготовка и опубликование извещения о проведении аукциона;
4)
проведение аукциона и подписание протокола по результатам аукциона
3.
Заключение между ОМСУ и победителем аукциона договора РЗТ.
4.
Выполнение сторонами условий договора о РЗТ в порядке, определенном ст. 46.2 ГрК РФ, в том числе:
1)
предоставление победителю аукциона земельных участков в границах РЗТ без проведения торгов;
2)
строительство жилых и нежилых объектов, а также объектов инфраструктуры на территории, подлежащей развитию.
Обязательства сторон (ст. 46.2 ГрК РФ)
Финансовые
Нефинансовые
Обязательства лица, заключившего
--------------------------------
договор с ОМСУ:
---------------
Обязательства лица, заключившего
--------------------------------
договор с ОМСУ:
---------------
1) создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения;
2) осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии;
1) в предусмотренные договором сроки подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории в соответствии с действующими документами градостроительного регулирования;
Обязательства ОМСУ:
-------------------
1) утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии;
2) принять в установленном порядке решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома;
3) обязательство ОМСУ предоставить лицу, с которым заключен договор о РЗТ, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам в предусмотренные договором сроки.
3) уплатить возмещение за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности;
Иные обязательства, которые могут
---------------------------------
быть предусмотрены договором о РЗТ,
----------------------------------
в том числе:
------------
1) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории;
2) перечень объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории и подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность;
3) условия и объем участия ОМСУ в РЗТ с указанием соответствующих сроков;
4) способы и размер обеспечения исполнения договора лицом, заключившим договор с ОМСУ;
5) обязательство ОМСУ обеспечить в соответствии с программой комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселения, городского округа строительство и (или) реконструкцию за границами земельного участка или земельных участков, в отношении которых заключен договор, объектов коммунальной инфраструктуры, необходимых для обеспечения подключения (технологического присоединения) на границах таких земельных участков к объектам коммунальной инфраструктуры, построенным на таких земельных участках.
Выкуп жилых и нежилых помещений в МКД, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, проводится на основе добровольных соглашений между застройщиком и собственниками недвижимости.
       Изъятие жилых помещений в аварийных МКД (ст. 32 ЖК РФ)
       ------------------------------------------------------
- Орган, принявший решение о признании дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома
- Земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд
- Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения
- По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение

Рисунок 2.1. Организационная схема реализации проекта РЗТ

             Требования к территории (ст. 46.10 ГрК РФ)
             ------------------------------------------
Решение о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления (далее - КРТ по инициативе ОМСУ) может быть принято, если не менее 50 процентов от общей площади территории, в границах которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории (далее - КУРТ), занимают земельные участки:
1) на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу;
2) на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных ОМСУ;
3) виды разрешенного использования которых и (или) виды разрешенного использования и характеристики расположенных на которых объектов капитального строительства не соответствуют видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства и предельным параметрам строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки;
4) на которых расположены объекты капитального строительства, признанные в соответствии с гражданским законодательством самовольными постройками.
                         Стадии проекта КРТ
                         ------------------
1.
Принятие ОМСУ решения о КРТ.
2.
Уведомление правообладателей недвижимости о возможности КРТ по их инициативе.
Организация и проведение аукциона (при отсутствии инициативы правообладателей), в том числе:
1)
принятие решения о проведении аукциона (если не принято решение об осуществлении КРТ по инициативе правообладателей в порядке, предусмотренном статьей 46.9 ГрК РФ);
2)
определение начальной цены аукциона;
3)
подготовка и опубликование извещения о проведении аукциона;
4)
проведение аукциона и подписание протокола по результатам аукциона.
4.
Заключение между ОМСУ и победителем аукциона договора о КРТ по инициативе ОМСУ.
5.
Выполнение сторонами условий договора о КРТ по инициативе ОМСУ в порядке, определенном ч. 11 - 14 статьи 46.10 ГрК РФ), в том числе:
- предоставление победителю аукциона земельных участков в границах КРТ;
- строительство объектов на территории, подлежащей развитию.
Обязательства сторон (ст. 46.10 ГрК РФ)
Финансовые
Нефинансовые
Обязательства,    которые     могут
-----------------------------------
закрепляться полностью или частично
-----------------------------------
как за лицом, с которым заключается
-----------------------------------
договор   о  КРТ,  так  и  за  ОМСУ
-----------------------------------
(выполнение  которых   определяется
-----------------------------------
сторонами в договоре):
----------------------
Обязательства,   которые   могут
--------------------------------
закрепляться    полностью    или
--------------------------------
частично как за лицом, с которым
--------------------------------
заключается договор о  КРТ,  так
--------------------------------
и  за  ОМСУ  (выполнение которых
--------------------------------
определяется      сторонами    в
--------------------------------
договоре):
----------
1) обязательства по благоустройству территории, подлежащей КРТ по инициативе ОМСУ;
1) обязательства по осуществлению мероприятий, необходимых для реализации договора КРТ по инициативе ОМСУ, включая образование земельных участков, установление сервитутов, обеспечение осуществления государственной регистрации прав на земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества;
Обязательства лица, заключившего
--------------------------------
договор:
--------
1) осуществить строительство, реконструкцию объектов капитального строительства на территории, в отношении которой принято решение о КРТ;
2) обязательство лица, заключившего договор, осуществить строительство объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур за счет собственных средств (если соответствующее обязательство закрепляется договором именно за указанным лицом);
3) безвозмездно передать в муниципальную собственность после окончания строительства объекты коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, а также иные объекты, строительство которых осуществлялось за счет средств лица, заключившего договор, перечень таких объектов и условия их передачи (указанное обязательство не является существенным условием договора, но может включаться в договор).
Обязательства лица, заключившего
--------------------------------
договор:
--------
1) подготовить и представить в орган местного самоуправления проект планировки территории, включая проект межевания территории, в отношении которой принято решение о КРТ.
Обязательства уполномоченного
-----------------------------
ОМСУ:
-----
1) утвердить проект планировки территории, включая проект межевания территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии;
2) принять в установленном порядке (в том числе на основе ходатайства лица, заключившего договор) решение об изъятии для муниципальных нужд земельных участков, находящихся в границах территории, в отношении которой принято решение о ее комплексном развитии по инициативе органа местного самоуправления, и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества.
Обязательства уполномоченного ОМСУ:
-----------------------------------
1) обеспечить строительство объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур (если соответствующее обязательство закрепляется договором за ОМСУ);
2) предоставить лицу, заключившему договор, в соответствии с земельным законодательством в аренду без проведения торгов земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности и не обременены правами третьих лиц, в целях строительства объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, иных объектов капитального строительства.
 Выкуп и изъятие недвижимости для муниципальных нужд в целях КРТ, за
 -------------------------------------------------------------------
  исключением жилых помещений в аварийных МКД (для таких помещения
  ----------------------------------------------------------------
  применяется процедура изъятия в соответствии со ст. 32 ЖК РФ или
  ----------------------------------------------------------------
   иные формы переселения по согласию собственников в соответствии
   ---------------------------------------------------------------
                              с 185-ФЗ)
                              --------
В целях минимизации рисков блокирования проекта со стороны собственников недвижимости в отношении всех объектов недвижимости кроме аварийных МКД рекомендуется применение следующих форм компенсаций на выбор собственников (цель - достижение согласия на компенсацию не менее 90% собственников):
- в отношении жилых помещений в МКД:
1) равнозначное или равноценное (по рыночной цене равнозначного жилого помещения в районе проекта) жилое помещение за границами территории;
2) равнозначное жилое помещение в границах территории (после завершения строительства, с компенсацией расходов на наем жилого помещения на период строительства);
3) возмещение в денежной форме (рыночная стоимость равнозначного жилого помещения);
- в отношении индивидуальной жилой застройки:
1) возмещение в объеме рыночной стоимости земельного участка и равнозначного индивидуального дома (по цене аналогичного нового дома в районе проекта);
2) предоставление иного земельного участка для ИЖС и денежного возмещения разницы между рыночной ценой земельного участка и равнозначного индивидуального дома и рыночной ценой предоставляемого земельного участка;
- в отношении нежилых помещений:
1) возмещение в размере рыночной стоимости равнозначного нежилого помещения в районе проекта.
В отношении собственников объектов недвижимости кроме аварийных МКД,
которые не согласились на предложенные компенсации и заключение
добровольного соглашения, может быть применена процедура изъятия для
муниципальных нужд в целях КРТ в соответствии со ст. 56.12 ЗК РФ
                                                 ---------------
(рекомендуется применять в отношении не более чем 10% таких
собственников собственников).
      Изъятие недвижимости для муниципальных нужд в целях КРТ, за
      -----------------------------------------------------------
     исключением жилых помещений в аварийных МКД (ст. 56.12 ЗК РФ)
     -------------------------------------------------------------
- Решение об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд в целях КРТ принимается ОМСУ по ходатайству лица, заключившего договор
- Основаниями для принятия указанного решения являются утвержденные проект планировки территории и проект межевания территории
- В течение семи рабочих дней со дня принятия решения об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд в целях КРТ ОМСУ обязан направить собственникам земельных участков и (или) объектов недвижимого копию данного решения и проект соглашения об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд в целях КРТ
- Соглашение должно содержать:
- выкупную цену земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества в случае, если земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества находятся в собственности физических или юридических лиц;
- размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества;
- иные условия, предусмотренные пунктом 1 статьи 56.9 ЗК РФ;
- в случае изъятия аварийного жилья - по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение.

Рисунок 2.2. Организационная схема реализации проекта КРТ по инициативе органа местного самоуправления

3. Возможные практические проблемы при реализации проектов РЗТ, КРТ и подходы к их решения

Существует ряд практических проблем при реализации проектов РЗТ, КРТ, связанных, в основном, с законодательными ограничениями.

Общая проблематика проектов преобразования застройки

Существуют проблемы, общие и для развития застроенных территорий, и для комплексного развития территорий по инициативе органа местного самоуправления, основными из которых являются:

- слабое градостроительное обоснование преобразования тех или иных территорий города, в том числе в силу отсутствия согласованности с документами планирования;

- критерии формирования территорий проектов не обеспечивают градостроительную комплексность и экономическую состоятельность проекта;

- слабая общественная обоснованность проекта, так как документация по планировке территории не подлежит обязательным публичным слушаниям, общественным обсуждениям;

- отсутствие равномерного распределения прибыли от проекта между всеми участниками проекта.

Ряд проблем типичен именно для проектов развития застроенных территорий:

- значительная ограниченность перечня объектов на застроенной территории (только аварийные многоквартирные дома и многоквартирные дома, снос или реконструкция которых предусмотрен муниципальной адресной программой, и обслуживающая их инфраструктура), порождающая невозможность реализации комплексных градостроительных проектов развития застроенной территории;

- проблемы "несогласных" собственников при выкупе недвижимости на территории проекта развития застроенных территорий, к которым не может быть применена процедура принудительного выкупа;

- жесткое распределение обязательств между ОМСУ и застройщиком в рамках договора РЗТ, что часто не позволяет сформировать эффективные с точки зрения экономики проекта условия договора.

Практические трудности при реализации конкретного проекта преобразования застройки

Значительная часть указанных трудностей связана с введением нового регулирования отражения в правилах землепользования и застройки территорий, "в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории". <5>

--------------------------------

<5> Введено Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 373-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации".

Перечень часто встречающихся указанных практических трудностей включает:

- как сформировать границы территории развития?

- как орган местного самоуправления должен обосновать выбор той или иной территории, в границах которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории для аукциона на текущий год, если таких территории в ПЗЗ выделено несколько?

- как должна быть выстроена работа девелопера в части осуществления строительства включенных в территорию проекта земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации?

- каким образом осуществить обход земельных участков, на которых находится дорогостоящая недвижимость, которую девелопер не хочет выкупать через процедуры комплексного развития территории?

Предлагаемые рекомендации по решению вышеуказанных проблем, как общих, так и типичных именно для проектов РЗТ или проектов КРТ, представлены в таблице 4.1.

Таблица 3.1. Рекомендации по решению общих проблем преобразования застройки в рамках проектов РЗТ, КРТ

N
Проблема
Рекомендации по решению проблемы
1.
Слабое градостроительное обоснование преобразования тех или иных территорий города, в том числе в силу отсутствия согласованности с документами планирования
Органу местного самоуправления следует при принятии решения о РЗТ, КРТ увязывать проект с принятыми жилищными, инфраструктурными планами и программами и принятым местным бюджетом.
2.
Критерии формирования территорий проектов не обеспечивают градостроительную комплексность и экономическую состоятельность проекта
Органу местного самоуправления не следует принимать решение об РЗТ или КРТ, если невозможно сформировать территорию проекта в размере менее 1 квартала и площадью менее 2,5 га. Кроме этого чем менее плотная и более ветхая, однородная застройка присутствует на территории, тем выше ее инвестиционная привлекательность (ввиду точечной застройки в 2000-е годы новыми объектами внутри кварталов старой застройки часто сформированы недородные по уровню износа объектов территории, что не позволяет осуществить снос всех объектов при приемлемых затратах).
3.
Слабая экономическая обоснованность проекта, в том числе в силу отсутствия комплексной подготовки проектов до аукциона
Использование органом местного самоуправления пространственно-экономического моделирования проектов способно повысить экономическую обоснованность проекта.
4.
Слабая общественная обоснованность проекта, так как документация по планировке территории не подлежит обязательным публичным слушаниям, общественным обсуждениям
Хотя обязательных публичных слушаний, общественных обсуждений для проектов КРТ и РЗТ на законодательном уровне не предусмотрено, тем не менее, органам местного самоуправления следует использовать легальные способы повышения общественного участия в подготовке проекта - информирование жителей, общественные палаты, круглые столы, привлечение СМИ. Такая возможность может быть предусмотрена законом субъекта РФ.
5.
Отсутствие равномерного распределения прибыли от проекта между всеми участниками проекта
Реальные выгоды всех стейкхолдеров проекта (город, застройщик, жители) должны быть сбалансированы в рамках конкретного проекта. Предварительный расчет таких выгод проводится в рамках пространственно-экономического моделирования.
6.
Значительная ограниченность перечня объектов на застроенной территории в рамках проектов РЗТ (только аварийные многоквартирные дома и их инфраструктура), порождающая невозможность реализации комплексных градостроительных проектов развития застроенной территории
При формировании территории проекта РЗТ органу местного самоуправления следует включать в такую территорию, по возможности, максимальное количество многоквартирных домов и объектов инфраструктуры, расположенных в границах планировочного элемента.
7.
Большие расходы (риски) девелопера, в том числе на переселение граждан на начальных стадиях развития застроенных территорий
Предварительное проведение полного обследования территории проекта и формирование концептуальных положений преобразования такой территории позволяет снизить риски девелопера и более четко спланировать расходы на начальные этапы проекта.
8.
Проблемы "несогласных" собственников при выкупе недвижимости на территории проекта развития застроенных территорий
Проблема может быть решена путем применения механизмов предложения собственникам недвижимости различных вариантов компенсаций на добровольной основе. При этом применять процедуру изъятия недвижимости в рамках КРТ в соответствии со ст. 56.12 ЗК РФ рекомендуется только в отношении меньшинства собственников (не более 10% собственников, за исключением собственников жилых помещений в аварийных МКД).

Ниже рассмотрены варианты решения практических трудностей при реализации проектов преобразования застройки:

1. Как определить границы территории развития РЗТ, КРТ?

Конкретные границы территории развития определяются с учетом требований законодательства к составу объектов на таких территориях, а также на основе пространственно-экономического моделирования, методика которого представлена в разделе 4 настоящих Методических рекомендаций.

Поскольку закон весьма узко определяет виды возможных объектов, находящихся на территории в рамках проекта РЗТ (только аварийные МКД и МКД, подлежащие сносу или реконструкции в соответствии с муниципальной программой, а также обслуживающая их инфраструктура), то наиболее привлекательными будут территории массового и компактного расположения таких объектов с минимальным вкрапливанием иных (недопустимых) объектов, например, новых МКД, индивидуальных домов, нежилых коммерческих зданий, гаражей.

Требования в отношении объектов, расположенных на территории развития в рамках проекта КРТ, с одной стороны, менее узкие, чем при РЗТ, однако не любая, потенциально привлекательная для преобразования территория жилой застройки может соответствовать критериям.

Так, на территории проекта КРТ могут располагаться индивидуальные дома и дома блокированной застройки, а также неаварийные МКД. В этом случае такие объекты рекомендуется включать в границы и относить к сносимой застройке при выполнении двух условий:

1) если градостроительным регламентом в соответствии с ПЗЗ не предусмотрено размещение таких домов на рассматриваемой территории;

2) если такие дома имеют высокий уровень износа (более 60%), отсутствуют основные коммуникации (канализация, водоснабжение и др.), в застройке не соблюдаются технические регламенты безопасности, в том числе санитарные нормы и правила.

Это позволит минимизировать затраты на выкуп объектов и риски общественного неприятия проекта.

Приведем примеры потенциально реализуемых и не реализуемых проектов РЗТ и КРТ.

На рисунке 3.1 представлен пример территории, на которой расположены только аварийные многоквартирные дома и обслуживающие их объекты инфраструктуры - детский сад и тепловой пункт. Таким образом, территория удовлетворяет требованиям законодательства к составу объектов на территории проекта РЗТ, с одной стороны, и представляет собой целостный элемент планировочной структуры, что позволяет реализовать комплексный проекта по преобразованию застройки. На практике такая ситуация встречается относительно редко ввиду большой неоднородности застройки, как по видам объектов, так и по их физическому состоянию.

Рисунок 3.1. Пример-1 потенциально реализуемого проекта РЗТ

Источник: составлено экспертами Фонда "Институт экономики города"

На рисунках 3.2 и 3.3 представлены такие примеры. На рисунке 3.2 представлен пример территории, только часть которой может быть включена в границы территории проекта РЗТ, поскольку окружающие многоквартирную застройки индивидуальные дома не могут быть включены в границы проекта, даже если такие дома имеют высокий износ. Недостатком такого проекта является отсутствие возможности комплексного обновления застройки, однако проект все же может быть реализован. На рисунке 3.3 представлен еще более сложный случай - индивидуальные дома смешаны с многоквартирными, при формировании границ территории проекта РЗТ такие дома необходимо исключить, что в отличие от примера на рисунке 3.2 может сделать проект в принципе не реализуемым из-за отсутствия возможности перепланировки территории.

Рисунок 3.2. Пример-2 потенциально реализуемого проекта РЗТ

Источник: составлено экспертами Фонда "Институт экономики города"

Рисунок 3.3. Пример-3 потенциально не реализуемого
проекта РЗТ

Источник: составлено экспертами Фонда "Институт экономики города"

Далее рассмотрим примеры территорий проектов КРТ. На рисунке 3.4 изображена потенциальная ситуация, когда территория может получить целостное развитие, поскольку 50% занято аварийными многоквартирными домами, а 50% территории занято индивидуальными жилыми домами. При этом вся территория развития согласно градостроительному регламенту должна быть застроена многоквартирной жилой застройкой. Значит, индивидуальные жилые дома не соответствуют градостроительному регламенту. Таким образом, данная территория целиком может быть преобразована.

Рисунок 3.4. Пример-4 потенциально реализуемого проекта КРТ

Источник: составлено экспертами Фонда "Институт экономики города"

Далее рассмотрим два примера (рисунки 3.5 и 3.6), которые несмотря на соблюдение всех требований скорее всего не получат комплексного решения развития в рамках проекта комплексного развития территории из-за конфигурации "вкраплений" неаварийных многоквартирных домов.

Рисунок 3.5. Пример-5 потенциально не реализуемого
проекта КРТ

Источник: составлено экспертами Фонда "Институт экономики города"

Рисунок 3.6. Пример-6 потенциально не реализуемого
проекта КРТ

Источник: составлено экспертами Фонда "Институт экономики города"

2. Как должна быть выстроена работа девелопера в части осуществления строительства включенных в территорию проекта земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации?

При включении в границы территории проектов развития застроенных территорий и комплексного развития территорий по инициативе органа местного самоуправления объектов недвижимости, находящихся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления муниципальных районов, допускается по согласованию с уполномоченными органами соответствующего уровня (согласно части 4 статьи 46.1 и части 4 статьи 46.10 ГрК РФ). Порядок такого согласования установлен:

- постановлением Правительства Российской Федерации от 17 мая 2017 года N 579 "Об утверждении Правил согласования включения в границы территории, в отношении которой принимается решение о ее комплексном развитии по инициативе органа местного самоуправления, земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных районов";

- постановлением Правительства Российской Федерации от 17 мая 2017 года N 578 "Об утверждении Правил согласования включения в границы застроенной территории, в отношении которой органом местного самоуправления городского округа, поселения принимается решение о развитии, земельных участков и расположенных на них объектов коммунальной, социальной, транспортной инфраструктур, находящихся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных районов".

При этом в рамках комплексного развития территорий по инициативе органа местного самоуправления возможно изъятие для муниципальных нужд федеральных или региональных объектов недвижимости, находящихся в границах территории проекта, которое осуществляется по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Порядок указанного согласования установлен постановлением Правительства Российской Федерации от 18 мая 2017 года N 594 "Об утверждении Правил согласования изъятия для муниципальных нужд в целях комплексного развития территории земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, в границах территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления".

Согласно указанному постановлению согласование изъятия осуществляется в отношении объектов недвижимости, которые предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, аренду или безвозмездное пользование гражданам или юридическим лицам. Не допускается отказ в согласовании проекта решения об изъятии по иным основаниям, кроме закрытого перечня оснований такого отказа, установленного указанным постановлением, в том числе при непоступлении от федерального органа исполнительной власти или органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации уведомлений о наличии оснований для отказа в согласовании проекта решения об изъятии и подтверждающих наличие таких оснований документов.

3. Каким образом осуществить обход земельных участков, на которых находится дорогостоящая недвижимость, которую девелопер не хочет выкупать через процедуры комплексного развития территории?

Сохранение таких земельных участков и объектов капитального строительства, на них расположенных, а также существующих элементов планировочной структуры можно предусмотреть в составе проекта планировки и проекта межевания (части 3 и 4 статьи 42 ГрК РФ).

4. Методика пространственно-экономического моделирования проектов РЗТ, КРТ

Настоящие Методические рекомендации представляют подходы к финансово-экономическому обоснованию подготовки и реализации проектов по преобразованию застроенных территорий, реализуемых в рамках проектов РЗТ, КРТ с учетом особенностей законодательного регулирования таких проектов.

Базовым принципом проектов РЗТ, КРТ является подбор такой территории преобразования, которая позволяет в рамках имеющихся градостроительных ограничений (плотность и функционал застройки <6>) сформировать экономически состоятельный проект, а значит, привлечь частные инвестиции и минимизировать бюджетные расходы, с одной стороны, и максимизировать выгоды собственников недвижимости, с другой стороны. Это обеспечивается за счет создания прироста стоимости территории в результате реализации проекта РЗТ, КРТ.

--------------------------------

<6> Такие ограничения установлениями документами градостроительного проектирования.

Основным преимуществом реализации проектов РЗТ, КРТ является возможность максимизации земельной ренты в форме прироста стоимости (капитализации) территории. Если такой проект не может быть сформирован (например, отсутствует спрос на необходимый объем недвижимости при необходимом уровне цен, либо градостроительные ограничения не позволяют осуществить необходимую перепланировку территории), это означает, что экономическая обоснованность проекта РЗТ, КРТ соответствующей территории отсутствует.

Рисунок 4.1. Принцип экономической обоснованности проекта РЗТ, КРТ

Основным принципом проектов РЗТ, КРТ является обеспечение приемлемой доходности проекта в целом (а значит, и для всех основных стейкхолдеров - собственников недвижимости, застройщика, города).

С экономической точки зрения это означает, что необходимо рассчитать и обеспечить минимальный необходимый прирост стоимости территории, который позволит обеспечить минимальные необходимые размеры выгод основных стейкхолдеров. Если же такой проект будет неприемлем хотя бы для одной группы основных стейкхолдеров, он не будет реализован (либо риски нереализации (блокирования) проекта будут предельно высоки).

При успешной реализации проекта РЗТ, КРТ различные косвенные выгоды получают и другие стейкхолдеры проекта (кроме основных), в том числе предприниматели, размещающие свой бизнес на территории, собственники сохраняемой недвижимости в рамках территории проекта РЗТ, КРТ, а также собственники недвижимости на прилегающих территориях, и даже все население города в целом. Необходимым условием реализации проекта РЗТ, КРТ является обеспечение минимально приемлемых выгод именно основных стейкхолдеров - собственников недвижимости, застройщика, города.

Выгоды основных стейкхолдеров могут иметь как финансовое, так и нефинансовое выражение.

Рисунок 4.2. Финансовые и нефинансовые выгоды основных стейкхолдеров проекта РЗТ, КРТ

В целях определения оптимальных параметров проекта РЗТ, КРТ (плотность и функционал застройки), которые обеспечивают приемлемую доходность проекта необходимо провести итерационное моделирование таких параметров и оценить показатели эффективности проекта в целом и для основных стейкхолдеров. Такие показатели можно объединить в четыре группы:

- показатели инвестиционной эффективности проекта в целом и для застройщика;

- показатели эффективности для бюджета города и для экономики города;

- показатели эффективности для собственников недвижимости;

- показатели эффективности расходов на переселение из аварийного жилья (за счет средств Фонда ЖКХ, средств долевого финансирования за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации и (или) средств местных бюджетов).

Подробные рекомендации по составу и методам расчета показателей эффективности представлены ниже.

Если по результатам данной оценки проект является неудовлетворительным по значениям указанных показателей (например, имеет отрицательную или низкую доходность, требует неприемлемо высоких затрат бюджета), необходим пересмотр объемно-планировочных решений.

Рисунок 4.3. Итерационный принцип моделирования проекта РЗТ, КРТ

Необходимо определение предельных (критических) значений показателей эффективности, на основе которых делается вывод об отнесении проекта к эффективному или неэффективному. По стандартным принципам инвестиционной оценки общие показатели инвестиционной эффективности проекта необходимо сравнивать со среднерыночными показателями альтернативных инвестиционных проектов (или инвестиционных вложений) при сопоставимом уровне риска.

Для бюджета города проекта не должна приводить к созданию отрицательных потоков чистых налогов в будущем (например, когда расходы бюджета на содержание новой публичной инфраструктуры будут превосходить налоговые доходы, генерируемые территорией).

Показатели эффективности для собственников недвижимости должны обеспечивать более высокие выгоды по сравнению с альтернативой продажей недвижимости в текущих рыночных условиях, то есть при отсутствии проекта РЗТ, КРТ:

- в случае выкупа недвижимости застройщиком, цена такого выкупа должна превосходить текущую рыночную цену;

- в случае предоставления иного объекта недвижимости взамен - текущая рыночная цена такого объекта должна превосходить текущую рыночную цену выкупаемого объекта.

В целях проведения пространственно-экономического моделирования потенциального проекта РЗТ, КРТ, определения его оптимальных объемно-планировочных и экономических параметров в соответствии с подходами, описанными выше, рекомендуется построение специальной расчетной пространственно-экономической модели проекта (далее - модель проекта РЗТ, КРТ).

Файл для расчета модели проекта КРТ (приложение "Модель проекта РЗТ, КРТ") состоит из 6 блоков (листов), каждому разделу соответствует вкладка в файле Excel.

1. Выбор параметров компенсаций;

2. Исходные данные;

3. Градостроительная модель;

4. Экономическая модель проекта;

5. Калькулятор чувствительности показателей эффективности проекта к параметрам реализации проекта;

6. Графики.

В настоящих Методических рекомендациях приведено подробное описание каждого блока модели РЗТ, КРТ, состав основных показателей, рекомендации по их расчету и интерпретации. Расчет модели представлен в приложении "Модель проекта РЗТ, КРТ" в формате Excel. Описание каждого блока сопровождается ссылками на строки или ячейки модели в приложении "Модель проекта РЗТ, КРТ". В приложении представлен расчет одного типового планировочного решения (многоэтажная жилая застройка), на его примере приводятся все основные формулы и результаты, но все параметры планировки могут быть изменены для каждого конкретного проекта.

4.1. Выбор параметров компенсаций собственникам недвижимости

В рамках данного раздела, который соответствует листу "Выбор параметров компенсаций" в приложении "Модель проекта РЗТ, КРТ", необходимо осуществить выбор определенных базовых параметров, необходимых для расчета основной экономической модели проекта в соответствующей вкладке "Экономическая модель проекта" в приложении "Модель проекта РЗТ, КРТ". Параметры и примеры приведены в таблице 4.1.1.

Таблица 4.1.1. Базовые параметры проекта

Параметры
Ед. измерения
Значение параметра
[ПРИМЕР]
Год начала реализации проекта
год
2021
Срок реализации проекта
лет
10
Тип проекта
-
КРТ
Площадь территории развития:
Площадь территории не должна быть менее 2,5 га
га
2,5

Соответственно, год начала реализации проекта устанавливается в соответствии с предполагаемой датой начала реализации проекта. Далее устанавливается предполагаемый срок реализации проекта. Как правило, проекты КРТ и РЗТ осуществляются на достаточно крупных территориях и предполагают большие объемы застройки, поэтому срок реализации проекта может составлять 10 лет и более. Место расположения территории является важным параметром, т.к. показатели цен аренды и продажи недвижимости в разных районах города могут существенно различаться. Поэтому необходима максимальная географическая привязка ценовых параметров модели к месту расположения территории, т.к. эти параметры влияют на итоговую экономическую эффективность проекта.

В настоящем разделе также устанавливаются параметры компенсации переселяемым гражданам. Ниже в таблице 4.1.2 представлены все возможные варианты в рамках проектов РЗТ и КРТ. В рамках модели напротив каждого из вариантов необходимо установить долю жилых помещений, в отношении которых будет выбран тот или иной метод.

Таблица 4.1.2. Формы компенсаций переселяемым гражданам

Моделирование компенсаций переселяемым гражданам
Ед измерения
Применимость (1 - применимо, 0 - не применимо)
РЗТ
Комментарий к применимости к РЗТ
КРТ
Комментарий к применимости к КРТ
Граждане, переселяемые из аварийных МКД (указаны все формы компенсаций, предусмотренные ч. 6 ст. 16 185-ФЗ):
предоставление иного жилого помещения по договору мены (в собственность переселяемого гражданина)
% от числа жилых помещений в аварийном МКД
1
С собственниками жилых помещений в аварийных МКД в обязательном порядке заключается соглашение об изъятии (ст. 32 ЖК РФ), которым предусматривается возмещение за изымаемое жилое помещение. По соглашению сторон вместо возмещения может быть предоставлено иное жилое помещение.
1
С собственниками жилых помещений в аварийных МКД в обязательном порядке заключается соглашение об изъятии (ст. 32 ЖК РФ), которым предусматривается возмещение за изымаемое жилое помещение. По соглашению сторон вместо возмещения может быть предоставлено иное жилое помещение.
предоставление иного жилого помещения в долгосрочное пользование по договору найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования (договор некоммерческого найма)
% от числа жилых помещений в аварийном МКД
1
Применимо только в отношении граждан, выселяемых из жилых помещений, в которых они проживали по договору социального найма, найма специализированного жилищного фонда при условии их согласия. Рекомендуется предлагать таким гражданам переселение в жилые помещения по договору некоммерческого найма (при их согласии), поскольку такой договор не предусматривает возможности бесплатной приватизации.
1
Применимо только в отношении граждан, выселяемых из жилых помещений, в которых они проживали по договору социального найма, найма специализированного жилищного фонда при условии их согласия.
предоставление иного жилого помещения в пользование по договору социального найма
% от числа жилых помещений в аварийном МКД
1
Применимо только в отношении граждан, выселяемых из жилых помещений, в которых они проживали по договору социального найма. Рекомендуется предлагать таким гражданам переселение в жилые помещения по договору некоммерческого найма (при их согласии), поскольку такой договор не предусматривает возможности бесплатной приватизации.
1
Применимо только в отношении граждан, выселяемых из жилых помещений, в которых они проживали по договору социального найма. Рекомендуется предлагать таким гражданам переселение в жилые помещения по договору некоммерческого найма (при их согласии), поскольку такой договор не предусматривает возможности бесплатной приватизации.
предоставление иного жилого помещения в краткосрочное пользование по договору найма жилого помещения маневренного фонда
% от числа жилых помещений в аварийном МКД
1
Применимо только в отношении граждан, выселяемых из жилых помещений, в которых они проживали по договору социального найма, найма специализированного жилищного фонда при условии их согласия и на определенный период времени. По истечении такого периода гражданам должно быть предоставлено жилое помещение на прежних условиях. В случаях переселения из жилых помещений специализированного жилищного фонда предоставление жилого помещения по договору некоммерческого найма может быть предпочтительным для гражданина (лучше, чем проживание в общежитии или в служебном жилье).
1
Применимо только в отношении граждан, выселяемых из жилых помещений, в которых они проживали по договору социального найма, найма специализированного жилищного фонда при условии их согласия и на определенный период времени. По истечении такого периода гражданам должно быть предоставлено жилое помещение на прежних условиях. В случаях специализированного жилищного фонда предоставление жилого помещения по договору некоммерческого найма может быть предпочтительным для гражданина (лучше, чем проживание в общежитии или в служебном жилье).
выплата возмещения за изымаемое жилое помещение в размере рыночной стоимости жилого помещения (ст. 32 ЖК РФ - РЗТ, ст. 56.12 ЗК РФ - КРТ)
% от числа жилых помещений в аварийном МКД
1
С собственниками жилых помещений в аварийных МКД в обязательном порядке заключается соглашение об изъятии (ст. 32 ЖК РФ), которым предусматривается возмещение за изымаемое жилое помещение. По соглашению сторон вместо возмещения может быть предоставлено иное жилое помещение.
1
С собственниками жилых помещений в аварийных МКД в обязательном порядке заключается соглашение об изъятии (ст. 32 ЖК РФ), которым предусматривается возмещение за изымаемое жилое помещение. По соглашению сторон вместо возмещения может быть предоставлено иное жилое помещение.
предоставление субсидии на приобретение, строительство жилого помещения, оплату процентов по ипотеке (если у гражданина отсутствует иное жилое помещение)
% от числа жилых помещений в аварийном МКД
0
В рамках РЗТ не применимо.
1
В рамках КРТ могут быть применены все формы компенсаций, предусмотренные 185-ФЗ.
Граждане, переселяемые из иных МКД:
предоставление иного равнозначного (по количеству комнат) жилого помещения
% от числа жилых помещений в иных МКД
1
Компенсации гражданам, переселяемым из иных МКД, и являющимся собственниками таких помещений, осуществляются на принципах свободы договора. Рекомендуется предлагать на выбор предоставление иного равнозначного помещения (большей площади, но с одинаковым составом комнат), иного равноценного помещения, возмещения.
1
Компенсации гражданам, переселяемым из иных МКД, и являющимся собственниками таких помещений, осуществляются на принципах свободы договора. Рекомендуется предлагать на выбор предоставление иного равнозначного помещения (большей площади, но с одинаковым составом комнат), иного равноценного помещения, возмещения. В отношении меньшинства (не более 10%) собственников, не согласных на предлагаемые альтернативы, может быть применена процедура изъятия в соответствии со ст. 56.12 ЗК РФ. По такой процедуре собственнику уплачивается рыночная цена изымаемого помещения и убытки.
предоставление иного равноценного (по рыночной стоимости равнозначного)
% от числа жилых помещений в иных МКД
1
1
предоставление возмещения в размере рыночной стоимости равнозначного жилого помещения
% от числа жилых помещений в иных МКД
1
1
Коэффициент равнозначности предоставляемого жилого помещения при переселении граждан из неаварийных МКД (отношение площади нового жилого помещения к сносимому)
1,3
1
Площадь квартир в современных домах в среднем на 30 - 40% больше площади квартир с таким же количеством комнат в домах старых серий. Рекомендуется применять коэффициент 1,3.
1
Площадь квартир в современных домах в средне на 30 - 40% больше площади квартир с таким же количеством комнат в домах старых серий. Рекомендуется применять коэффициент 1,3.
предоставление иного жилого помещения в долгосрочное пользование по договору найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования (договор некоммерческого найма)
% от числа жилых помещений в иных МКД
1
Применимо только в отношении граждан, выселяемых из жилых помещений, в которых они проживали по договору социального найма, найма специализированного жилищного фонда при условии их согласия.
1
Применимо только в отношении граждан, выселяемых из жилых помещений, в которых они проживали по договору социального найма, найма специализированного жилищного фонда при условии их согласия.
предоставление иного жилого помещения в пользование по договору социального найма
% от числа жилых помещений в иных МКД
1
Применимо только в отношении граждан, выселяемых из жилых помещений, в которых они проживали по договору социального найма. Рекомендуется предлагать таким гражданам переселение в жилые помещения по договору некоммерческого найма (при их согласии), поскольку такой договор не предусматривает возможности бесплатной приватизации.
1
Применимо только в отношении граждан, выселяемых из жилых помещений, в которых они проживали по договору социального найма. Рекомендуется предлагать таким гражданам переселение в жилые помещения по договору некоммерческого найма (при их согласии), поскольку такой договор не предусматривает возможности бесплатной приватизации.
предоставление иного жилого помещения в краткосрочное пользование по договору найма жилого помещения маневренного фонда
% от числа жилых помещений в иных МКД
1
Применимо только в отношении граждан, выселяемых из жилых помещений, в которых они проживали по договору социального найма, найма специализированного жилищного фонда при условии их согласия и на определенный период времени. По истечении такого периода гражданам должно быть предоставлено жилое помещение на прежних условиях. В случаях специализированного жилищного фонда предоставление жилого помещения по договору некоммерческого найма может быть предпочтительным для гражданина (лучше, чем проживание в общежитии или в служебном жилье).
1
Применимо только в отношении граждан, выселяемых из жилых помещений, в которых они проживали по договору социального найма, найма специализированного жилищного фонда при условии их согласия и на определенный период времени. По истечении такого периода гражданам должно быть предоставлено жилое помещение на прежних условиях. В случаях специализированного жилищного фонда предоставление жилого помещения по договору некоммерческого найма может быть предпочтительным для гражданина (лучше, чем проживание в общежитии или в служебном жилье).
Граждане, переселяемые из индивидуальных домов, домов блокированной застройки:
предоставление возмещения в размере рыночной стоимости жилого помещения и земельного участка
% от числа домов
0
Не применимо, так как на территории развития не могут располагаться такие объекты.
1
Компенсации гражданам, переселяемым из индивидуальных домов, и являющимся собственниками таких помещений, осуществляются на принципах свободы договора.
предоставление иного земельного участка для строительства дома и возмещения в размере рыночной стоимости жилого помещения (за вычетом земельного участка)
% от числа домов
0
Не применимо, так как на территории развития не могут располагаться такие объекты.
1
Рекомендуется предлагать на выбор предоставление возмещения в размере рыночной стоимости дома и земельного участка с повышающим коэффициентом или предоставление земельного участка для строительства дома и возмещения на такое строительство. В отношении меньшинства (не более 10%) собственников, не согласных на предлагаемые альтернативы, может быть применена процедура изъятия в соответствии со ст. 56.12 ЗК РФ. По такой процедуре собственнику уплачивается рыночная цена изымаемого помещения и земельного участка и убытки.

4.2. Исходные данные

На данном этапе должна быть собрана вся имеющаяся информация о территории, на которой планируется реализация проекта РЗТ, КРТ. В настоящем разделе должна быть представлена исчерпывающая информация по следующим группам показателей:

1. Баланс территории развития (по площади земельных участков);

2. Баланс застройки территории развития (по площади объектов капитального строительства);

3. Состав жилых помещений в существующей застройке;

4. Численность населения в существующей жилой застройке;

5. Показатели кадастровой стоимости территории;

6. Параметры рынка недвижимости;

7. Параметры затрат проекта;

8. Макроэкономические параметры;

9. Параметры для расчета налогов.

4.2.1. Баланс территории (по общей площади земельных участков)

Баланс территории развития - это данные о существующих земельных участках и об их текущем использовании. В результате сбора данных необходимо заполнить таблицу 4.2.1.

Таблица 4.2.1. Баланс территории (по общей площади земельных участков)

Баланс территории развития (по площади земельных участков)
Единицы измерения
Показатель
Общая площадь в границах территории, всего, в том числе:
га
площадь жилой застройки
га
площадь нежилой (коммерческой) застройки
га
площадь территории, занятой объектами социальной инфраструктуры (школы, детские сады, поликлиники, больницы, иные)
га
площадь территорий общего пользования, включая улично-дорожную сеть, скверы, парки и т.п.
га

Источник: составлено экспертами Фонда "Институт экономики города"

Площадь территории может быть оценена на основе данных Публичной кадастровой карты <7> (далее - ПКК), в бесплатной программе QGIS, а также на основе данных Яндекскарт или данных подосновы территории, имеющейся в профильном подразделении администрации муниципального образования, ответственном за регулирование градостроительной деятельности.

Предпочтительным источником является Публичная кадастровая карта (см. рисунок 4.2.1), где содержатся сведения о площади каждого земельного участка. Однако часто на территории не все земельные участки сформированы (учтены в кадастре). В таком случае необходимо провести примерную оценку площади по данным Open Street Map (далее - OSM) или Яндекс карт. Можно использовать Qgis, Autocad или любую другую графическую программу для проектирования. В данных программах необходимо вычертить условные границы функций территории. Затем оценить площадь посредством инструментов программы. Опишем последовательность более подробно на примере программы Qgis:

1) создать новый шейп-файл;

2) для подложки включить слой с любой из карт OpenStreetMap, Яндекс или Гугл;

3) в новом шейп-файле нарисовать границы рассматриваемой территории (см. рисунок 5.2.2);

4) в атрибутивной таблице нового шейп-файла создать новую колонку, в которой задать формулу "area", тем самым определив площадь начерченного объекта.

Существует и другой доступный способ оценки площади территории при использовании инструмента "линейка" в Яндекс картах (см. рисунок 4.2.3). С помощью линейки можно измерить каждую сторону участка и в зависимости от формы участка посчитать его площадь.

Рисунок 4.2.1. Пример данных публичной кадастровой карты

Источник: составлено экспертами Фонда "Институт экономики города"

Рисунок 4.2.2. Пример вычерчивания границ различных функций территории для определения их площадей в программе Qgis

Источник: составлено экспертами Фонда "Институт экономики города"

Рисунок 4.2.3. Измерение размера территории с помощью инструмента "линейка" в Яндекс карте

Источник: составлено экспертами Фонда "Институт экономики города"

4.2.2. Баланс застройки территории развития (по площади объектов капитального строительства)

Баланс застройки территории - это данные о существующей застройке на рассматриваемой территории. В результате сбора данных нужно заполнить таблицу 4.2.2.

Таблица 4.2.2. Баланс застройки территории развития (по площади объектов капитального строительства)

Баланс застройки территории развития (по площади объектов капитального строительства)
Единицы измерения
Показатель
Общая площадь жилых и нежилых помещений в существующей застройке всего
тыс. кв. м
Общая площадь жилых помещений в существующей застройке, включая:
тыс. кв. м
Общая площадь жилых помещений в подлежащей сносу жилой застройке, в том числе:
тыс. кв. м
многоквартирные дома, признанные аварийными
тыс. кв. м
иные многоквартирные дома
тыс. кв. м
индивидуальные дома, дома блокированной застройки
тыс. кв. м
Общая площадь жилых помещений в сохраняемой жилой застройке, в том числе:
тыс. кв. м
иные многоквартирные дома
тыс. кв. м
индивидуальные дома, дома блокированной застройки
тыс. кв. м
Общая площадь нежилых помещений в подлежащей сносу жилой застройке (первые этажи в многоквартирных домах), в том числе:
тыс. кв. м
многоквартирные дома, признанные аварийными
тыс. кв. м
иные многоквартирные дома
тыс. кв. м
Общая площадь нежилых помещений в сохраняемой жилой застройке (первые этажи в многоквартирных домах, не признанных аварийными)
тыс. кв. м
Общая площадь нежилых помещений в подлежащей сносу нежилой (коммерческой) застройке (отдельно стоящие нежилые здания)
тыс. кв. м
Общая площадь нежилых помещений в сохраняемой нежилой (коммерческой) застройке (отдельно стоящие нежилые здания)
тыс. кв. м
Общая площадь объектов социальной инфраструктуры, в том числе:
тыс. кв. м
школы
тыс. кв. м
детские сады
тыс. кв. м
поликлиники
тыс. кв. м
больницы
тыс. кв. м
иные социальные объекты
тыс. кв. м
Существующие парковочные места, всего, в том числе:
машино-мест
парковочные места в наземных многоуровневых паркингах
машино-мест
парковочные места на открытых автостоянках
машино-мест
парковочные места в подземных паркингах
машино-мест

Источник: составлено экспертами Фонда "Институт экономики города"

Площадь жилых помещений в многоквартирных домах (далее - МКД) может быть оценена на основе данных портала "Реформа ЖКХ" <8>, где опубликованы сведения обо всех многоквартирных домах, в том числе признанных аварийными.

--------------------------------

<8> https://www.reformagkh.ru//

Кроме этого, в муниципальных образованиях существуют собственные системы учета жилищного фонда, содержащие необходимые данные. Предполагается, что все аварийные МКД подлежат сносу.

В отношении неаварийных МКД рекомендуется допускать снос при условии высокого износа дома (например, более 60%), отсутствия основных коммуникаций (канализация, водоснабжение и др.), невозможности проведения капитального ремонта, несоблюдения технических регламентов безопасности, в том числе санитарных норм и правил. На стадии настоящего предварительного моделирования указанные критерии могут быть оценены экспертно (на основе имеющейся в муниципальном образовании информации, без проведения дополнительных обследований). При переходе к стадии объявления аукциона на РЗТ или КРТ для фиксации указанных критериев необходимо провести дополнительное обследование территории.

Для оценки общей площади жилых помещений в существующих индивидуальных домах, дома блокированной застройки <9> используется Публичная кадастровая карта. Однако часто не все индивидуальные дома и дома блокированной застройки зарегистрированы в ЕГРН (в том числе если это некапитальные объекты), в данном случае необходимо провести примерную оценку площади по данным OSM или Яндекс карт. Для такой оценки рекомендуется использовать следующую последовательность действий:

--------------------------------

<9> Как правило, в составе потенциальных территорий развития часто встречаются индивидуальные дома, дома блокированный застройки встречаются редко.

1. Если все интересующие объекты содержатся в данных OSM, то с помощью Qgis можно оценить площадь пятна застройки данных объектов. Если не все интересующие объекты содержатся в OSM, необходимо будет вычертить их в Qgis или любой другой программе (позволяющей определить площадь пятна застройки), ориентируясь на спутниковые снимки Яндекс карт.

2. С помощью Яндекс-панорам можно оценить этажность каждого объекта. Общая поэтажная площадь объектов рассчитывается как произведение количества этажей на площадь пятна застройки.

3. Для определения площади жилых помещений рекомендуется вычесть из общей поэтажной площади 15 - 20%, которые занимают несущие и иные конструкции объектов, не являющиеся жилыми помещениями.

Индивидуальные дома и дома блокированной застройки рекомендуется относить к сносимой застройке при выполнении двух условий:

1) если градостроительным регламентом в соответствии с ПЗЗ не предусмотрено размещение таких домов на рассматриваемой территории;

2) если такие дома имеют высокий уровень износа (например, более 60%), отсутствуют основные коммуникации (канализация, водоснабжение и др.), в застройке не соблюдаются технические регламенты безопасности, в том числе санитарные нормы и правила. На стадии настоящего предварительного моделирования указанные критерии могут быть оценены экспертно (на основе имеющейся в муниципальном образовании информации, без проведения дополнительных обследований). При переходе к стадии объявления аукциона на РЗТ или КРТ для фиксации указанных критериев необходимо провести дополнительное обследование территории.

К сохраняемой застройке рекомендуется относить МКД, не соответствующие критериям сноса, указанным выше.

Площадь нежилых помещений в МКД может быть оценена на основе данных портала "Реформа ЖКХ", где опубликованы сведения обо всех многоквартирных домах, в том числе признанных аварийными. Кроме этого, в муниципальных образованиях существуют собственные системы учета жилищного фонда, содержащие необходимые данные. Предполагается, что все аварийные МКД подлежат сносу. При оценке площади нежилых помещений на первых этажах в МКД необходимо исключать площадь нежилых помещений в составе общего имущества (подъезд, лестницы, чердаки и др.).

Общая площадь нежилых помещений в подлежащей сносу нежилой (коммерческой) застройке (отдельно стоящие нежилые здания) оценивается на основе данных ПКК. В случае отсутствия данных об объекте на ПКК необходимо провести примерную оценку площади по данным OSM или Яндекс карт:

1. Если все интересующие объекты содержатся в данных OSM, то с помощью Qgis можно оценить площадь пятна застройки данных объектов. Если не все интересующие объекты содержатся в OSM, необходимо будет вычертить их, ориентируясь на спутниковые снимки Яндекс карт.

2. С помощью Яндекс-панорам можно оценить этажность каждого объекта. Общая поэтажная площадь объектов рассчитывается как произведение количества этажей на площадь пятна застройки.

3. Для определения площади нежилых помещений рекомендуется вычесть из общей поэтажной площади 20 - 25%, которые занимают несущие и иные конструкции объектов, а также помещения общего пользования.

Отдельно стоящие коммерческие объекты (магазины, бытовые услуги, кинотеатры, аптеки и др.) в общем случае рекомендуется сохранять, за исключением случаев, когда такие объекты имеют высокий износ или при их эксплуатации не соблюдаются требования технических регламентов безопасности, в том числе санитарные нормы и правила (например, заброшенные гаражи, промышленные зоны, авто-мойки).

Общая площадь объектов социальной инфраструктуры (школы, детские сады, поликлиники, больницы иные социальные объекты) оценивается на основе данных ПКК. В случае отсутствия данных об объекте на ПКК, оценка может быть проведена на основе данных, имеющихся в распоряжении профильного подразделения администрации муниципального образования. Также можно провести примерную оценку площади по данным OSM и Яндекс карт способом, описанным выше.

Объекты социальной инфраструктуры в общем случае предлагается сохранять, за исключением случаев, когда такие объекты имеют высокий износ или при их эксплуатации не соблюдаются требования технических регламентов безопасности, в том числе санитарные нормы и правила. При этом необходимо учесть, что снос таких объектов влечет увеличение необходимых затрат проекта ввиду необходимости компенсации мощности снесенных объектов социальной инфраструктуры (создания новых объектов социальной инфраструктуры), что может снизить инвестиционную привлекательность проекта.

Данные по парковочным местам можно запросить в профильном подразделении администрации муниципального образования, ответственном за транспортную инфраструктуру. Также можно самостоятельно оценить количество парковочных мест по данным спутниковых снимков Яндекс карт.

4.2.3. Состав жилых помещений в существующей застройке

Состав жилых помещений в существующей многоквартирной застройке или сведения о квартирографии существующих МКД могут быть сформированы на основе данных о серии дома, представленных на портале "Реформа ЖКХ". Для расчета затрат на компенсации переселяемым гражданам могут использовать и данные об общей площади жилых помещений (данные о квартирографии это дополнительные, не обязательные для проведения моделирования данные). Такие данные необходимо в том случае, если в рамках проекта предполагается волновое переселение граждан в границах территории развития (то есть не предполагается переезд граждан в иные места). В таком случае необходимо при моделировании учитывать кавартирографию каждого расселяемого дома и квартирографию новых домов, в которых планируется переселение (в отношении граждан, переселяемых в равнозначное жилое помещение).

4.2.4. Численность населения в существующей жилой застройке

Данные о численности населения в существующей жилой застройке содержатся в следующих источниках:

- официальные данные реестра аварийных МКД (численность населения, проживающего в таких домах);

- данных регистрационного учета по месту жительства, которые могут быть запрошены органом местного самоуправления в миграционной службе.

Данные о численности граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, содержатся в муниципальной системе учета граждан (и их семей), нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Для целей моделирования могут быть использованы также и примерные оценочные данные о численности проживающего на территории населения, полученные путем деления общей площади жилых помещений (в подлежащей сносу жилой застройке или в сохраняемой жилой застройке) на среднюю обеспеченность жилыми помещениями на душу населения в муниципальном образовании (можно использовать соответствующие показатели по многоквартирному жилищному фонду и по индивидуальному жилищному фонду) по данным Росстата (База данных "Показатели муниципальных образований").

4.2.5. Показатели кадастровой стоимости территории

В рамках настоящего подраздела в рамках раздела с исходными данными необходимо определить кадастровую стоимость всех объектов недвижимости, расположенных на территории реализации проекта РЗТ, КРТ:

совокупная кадастровая стоимость земельных участков в границах территории;

совокупная кадастровая стоимость жилых помещений, в том числе расположенных в типах домов:

многоквартирные дома, признанные аварийными;

иные многоквартирные дома;

индивидуальные дома, дома блокированной застройки;

совокупная кадастровая стоимость нежилых помещений на первых этажах многоквартирных домов, в том числе расположенных в типах домов:

многоквартирные дома, признанные аварийными;

иные многоквартирные дома;

совокупная кадастровая стоимость нежилых помещений в отдельно стоящих нежилых коммерческих зданиях:

совокупная кадастровая стоимость объектов социальной инфраструктуры.

Для определения кадастровой стоимости земельного участка рекомендуется использовать данные Публичной кадастровой карты (ПКК). В случае отсутствия данных об объекте на ПКК, можно запросить выписку Росреестра по интересующему земельному участку. Также в каждом регионе существует региональное государственное бюджетное учреждение, уполномоченное осуществлять кадастровую оценку. Отчет об итогах государственной кадастровой оценки размещается на сайте данного учреждения и на сайте Росреестра. По ПКК также может быть определена кадастровая стоимость отдельно стоящих объектов недвижимости, таких как ИЖС, а также нежилых зданий и сооружений.

Для всех остальных объектов недвижимости (жилые и нежилые помещения в многоквартирных жилых домах) кадастровая стоимость оценивается на основе данных отчета о кадастровой оценке объектов недвижимости, которая осуществляется государственным бюджетным учреждением, уполномоченным осуществлять кадастровую оценку. Отчет об итогах государственной кадастровой оценки размещается на сайте данного учреждения и на сайте Росреестра.

4.2.6. Параметры рынка недвижимости

Данный подраздел включает основные параметры рынка жилой и нежилой недвижимости для расчета таких параметров модели, как доходы от реализации проекта РЗТ, КРТ, выкуп недвижимости и пр.

Таблица 4.2.3. Перечень параметров рынка недвижимости и источники, в которых они содержатся

Параметр
Ед. измерения
Комментарий к заполнению
Рекомендуемый источник
Ссылки на открытые источники в интернете
Значение параметра [ПРИМЕР]
Средняя цена жилья в многоквартирных домах в районе проекта на первичном рынке
тыс. руб./кв. м
Рекомендуется использовать информацию о средней цене 1 кв. м общей площади квартир на первичном рынке по данным Росстата для субъектов Российской Федерации. Для получения данных в разрезе муниципальных образований и их районов рекомендуется использовать данные открытых общероссийских порталов баз данных с объявлениями о продаже жилья (ЦИАН, Домофонд и др.). Данные отчетов и мониторинга локальных риэлторских агентств, публикуемых на их сайтах.
Росстат, открытые данные риэлторских агентств
https://fedstat.ru/indicator/31452
www.domofond.ru
https://www.cian.ru
69,7
Средняя цена жилья в многоквартирных домах в районе проекта на вторичном рынке
тыс. руб./кв. м
Рекомендуется использовать информацию о средней цене 1 кв. м общей площади квартир на вторичном рынке по данным Росстата для субъектов Российской Федерации. Для получения данных в разрезе муниципальных образований и их районов рекомендуется использовать данные открытых порталов баз данных с объявлениями о продаже жилья (ЦИАН, Домофонд и др.). Данные отчетов и мониторинга локальных риэлторских агентств, публикуемых на их сайтах. Для ряда городов информация приведена на сайте Российской гильдии риэлторов. Если в открытых источниках отсутствуют данные о средней цене в районе или в целом в муниципальном образовании, то необходимо отфильтровать предложения (объявления), выгрузить их в Excel, удалить аномально низкие и аномально высокие значения (обычно, элитные сегмент не учитывается) и рассчитать среднее значение цены 1 кв. м.
Росстат, открытые данные риэлторских агентств
https://fedstat.ru/indicator/31452
www.domofond.ru
https://www.cian.ru
http://rgr.ru/files/analitika/servis-po-sboru-statistiki
73,9
Средняя рыночная стоимость жилья в аварийном МКД
тыс. руб./кв. м
Рекомендуется использовать информацию о средней цене 1 кв. м общей площади квартир на вторичном рынке, умноженную на 0,5.
-
-
36,9
Средняя рыночная стоимость жилья в неаварийном МКД, подлежащем сносу
тыс. руб./кв. м
Рекомендуется использовать информацию о средней цене 1 кв. м общей площади квартир на вторичном рынке, умноженную на 0,8.
-
-
59,1
Средняя цена жилья в индивидуальных домах в районе проекта, включая земельный участок (при наличии такого предложения)
тыс. руб./кв. м
Рекомендуется использовать информацию о средней цене 1 кв. м общей площади квартир на вторичном рынке, умноженную на 1,5.
-
-
110,8
Средняя цена жилья в индивидуальных домах в границах проекта, подлежащих сносу, включая земельный участок
тыс. руб./кв. м
Рекомендуется использовать информацию о средней цене 1 кв. м индивидуальных домах в районе проекта, умноженную на 0,7.
-
-
77,6
Нормативная стоимость 1 кв. м жилых помещений, установленная Минстроем России
тыс. руб./кв. м жилья
Нормативная цена 1 кв. м жилья утверждается каждые 6 месяцев приказом Минстроя России "О показателях средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации". В примере используется нормативная стоимость 1 кв. м жилья по России в целом, установленная Минстроем России на 1 полугодие 2020 г.
Приказ Минстроя России "О показателях средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации"
https://minstroyrf.gov.ru/docs/?date_from=&date_to=&q=%D0%BE+%D0%BF%D0%BE%D0%BA%D0%B0%D0%B7%D0%B0%D1%82%D0%B5%D0%BB%D1%8F%D1%85+%D1%81%D1%80%D0%B5%D0%B4%D0%BD%D0%B5%D0%B9+%D1%80%D1%8B%D0%BD%D0%BE%D1%87%D0%BD%D0%BE%D0%B9&active%5B%5D=65
46,0
Средняя стоимость найма жилья в многоквартирном доме в районе проекта в год
тыс. руб./кв. м в год
Для получения данных в разрезе муниципальных образований и их районов рекомендуется использовать данные открытых порталов баз данных с объявлениями о найме квартир независимо от количества комнат (ЦИАН, Домофонд и др.). Данные отчетов и мониторинга локальных риэлторских агентств, публикуемых на их сайтах. Если в отрытых источниках отсутствуют данные о средней ставке найма квартиры в районе или в целом в муниципальном образовании, то необходимо отфильтровать предложения (объявления), выгрузить их в Excel, удалить аномально низкие и аномально высокие значения (обычно, элитные сегмент не учитывается) и рассчитать среднее значение месячном ставки найма квартиры.
Открытые данные риэлторских агентств
www.domofond.ru
https://www.cian.ru
4,7
Средняя цена приобретения нежилого помещения для коммерческих целей в районе проекта
тыс. руб./кв. м
Для получения данных в разрезе муниципальных образований и их районов рекомендуется использовать данные открытых порталов баз данных с объявлениями о продаже жилья (ЦИАН, Домофонд и др.). Данные отчетов и мониторинга локальных риэлторских агентств. Если в отрытых источниках отсутствуют данные о средней цене в районе или в целом в муниципальном образовании, то необходимо отфильтровать предложения (объявления), выгрузить их в Excel, удалить аномально низкие и аномально высокие значения (обычно, элитные сегмент не учитывается) и рассчитать среднее значение цены 1 кв. м.
Открытые данные риэлторских агентств
www.domofond.ru
https://www.cian.ru
78,8
Средняя стоимость аренды нежилого помещения для коммерческих целей (торгового или свободного назначения) в районе проекта
тыс. руб./кв. м в год
Для получения данных в разрезе муниципальных образований и их районов рекомендуется использовать данные открытых порталов баз данных с объявлениями о продаже жилья (ЦИАН, Домофонд и др.). Данные отчетов и мониторинга локальных риэлторских агентств. Если в отрытых источниках отсутствуют данные о средней ставке аренды нежилого помещения в районе или в целом в муниципальном образовании, то необходимо отфильтровать предложения (объявления), выгрузить их в Excel, удалить аномально низкие и аномально высокие значения (обычно, элитные сегмент не учитывается) и рассчитать среднее значение месячной ставки аренды нежилого помещения.
Открытые данные риэлторских агентств
www.domofond.ru
https://www.cian.ru
9,8
Средняя цена парковочного места (площадью 30 кв. м)
млн руб./машино-место
Для получения данных в разрезе муниципальных образований рекомендуется использовать данные открытых порталов баз данных с объявлениями о продаже машино-мест (ЦИАН, Домофонд и др.).
Данные отчетов и мониторинга локальных риэлторских агентств. Если в открытых источниках отсутствуют данные о средней цене в районе или в целом в муниципальном образовании, то необходимо отфильтровать предложения (объявления), выгрузить их в Excel, удалить аномально низкие и аномально высокие значения и рассчитать среднее значение цены 1 машино-места. В случае отсутствия информация цена может быть установлена экспертно в соответствии с настоящими рекомендациями.
Открытые данные риэлторских агентств
www.domofond.ru
https://www.cian.ru
1,1
Средняя цена аренды парковочного места в год (площадью 30 кв. м)
тыс. руб./машино-место в год
Для получения данных в разрезе муниципальных образований рекомендуется использовать данные открытых порталов баз данных с объявлениями о продаже жилья (ЦИАН, Домофонд и др.). Данные отчетов и мониторинга локальных риэлторских агентств. Если в открытых источниках отсутствуют данные о средней цене в районе или в целом в муниципальном образовании, то необходимо отфильтровать предложения (объявления), выгрузить их в Excel, удалить аномально низкие и аномально высокие значения и рассчитать среднее значение цены 1 машино-места. В случае отсутствия информация цена может быть установлена экспертно в соответствии с настоящими рекомендациями.
Открытые данные риэлторских агентств
www.domofond.ru
https://www.cian.ru
86,3
Средняя цена земельных участков в границах территории (оценочно)
тыс. руб. за га
Для получения данных в разрезе муниципальных образований рекомендуется использовать данные открытых порталов баз данных с объявлениями о продаже жилья (ЦИАН, Домофонд и др.). Данные отчетов и мониторинга локальных риэлторских агентств. Если в открытых источниках отсутствуют данные о средней цене в районе или в целом в муниципальном образовании, то необходимо отфильтровать предложения (объявления), выгрузить их в Excel, удалить аномально низкие и аномально высокие значения и рассчитать среднее значение цены 1 га земельных участков. В случае отсутствия информация цена может быть установлена экспертно в соответствии с настоящими рекомендациями.
Открытые данные риэлторских агентств
www.domofond.ru
https://www.cian.ru
30 000,0

Вариант исходных данных по ценам на аренду и продажу машино-мест в подземном паркинге, а также аренды и продажи коммерческих торговых помещений и помещений свободного назначения по столичным городам в 17 крупнейших российских агломерациях приведен в таблице 4.2.4 и таблице 4.2.5. Предполагается, что проекты РЗТ, КРТ, как правило, реализуются в крупных городах.

Для других городов могут быть использованы средние соотношения, наблюдаемые в 17 исследованных городах:

соотношение цены продажи жилой и коммерческой недвижимости - 100%;

соотношение цены аренды коммерческой и жилой недвижимости - 200%.

Таблица 4.2.4. Стоимость аренды и продажи машино-мест в подземном паркинге

N
Название Города
Средняя ставка аренды, руб. за кв. м в год
Средняя ставка аренды, руб. за машино-место 30 кв. м в год
Средняя цена продажи, руб. за кв. м
Средняя цена продажи, руб. за машино-место 30 кв. м
1
Владивосток
4 445
133 350
-
-
2
Волгоград
-
-
35 286
1 058 580
3
Воронеж
1 567
47 010
26 569
797 070
4
Екатеринбург
2 800
84 000
27 143
814 290
5
Казань
2 259
67 770
40 000
1 200 000
6
Краснодар
2 572
77 160
27 107
813 210
7
Красноярск
3 600
108 000
49 286
1 478 580
8
Москва
7 630
228 900
112 633
3 378 990
9
Нижний Новгород
2 400
72 000
39 899
1 196 970
10
Новосибирск
4 111
123 330
34 408
1 032 240
11
Пермь
1 534
46 020
28 889
866 670
12
Ростов-на-Дону
2 843
85 290
43 750
1 312 500
13
Самара
3 000
90 000
37 716
1 131 480
14
Санкт-Петербург
4 616
138 480
61 112
1 833 360
15
Саратов
3 429
102 870
44 445
1 333 350
16
Уфа
2 455
73 650
38 889
1 166 670
17
Челябинск
3 269
98 070
33 542
1 006 260
Среднее
3 283
98 494
42 542
1 276 264
Среднее без Москвы и Санкт-Петербурга
2 877
86 323
36 209
1 086 276

Таблица 4.2.5. Стоимость аренды и продажи жилых и коммерческих помещений (торговые помещения и помещения свободного назначения)

N
Название Города
Средняя ставка аренды торговые объекты, руб. за кв. м в год
Средняя ставка аренды помещения свободного назначения, руб. за кв. м в год
Средняя ставка аренды торговые объекты и ПСН, руб. за кв. м в год
Средняя цена продажи торговые объекты, руб. за кв. м
Средняя цена продажи помещения свободного назначения, руб. за кв. м
Средняя цена продажи торговые объекты и ПСН, руб. за кв. м
Средняя цена продажи квартиры (вторичный рынок), руб. за кв. м
Средняя цена продажи квартиры (первичный рынок), руб. за кв. м
Соотношение цены продажи торговых помещений и ПСН и цены продажи квартиры, %
Средняя ставка аренды квартиры, руб. за кв. м в год
Соотношение ставки аренды торговых помещений и ПСН и ставки аренды квартиры, %
Средняя цена продажи ИЖС, руб. за кв. м)
1
Владивосток
10 200
10 834
10 517
108 083
93 923
101 003
115 578
-
87%
5496
191%
-
2
Волгоград
7 800
6 000
6 900
31 011
37 038
34 025
45 452
50 492
75%
3468
199%
25 164
3
Воронеж
8 620
7 233
7 927
70 061
52 377
61 219
48 860
51 001
125%
3072
258%
28 344
4
Екатеринбург
9 600
7 610
8 605
75 886
65 003
70 445
69 699
71 086
101%
5004
172%
28 289
5
Казань
10 856
8 464
9 660
86 408
64 999
75 704
79 542
79 527
95%
4452
217%
33 258
6
Краснодар
10 029
7 980
9 005
79 348
58 969
69 159
55 556
50 000
124%
4092
220%
36 500
7
Красноярск
8 400
7 658
8 029
64 517
64 227
64 372
60 631
58 803
106%
4500
178%
28 125
8
Москва
30 064
21 064
25 564
285 870
207 717
246 794
214 375
187 699
115%
10584
242%
31 233
9
Нижний Новгород
9 600
7 200
8 400
74 355
61 138
67 747
65 957
73 179
103%
4332
194%
27 500
10
Новосибирск
12 682
8 447
10 565
77 581
54 171
65 876
66 851
68 913
99%
5088
208%
27 500
11
Пермь
9 600
6 600
8 100
66 400
49 767
58 084
54 751
63 441
106%
3912
207%
24 000
12
Ростов-на-Дону
9 939
7 441
8 690
78 683
63 940
71 312
56 856
53 000
125%
4404
197%
40 625
13
Самара
7 953
6 648
7 301
56 740
46 132
51 436
54 876
51 668
94%
3996
183%
31 800
14
Санкт-Петербург
18 000
13 200
15 600
154 351
140 039
147 195
120 793
120 168
122%
6744
231%
50 000
15
Саратов
7 200
5 815
6 508
47 300
34 162
40 731
40 001
31 966
102%
3312
196%
22 500
16
Уфа
9 806
8 084
8 945
70 741
60 647
65 694
68 398
65 551
96%
4308
208%
33 475
17
Челябинск
8 161
6 000
7 081
55 170
42 480
48 825
37 968
38 840
129%
3456
205%
20 835
Среднее
11 089
8 605
9 847
87 206
70 396
78 801
73 891
69 708
106%
4719
206%
30 572

4.2.7. Параметры затрат проекта

Данный подраздел включает показатели, необходимые для расчета стоимости расходов на реализацию проекта РЗТ, КРТ.

Таблица 4.2.6. Перечень параметров затрат проекта и источники, в которых они содержатся

Параметр
Ед. измерения
Комментарий к заполнению
Рекомендуемый источник
Ссылки на открытые источники в интернете
Значение параметра [ПРИМЕР]
Средние затраты на разработку проектно-сметной документации
тыс. руб./кв. м жилья
Рекомендуется использовать значение, основанное на экспертных оценках, предложенное в столбце "Значение параметра [Пример]", если ОМСУ не обладают более точным источником данных.
Экспертная оценка
-
2,0
Средние затраты на строительство жилья (строительно-монтажные работы)
тыс. руб./кв. м
Рекомендуется использовать данные Росстата "Средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра общей площади отдельно стоящих жилых домов без пристроек, надстроек и встроенных помещений в Российской Федерации" в разрезе субъектов РФ. Также может использоваться экспертная оценка применительно непосредственно к муниципальному образованию.
Росстат
https://fedstat.ru/indicator/31456
42,5
Средние затраты на создание внутриквартальной коммунальной инфраструктуры
тыс. руб./кв. м жилья
Рекомендуется использовать значение, основанное на экспертных оценках, предложенное в столбце "Значение параметра [Пример]", если ОМСУ не обладают более точным источником данных.
Экспертная оценка
-
2,0
Средние затраты на создание внешней (магистральной) коммунальной инфраструктуры
тыс. руб./кв. м жилья
-
-
2,0
Средние затраты на строительство (развитие, модернизацию) транспортной инфраструктуры
тыс. руб./кв. м жилья
Рекомендуется использовать значение, основанное на экспертных оценках, предложенное в столбце "Значение параметра [Пример]", если ОМСУ не обладают более точным источником данных.
Экспертная оценка
-
2,0
Средние затраты на строительство социальной инфраструктуры (отдельно стоящие объекты) - школы и детские сады
тыс. руб./кв. м жилья
1. Рекомендуется использовать значение, основанное на экспертных оценках, предложенное в столбце "Значение параметра [Пример]", если ОМСУ не обладают более точным источником данных. Данное значение предполагает строительство отдельно стоящих школ и детских садов в соответствии с местными нормативами градостроительного проектирования. Если в рамках проекта предполагается создание лишь доли от нормативной потребности (то есть часть потребности будет удовлетворена за счет существующих в городе объектов), то затраты снижаются пропорционально. Предполагается, что в полных затратах 70% составляют затраты на строительство школ и 30% - на строительство детских садов. Точные параметры зависят от объемов жилой застройки и, соответственно, численности населения (при фиксированном нормативе).
Экспертная оценка
-
7,0
Средние затраты на строительство социальной инфраструктуры (встроенно-пристроенные детские сады)
тыс. руб./кв. м жилья
При создании встроенно-пристроенных детских садов (в многоквартирных домах) затраты на строительство учтены в затратах на строительство жилья. А затраты на создание детских площадок - в затратах на благоустройство.
-
-
0,0
Средние затраты на строительство социальной инфраструктуры (отдельно стоящие объекты) - поликлиники
тыс. руб./кв. м жилья
1. Рекомендуется использовать значение, основанное на экспертных оценках, предложенное в столбце "Значение параметра [Пример]", если ОМСУ не обладают более точным источником данных. Данное значение предполагает строительство отдельно стоящих школ и детских садов в соответствии с местными нормативами градостроительного проектирования. Если в рамках проекта предполагается создание лишь доли от нормативной потребности (то есть часть потребности будет удовлетворена за счет существующих в городе объектов), то затраты снижаются пропорционально. Предполагается, что в полных затратах 70% составляют затраты на строительство школ и 30% - на строительство детских садов. Точные параметры зависят от объемов жилой застройки и, соответственно, численности населения (при фиксированном нормативе).
Экспертная оценка
-
5,0
Средние затраты на строительство коммерческой недвижимости торгового назначения (строительно-монтажные работы)
тыс. руб./кв. м
Рекомендуется использовать данные о стоимости строительства жилья с повышающим коэффициентом 1,5.
Экспертная оценка
-
63,8
Средние затраты на строительство одного машино-места площадью 32 кв. м в подземном паркинге (строительно-монтажные работы)
тыс. руб. за машино-место
Рекомендуется использовать значение, основанное на экспертных оценках, предложенное в столбце "Значение параметра [Пример]", если ОМСУ не обладают более точным источником данных.
Экспертная оценка
-
250,0
Средние затраты на благоустройство территорий общего пользования
тыс. руб./кв. м жилья
Рекомендуется использовать значение, основанное на экспертных оценках, предложенное в столбце "Значение параметра [Пример]", если ОМСУ не обладают более точным источником данных.
Экспертная оценка
-
2,0
Средние затраты на снос
тыс. руб./кв. м
Рекомендуется использовать значение, основанное на экспертных оценках, предложенное в столбце "Значение параметра [Пример]", если ОМСУ не обладают более точным источником данных.
Экспертная оценка
-
0,5
Средняя стоимость ежегодной аренды земельного участка (если в рамках территории есть земельные участки в государственной или муниципальной собственности, предоставляемые на праве аренды)
% от кадастровой стоимости
Ставки аренды земельных участков устанавливаются муниципальным, региональным или федеральным нормативным актом (соответственно, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной, государственной региональной или федеральной собственности). Арендные ставки, как правило, не превышают значения земельного налога (в соответствии с федеральными методическими рекомендациями), то есть 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка в год. Как правило, в рамках РЗТ или КРТ земельные участки не предоставляются в аренду, а предоставляются в собственность застройщику бесплатно. В рамках примера моделирования используется именно такое допущение.
-
-
-
Доля иных расходов по проекту
% от общих инвестиционных и операционных расходов
Непредвиденные расходы рекомендуется предусматривать в размере 5%.
Экспертная оценка
-
5,0%

4.2.8. Макроэкономические параметры

Для моделирования реализации проекта РЗТ, КРТ необходим ряд макроэкономических параметров.

Инфляция (ИПЦ) - для базового года расчета рекомендуется применять данные Росстата по показателю "Индекс потребительских цен и тарифов на товары и услуги" на последний отчетный год, для прогнозного периода - данные Министерства экономического развития РФ. В общем случае применятся ИПЦ по России в целом, но также возможно использование и значения ИПЦ в соответствующем регионе.

Темп роста реальных цен на жилье - рекомендуется проводить расчет при допущении о стабильности реальных цен на жилье, то есть при росте номинальных цен на жилье с темпом инфляции. Однако с учетом ценовых тенденций локальных рынков жилья может быть использовано иное допущение.

Среднедушевые денежные доходы населения - рекомендуется использовать региональные данные Росстата о среднедушевых денежных доходах населения. Информация в разрезе муниципальных образований может быть уточнена ОМСУ.

Ставка дисконтирования - параметр определяется как ставка доходности по сопоставимому по уровню риску инвестиционному проекту или финансовому инструменту. В рамках расчета примера в приложении "Модель проекта РЗТ, КРТ" предлагается использовать ставку дисконтирования, равную 10%.

4.2.9. Параметры для расчета налогов

Ставки по налогам могут быть рассчитаны двумя способами. Во-первых, исходя из налогового законодательства (Налоговый Кодекс РФ, акты субъектов РФ, акты муниципальных образований). Во-вторых, исходя из расчета по данным статистических форм Федеральной налоговой службы России (ФНС), путем деления налоговых поступлений на налоговую базу, которые фактически были исчислены к уплате в бюджет. Данные приводятся для всех муниципальных образований. Второй метод предлагается в случае необходимости получения эффективных ставок, учитывающих существующие льготы и освобождения в конкретных регионах и муниципальных образованиях.

Налог на добавленную стоимость (НДС) (зачисляется в федеральный бюджет)

1. Ставка НДС определяется в соответствии с Налоговым кодексом РФ в зависимости от вида налогооблагаемых операций. Общая ставка НДС составляет 20% (ст. 164 НК РФ).

2. Согласно Налоговому кодексу РФ (ст. 146 НК РФ) объектом налогообложения не являются операции по безвозмездной передаче жилых помещений, объектов инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность (или специализированным организациям по решению государственных или муниципальных органов). Не подлежат налогообложению реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них, услуги по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности (ст. 149 НК РФ).

3. НДС уплачивается всеми организациями, в которых используется основная система налогообложения. В случае использования упрощенной системы налогообложения отдельно НДС не уплачивается, а уплачивается налог на доходы (вместо НДС, налога на прибыль и налога на имущество организаций). В рамках моделирования налоговых платежей застройщика рекомендуется использовать основную систему налогообложения.

Налог на прибыль (85% зачисляется в региональный бюджет, 15% - в федеральный)

Ставка налога на прибыль определяется в соответствии с НК РФ. В общем случае ставка налога на прибыль составляет 20% (ст. 284 НК РФ). Налог на прибыль уплачивается всеми организациями, в которых используется основная система налогообложения. В случае использования упрощенной системы налогообложения отдельно налог на прибыль не уплачивается, а уплачивается налог на доходы (вместо НДС, налога на прибыль и налога на имущество организаций). В соответствии с п. 16 ст. 270 НК РФ при определении налоговой базы не учитываются расходы в виде стоимости безвозмездно переданного имущества (работ, услуг, имущественных прав) и расходов, связанных с такой передачей. Соответственно объектом налогообложения не являются операции по безвозмездной передаче жилых помещений, объектов инфраструктуры в гос. или мун. собственность (или специализированным организациям по решению гос. или мун. органов).

Налог на имущество организаций (зачисляется в региональный бюджет)

1. Ставка налога на имущество организаций устанавливается нормативным актом субъекта РФ в пределах максимальных ставок в соответствии с Налоговым кодексом РФ (не более 2% от кадастровой стоимости объектов).

2. С учетом различных льгот по налогу фактически эффективная ставка, рассчитанная как отношение фактических сборов налога к суммарной кадастровой стоимости объектов на конкретной территории, всегда отличается от предельной ставки. С учетом этого на основе данных ФНС о сборах налога (публикуются в разрезе всех муниципальных образований на сайте ФНС в форме стат. отчетности N 5-НИО "Отчет о налоговой базе и структуре начислений по налогу на имущество организаций") может быть рассчитана такая эффективная ставка в муниципальном образовании. В рамках примера моделирования используется ставка 2%.

3. В рамках моделирования предполагается, что организации владеют только нежилыми помещениями. Если в рамках проекта предполагается создание наемных домов в собственности юридических лиц, то необходимо применить соответствующие ставки, установленные для юридических лиц в отношении жилых помещений актом субъекта РФ.

4. Налог на имущество организаций уплачивается всеми организациями, в которых используется основная система налогообложения. В случае использования упрощенной системы налогообложения отдельно НДС не уплачивается, а уплачивается налог на доходы (вместо НДС, налога на прибыль и налога на имущество организаций). В рамках моделирования налоговых платежей застройщика рекомендуется использовать основную систему налогообложения (в этом случае налога на имущество организаций в рамках проекта у застройщика не возникает). В рамках моделирования налоговых платежей собственников коммерческих помещений (в первых этажах МКД и в отдельно стоящих нежилых зданиях) рекомендуется использовать основную систему налогообложения.

Налог на доходы в рамках упрощенной системы налогообложения (зачисляется в региональный или местный бюджет)

1. Ставка налога на доходы составляет максимум 6% от валовых доходов либо 15% от разницы между доходами и расходами. Законами субъектов РФ могут устанавливаться ставки от 1% до 6% от доходов в зависимости от категории налогоплательщиков, в отдельных случаях - 0%.

2. В рамках моделирования рекомендуется использовать показатель 6% от доходов при расчете доходов от малого бизнеса, предоставляющего товары и услуги в новой застройке (первые этажи МКД и отдельно стоящие торговые объекты).

Налог на имущество физических лиц (зачисляется в местный бюджет)

1. Ставка налога на имущество физических лиц устанавливается нормативным актом муниципального образования в пределах максимальных ставок в соответствии с НК РФ (не более 0,1% от кадастровой стоимости в отношении жилых домов, частей жилых домов, квартир, частей квартир, комнат) и региональным актом (максимальная ставка может быть увеличена на 0,3%). С учетом различных льгот по налогу фактически эффективная ставка, рассчитанная как отношение фактических сборов налога к суммарной кадастровой стоимости объектов на конкретной территории, всегда отличается от предельной ставки. С учетом этого на основе данных ФНС о сборах налога (публикуются в разрезе всех муниципальных образований на сайте ФНС в форме стат. отчетности N 5-МН "Отчет о налоговой базе и структуре начислений по местным налогам") может быть рассчитана такая эффективная ставка в муниципальном образовании. В рамках примера моделирования используется ставка 0,1%.

2. В рамках моделирования предполагается, что граждане владеют только жилыми помещениями.

Земельный налог (зачисляется в местный бюджет)

1. Ставки земельного налога устанавливаются муниципальным актом в пределах максимальной ставки, определенной Налоговым кодексом РФ в отношении земельных участков, занятых жилой застройкой, в размере 0,3%, в отношении земельных участков, занятых коммерческой застройкой - в размере 1,5%. С учетом различных льгот по налогу фактически эффективная ставка, рассчитанная как отношение фактических сборов налога к суммарной кадастровой стоимости земельных участков на конкретной территории, всегда отличается от предельной ставки. С учетом этого на основе данных ФНС о сборах налога (публикуются в разрезе всех муниципальных образований на сайте ФНС в форме стат. отчетности N 5-МН "Отчет о налоговой базе и структуре начислений по местным налогам") может быть рассчитана такая эффективная ставка в муниципальном образовании. В рамках примера моделирования используются соответственно ставки 0,3% и 1,5%.

4.3. Градостроительная модель

В данном разделе более подробно остановимся на процессе моделирования градостроительных параметров развития территории, схематично обозначенном на рисунке 4.3.1. В настоящих Методических рекомендациях рассматривается типовая планировка многоэтажной жилой застройки. На практике, проектом РЗТ, КРТ может предусматриваться и другое планировочное решение (например, многофункциональная застройка, включающая жилые и нежилые здания различного назначения). В таком случае необходимо скорректировать модельные параметры планировки.

Необходимо отметить, что итоговое градостроительное решение зависит и от ограничений, установленных документами градостроительного проектирования, и от места расположения территории. При прочих равных условиях, чем ближе к центру города расположена территория, тем выше обоснованная плотность и этажность застройки, и, напротив, чем более территория отдалена от центра, тем более низкие параметры застройки должны быть предусмотрены.

┌────────────────────────────────────────────────────────────────────────┐
│                         1. Сбор исходных данных                        │
└───────────────────────────────────┬────────────────────────────────────┘
                                    \/
┌────────────────────────────────────────────────────────────────────────┐
│    2. Опираясь на собранные исходные данные, экспертную оценку доли    │
│    территории под жилье, отдельно стоящие коммерческие объекты, УДС,   │
│                    определяется площадь жилых помещений                │
└───────────────────────────────────┬────────────────────────────────────┘
                                    \/
┌────────────────────────────────────────────────────────────────────────┐
│   3. На основе данных о площади жилых помещений и данных о нормативах  │
│ обеспеченности инфраструктурой рассчитываются: численность населения на│
│   территории, количество мест в ДДУ, мест в СОШ, мест в поликлиниках,  │
│                               машино-мест                              │
└───────────────────────────────────┬────────────────────────────────────┘
                                    \/
┌────────────────────────────────────────────────────────────────────────┐
│4. С учетом   размера  рассматриваемой  территории, а   также  свободных│
│мощностей   существующей   в   окружении   инфраструктуры,    необходимо│
│определить:                                                             │
│- долю от нормативного количества мест в СОШ, которые необходимо создать│
│на территории;                                                          │
│- долю от нормативного количества мест в ДДУ, которые необходимо создать│
│на   территории,   а   также  формат   ДДУ   (встроенно-пристроенные или│
│отдельно-стоящие);                                                      │
│- долю  от  нормативного  количества  посещений  в  поликлинике, которые│
│необходимо   создать   на   территории,   а   также   формат  поликлиник│
│(встроенно-пристроенные или отдельно-стоящие);                          │
│- количество машино-мест и виды парковок (плоскостные, отдельно-стоящие,│
│подземные).                                                             │
└───────────────────────────────────┬────────────────────────────────────┘
                                    \/
       ┌──────────────────────────────────────────────────────────┐
       │  5. Расчет площади территории для школы, детского сада,  │
   ───>│поликлиники и машино-мест и озелененных территорий общего │
  /\   │использования (на основе нормативов и аналогов застройки) │
  │    └────────────────────────────┬─────────────────────────────┘
  │                                 \/
  │      /───────────────────────────────────────────────────────\
  │     /Проверка соответствия между площадью территории развития \
  │    <       и суммарной площадью территорий по функциям,        >
  │     \          рассчитанных на предыдущих шагах               /
  │      \────────┬─────────────────────────────────────┬────────/
  │              НЕТ                                   ДА
  │               │                                    │
  │               \/                                   \/
┌─────────────────────────────────────┐ ┌─────────────────────────────────┐
│6.1 Изменение параметров:            │ │6.2 Итоговая градостроительная   │
│- этажность                          │ │модель:                          │
│- доля территории под жилую застройку│ │- баланс территории (по площади  │
│                                     │ │земельных участков)              │
│                                     │ │- баланс застройки (по площади   │
│                                     │ │жилых и нежилых помещений)       │
└─────────────────────────────────────┘ └─────────────────────────────────┘

Рисунок 4.3.1. Последовательность разработки градостроительной модели территорий

Источник: составлено экспертами Фонда "Институт экономики города"

4.3.1. Примерный баланс территории (по общей площади земельных участков)

В результате градостроительного моделирования необходимо получить примерный баланс территории и примерный баланс застройки. Именно эти параметры градостроительной модели используются в экономической модели для расчета показателей инвестиционной эффективности проекта, иных показателей эффективности проекта (см. 4.4.8 - 4.4.11). В таблицах 4.3.1 и таблица 4.3.2 приведены типовые модельные балансы территории и застройки в отношении трех типов территорий:

- малая территория (2,5 - 5 га);

- средняя территория (5 - 10 га);

- большая территория (более 10 га).

В зависимости от площади потенциальной территории развития могут использоваться предлагаемые варианты. На листе "Градостроительная модель" модели проекта РЗТ, КРТ представлены конкретные расчеты в отношении территорий площадью 2,5, 5 и 10 га. Для того, чтобы получить параметры градостроительной модели в отношении потенциальной территории развития, необходимо указать значение площади территории в соответствующей ячейке:

- в отношении малых территорий - в ячейке D14;

- в отношении средних территорий - в ячейке F14;

- в отношении больших территорий - в ячейке E14.

Таблица 4.3.1. Примерный баланс территории (по общей площади земельных участков)

N
Общая площадь территории, в том числе по функциям:
Площадь территории, %
Малая территория (2,5 - 5 га)
Средняя территория (5 - 10 га)
Большая территория (более 10 га)
1
100%
100%
100%
1.1
Жилая застройка
40%
40%
35%
1.2
Улично-дорожная сеть (далее - УДС), включая наземные парковочные места
30%
30%
30%
1.3
Озелененная территория общего пользования
21%
17%
14%
1.4
Инженерная инфраструктура
1%
1%
1%
1.5
Отдельно стоящие коммерческие объекты
0%
6%
4%
1.6
Социальная инфраструктура
8%
6%
16%
1.6.1
Средние общеобразовательные школы
0%
0%
6%
1.6.2
Детские дошкольные учреждения отдельно-стоящие
0
0
9%
1.6.3
Детские дошкольные учреждения встроенно-пристроенные
8%
6%
0
1.6.4
Поликлиники
0%
0%
1%

Источник: составлено экспертами Фонда "Институт экономики города"

Далее последовательно на примере территорий в 2,5, 5 и 10 га изложим процесс моделирования. Для баланса территории важно понимать, какая морфология застройки закладывается параметрами. Отметим, что в предлагаемых примерах (для 2,5, 5 и 10 га) предусматривается развитие квартальной многоэтажной жилой застройки. Каждый дом такой застройки имеет отдельный земельный участок, застроенный по всему периметру с минимальными отступами от красных линий. При такой морфологии формируется дворовое (частное) пространство без возможности заезда для автомобилей, также формируется уличное (общественное) пространство вокруг дома.

Процент застроенности земельного участка, предназначенного для строительства описываемого многоквартирного дома, рекомендуется предусматривать на уровне 60%. Также предусматривается, что 10 - 15% площади многоквартирных домов будет занято коммерческими первыми этажами. Важно, что при иной морфологии застройки данные параметры могут меняться.

Доля территории под жилую застройку может варьироваться в пределах 30 - 55%. Как видно из таблицы 4.3.1, чем больше территория, тем меньше процент застройки.

Доля улично-дорожной сети также должна быть определена на данном этапе. Предполагается, что при квартальной морфологии застройки эта доля варьируется в пределах 25 - 35%: чем меньше территория, тем меньшая доля улично-дорожной сети (см. таблицу 4.3.1). Отметим, что предлагаемые диапазоны значений являются экспертной оценкой и в процессе моделирования, в особенности при разработке эскиза, могут изменяться.

Доля озелененной территории общего пользования вычисляется на основе нормативов, установленных местными или региональными нормативами градостроительного проектирования (далее - МНГП, если не оговорено иное). Для получения данного показателя необходимо умножить норму площади озелененных территорий общего пользования на количество человек, проживающих на рассматриваемой территории. В предлагаемых примерах норма определена экспертно и значительно снижена по сравнению с рекомендованной в "СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений" и равной 6 кв. м на 1 человека: для территории в 2,5 га принято 4 кв. м на человека, для территории 5 га - 3,5 кв. м на человека, для территории в 10 га - 3 кв. м на человека. Также можно учитывать, что на территории в 10 га в качестве территории общего пользования может использоваться земельный участок школы.

Территория для размещения инженерной инфраструктуры задается экспертно исходя из допущений о том, что инженерные сооружения для жилых объектов могут быть обеспечены на каждой из рассмотренных территорий и не займут более 1%.

Доля территории под отдельно стоящие коммерческие объекты задана экспертно и может составлять 5 - 15%. Возможны ситуации, когда нет необходимости закладывать данную функцию. Также можно оставлять для коммерческих отдельно стоящих зданий территорию по остаточному принципу - если все нормативные объекты инфраструктуры и благоустройства могут быть размещены на территории и остается свободная территория, можно предложить разместить коммерческий отдельно стоящий объект. Как правило, такие ситуации очень редкие и при необходимости размещения коммерческого объекта его нужно предусматривать на начальной стадии моделирования.

Доля территории под социальные объекты вычисляется исходя из нормативов, установленных МНГП (см. раздел 4.3.2).

Пример баланса территории с абсолютными значениями представлен в таблице 4.3.2.

При этом, как описано выше, важно иметь представление о том, какая морфология застройки будет применена при развитии данной территории, поскольку именно морфологией определяется площадь жилых помещений, которые могут быть построены на территории. А поскольку все нормативы по размеру земельных участков для различных видов инфраструктуры в первую очередь зависят от площади жилых помещений, то именно этот параметр определяет в большей степени баланс территории.

Таблица 4.3.2. Примерный баланс территории (по общей площади земельных участков)

N
Территория по функциям:
Площадь территории, га
Территории развития, га
1
2,5
5
10
1.1
Жилая застройка
1
2
3,5
1.2
Улично-дорожная сеть (далее - УДС), включая наземные парковочные места
0,75
1,5
3
1.3
Озелененная территория общего пользования
0,52
0,86
1,43
1.4
Инженерная инфраструктура
0,025
0,05
0,1
1.5.
Отдельно стоящие коммерческие объекты
0
0,3
0,4
1.6
Социальная инфраструктура
0,2
0,3
1,6
1.6.1
Средние общеобразовательные школы
0
0
0,6
1.6.2
Детские дошкольные учреждения отдельно-стоящие
0
0
0,9
1.6.3
Детские дошкольные учреждения встроенно-пристроенные
0,2
0,3
0
1.6.4
Поликлиники
0,00
0,00
0,07

Источник: составлено экспертами Фонда "Институт экономики города"

Отталкиваясь от пятна застройки объектов различных функций, а также от регламента по максимальной этажности, определяются предельные площади объектов (см. таблицу 4.3.3).

Таблица 4.3.3. Примерный баланс застройки (по площади жилых и нежилых помещений)

Объекты по функциям
Площадь объектов, кв. м
Площадь территории развития, га
N
2,5
5
10
3.1
Суммарная поэтажная площадь жилой застройки (вместе с коммерческими первыми этажами)
54000
108000
210000
3.2
Суммарная площадь жилых помещений и нежилых помещений первых этажей в жилой застройке
43200
86400
168000
3.2.1
Площадь жилых помещений
38880
73440
142800
3.2.2
Площадь коммерческих первых этажей в жилой застройке
4320
12960
25200
3.2.3
Площадь подземного паркинга
17172
35316
68670
3.2.4
Площадь наземного отдельно стоящего паркинга
0
0
0
3.2.5
Площадь инженерных объектов
150
300
600
3.2.6
Площадь отдельно стоящих коммерческих объектов
0
9000
12000
3.2.7
Площадь объектов социальной инфраструктуры, в том числе:
725,8
1199,5
15566,2
3.2.7.1
площадь школы
0
0
10281,6
3.2.7.2
площадь детского сада
725,76
1199,52
3598,56
3.2.7.3
площадь поликлиники
0
0
1686,0

Источник: составлено экспертами Фонда "Институт экономики города"

Суммарная поэтажная площадь жилой застройки вычисляется как площадь пятна жилой застройки, умноженная на этажность застройки. Чтобы определить пятно застройки умножаем площадь территории под жилую застройку на процент застроенности земельного участка, предназначенного для строительства многоквартирных домов: в данном примере - это 60%.

Суммарная площадь жилых помещений и нежилых помещений первых этажей в жилой застройке вычисляется как произведение поэтажной площади жилой застройки на показатель доли полезной площади - 80%.

Площадь жилых помещений вычисляется как разность между суммарной площадью жилых помещений и нежилых помещений первых этажей в жилой застройке, а также площадью нежилых помещений первых этажей в жилой застройке.

Площадь коммерческих первых этажей в жилой застройке вычисляется как произведение суммарной площади жилых помещений и нежилых помещений первых этажей в жилой застройке и доли площади нежилых помещений первых этажей от общей площади жилых и нежилых помещений первых этажей в многоквартирных домах. Доля площади нежилых помещений первых этажей от общей площади жилых и нежилых помещений первых этажей в многоквартирных домах в примерах принята для территории 2,5 га - 10%, для территории 5 и 10 га - 15%.

Площадь подземного и наземного паркинга вычисляется как произведение количества необходимых парковочных мест и площади подземного паркинга на 1 машино-место, экспертно было принято, что на 1 машино-место необходимо 30 кв. м. Здесь важно определить какой тип паркинга будет реализовываться: подземный, наземный отдельно-стоящий, плоскостной. Также возможно не все 100% парковочных мест будут обеспечены на рассматриваемой территории.

Площадь инженерных объектов задается экспертно. В примерах посчитана, как доля (60%) от площади земельного участка под инженерные объекты, исходя из допущения, что инженерные площадные объекты имеют 1 этаж.

Площадь отдельно стоящих коммерческих объектов задается экспертно. В примерах посчитана, как произведение площади пятна застройки объектов на количество этажей. Площадь пятна застройки объекта посчитана как доля (60%) от площади земельного участка под отдельно-стоящие коммерческие объекты.

Площадь объектов социальной инфраструктуры, в том числе площадь школы, детского сада, поликлиники вычисляется как произведение количества учащихся и показателя площади социального объекта на одного учащегося или посещение. Показатели площади социальных объектов на одного учащегося или посещение указана экспертно исходя из типовых проектов ДДУ, СОШ, поликлиник. Площади ДДУ считались генерализировано - не разбивались на отдельные объекты.

Важно отметить, что в целом на площадь застройки может повлиять целый ряд градостроительных ограничений. Вся необходимая информация о градостроительных ограничениях содержится в градостроительном плане земельного участка (далее - ГПЗУ), который предоставляет орган местного самоуправления. Но также необходимую информацию можно собрать самостоятельно, используя документы, размещаемые в открытых источниках (см. таблицу 4.3.4).

Таблица 4.3.4. Виды данных о градостроительных ограничениях

N
Источник Виды данных
1
Публичная кадастровая карта: https://pkk.rosreestr.ru/
- Вид разрешенного использования ЗУ
- Зоны с особыми условиями использования территории, которые попадают в границы рассматриваемого ЗУ
2
Правила землепользования и застройки размещены на официальном сайте администрации города, в правовых системах "Гарант" или "Консультант Плюс", на сайте: https://fgistp.economy.gov.ru/
- Отступы от красных линий и границ ЗУ
- Максимальная этажность застройки
- Коэффициент плотности застройки ЗУ
- Коэффициент застройки ЗУ
- Зоны с особыми условиями использования территории, которые попадают в границы рассматриваемого ЗУ
3
Генеральный план размещен на официальном сайте администрации города, в правовых системах "Гарант" или "Консультант Плюс", или на сайте: https://fgistp.economy.gov.ru/
- Максимальная плотность застройки
- Плотность населения
- Целевой показатель обеспеченности площадью жилых помещений на одного человека
4
Утвержденные проекты планировки территории, в границы которых попадает рассматриваемая территория, можно найти на официальном сайте администрации города
- Все технико-экономические показатели развития территории и застройки

Источник: составлено экспертами Фонда "Институт экономики города"

4.3.2. Расчет промежуточных показателей (используется для расчета баланса территории и баланса застройки)

Общая численность населения территории зависит от площади жилых помещений. Вычисляется как площадь жилых помещений разделить на норму по обеспеченности площадью жилых помещений на человека.

Необходимое количество мест в ДДУ, необходимое количество мест в СОШ, размер поликлиники, создаваемой на территории развития, зависят от общей численности населения. Вычисляется как общая численность населения умножить на норму по количеству учащихся (в случае СОШ и ДДУ) или количеству посещений (в случае с поликлиниками) и разделить на 1000. Как уже упоминалось выше, в приведенных примерах применялся средний показатель по 15 городам (см. таблицу 4.3.5).

Доля мест в ДДУ, СОШ и поликлинике, обеспеченная на рассматриваемой территории и доля мест в ДДУ, СОШ и поликлинике, обеспеченная за счет прилегающей территории может быть регламентировано в МНГП. Значение данного параметра в каждом конкретной случае зависит от свободной мощности существующих в окружении объектов.

Количество парковочных мест зависит от площади жилых и нежилых помещений. Вычисляется как площадь жилых и нежилых помещений, деленная на норму площади жилых или нежилых помещений на 1 машино-место. Для жилых помещений - эта норма равна 45 кв. м, для нежилых - 50 кв. м. Данная норма регламентируется МНГП. Как уже упоминалось выше, в отношении парковочных мест для жилых помещений в приведенных примерах применялся средний показатель по 15 городам.

Расчет потребности в социальной и парковочной инфраструктуры проводится в несколько шагов.

1. Определяется потребность в объектах социальной и парковочной инфраструктуры, исходя из норм по каждому виду социальной и парковочной инфраструктуры в расчете на 1000 проживающих людей (необходимое количество мест в ДДУ, СОШ, посещений поликлиник, парковочных мест). В описываемом примере используются средние показатели по нормативам обеспеченности социальной и парковочной инфраструктурой в 15 крупных городах России (см. таблицу 4.3.5).

Таблица 4.3.5. Значения показателей обеспеченности отдельными видами объектов инфраструктуры в соответствии с местными нормативами градостроительного проектирования в 15 крупных городах

N
Город
Значение показателя минимально допустимого уровня обеспеченности муниципальными дошкольными образовательными организации (детскими садами)
Значение показателя минимально допустимого уровня обеспеченности муниципальными образовательными организациями (школами)
Значение нормативов в поликлиниках
Значение нормативов парковки
1
Владивосток <10>
Не менее 80 мест на 1 тыс. человек <11>
Не менее 80 мест на 1 тыс. человек <12>
- <13>
1 машино-место на 50 кв. м жилой площади здания <14>. При размещении новой жилой застройки места для хранения автомобилей должны быть предусмотрены в границах земельных участков жилых домов из расчета не менее 0,5 машино-места на одну квартиру
2
Волгоград <15>
85% от численности детей (1 - 6 лет); при отсутствии данных по демографии - 180 мест на 1 тыс. чел. <16>
100% от численности школьников 1 - 9 кл.; 75% - 10 - 11 кл.; при отсутствии данных в поселках-новостройках - не менее 180 мест на 1 тыс. чел. <17>
10,5 посещений в смену на 10 тыс. человек; <18>
В зависимости от уровня комфорта проживания:
- жилые территории бизнес-класса - 1,5 - 2 автомобиля на семью;
- жилые территории эконом-класса - 1 автомобиль на семью;
- социальное жилье (муниципальное) - 0,8 автомобиля на семью;
- специализированное жилье - 0,3 - 0,5 автомобиля на семью <19>
3
Воронеж <20>
Не менее 42 учащегося на 1 тыс. человек <21>
Не менее 91 учащегося на 1 тыс. человек <22>
- <23>
-
4
Екатеринбург <24>
55 мест на 1000 жителей <25>
114 учащихся на 1000 жителей <26>
15,4 посещений в смену на 1000 жителей <27>
В многоквартирной жилой застройке - не менее 1 места на 80 кв. м жилищного фонда. 80% от расчетного числа мест хранения автомобилей - для размещения мест постоянного хранения автомобилей, 20% - для временного хранения автомобилей.
В индивидуальной и блокированной жилой застройке должно составлять не менее 1 места на 1 домохозяйство <28>
5
Казань <29>
36 мест на 10 тыс. кв. м общей площади жилых помещений <30>
76 мест на 10 тыс. кв. м общей площади жилых помещений
Взрослые поликлиники: 6 посещений в смену на 10 тыс. кв. м общей площади квартир; 4,4 посещения в смену на 100 домовладений ИЖС;
Детские поликлиники: 2 посещения в смену на 10 тыс. кв. м общей площади квартир; 1,4 посещения в смену на 100 домовладений ИЖС;
1 машино-место на 66 кв. м общей площади квартир. При строительстве жилых домов, связанных с социальной направленностью (переселение граждан из аварийного жилья, защита прав граждан - участников долевого строительства многоквартирных домов, пострадавших от действий (бездействия) недобросовестных застройщиков, строительство многоквартирных домов), в порядке получения разрешения на отклонение от предельных параметров допускается уменьшение норматива требуемого количества машино-мест для легковых автомобилей населения до нормы одно машино-место на 75 кв. м общей площади квартир в размере, пропорциональном понесенным дополнительным расходам на указанные в настоящем пункте социальные мероприятия.
Расчетное количество машино-мест постоянного хранения автотранспорта может быть сокращено на 20% в случаях, если жилищное строительство ведется:
- в историческом центре города;
- на реорганизуемой территории;
- в радиусе 500 м доступности от станций метрополитена.
При наличии нескольких условий общее уменьшение процента машино-мест не суммируется и не должно превышать 20%.
В зонах сложившейся застройки необходимо восполнять имеющийся дефицит машино-мест для хранения легковых автомобилей за счет размещения новых гаражно-стояночных объектов (включая подземные или обвалованные) на незастроенных участках <31>
6
Краснодар <32>
104 места на 1000 жителей <33>
126 учащихся на 1000 жителей <34>
18,15 посещений в смену на 1 тыс. чел. <35>
При проектировании МКД в границах земельного участка МКД: - не менее 1 машино-места на квартиру - в историческом центре города Краснодара;
не менее 0,75 машино-места на квартиру - на остальной территории муниципального образования город Краснодар <36>
7
Красноярск <37>
Не менее 43 мест на 1 тыс. чел.
85 - 100%, в том числе: общего типа - 70 - 82%; специализированного - 3 - 4%; оздоровительного - 12 - 14% <38>
Не менее 123 мест на 1 тыс. чел.; 100% общего числа школьников 1 - 9 классов;
75% - 10 - 11 классов при обучении в одну смену <39>
- <40>
Не менее 90% от количества квартир в многоквартирных домах, расположенных на данных территориях <41>
8
Нижний Новгород <42>
Устанавливается в зависимости от демографической ситуации,
70% охват от общего числа детей в возрасте от 1 до 7 лет.
При отсутствии данных по демографии принимается 70 мест на 1 тыс. человек общей численности населения <43>
Устанавливается в зависимости от демографической ситуации,
100% охват от общего числа детей в возрасте от 7 до 16 лет начальным и основным общим образованием, 90% охват общего числа детей в возрасте от 17 до 18 лет средним общим образованием.
При отсутствии данных по демографии допускается принимать 100 учащихся на 1 тыс. человек общей численности населения <44>
181,5 посещений в смену на 10 тыс. человек <45>
Для жилого квартала, жилого здания требуемое количество стояночных мест постоянного хранения легковых автомобилей следует определять, предусматривая:
- при застройке жилыми домами бизнес-класса (с жилищной обеспеченностью 40 кв. м на 1 жителя и выше) - не менее 1 стояночного места на квартиру;
- при застройке жилыми домами социального жилья, стандартного жилья и иных типов с жилищной обеспеченностью менее 40 кв. м на 1 жителя - 70% от количества квартир;
- для застройки индивидуальными жилыми домами и жилыми домами блокированной застройки - не нормируется, хранение легковых автомобилей обеспечивается за счет наличия придомовых земельных участков.
Для многоквартирных жилых домов, включенных в утвержденный Правительством Нижегородской области перечень объектов незавершенного жилищного строительства, строящихся с привлечением средств граждан, обязательства перед которыми не выполняются застройщиками, требуемое количество стояночных мест автотранспорта следует определять в размере 30 - 50% от количества квартир <46>.
9
Новосибирск <47>
35 мест на 1 тыс. чел. <48>
115 мест на 1 тыс. чел. <49>
- <50>
-
10
Пермь <51>
61 место на 1 тыс. жителей <52>
119 мест на 1 тыс. жителей <53>
9000 посещений в смену на 1000 чел. в год <54>
От 0,3 до 1 автомобиля на квартиру в зависимости от видов функциональных зон. Для жилой зоны - 1 автомобиль на квартиру <55>.
11
Ростов-на-Дону <56>
47 мест на 1 тыс. жителей <57>
106 мест на 1 тыс. жителей <58>
По заданию на проектирование, определяемому органами здравоохранения <59>
350 легковых автомобилей на 1 тыс. чел. <60>
12
Самара <61>
55 мест на 1 тыс. чел. <62>
110 учащихся на 1 тыс. чел. <63>
- <64>
Не менее чем для 70% расчетного парка индивидуальных легковых автомобилей, в том числе, 25% - в жилых районах <65>
13
Саратов <66>
55 мест на 1 тыс. жителей <67>
84 места на 1 тыс. жителей <68>
По заданию на проектирование, определяемому органами здравоохранения, но не менее 18,15 посещений в смену <69>
315 мест на 1 тыс. жителей - на среднесрочную перспективу (2020 год);
380 - мест на 1 тыс. жителей на расчетный срок (2030 год) <70>
14
Уфа <71>
46 мест на 1 тыс. жителей <72>
160 мест на 1 тыс. жителей
Определяется органами здравоохранения заданием на проектирование (фактическая обеспеченность - 40,66 посещений в смену) <73>
350 мест на 1 тыс. человек <74>
15
Челябинск <75>
60 мест на 1 тыс. <76>
145 мест на 1 тыс. <77>
Не менее 18,15 посещений в смену <78>
1 машино-место - 1 квартира <79>
Средние показатели
69 мест на 1 тыс. населения
125 мест на 1 тыс. населения
12 посещений в смену на 1 тыс. населения
1 машино-место на 45 кв. м

Источник: составлено экспертами Фонда "Институт экономики города".

--------------------------------

<10> Постановление Правительства Приморского края от 30 января 2020 года N 61-пп "Об утверждении местных нормативов градостроительного проектирования Владивостокского городского округа".

<11> См. таблицу 1.2.1 постановления Правительства Приморского края от 30 января 2020 года N 61-пп.

<12> См. таблицу 1.2.1 постановления Правительства Приморского края от 30 января 2020 года N 61-пп.

<13> Не предусмотрены расчетные показатели не только в части обеспеченности поликлиниками, но и иными объектами здравоохранения.

<14> См. таблицу 1.1.2 постановления Правительства Приморского края от 30 января 2020 года N 61-пп. Наименование показателя: "уровень обеспеченности объектами для стоянок автомобилей (стоянка, паркинг, парковка (парковочное место), гараж, гараж-стоянка) постоянного населения, расположенных вблизи от мест проживания (жилые дома).

<15> Решение Волгоградской городской Думы от 30 января 2013 года N 72/2156 "Об утверждении местных нормативов градостроительного проектирования городского округа город-герой Волгоград".

<16> См. раздел 1 приложения к решению Волгоградской городской Думы от 30 января 2013 года N 72/2156.

<17> См. раздел 1 приложения к решению Волгоградской городской Думы от 30 января 2013 года N 72/2156.

<18> См. раздел 2 приложения к решению Волгоградской городской Думы от 30 января 2013 года N 72/2156.

<19> См. таблицу 15 решения Волгоградской городской Думы от 30 января 2013 года N 72/2156. Наименование показателя: "количество мест временного хранения личного транспорта в жилых районах исходя из уровня комфорта проживания".

<20> Решение Воронежской городской Думы от 31 августа 2016 года N 340-IV "Об утверждении местных нормативов градостроительного проектирования городского округа город Воронеж".

<21> См. таблицу 14 статьи 8 решения Воронежской городской Думы от 31 августа 2016 года N 340-IV.

<22> См. таблицу 14 статьи 8 решения Воронежской городской Думы от 31 августа 2016 года N 340-IV.

<23> Не предусмотрены расчетные показатели не только в части обеспеченности поликлиниками, но и иными объектами здравоохранения.

<24> Решение Екатеринбургской городской Думы от 22 декабря 2015 года N 61/44 "Об утверждении Нормативов градостроительного проектирования городского округа - муниципального образования "город Екатеринбург".

<25> См. пункт 15 главы 6 решения Екатеринбургской городской Думы от 22 декабря 2015 года N 61/44.

<26> См. пункт 19 главы 6 решения Екатеринбургской городской Думы от 22 декабря 2015 года N 61/44.

<27> См. таблицу 6 главы 7 решения Екатеринбургской городской Думы от 22 декабря 2015 года N 61/44.

<28> См. пункт 43 главы 11 решения Екатеринбургской городской Думы от 22 декабря 2015 года N 61/44.

<29> Решение Казанской городской Думы от 14 декабря 2016 года N 8-12 "О местных нормативах градостроительного проектирования городского округа Казань".

<30> См. таблицу 5.1.1.1.1 решения Казанской городской Думы от 14 декабря 2016 года N 8-12.

<31> См. подраздел 5.2.5 решения Казанской городской Думы от 14 декабря 2016 года N 8-12.

<32> Решение городской Думы Краснодара от 19 июля 2012 года N 32 п. 13 "Об утверждении местных нормативов градостроительного проектирования муниципального образования город Краснодар".

<33> См. таблицу 10 решения городской Думы Краснодара от 19 июля 2012 года N 32 п. 13.

<34> См. таблицу 11 решения городской Думы Краснодара от 19 июля 2012 года N 32 п. 13.

<35> См. таблицу 14 решения городской Думы Краснодара от 19 июля 2012 года N 32 п. 13.

<36> См. пункт 7 статьи 1 решения городской Думы Краснодара от 19 июля 2012 года N 32 п. 13.

<37> Решение Красноярского городского Совета депутатов от 4 сентября N В-299 "Об утверждении местных нормативов градостроительного проектирования городского округа город Красноярск".

<38> См. пункт 4.1 таблицы 1 решения Красноярского городского Совета депутатов от 4 сентября N В-299.

<39> См. пункт 4.2 таблицы 1 решения Красноярского городского Совета депутатов от 4 сентября N В-299.

<40> Не предусмотрены расчетные показатели не только в части обеспеченности поликлиниками, но и иными объектами здравоохранения.

<41> См. пункт 3.1 таблицы 1 решения Красноярского городского Совета депутатов от 4 сентября N В-299.

<42> Решение Городской Думы г. Н. Новгорода от 19 сентября 2018 N 188 "Об утверждении местных нормативов градостроительного проектирования городского округа город Нижний Новгород".

<43> См. пункт 1 таблицы 4 решения Городской Думы г. Н. Новгорода от 19 сентября 2018 N 188.

<44> См. пункт 2 таблицы 4 решения Городской Думы г. Н. Новгорода от 19 сентября 2018 N 188.

<45> См. пункт 2 таблицы 3 решения Городской Думы г. Н. Новгорода от 19 сентября 2018 N 188.

<46> См. пункты 7.4, 7.6 решения Городской Думы г. Н. Новгорода от 19 сентября 2018 N 188.

<47> Решение Совета депутатов г. Новосибирска от 2 декабря 2015 года N 96 "О Местных нормативах градостроительного проектирования города Новосибирска.

<48> См. пункт 1.1 раздела 2.5 решения Совета депутатов г. Новосибирска от 2 декабря 2015 года N 96 "О Местных нормативах градостроительного проектирования города Новосибирска.

<49> См. пункт 1.2 раздела 2.5 решения Совета депутатов г. Новосибирска от 2 декабря 2015 года N 96 "О Местных нормативах градостроительного проектирования города Новосибирска.

<50> Не предусмотрены расчетные показатели не только в части обеспеченности поликлиниками, но и иными объектами здравоохранения.

<51> Решение Пермской городской Думы от 24 марта 2015 года N 60 "Об утверждении Местных нормативов градостроительного проектирования в городе Перми".

<52> См. таблицу 11 решения Пермской городской Думы от 24 марта 2015 года N 60.

<53> См. таблицу 11 решения Пермской городской Думы от 24 марта 2015 года N 60.

<54> См. таблицу 4 решения Пермской городской Думы от 24 марта 2015 года N 60.

<55> См. таблицу 9 решения Пермской городской Думы от 24 марта 2015 года N 60.

<56> Решение Ростовской-на-Дону городской Думы от 25 декабря 2017 года N 459 "Об утверждении Нормативов градостроительного проектирования городского округа "Город Ростов-на-Дону".

<57> См. таблицу 4 решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 25 декабря 2017 года N 459.

<58> См. таблицу 4 решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 25 декабря 2017 года N 459.

<59> См. таблицу 5 \решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 25 декабря 2017 года N 459.

<60> См. статью 13 решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 25 декабря 2017 года N 459.

<61> Решение Думы городского округа Самара от 7 февраля 2019 года N 382 "Об утверждении местных нормативов градостроительного проектирования городского округа Самара".

<62> См. пункт 2 раздела 2 решения Думы городского округа Самара от 7 февраля 2019 года N 382.

<63> См. пункт 1 раздела 2 решения Думы городского округа Самара от 7 февраля 2019 года N 382.

<64> Не предусмотрены расчетные показатели не только в части обеспеченности поликлиниками, но и иными объектами здравоохранения.

<65> См. пункт 19 раздела 2 решения Думы городского округа Самара от 7 февраля 2019 года N 382.

<66> Решение Саратовской городской Думы от 23 июня 2016 года N 61-637 "Об утверждении местных нормативов градостроительного проектирования муниципального образования "Город Саратов".

<67> См. таблицу 57 решения Саратовской городской Думы от 23 июня 2016 года N 61-637.

<68> См. таблицу 57 решения Саратовской городской Думы от 23 июня 2016 года N 61-637.

<69> См. таблицу 59 решения Саратовской городской Думы от 23 июня 2016 года N 61-637.

<70> См. пункт 2.3.2.3 решения Саратовской городской Думы от 23 июня 2016 года N 61-637.

<71> Решение Совета городского округа г. Уфа РБ от 23 декабря 2009 года N 22/6 "О Нормативах градостроительного проектирования городского округа город Уфа Республики Башкортостан".

<72> См. таблицу 2.17 решения Совета городского округа г. Уфа РБ от 23 декабря 2009 года N 22/6.

<73> См. приложение N 5 решения Совета городского округа г. Уфа РБ от 23 декабря 2009 года N 22/6.

<74> См. пункт 5.7.4 решения Совета городского округа г. Уфа РБ от 23 декабря 2009 года N 22/6.

<75> Решение Челябинской городской Думы от 17 февраля 2015 года N 6/8 "Об утверждении нормативов градостроительного проектирования муниципального образования "Челябинский городской округ" (вместе с "Нормативами градостроительного проектирования муниципального образования "Челябинский городской округ").

<76> См. пункт 1 приложения 3 решения Челябинской городской Думы от 17 февраля 2015 года N 6/8.

<77> См. пункт 2 приложения 3 решения Челябинской городской Думы от 17 февраля 2015 года N 6/8.

<78> См. пункт 8 приложения 3 решения Челябинской городской Думы от 17 февраля 2015 года N 6/8.

<79> См. пункт 31 решения Челябинской городской Думы от 17 февраля 2015 года N 6/8.

2. Определяется, какая доля или сколько мест в ДДУ, СОШ будет организовано на рассматриваемой территории, будет ли на территории располагаться поликлиника. Здесь важно отметить, что предварительно для понимания контекста, в котором будет развиваться территория, необходимо собрать информацию об объектах различной инфраструктуры в непосредственном окружении (см. таблицу 4.3.6). Такая информация позволит определить, какая доля объектов социальной и парковочной инфраструктуры может быть обеспечена за счет существующих объектов.

Таблица 4.3.6. Источники и информация, которую необходимо собрать об окружении территории для развития

N
Источник
Информация, которую можно найти в указанном источнике
1
- Соответствующий комитет: по образованию, здравоохранению или транспорту
- Картографические источники отдельных городов, например Севастополь имеет карту платных парковок: https://sevparking.ru/ru/. Также можно самостоятельно оценить количество парковочных мест, внимательно рассмотрев спутниковые снимки Яндекс карт.
- Запрос информации в самом объекте или на его сайте
- Если объект типовой, то в открытых источниках можно найти информацию о его расчетных размерах
Количество вакантных мест в ДДУ в нормативном радиусе доступности (около 500 метров - это нужно уточнять в местных нормативах градостроительного проектирования)
2
Количество вакантных мест в средних общеобразовательных школах (далее - СОШ) в нормативном радиусе доступности (около 500 метров - это нужно уточнять в местных нормативах градостроительного проектирования)
3
Количество вакантных парковочных мест в нормативном радиусе доступности (уточнять в местных нормативах градостроительного проектирования)
4
Загруженность поликлиник в нормативном радиусе доступности
(уточнять в местных нормативах градостроительного проектирования)
5
Любые картографические источники: Яндекс карты, Google карты, OpenStreetMap, другие
Наличие озелененных территорий общего пользования в нормативном радиусе доступности

Источник: составлено экспертами Фонда "Институт экономики города".

В случаях, когда по результатам моделирования можно сделать вывод о невозможности реализации проекта с учетом существующих нормативов по социальной и парковочной инфраструктуре, не превысив при этом предельную этажность и плотность застройки, рекомендуется подготовить предложения ко корректировке таких нормативов и внесению изменений в МНГП в части снижения временной или пространственной доступности объектов в отношении рассматриваемой территории. Такая практика является общепринятой в градостроительном проектировании в крупных городах с плотной застройкой в различных странах, особенно, если речь идет о развитии территории в центре или в срединной зоне города.

Именно дифференцированные нормативы обеспеченности социальной и парковочной инфраструктурой способны обеспечить сбалансированное развитие застройки в терминах этажности, плотности и обеспеченности всеми функциями. Как было показало в таблице 4.3.5, в рассмотренных 15 городах с населением более 1 млн чел. нормативы, как правило, не дифференцированы по территориям города.

Это является серьезным нормативным правовым ограничением для развития застроенных территорий, поскольку выполнить одинаковый норматив в центре города и на окраине можно при разных условиях. В плотной застройке центра города это означает установление низких значений этажности (если негде разместить школу, значит нельзя увеличивать численность населения), что автоматически делает проект не привлекательным для инвестора. И, наоборот, выполнение высокого норматива по социальным объектам в центре города может настолько завысить затраты проекта, что для их окупаемости необходимо разрешить запредельно высокую этажность, что приводит к снижению комфортности городской среды в целом.

3. Исходя из количества учащихся в СОШ, ДДУ и посещений в поликлиниках определяется размер земельного участка под соответствующие объекты, поскольку нормирование размера земельного участка зависит от количества учащихся. В рассматриваемом примере сделан ряд допущений:

- на территориях в 2,5 и 5 га все ДДУ - встроенно-пристроенные, а на территории в 10 га - отдельно стоящие. Поэтому норма площади земельного участка на одного учащегося для встроенно-пристроенных снижается на 15 - 20% - площадь застройки объекта ДДУ. При этом в предлагаемых примерах норма земельного участка для отдельно стоящего ДДУ согласно рекомендованному в СП Градостроительство значению, а для встроено-пристроенных норма снижена на 15%;

- на территории площадью 2,5 га 80% мест в ДДУ обеспечено в границах территории; на территории площадью 5 га - 70%; на территории площадью 10 га - 90% мест в ДДУ обеспечено в границах территории;

- только на территории в 10 га есть необходимость предусматривать СОШ. Такая предпосылка основана на количестве учащихся СОШ в новой численности населения. При численности учащихся 800 и больше человек рекомендуется предусматривать строительство СОШ. При этом предполагается, что для территории 10 га - 80% мест в СОШ обеспечено за счет рассматриваемой территории;

- только на территории в 10 га есть необходимость предусматривать поликлинику. Такая предпосылка основана на количестве проживающих на территории, поскольку от количества проживающих зависит количество посещений поликлиники. При необходимости организации 70 и выше посещений поликлиники в сутки рекомендуется предусматривать поликлинику. В рассматриваемом примере предполагается размещение встроено-пристроенной поликлиники.

4.3.3. Расчет итоговых характеристик застройки (используется для контроля сбалансированности планировочного решения)

Данные параметры рассчитываются в модели для первичной оценки планировочного решения, получившегося в ходе моделирования. Превышения рекомендуемых значений по данным показателям может свидетельствовать о том, что есть необходимость снизить этажность или площадь застройки, поскольку могут быть нарушены балансы, заложенные генеральным планом или в целом возникнуть переуплотненная некомфортная городская застройка.

Коэффициент плотности застройки по предлагаемым параметрам (БРУТТО) рассчитывается как соотношение между суммарной поэтажной площадью зданий и суммарной площадью земельных участков. Максимальные значения параметра зависят от градостроительного регламента, установленного ПЗЗ. Рекомендуемые максимальные значения составляют для центра города - 3, для срединной зоны - 2, для периферии - 1.

Плотность застройки (НЕТТО). Расчет соотношения между суммарной поэтажной площадью зданий и суммарной площадью земельных участков за вычетом улично-дорожной сети. Максимальные значения зависят от параметров градостроительного регламента, установленного ПЗЗ. Рекомендуемые максимальные значения составляют для центра города - 4, для срединной зоны - 2, для периферии - 1.

Плотность населения может быть регламентирована в генеральном плане, рекомендуемые максимальные значения составляют для центра города - 450 - 550 чел./га, для срединной зоны - 350 - 450 чел./га, для периферии - 200 - 350 чел./га.

Количество этажей подземного паркинга вычисляется также для оценки реализуемости проекта. Рассчитывается как площадь подземного паркинга деленая на площадь жилой застройки.

4.4. Экономическая модель проекта РЗТ, КРТ

Данный раздел содержит непосредственно расчеты показателей эффективности реализации проекта РЗТ, КРТ. Экономическая модель проекта РЗТ, КРТ состоит из 11 основных блоков:

блок 1 "Существующие и планируемые параметры застройки территории";

блок 2 "Параметры инвестиционных и иных расходов";

блок 3 "Расходы на компенсации собственникам недвижимости";

блок 4 "Капитальные и операционные расходы";

блок 5 "Доходы";

блок 6 "Структура финансирования";

блок 7 "Налоги";

блок 8 "Показатели инвестиционной эффективности";

блок 9 "Показатели эффективности для городского бюджета и экономики города";

блок 10 "Анализ капитализации территории и распределения выгод от проекта между стейкхолдерами".

блок 11 "Показатели эффективности расходов бюджетов и Фонда ЖКХ на переселение граждан из аварийного жилищного фонда".

В блоках 1 - 11 приводится подробное описание процесса расчета модели проекта РЗТ, КРТ.

Градостроительное и экономическое моделирование взаимосвязаны между собой. Эта взаимосвязь показана на рисунке 4.4.1.

┌─────────────────────────────────────────────────────────────────────────┐
│Разработка градостроительной модели                                      │
│Результат:   максимальные   объемно-планировочные   параметры   застройки│
│(максимальный объем (плотность, этажность) новой застройки)              │
└───────────────────────────────────┬─────────────────────────────────────┘
                                   \/
┌─────────────────────────────────────────────────────────────────────────┐
│Разработка  экономической  модели для оценки инвестиционной эффективности│
│градостроительной  модели при допущении, что все финансовые обязательства│
│возложены  на  застройщика  (включая создание инфраструктуры), иные формы│
│поддержки   не   предоставляются   (в   том   числе   компенсация  затрат│
│на переселение)                                                          │
└───────────────────────────────────┬─────────────────────────────────────┘
                                   \/
               ───────────────────────────────────────────────
             /     Показатели инвестиционной эффективности     \
             \          имеют приемлемые значения?             /
               ──────┬────────────────────────────────┬───────
                    ДА                               НЕТ
                     │                                │
                    \/                               \/
┌─────────────────────────────────────┐┌──────────────────────────────────┐
│   Если показатели инвестиционной    ││     Необходимо пересмотреть      │
│эффективности имеют высокие значения,││     распределение финансовых     │
│то можно снизить параметры застройки ││обязательств между застройщиком и │
│  в целях повышения ее комфортности  ││муниципальным образованием в части│
│   (например, снизить этажность) и   ││     создания инфраструктуры,     │
│пересчитать показатели инвестиционной││предусмотреть иные формы поддержки│
│           эффективности.            ││     и пересчитать показатели     │
│  Таким образом определяется баланс  ││  инвестиционной эффективности.   │
│ между качеством градостроительного  ││Таким образом определяется баланс │
│       решения и инвестиционной      ││между качеством градостроительного│
│           эффективностью.           ││     решения и инвестиционной     │
└─────────────────────────────────────┘│          эффективностью.         │
                                       └──────────────────────────────────┘

Рисунок 4.4.1. Последовательность пространственно-экономического моделирования проекта РЗТ, КРТ

Источник: составлено экспертами Фонда "Институт экономики города".

Цель пространственного моделирования - определение максимального значения объема будущей застройки, превышение которого недопустимо ввиду снижения качества застройки и негативного влияния новой застройки на градостроительное окружение территории из-за избыточной плотности и (или) этажности (например, создание избыточной нагрузки на транспортную инфраструктуру (пробки) либо искажение градостроительного облика города).

Цель экономического моделирования - определение оптимального распределения финансовых обязательств (в части создания инфраструктуры и переселения граждан) между застройщиком и органом местного самоуправления, оптимального размера иной поддержки за счет средств местного, регионального бюджетов, Фонда ЖКХ (на компенсацию затрат на переселение из аварийного жилищного фонда).

4.4.1. Блок 1 "Существующие и планируемые параметры застройки территории"

Данный Блок должен содержать расчет существующих показателей плотности застройки по функциональным зонам территории проекта РЗТ, КРТ, расчет баланса существующей застройки, расчет показателей соотношения между суммарной поэтажной площадью зданий и полезной используемой площадью, определение проектируемых показателей застройки. Данный блок содержит исключительно физические показатели.

Данный блок должен включать в себя все объекты будущей застройки, на которой реализуется проект РЗТ, КРТ. Показатели блока будут напрямую зависеть от типа проекта. В настоящих методических рекомендациях рассматривается случай проекта РЗТ, КРТ, если территория содержит в основном жилую застройку, и в плане развития данного участка предусмотрена также жилая застройка.

Основным показателем данного блока является общая площадь планируемой жилой и нежилой застройки (в случае с жилой застройкой необходимо указать также квартирографию) (см. строки 20 - 35 в экономической модели проекта).

Помимо переселения граждан в новые дома на территории реализации проекта РЗТ, КРТ существуют также другие варианты компенсации за переселение. Данные виды подробно рассмотрены в разделе "Выбор параметров компенсаций", а расчет расходов на компенсацию представлен в Блоке "Расходы на компенсацию" экономической модели проекта. Предоставление жилья в новых домах на территории реализации проекта РЗТ, КРТ гражданам, переселяемым из сносимых домов, отражается в строке 138 по продаже жилых помещений, т.к. на площадь предоставляемых жилых помещений сокращается площадь жилья, которая может быть продана инвестором.

В примере в приложении "Модель проекта РЗТ, КРТ" принято, что период сноса составляет 2 года (строки 4 - 14 в экономической модели проекта).

После определения очередности и объема сноса и переселения рассчитываются показатели ввода жилых и нежилых объектов (коммерческих и социальных), предусмотренных градостроительной моделью проекта (см. раздел 4.3).

Временные циклы строительства и сноса задаются равномерно или дифференцировано. Как правило, цикл строительства составляет порядка 2 - 3 лет, т.е. период от момента начала строительства до ввода в эксплуатацию.

В примере в приложении "Модель проекта РЗТ, КРТ" приняты следующие параметры ввода (строки 16 - 19 в экономической модели проекта, таблица 4.4.1).

Таблица 4.4.1. Пример параметров для расчета ввода объектов

Параметр
Ед. измерения
Базовое значение
Период между завершением сноса и началом строительства (разработка и утверждение документации по планировке территории)
лет
1,0
Срок строительства (от получения разрешения на строительство до получения разрешения на ввод в эксплуатацию)
лет
2,0
Количество очередей строительства многоквартирных домов (1 очередь = 1 МКД, в зависимости от проекта площадь 1 МКД может быть различной, в примере используется площадь 12,2 тыс. кв. м)
количество очередей
4,0
Количество очередей строительства иных объектов (если предполагается строительство более одной единицы каждого типа нежилого объекта, то возможно предусмотреть более 1 очереди)
количество чередей
1,0

В случае, если проект РЗТ, КРТ осуществляется для территории большей площади, чем принято в рассматриваемом примере, предпосылка о том, что одна очередь предусматривает строительство одного МКД будет меняться в сторону увеличения количества и (или) площади вводимых в рамках одной очереди МКД.

В соответствии с установленными параметрами определяется баланс застройки территории новыми жилыми и нежилыми помещениями в каждый год реализации проекта РЗТ, КРТ. В рамках примера в приложении "Модель КРТ и РЗТ" темпы замещения старой жилой застройки новой жилой застройкой в границах реализации проекта представлены на рисунке 4.4.2.

Рисунок 4.4.2. Темпы замещения старой жилой застройки новой жилой застройкой, тыс. кв. м

4.4.2. Блок 2 "Параметры инвестиционных и иных расходов"

Данный блок обеспечивает переход от физических показателей модели к стоимостным, он предусматривает все ценовые показатели, необходимые для расчетов расходов и доходов. Все базовые значения (на год, в который проводится моделирование) показателей, которые приводятся в данном блоке, ссылаются на раздел "Исходные данные". На листе Блока 2 рассчитываются значения показателя на каждый год реализации проекта.

Так как модель является динамической, то цены, используемые для ежегодных расчетов расходов и доходов, должны изменяться в соответствие с индексами цен. Таким образом, для получения показателей расходов и доходов в каждый год, необходимо умножать цены строительства и цены продаж на соответствующие индексы цен в каждый год реализации проекта.

,

где:

Pn - цена в текущем году n;

Pn-1 - цена в предыдущем году n - 1;

- индекс цен в текущем году n.

4.4.3. Блок 3 "Расходы на компенсации собственникам недвижимости"

В соответствии с вариантами, которые были выбраны в разделе "Выбор параметров компенсаций", в данном блоке рассчитывается площадь жилья, за которую будет получена компенсация для каждого варианта, а также размер этой компенсации.

Во вкладке "Экономическая модель проекта" приведена более развернутая схема моделирования компенсаций, связанных с предоставлением иного жилого помещения по договору мены. Если во вкладке "Выбор параметров компенсаций" устанавливается общая доля таких помещений, то непосредственно в расчете модели данный вид компенсации подразделяется еще на три подвида, т.к. иное жилое помещение может быть получено:

- в построенных на территории развития МКД;

- в построенных за границами территории развития МКД;

- приобретенных на рынке.

Соответственно, в модели необходимо установить, какая доля жилых помещений, предоставляемых по договору мены, будет соответствовать каждому из этих трех вариантов. Например, как это сделано в примере моделирования в приложении "Модель проекта РЗТ, КРТ" (см. строки 71 - 73 в экономической модели проекта) представлено в таблице 4.4.2.

Таблица 4.4.2. Пример распределения вариантов предоставления компенсации в рамках предоставления иного жилого помещения по договору мены (в собственность переселяемого гражданина)

Параметр
Единицы измерения
Базовое значение
Доля жилых помещений, предоставляемых по договору мены в собственность переселяемым гражданам, построенных застройщиком в границах территории развития
% от общей площади жилых помещений, предоставляемых в собственность переселяемым гражданам
10%
Доля жилых помещений, предоставляемых по договору мены в собственность переселяемым гражданам, построенных застройщиком вне границ территории развития
% от общей площади жилых помещений, предоставляемых в собственность переселяемым гражданам
70%
Доля жилых помещений, предоставляемых по договору мены в собственность переселяемым гражданам, приобретенных застройщиком на рынке
% от общей площади жилых помещений, предоставляемых в собственность переселяемым гражданам
20%

В соответствии с данными параметрами определяется площадь жилья как для случая с переселением граждан из аварийного жилья, так и для граждан, переселяемых из иных МКД на территории реализации проекта (в данном случае - только проекта КРТ).

В соответствии с выбранными темпами сноса жилья и ввода новых жилых объектов, в модели необходимо распределить площадь жилья по формам компенсации в каждый год реализации проекта. Компенсация собственникам жилых помещений, которая предусматривает предоставление жилого помещения непосредственно на территории реализации проекта РЗТ, КРТ, может быть предоставлена только в годы ввода жилых помещений. Т.к. в примере в приложении "Модель проекта РЗТ, КРТ" рассматривается небольшая территория, площадь расселяемого жилья также небольшая, то для расселения всех жителей, которым будет предоставлено жилое помещение на территории проекта КРТ, будет достаточно ввода первой очереди.

Иные виды компенсации (денежная компенсация, предоставление жилья в построенных за границами территории развития МКД, предоставление жилья, приобретенного на рынке) распределяются в зависимости от срока сноса. В примере снос всех зданий осуществляется в течение 2 лет. Соответственно, принято, что данные виды компенсации будут равномерно предоставлены в первые 2 года реализации проекта.

Далее, по завершении распределения компенсаций переселяемым гражданам по годам реализации проекта по площади жилья, осуществляется расчет прямых расходов застройщика на переселение. Всего в модели выделено три группы таких расходов:

- суммарные прямые расходы застройщика на переселение граждан из МКД (учитываются расходы на приобретение жилья на рынке, выплату компенсаций в денежной форме. Расходы на строительство жилья для передачи гражданам в собственность, а также в государственную или муниципальную собственность учитываются как недополученная выручка);

- суммарные прямые расходы застройщика на переселение граждан из индивидуального жилищного фонда;

- суммарные прямые расходы застройщика на выкуп нежилых помещений.

Для расчета расходов в таблице 4.4.3 приведено пояснение как осуществлять расчеты расходов для всех трех групп:

Таблица 4.4.3. Расчет суммарных прямых расходов застройщика на переселение граждан и на выкуп нежилых помещений

Форма компенсации
Расчет
Строки в модели
Группа 1
предоставление иного жилого помещения по договору мены (в собственность переселяемого гражданина), в том числе:
97
- в построенных за границами территории развития МКД
Рассчитывается умножением стоимости строительства на площадь жилых помещений (с учетом возведения необходимой инфраструктуры)
- приобретенных на рынке
Рассчитывается умножением площади и рыночной стоимости жилья в районе проекта на первичном рынке
выплата возмещения за изымаемое жилое помещение в размере рыночной стоимости жилого помещения (ст. 32 ЖК РФ - РЗТ, ст. 56.12 ЗК РФ - КРТ)
Рассчитывается умножением площади и средней рыночной стоимости жилья в аварийном МКД
Группа 2
предоставление возмещения в размере рыночной стоимости жилого помещения и земельного участка
Рассчитывается умножением площади и средней рыночной стоимости в индивидуальных жилых домах
98
предоставление иного земельного участка для строительства дома и возмещения в размере рыночной стоимости жилого помещения (за вычетом земельного участка)
Группа 3
выкуп нежилых помещений
Рассчитывается умножением площади нежилых коммерческих помещений в первых этажах в сносимых МКД на среднюю рыночную цену приобретения нежилого помещения для коммерческих целей в районе проекта
99

Полученные данные о прямых расходах на переселение и выкуп коммерческих помещений затем суммируются с остальными видами расходов для определения суммарных инвестиций, необходимых для реализации проекта. Расходы на предоставление построенных жилых помещений на территории в рамках модели учитываются как выпадающая выручка застройщика, т.к. данные жилые помещения не принесут доходов от продажи жилья.

4.4.4. Блок 4 "Капитальные и операционные расходы"

На основе показателей блоков 1 - 3 оценивается объем и структура капитальных затрат, в том числе на жилищное строительство, инфраструктуру, благоустройство, и операционных затрат, в том числе на снос, градостроительное и объектное проектирование, выкуп нежилых и иных объектов (кроме жилья), сопутствующие расходы на благоустройство существующей прилегающей застройки, операционные расходы на реализацию проекта РЗТ, КРТ.

При моделировании расходов на переселение, при условии, что гражданам будет предоставлено новое жилое помещение на территории реализации проекта РЗТ, КРТ в собственность или в пользование, необходимо учесть расходы на оплату временной аренды жилья для переселяемых граждан. Соответственно, в строке 125 в приложении "Модель КРТ и РЗТ" в соответствии с волнами расселения граждан необходимо произвести расчет расходов на аренду путем умножения площади жилых помещений, принадлежащих переселяемым гражданам, на среднюю стоимость аренды кв. м в месяц.

Суммарные расходы на реализацию проекта РЗТ, КРТ осуществляются по следующей формуле (см. строки 113 - 129 в Приложении "Модель проекта РЗТ, КРТ"):

Общий объем инвестиций = затраты на снос + СМР (жилищное строительство) + СМР (нежилые помещения на первых этажах МКД) + СМР (нежилые помещения в отдельно стоящих коммерческих зданиях) + социальная инфраструктура + транспортная инфраструктура + инженерная инфраструктура + благоустройство территорий общего пользования + парковки подземные + парковки наземные + расходы застройщика на переселение + аренда для переселяемых граждан + цена права РЗТ, КРТ, уплачиваемая застройщиком в бюджет по итогам аукциона + иные расходы

Каждое слагаемое в приведенной формуле определяется путем умножения удельных расходов на строительство и объемов застройки жилой или нежилой коммерческой недвижимости.

В примере в приложении "Модель проекта РЗТ, КРТ" ежегодная структура расходов по видам представлена на рисунке 4.4.3.

Рисунок 4.4.3. Структура необходимых инвестиций по видам расходов, млн руб.

4.4.5. Блок 5 "Доходы"

Данный раздел включает оценку всех видов доходов:

- продажи жилья;

- продажи нежилых помещений (первые этажи в многоэтажной жилой застройке);

- продажи коммерческих объектов.

Доходная часть модели зависит от выбора инвестиционной стратегии. При моделировании продаж жилых помещений гражданам необходимо учитывать особенности законодательного регулирования участия граждан в долевом строительстве. В соответствии с поправками, принятыми 25 декабря 2018 г. <80>, после 1 июля 2019 г. застройщики, за исключением застройщиков, осуществляющих достройку объектов капитального строительства высокой степени готовности и застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, не смогут получать выручку от заключения договоров участия в долевом строительстве до ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. Однако заключение таких договоров является условием получения проектного финансирования от банка.

--------------------------------

<80> Внесены Федеральным законом от 25 декабря 2018 года N 478-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В рамках примера в приложении "Модель проекта РЗТ, КРТ" принято, что вся недвижимость продается, а не арендуется.

Суммарные доходы в результате реализации проекта КРТ осуществляются по следующей формуле (см. строки 138 - 141 в Приложении "Модель проекта РЗТ, КРТ"):

Суммарные доходы = Доходы от продажи (и/или аренды) жилья + Доходы от продажи (и/или аренды) парковочных мест + Доходы от продажи (и/или аренды) коммерческих помещений

Каждое слагаемое в приведенной формуле определяется путем умножения цены продажи и объема ввода жилых и нежилых помещений. При расчете доходов от продажи жилья необходимо сокращать площадь, которая может быть продана, на площадь квартир, которые будут предоставлены гражданам, переселяемым из сносимого жилья взамен старых квартир или по договору найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования, договору социального найма (примере расчета модели не рассматривается).

В примере в приложении "Модель проекта РЗТ, КРТ" ежегодная структура по видам доходов представлена на рисунке 4.4.4.

Рисунок 4.4.4. Объем и структура доходов в рамках проекта, млн. руб.

4.4.6. Блок 6 "Структура финансирования"

Необходимый объем привлечения финансирования для реализации проекта рассчитывается на каждый год как разница между расходами и доходами.

Полученная разница должна распределяться между следующими источниками:

1) собственные средства застройщика;

2) заемные средства (проектное банковское финансирование);

3) средств от продажи недвижимости;

4) бюджетные средства (если предоставляются прямые финансовые ресурсы), в том числе средства Фонда ЖКХ на компенсацию затрат застройщика на переселение.

Настоящие Методические рекомендации включают дополнительный источник финансирования, как субсидии регионального, местного бюджетов, Фонда ЖКХ на компенсацию застройщику расходов на переселение граждан из аварийного жилья в рамках проектов РЗТ и КРТ. Субсидия за счет средств Фонда ЖКХ может составлять до 25% затрат на переселение из аварийного жилья, рассчитанных на основе нормативной стоимости 1 кв. м жилья, установленной Минстроем России в отношении всех муниципальных образований в каждом регионе. Регионы и муниципалитеты вправе также предоставит дополнительные субсидии на компенсацию расходов застройщика на переселение граждан из аварийного жилья. Целью проектов РЗТ, КРТ, безусловно, является минимизация, а лучше - исключение, бюджетных расходов на переселение граждан из аварийного жилья, однако не всегда возможно обеспечить такие условия проекта РЗТ, КРТ, при которых проект будет эффективным без предоставления такой поддержки.

В рамках модели предусмотрена возможность учета данной субсидии в строках 101 - 106. Расчет осуществляется путем умножения общей площади аварийного жилищного фонда на территории реализации проекта РЗТ, КРТ на нормативную стоимость жилья, которая устанавливается Минстроем России.

Расчет размера субсидии Фонда ЖКХ осуществляется исходя из суммарных расходов на переселение из аварийного жилья, т.е. максимального потенциального объема расходов на переселение независимо от форм переселения. Конкретное значение размера субсидии рекомендуется определять по итогам моделирования и анализа чувствительности показателей эффективности проекта РЗТ, КРТ к изменению параметров проекта, исходя из следующего подхода:

- Если при отсутствии субсидии Фонда ЖКХ показатели инвестиционной эффективности проекта имеют приемлемые значения (см. таблицу рекомендуемых значений 4.4.4), субсидия не предусматривается;

- Если при отсутствии субсидии Фонда ЖКХ показатели инвестиционной эффективности проекта имеют неприемлемые значения (см. таблицу рекомендуемых значений 4.4.4), размер субсидии определяется путем подбора значения доли компенсируемых затрат на переселение в ячейке D101 листа "Экономическая модель проекта" либо в ячейке D56 листа "Калькулятор чувствительности показателей эффективности проекта к параметрам реализации проекта" таким образом, чтобы показатели инвестиционной эффективности проекта приняли приемлемые значения.

Доходы от проекта в ходе его реализации генерируются за счет предварительных продаж до ввода объектов в эксплуатацию, а также за счет продаж готовых объектов.

Если проект предполагает строительство исключительно жилья, то, как уже было указано выше, с 1 июля 2019 г. (и до будущих законодательных изменений) получение выручки от предварительных продаж жилья будет невозможно, так как средства граждан, уплачиваемые по договорам участия в долевом строительстве, будут поступать на специальные банковские счета (эскроу).

Таким образом, доходы в ходе реализации проекта могут генерироваться предварительными продажами нежилых объектов, а также продажами готовых жилых и нежилых объектов.

В рамках примера моделирования в приложении "Модель проекта РЗТ, КРТ" в отношении иных источников финансирования принято, что доля собственных средств застройщика составляет 10% от суммарной потребности в финансировании. Данный параметр может меняться (см. строку 144). При этом за счет собственных средств застройщика также финансируется и оплата процентов по привлеченному заемному финансированию. Объем заемного краткосрочного проектного финансирования в рамках проекта рассчитывается как разность суммарного объема финансирования и финансирования за счет собственных средств застройщика, финансирования за счет продаж и субсидий Фонда ЖКХ застройщику. Процентная ставка по проектному финансированию установлена на уровне 12%, данный параметр может меняться (см. строку 145).

4.4.7. Блок 7 "Налоги"

В рамках моделирования предусмотрен расчет налоговых выплат в двух вариантах случаев:

1. Налоговые платежи, поступающие от застройщика в ходе реализации проекта РЗТ, КРТ:

1) Налог на прибыль;

2) НДС;

2. Налоговые платежи, поступающие от собственников недвижимости и арендующих помещения для продажи товаров и услуг на территории проекта РЗТ, КРТ после реализации проекта:

1) Налог на имущество физических лиц;

2) Налог на имущество организаций для собственников нежилых коммерческих встроенных и отдельно стоящих помещений;

3) Земельный налог для собственников нежилых коммерческих встроенных и отдельно стоящих помещений <81>;

--------------------------------

<81> Так как земельные участки МКД земельным налогом не облагаются.

4) Упрощенная система налогообложения для предприятий торговли и услуг, осуществляющих деятельность в первых коммерческих этажах жилых домов или в отдельно стоящих коммерческих помещениях.

Расчет всех налогов осуществляется путем умножения налоговой ставки и налоговой базы. Для расчета НДС необходимо также учитывать, что в ходе реализации проекта образуется как входящий, так и исходящий НДС. Соответственно, формула расчета НДС в каждый год реализации проекта будет выглядеть так (см. строки 131 - 136 в экономической модели проекта):

НДС к уплате в бюджет = - МИН (НДС на начало периода - (НДС входящий - НДС исходящий); 0), где

НДС на начало периода - принимается равным 0 в первый год реализации проекта, затем рассчитывается как НДС на конец периода (разница между НДС на начало периода и чистым НДС, равным разности входящего НДС и исходящего НДС);

НДС входящий - произведение ставки НДС и расходов на реализацию проекта, в т.ч. на строительство всех объектов;

НДС исходящий - произведение ставки НДС и доходов от продажи и аренды всех объектов недвижимости, за исключением жилых помещений.

Формула расчета налоговых поступлений по налогу на прибыль в рамках модели рассчитывается так (см. строку 157 в экономической модели проекта):

CFt - денежный поток, равный разности между доходами, полученными в год t (блок 5), и расходами, понесенными инвесторами в год t (блок 4);

НДСt - НДС к уплате в бюджет в год t;

НС - налоговая ставка по налогу на прибыль.

При расчете налога на прибыль налоговая база может быть уменьшена на убытки прошлых лет, но если в предыдущий год прибыль была положительной, то налог на прибыль рассчитывается как произведение налоговой ставки и налоговой базы данного периода.

4.4.8. Блок 8 "Показатели инвестиционной эффективности"

Данный блок предусматривает расчет модели дисконтированных денежных потоков (DCF) и стандартного набора показателей эффективности <82>:

--------------------------------

<82> Подробнее с методологией инвестиционной оценки можно ознакомиться в следующей издании по корпоративным финансам: Ричард Брейли, Стюарт Майерс, "Принципы корпоративных финансов", второе издание на русском языке с седьмого международного издания, ЗАО "Олимп-бизнес", Москва, 2008. Доступ по ссылке: https://vavtcaseclub.nethouse.ru/static/doc/0000/0000/0199/199143.ov1e13kss3.pdf.

- Индекс прибыльности (PI) проекта без учета дисконтирования;

- Индекс прибыльности (PI) проекта с учетом дисконтирования;

- Внутренняя норма доходности (IRR);

- Дисконтированный срок окупаемости инвестиций (DPB);

- Чистая приведенная стоимость проекта (NPV);

- Индекс прибыльности (PI) для инвестора (на вложенные средства), с учетом дисконтирования;

- Индекс прибыльности (PI) для инвестора (на вложенные средства), без учета дисконтирования.

Формулы расчета и рекомендуемые критерии интерпретации значения показателей представлены в таблице 4.4.4.

В случае, если один или более показателей инвестиционной эффективности имеют значения хуже приемлемых значений, рекомендуется:

- снизить значение начальной цены права заключить договор РЗТ, договор КРТ, учитываемое при оценке планируемых расходов застройщика;

- внести изменения в планируемые условия договора РЗТ, договора КРТ, позволяющие повысить инвестиционную эффективность проекта, в том числе в части предоставления поддержки за счет регионального, муниципального бюджетов, средств Фонда ЖКХ, иных источников;

- рассмотреть возможность внесения изменений в документы градостроительного проектирования, позволяющие повысить инвестиционную эффективность проекта.

Таблица 4.4.4. Показатели инвестиционной эффективности проекта

N
Показатель
Формула расчета показателя
Рекомендуемые критерии интерпретации значения показателя
1
Индекс прибыльности (PI) проекта без учета дисконтирования
,
где:
CFt - денежный поток, равный разности между доходами, полученными в год t (блок 5), и расходами, понесенными в год t (блок 4);
CAPEX - капитальные расходы (инвестиции) на реализацию проекта;
OPEX - операционные расходы на реализацию проекта;
t - номер периода;
n - количество периодов (предполагаемый срок реализации проекта);
R - ставка дисконтирования.
PI необходимо сравнивать с потенциальной прибыльностью по альтернативному инвестиционному вложению с сопоставимым уровнем риска.
Рекомендуются следующие значения:
PI > 10% - проект состоятелен
PI < 10% - проект несостоятелен
2
Индекс прибыльности (PI) с учетом дисконтирования
,
где:
CFt - денежный поток, равный разности между доходами, полученными в год t (блок 5), и расходами, понесенными в год t (блок 4);
CAPEX - капитальные расходы (инвестиции) на реализацию проекта; OPEX - операционные расходы на реализацию проекта;
t - номер периода;
n - количество периодов (предполагаемый срок реализации проекта);
R - ставка дисконтирования.
PI с учетом дисконтирования, имеющий положительное значение, свидетельствует о состоятельности проекта.
Рекомендуются следующие значения:
PI > 0 - проект состоятелен
PI < 0 - проект несостоятелен
3
Внутренняя норма доходности (IRR)
IRR определяется из следующего уровнения:
,
где:
CFt - денежный поток, равный разности между доходами, полученными в год t (блок 5), и расходами, понесенными в год t (блок 4);
t - номер периода;
n - количество периодов (предполагаемый срок реализации проекта).
Для расчета IRR применяется встроенная функция MsExcel "ВСД"
IRR необходимо сравнивать с потенциальной внутренней нормой доходности по альтернативному инвестиционному вложению с сопоставимым уровнем риска. Рекомендуются следующие значения:
IRR > R - проект состоятелен
IRR < R - проект несостоятелен
4
Дисконтированный срок окупаемости инвестиций (DPB)
DPB определяется из следующего уравнения:
,
где:
CFt - денежный поток, равный разности между доходами, полученными в год t (блок 5), и расходами, понесенными в год t (блок 4);
t - номер периода;
n - количество периодов (предполагаемый срок реализации проекта);
R - ставка дисконтирования.
DPB необходимо сравнивать с потенциальным сроком окупаемости по альтернативному инвестиционному вложению с сопоставимым уровнем риска.
Рекомендуются следующие значения:
DPB < n - проект состоятелен
DPB > n - проект несостоятелен
5
Чистая приведенная стоимость проекта (NPV)
,
где:
NPV - чистая приведенная стоимость проекта;
CFt - денежный поток, равный разности между доходами, полученными в год t (блок 5), и расходами, понесенными инвесторами в год t (блок 4);
R - ставка дисконтирования (рекомендуется использовать значение 10%);
t - номер периода;
n - количество периодов (предполагаемый срок реализации проекта);
R - ставка дисконтирования.
NPV > 0 - проект состоятелен
NPV < 0 - проект несостоятелен
6
Индекс прибыльности (PI) для инвестора (на вложенные средства), с учетом дисконтирования
,
где:
CFt - денежный поток, равный разности между доходами, полученными в год t (блок 5), и расходами, понесенными в год t (блок 4);
CAPEXeq - капитальные расходы (инвестиции) на реализацию проекта, профинансированные за счет собственных средств застройщика;
OPEXeq - операционные расходы на реализацию проекта, профинансированные за счет собственных средств застройщика;
t - номер периода;
n - количество периодов (предполагаемый срок реализации проекта);
R - ставка дисконтирования.
PI с учетом дисконтирования, имеющий положительное значение, свидетельствует о состоятельности проекта.
Рекомендуются следующие значения:
PI > 0% - проект состоятелен
PI < 0% - проект несостоятелен
7
Индекс прибыльности (PI) для инвестора (на вложенные средства), без учета дисконтирования
,
где:
CAPEXeq - капитальные расходы (инвестиции) на реализацию проекта, профинансированные за счет собственных средств застройщика;
OPEXeq - операционные расходы на реализацию проекта, профинансированные за счет собственных средств застройщика;
t - номер периода;
n - количество периодов (предполагаемый срок реализации проекта);
R - ставка дисконтирования.
PI без учета дисконтирования необходимо сравнивать с потенциальной прибыльностью по альтернативному инвестиционному вложению с сопоставимым уровнем риска.
Рекомендуются следующие значения:
PI > 10% - проект состоятелен
PI < 10% - проект несостоятелен

4.4.9. Блок 9 "Показатели бюджетной эффективности и эффективности для экономики города"

Данный блок предусматривает расчет:

1) потока будущих налоговых доходов бюджета города, а также потока будущих расходов бюджета города на содержание новой публичной инфраструктуры (социальной, транспортной, инженерной, благоустройства), расчет их разницы (чистых доходов бюджета);

2) совокупных доходов резидентов территории и их спроса на товары и услуги на территории.

Расчет потока будущих налоговых доходов бюджета включает расчет потока доходов по налогу на имущество физических лиц, налогу на имущество организаций <83>, а также доли поступлений по налогу на прибыль и по упрощенной системе налогообложения от предпринимателей, разместивших бизнес на территории после ее преобразования. Поскольку все эти налоги имеют свои особенности регулирования (налоговая база, льготы и освобождения и т.д.), то в целях настоящего моделирования рекомендуется применять средние значения сборов таких налогов по отношению к налоговой базе в данном муниципальном образовании (см. строки 189 - 192 в приложении "Модель проекта РЗТ, КРТ"). Для расчета таких средних значений может использоваться бюджетно-налоговая отчетность муниципального образования.

--------------------------------

<83> Для городов федерального значения, а также для других городов, если субъект федерации передал данный налог на муниципальный уровень. По общему правилу, в соответствии с НК РФ, налог на имущество организаций является региональным и поступает в региональные бюджеты.

Расчет потока будущих расходов бюджета включает оценку расходов на содержание и текущий ремонт территорий общего пользования, а также публичной инфраструктуры на территории и после реализации проекта. Для оценки такого значения рекомендуется использовать сумму необходимой амортизации публичной инфраструктуры как эквивалент необходимых инвестиций в поддержание качества городской среды - инфраструктуры и благоустройства. Рекомендуемые значения - 1% - 4% от стоимости инфраструктуры и благоустройства в каждый период времени, равной начальной стоимости такой инфраструктуры до начала реализации проекта и сумме накопленных объему капитальных вложений по этим статьям за вычетом стоимости снесенных объектов) (см. строку 184 в приложении "Модель проекта РЗТ, КРТ"). В качестве начальной оценки стоимости публичной инфраструктуры рекомендуется использовать условное значение 5% от стоимости рыночной недвижимости <84>.

--------------------------------

<84> Так как публичная инфраструктура сама по себе не является рыночным торгуемым благом и не имеет самостоятельной ценности, однако она оказывает влияние на рыночную стоимость обслуживаемой жилой и коммерческой недвижимости.

Расчет совокупных доходов резидентов территории (граждан) и их спроса на товары и услуги на территории рекомендуется проводить на основе данных Росстата о среднедушевых денежных доходах населения в данном муниципальном образовании и расчетной численности населения после реализации проекта. Для оценки потенциального спроса граждан на товары и услуги повседневного потребления рекомендуется использовать данные Росстата о потребительских расходах в данном муниципальном образовании (их доле от доходов), предполагая, что 30 - 35% таких расходов осуществляется возле дома. При отсутствии данных по муниципальному образованию рекомендуется использовать данные по региону или стране в целом (см. строки 194 - 199 в приложении "Модель проекта РЗТ, КРТ").

4.4.10. Блок 10 "Анализ капитализации территории и распределения выгод от проекта между стейкхолдерами"

Данный блок включает:

1) расчет общей капитализации (стоимости недвижимости) на территориях преобразования до и после реализации проекта;

2) расчет распределения выгод от проекта между основными стейкхолдерами.

Для проведения анализа капитализации необходимо оценить стоимость сносимых жилых помещений на территории до реализации проекта как суммы рыночных стоимостей всех объектов жилой недвижимости (ИЖС, аварийные МКД, прочие МКД), расположенных на данной территории, до начала реализации проекта. В случае, если определить рыночную стоимость объекта на представляется возможным, то рекомендуется использовать кадастровую стоимость в соответствие с отчетом об итогах государственной кадастровой оценке, которая проводится уполномоченным региональным государственным бюджетным учреждением. Капитализация территории после реализации проекта равна сумме рыночных стоимостей всех объектов, рассчитанных по реальным ценам <85>. При таком расчете основными факторами изменения капитализации является увеличение совокупного объема недвижимости и ее структуры по функционалу. В рамках модели осуществляется расчет капитализации в каждый год реализации проекта путем суммирования рыночной стоимости всех объектов недвижимости в ценах базового периода:

--------------------------------

<85> В зависимости от сценария реальные цены либо сохраняются на уровне базового года, либо растут, либо снижаются.

- сносимая застройка;

- новая жилая застройка;

- новые подземные парковки;

- новые коммерческие помещения.

Для анализа распределения выгод от проекта между стейкхолдерами необходимо оценить выгоду каждого типа стейкхолдеров.

Для собственников сносимых объектов недвижимости, эта выгода будет рассчитываться:

- в случае предоставления иного объекта недвижимости: как рыночная стоимость недвижимости, которой они будут владеть после (в случае, если жилое помещение предоставляется на территории реализации проекта, то стоимость аренды жилого помещения на время строительства также учитывается как выгода переселяемых граждан);

- в случае выкупа жилых или нежилых помещений как размер выплаченного возмещения.

Основной выгодой для регионального и федерального бюджета непосредственно от реализации проекта являются налоговые доходы от налога на прибыль и от НДС. Единственным источником дохода местного бюджета является права РЗТ, КРТ, уплачиваемая застройщиком в бюджет по итогам аукциона.

Для застройщика выгода рассчитывается как максимальная чистая прибыль от реализации проекта с учетом упущенной выгоды, т.е. суммарная рыночная стоимость всех возведенных объектов на территории реализации проекта за вычетом суммарных инвестиций (стоимость строительства зданий, инфраструктуры и благоустройства), налоговых выплат (налог на прибыль и НДС) и рыночной стоимости жилья, которое было предоставлено переселяемым гражданам (как упущенной выгоды от продажи построенного жилья), а также расходов на аренду и выкуп жилых и нежилых помещений. При таком расчете финансовая прибыль, рассчитываемая как суммарный чистый денежный поток (строка 158 в приложении "Модель проекта РЗТ, КРТ"), не совпадает с прибылью застройщика, рассчитанной при распределении капитализации территории, поскольку в последнем случае учитываются не только прямые расходы застройщика, но и неявные (альтернативные) расходы в форме реальной рыночной стоимости построенных застройщиком жилых помещений, предоставленных переселяемым гражданам (тогда как фактически застройщик понес расходы в размере затрат на строительство таких помещений, которые ниже, чем их рыночная стоимость). Такой подход позволяет оценить реальную экономическую прибыль застройщика с учетом упущенной выгоды (не только затрат, которые понес застройщик, но и доходов, которые он не получил).

Укрупненная структура распределения капитализации между всеми стейкхолдерами осуществляется по следующей формуле:

Инвестиции - стоимость строительства зданий, инфраструктуры и благоустройства на территории;

Р1 - Рыночная стоимость нового жилья для переселенцев и расходы на аренду и выкуп;

Р2 - Рыночная стоимость от продажи жилых и нежилых помещений на рынок;

Рс - Рыночная стоимость сносимой жилой застройки.

Рисунок 4.4.5. Распределение прироста капитализации территории, в млн. руб. и в %

4.4.11. Блок 11 "Показатели эффективности расходов бюджетов и Фонда ЖКХ на переселение граждан из аварийного жилищного фонда"

В данном блоке приводится расчет эффективности расходов бюджетов и Фонда ЖКХ на предоставление застройщику субсидии на переселение граждан из аварийного жилья. Для определения эффективности рассчитывается следующие показатели:

- расходы регионального, местного бюджетов, Фонда ЖКХ;

- расходы регионального, местного бюджетов, Фонда ЖКХ в расчете на 1 кв. м расселяемого аварийного жилья;

- отношение расходов регионального, местного бюджетов, Фонда ЖКХ в расчете на 1 кв. м расселяемого аварийного жилья к нормативной стоимости 1 кв. м жилья;

- расходы регионального, местного бюджетов, Фонда ЖКХ в расчете на 1 расселяемую жилую единицу;

- расходы Фонда ЖКХ;

- расходы Фонда ЖКХ в расчете на 1 кв. м расселяемого аварийного жилья;

- отношение расходов Фонда ЖКХ в расчете на 1 кв. м расселяемого аварийного жилья к нормативной стоимости 1 кв. м жилья;

- расходы Фонда ЖКХ в расчете на 1 расселяемую жилую единицу.

Соответственно, чем ниже показатели, тем меньше расходы регионального, местного бюджетов, Фонда ЖКХ, а значит, тем эффективнее проект РЗТ, КРТ. Расходы на 1 расселяемую жилую единицу также могут быть сопоставлены с рыночной стоимостью жилой единицы в районе реализации проекта. Чем выше доля удельных расходов регионального, местного бюджетов, Фонда ЖКХ от рыночной стоимости жилой единицы, тем ниже эффективность расходов. В разделе "Калькулятор чувствительности показателей эффективности проекта к параметрам реализации проекта" приводится сравнение двух вариантов реализации проекта КРТ, и показателей эффективности расходов бюджетов и Фонда ЖКХ.

4.5. Калькулятор чувствительности показателей эффективности проекта к параметрам реализации проекта

В рамках настоящего раздела модели осуществляется сравнение различных показателей эффективности реализации проекта для всех стейкхолдеров в зависимости от изменения следующих параметров модели:

1. ставка дисконтирования;

2. темп инфляции;

3. темп роста реальных цен на жилье;

4. коэффициент равнозначности помещения (при переселении из неаварийных МКД);

5. доля бюджетных расходов на инфраструктуру (социальную, инженерную, транспортную);

6. цена права РЗТ, КРТ, уплачиваемая застройщиком в бюджет по итогам аукциона;

7. доля компенсируемых Фондом ЖКХ затрат на переселение;

8. структура компенсаций переселяемым гражданам из аварийных МКД;

9. параметры этажности застройки (возможно снижение этажности относительно заданного предельного значения в целях формирования комфортной городской среды при условии хороших показателей эффективности проект).

Калькулятор позволяет сравнить, насколько показатели эффективности проекта и другие показатели модели чувствительны к перечисленным параметрам. В рамках примера в приложении "Модель проекта РЗТ, КРТ" были выбраны наиболее интересные показатели эффективности реализации проекта, но могут быт добавлены и другие показатели, которые интересны для застройщика или для ОМСУ.

В рамках модели во вкладке "Калькулятор чувствительности" в таблице "Анализ чувствительности показателей эффективности проекта" приводится сравнение двух вариантов моделирования: базового, который используется как пример в настоящих Методических рекомендациях, и альтернативного варианта, в котором предполагается:

1. участие бюджетного финансирования - 100% по каждому виду инфраструктуры;

2. более комфортный вариант переселения граждан:

- увеличение доли граждан, для которых предусмотрено предоставление иного жилого помещения по договору мены (в собственность переселяемого гражданина), при этом на 100% за счет приобретаемых на рынке жилых помещений;

- увеличение доли граждан, для которых предусмотрено предоставление иного жилого помещения в долгосрочное пользование по договору найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования (договор некоммерческого найма);

- снижение доли граждан, для которых предусмотрена выплата возмещения за изымаемое жилое помещение в размере рыночной стоимости жилого помещения;

3. более качественное градостроительное решение - снижение этажности застройки с 9 до 7 этажей;

4. снижение цены права РЗТ, КРТ, уплачиваемой застройщиком в бюджет по итогам аукциона.

В результате для разных участников проекта данные изменения различны. Основные результаты сравнения двух вариантов представлены на рисунках 4.5.1 - 4.5.5.

Рисунок 4.5.1. Индекс прибыльности (PI) проекта с учетом дисконтирования

Рисунок 4.5.2. Налоговые доходы муниципального образования после реализации проекта, млн. руб. в год

Рисунок 4.5.3. Индекс прибыльности (PI) для инвестора (на вложенные средства), с учетом дисконтирования

Рисунок 4.5.4. Показатели эффективности проекта для Фонда ЖКХ

Рисунок 4.5.5. Капитализация территории (в ценах 2020 г.) - распределение выгод стейкхолдеров, млн. руб.

Сравнение двух вариантов показывает, что более комфортный по формам переселения граждан и с точки зрения развития городской среды проект становится менее эффективным для экономики города, для застройщика и для Фонда ЖКХ, но приводит к более высокому показателю капитализации для переселяемых граждан. С учетом того, что основной задачей реализации проектов РЗТ, КРТ является расселение аварийного жилья и формирование более комфортной городской среды, то второй вариант моделирования может быть рекомендован как предпочтительный, т.к. проект остается достаточно эффективным.

Анализ чувствительности показателей эффективности проекта к изменению его основных параметров позволит определить итоговые объемно-планировочные и экономические параметры проекта, в том числе оптимальное распределение финансовых обязательств по переселению граждан и созданию инфраструктуры, между застройщиком и ОМСУ.

После определения оптимальных объемно-планировочных решений, объема финансовых обязательств (необходимых инвестиций) по проекту в целом необходимо определить значение начальной цены аукциона на право заключить договор РЗТ или договор КРТ.

Цена права на заключение договора РЗТ, КРТ представляет собой размер справедливой платы в местный бюджет за предоставление возможности инвестору получить определенную прибыль от реализации проекта. Размер такой цены напрямую зависит от параметров проекта, которые определяют его прибыльность при заданных экономических условиях. Начальная (т.е. минимальная) цена права на заключение договора РЗТ, КРТ должна определяться исходя из параметров проекта, зафиксированных в аукционной документации и определенных по итогам моделирования.

При фиксированной доходности инвестиций более значительные финансовые обязательства города по проекту определяют и более высокую начальную цену, которая выполняет функцию перераспределения обязательств, при этом финансовая нагрузка ложится на инвестора, но несет он эти затраты не в форме затрат на строительство, например, инфраструктуры, а в форме уплаты цены права на заключение договора о развитии территории. Таким образом, задача определения начальной цены права неразрывно связана с инвестиционной оценкой проекта и распределением обязательств между городом и инвестором.

В рамках рассмотренного примера показано, что при увеличении бюджетных расходов на создание инфраструктуры и одновременном снижении цены права РЗТ, КРТ показатели инвестиционной эффективности проекта сохраняются на приемлемом уровне.

Список использованных источников

Федеральные законы и иные федеральные нормативные правовые акты, методические документы

1. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года N 190-ФЗ.

2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года N 136-ФЗ.

3. Федеральный закон от 3 июля 2016 года N 373-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации".

4. Федеральный закон от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

5. Федеральный закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ;

6. Федеральный закон от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".

Нормативные технические документы

1. Свод правил СП 42.13330.2016 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений". Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89* (утв. приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 30 декабря 2016 года N 1034/пр).

2. Свод правил СП 42.13330.2011 "СНиП 2.07.01-89*. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений".

Региональные и местные нормативные правовые акты

1. Решение Пермской городской Думы от 17 декабря 2010 года N 205 "Об утверждении Генерального плана города Перми".

Иные источники

1. Ричард Брейли, Стюарт Майерс, "Принципы корпоративных финансов", второе издание на русском языке с седьмого международного издания, ЗАО "Олимп-бизнес", Москва, 2008. Доступ по ссылке: https://vavtcaseclub.nethouse.nl/static/doc/0000/0000/0199/199143.ovlel3kss3.pdf.

Интернет-ресурсы

1. Проект, реализованный за счет средств Целевого капитала ИЭГ "Город для жизни. Запуск процессов преобразования территории ветхой жилой застройки".

http://www.urbaneconomics.ru/sites/default/files/razvitie_zastroennyh_territoriy_analiticheskiy_material_3.03.17.pdf.

2. Проект ИЭГ по теме "Разработка комплекса нормативных правовых актов, направленных на совершенствование отношений в сфере развития застроенных территорий//URL: http://www.urbaneconomics.ru/sites/default/files/koncepciya_rzt_01_04_14_itog:.

3. Официальный сайт публичной кадастровой карты Росреестра//URL: https:/pkk5.rosreestr.ru/.

4. Карты//URL: https://www.google.ru/maps.

5. Карты//URL: https://2gis.ru/.

Приложение

Модель проекта РЗТ, КРТ

Содержание

N
Название листа
Описание
1
Выбор параметров компенсаций
Основные параметры моделирования
2
Исходные данные
Исходные данные о территории развития, экономических показателях
3
Градостроительная модель
Объемно-планировочные параметры модельного проекта (пример)
4
Экономическая модель проекта
Экономическая модель, рассчитанная на основе модельного проекта
5
Калькулятор чувствительности показателей эффективности проекта к параметрам реализации проекта
Расчет показателей эффективности проекта при изменении основных параметров

Выбор параметров компенсаций

I. Базовые параметры проекта
Ед. измерения
Комментарий к заполнению
Значение параметра [ЗАПОЛНИТЬ]
Значение параметра [ПРИМЕР]
Год начала реализации проекта
год
Указать год в столбце D
2021
Срок реализации проекта
лет
Указать срок реализации проекта в столбце D
10
Тип проекта
-
Указать тип проекта в столбце D - РЗТ или КРТ
КРТ
Площадь территории развития
га
Площадь территории не должна быть менее 2,5 га
2,5
Применяемые в расчете формы компенсаций переселяемым гражданам (выбор из указанных в блоке II "Моделирование компенсаций переселяемым гражданам")
Граждане, переселяемые из аварийных МКД (указаны все формы компенсаций, предусмотренные ч. 6 ст. 16 185-ФЗ):
Сумма равна 100%
0%
100%
предоставление иного жилого помещения по договору мены (в собственность переселяемого гражданина)
% от числа (площади) жилых помещений в аварийном МКД
Рекомендуется применять данную форму в отношении собственников жилых помещений в МКД.
40%
предоставление иного жилого помещения в долгосрочное пользование по договору найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования (договор некоммерческого найма)
% от числа (площади) жилых помещений в аварийном МКД
Рекомендуется применять данную форму в отношении собственников, нанимателей жилых помещений по договору социального найма, найма жилого помещения специализированного жилищного фонда при условии их согласия.
10%
предоставление иного жилого помещения в пользование по договору социального найма
% от числа (площади) жилых помещений в аварийном МКД
Не рекомендуется применять данную форму, поскольку такая форма предусматривает право бесплатной приватизации.
Однако это возможно только в случае согласия нанимателя на иную форму компенсации.
0%
предоставление иного жилого помещения в краткосрочное пользование по договору найма жилого помещения маневренного фонда
% от числа (площади) жилых помещений в аварийном МКД
Рекомендуется применять данную форму в качестве временной, например, на период строительства жилых помещений для предоставления по договору некоммерческого найма либо в собственность.
0%
выплата возмещения за изымаемое жилое помещение в размере рыночной стоимости жилого помещения (ст. 32 ЖК РФ - РЗТ, ст. 56.12 ЗК РФ - КРТ)
% от числа (площади) жилых помещений в аварийном МКД
Рекомендуется применять данную форму в отношении собственников жилых помещений в МКД.
50%
предоставление субсидии на приобретение, строительство жилого помещения, оплату процентов по ипотеке (если у гражданина отсутствует иное жилое помещение)
% от числа (площади) жилых помещений в аварийном МКД
Рекомендуется применять данную форму в отношении собственников жилых помещений в МКД, не имеющих иных жилых помещений, при условии их согласия.
10%
Граждане, переселяемые из иных МКД:
Сумма равна 100%
0%
100%
предоставление иного равнозначного (по количеству комнат) жилого помещения
% от числа (площади) жилых помещений в иных МКД
Рекомендуется применять данную форму в отношении собственников жилых помещений в МКД.
30%
предоставление иного равноценного (по рыночной стоимости равнозначного) жилого помещения
% от числа (площади) жилых помещений в иных МКД
Рекомендуется применять данную форму в отношении собственников жилых помещений в МКД.
30%
предоставление возмещения в размере рыночной стоимости равнозначного жилого помещения
% от числа (площади) жилых помещений в иных МКД
Рекомендуется применять данную форму в отношении собственников жилых помещений в МКД.
30%
предоставление иного жилого помещения в долгосрочное пользование по договору найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования (договор некоммерческого найма)
% от числа (площади) жилых помещений в иных МКД
Рекомендуется применять данную форму в отношении нанимателей жилых помещений по договору социального найма, найма жилого помещения специализированного жилищного фонда.
10%
предоставление иного жилого помещения в пользование по договору социального найма
% от числа (площади) жилых помещений в иных МКД
Не рекомендуется применять данную форму, поскольку такая форма предусматривает право бесплатной приватизации.
Однако это возможно только в случае согласия нанимателя на иную форму компенсации.
0%
предоставление иного жилого помещения в краткосрочное пользование по договору найма жилого помещения маневренного фонда
% от числа (площади) жилых помещений в иных МКД
Рекомендуется применять данную форму в качестве временной, например, на период строительства жилых помещений для предоставления по договору некоммерческого найма либо в собственность.
0%
Граждане, переселяемые из индивидуальных домов, домов блокированной застройки (возможно только в рамках проекта КРТ):
0%
100%
предоставление возмещения в размере рыночной стоимости жилого помещения и земельного участка
% от числа (площади) домов
100%
предоставление иного земельного участка для строительства дома и возмещения в размере рыночной стоимости жилого помещения (за вычетом земельного участка)
% от числа (площади) домов
0%
II. Моделирование компенсаций переселяемым гражданам
Ед. измерения
Применимость (1 - применимо, 0 - не применимо)
РЗТ
Комментарий к применимости к РЗТ
КРТ
Комментарий к применимости к КРТ
Граждане, переселяемые из аварийных МКД (указаны все формы компенсаций, предусмотренные ч. 6 ст. 16 185-ФЗ):
предоставление иного жилого помещения по договору мены (в собственность переселяемого гражданина)
% от числа жилых помещений в аварийном МКД
1
С собственниками жилых помещений в аварийных МКД в обязательном порядке заключается соглашение об изъятии (ст. 32 ЖК РФ), которым предусматривается возмещение за изымаемое жилое помещение. По соглашению сторон вместо возмещения может быть предоставлено иное жилое помещение.
1
С собственниками жилых помещений в аварийных МКД в обязательном порядке заключается соглашение об изъятии (ст. 32 ЖК РФ), которым предусматривается возмещение за изымаемое жилое помещение. По соглашению сторон вместо возмещения может быть предоставлено иное жилое помещение.
предоставление иного жилого помещения в долгосрочное пользование по договору найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования (договор некоммерческого найма)
% от числа жилых помещений в аварийном МКД
1
Применимо только в отношении граждан, выселяемых из жилых помещений, в которых они проживали по договору социального найма, найма специализированного жилищного фонда при условии их согласия. Рекомендуется предлагать таким гражданам переселение в жилые помещения по договору некоммерческого найма (при их согласии), поскольку такой договор не предусматривает возможности бесплатной приватизации.
1
Применимо только в отношении граждан, выселяемых из жилых помещений, в которых они проживали по договору социального найма, найма специализированного жилищного фонда при условии их согласия.
предоставление иного жилого помещения в краткосрочное пользование по договору социального найма
% от числа жилых помещений в аварийном МКД
1
Применимо только в отношении граждан, выселяемых из жилых помещений, в которых они проживали по договору социального найма. Рекомендуется предлагать таким гражданам переселение в жилые помещения по договору некоммерческого найма (при их согласии), поскольку такой договор не предусматривает возможности бесплатной приватизации.
1
Применимо только в отношении граждан, выселяемых из жилых помещений, в которых они проживали по договору социального найма. Рекомендуется предлагать таким гражданам переселение в жилые помещения по договору некоммерческого найма (при их согласии), поскольку такой договор не предусматривает возможности бесплатной приватизации.
предоставление иного жилого помещения в краткросрочное пользование по договору найма жилого помещения маневренного фонда
% от числа жилых помещений в аварийном МКД
1
Применимо только в отношении граждан, выселяемых из жилых помещений, в которых они проживали по договору социального найма, найма специализированного жилищного фонда при условии их согласия и на определенный период времени. По истечении такого периода гражданам должно быть предоставлено жилое помещение на прежних условиях. В случаях переселения из жилых помещений специализированного жилищного фонда предоставление жилого помещения по договору некоммерческого найма может быть предпочтительным для гражданина (лучше, чем проживание в общежитии или в служебном жилье).
1
Применимо только в отношении граждан, выселяемых из жилых помещений, в которых они проживали по договору социального найма, найма специализированного жилищного фонда при условии их согласия и на определенный период времени. По истечении такого периода гражданам должно быть предоставлено жилое помещение на прежних условиях. В случаях специализированного жилищного фонда предоставление жилого помещения по договору некоммерческого найма может быть предпочтительным для гражданина (лучше, чем проживание в общежитии или в служебном жилье).
выплата возмещения за изымаемое жилое помещение в размере рыночной стоимости жилого помещения (ст. 32 ЖК РФ - РЗТ, ст. 56.12 ЗК РФ - КРТ)
% от числа жилых помещений в аварийном МКД
1
С собственниками жилых помещений в аварийных МКД в обязательном порядке заключается соглашение об изъятии (ст. 32 ЖК РФ), которым предусматривается возмещение за изымаемое жилое помещение. По соглашению сторон вместо возмещения может быть предоставлено иное жилое помещение.
1
С собственниками жилых помещений в аварийных МКД в обязательном порядке заключается соглашение об изъятии (ст. 32 ЖК РФ), которым предусматривается возмещение за изымаемое жилое помещение. По соглашению сторон вместо возмещения может быть предоставлено иное жилое помещение.
предоставление субсидии на приобретение, строительство жилого помещения, оплату процентов по ипотеке (если у гражданина отсутствует иное жилое помещение)
% от числа жилых помещений в аварийном МКД
0
В рамках РЗТ не применимо.
1
В рамках КРТ могут быть применены все формы компенсанций, предусмотренные 185-ФЗ.
Граждане, переселяемые из иных МКД:
предоставление иного равнозначного (по количеству комнат) жилого помещения
% от числа жилых помещений в иных МКД
1
Компенсации гражданам, переселяемым из иных МКД, и являющимся собственниками таких помещений, осуществляются на принципах свободы договора. Рекомендуется предлагать на выбор предоставление иного равнозначного помещения (большей площади, но с одинаковым составом комнат), иного равноценного помещения, возмещения.
1
Компенсации гражданам, переселяемым из иных МКД, и являющимся собственниками таких помещений, осуществляются на принципах свободы договора. Рекомендуется предлагать на выбор предоставление иного равнозначного помещения (большей площади, но с одинаковым составом комнат), иного равноценного помещения, возмещения. В отношении меньшинства (не более 10%) собственников, не согласных на предлагаемые альтернативы, может быть применена процедура изъятия в соответствии со ст. 56.12 ЗК РФ. По такой процедуре собственнику уплачивается рыночная цена изымаемого помещения и убытки.
предоставление иного равноценного (по рыночной стоимости равнозначного) жилого помещения
% от числа жилых помещений в иных МКД
1
1
предоставление возмещения в размере рыночной стоимости равнозначного жилого помещения
% от числа жилых помещений в иных МКД
1
1
Коэффициент равнозначности предоставляемого жилого помещения при переселении граждан из неаварийных МКД (отношение площади нового жилого помещения к сносимому)
1,3
1
Площадь квартир в современных домах в среднем на 30 - 40% больше площади квартир с таким же количеством комнат в домах старых серий. Рекомендуется применять коэффициент 1,3.
1
Площадь квартир в современных домах в среднем на 30 - 40% больше площади квартир с таким же количеством комнат в домах старых серий. Рекомендуется применять коэффициент 1,3.
предоставление иного жилого помещения в долгосрочное пользование по договору найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования (договор некоммерческого найма)
% от числа жилых помещений в иных МКД
1
Применимо только в отношении граждан, выселяемых из жилых помещений, в которых они проживали по договору социального найма, найма специализированного жилищного фонда при условии их согласия.
1
Применимо только в отношении граждан, выселяемых из жилых помещений, в которых они проживали по договору социального найма, найма специализированного жилищного фонда при условии их согласия.
предоставление иного жилого помещения в пользование по договору социального найма
% от числа жилых помещений в иных МКД
1
Применимо только в отношении граждан, выселяемых из жилых помещений, в которых они проживали по договору социального найма. Рекомендуется предлагать таким гражданам переселение в жилые помещения по договору некоммерческого найма (при их согласии), поскольку такой договор не предусматривает возможности бесплатной приватизации.
1
Применимо только в отношении граждан, выселяемых из жилых помещений, в которых они проживали по договору социального найма. Рекомендуется предлагать таким гражданам переселение в жилые помещения по договору некоммерческого найма (при их согласии), поскольку такой договор не предусматривает возможности бесплатной приватизации.
предоставление иного жилого помещения в краткосрочное пользование по договору найма жилого помещения маневренного фонда
% от числа жилых помещений в иных МКД
1
Применимо только в отношении граждан, выселяемых из жилых помещений, в которых они проживали по договору социального найма, найма специализированного жилищного фонда при условии их согласия и на определенный период времени. По истечении такого периода гражданам должно быть предоставлено жилое помещение на прежних условиях. В случаях специализированного жилищного фонда предоставление жилого помещения по договору некоммерческого найма может быть предпочтительным для гражданина (лучше, чем проживание в общежитии или в служебном жилье).
1
Применимо только в отношении граждан, выселяемых из жилых помещений, в которых они проживали по договору социального найма, найма специализированного жилищного фонда при условии их согласия и на определенный период времени. По истечении такого периода гражданам должно быть предоставлено жилое помещение на прежних условиях. В случаях специализированного жилищного фонда предоставление жилого помещения по договору некоммерческого найма может быть предпочтительным для гражданина (лучше, чем проживание в общежитии или в служебном жилье).
Граждане, переселяемые из индивидуальных домов, домов блокированной застройки:
0
Не применимо, так как на территории развития не могут располагаться такие объекты.
1
Компенсации гражданам, переселяемым из индивидуальных домов, и являющимся собственниками таких помещений, осуществляются на принципах свободы договора. Рекомендуется предлагать на выбор предоставление возмещения в размере рыночной стоимости дома и земельного участка с повышающим коэффициентом или предоставление земельного участка для строительства дома и возмещения на такое строительство. В отношении меньшинства (не более 10%) собственников, не согласных на предлагаемые альтернативы, может быть применена процедура изъятия в соответствии со ст. 56.12 ЗК РФ. По такой процедуре собственнику уплачивается рыночная цена изымаемого помещения и земельного участка и убытки.
предоставление возмещения в размере рыночной стоимости жилого помещения и земельного участка
% от числа домов
0
Не применимо, так как на территории развития не могут располагаться такие объекты.
1
предоставление иного земельного участка для строительства дома и возмещения в размере рыночной стоимости жилого помещения (за вычетом земельного участка)
% от числа домов
0
Не применимо, так как на территории развития не могут располагаться такие объекты.
1

Исходные данные

Параметр
Ед. измерения
Комментарий к заполнению
Раздел Методики
Рекомендуемый источник
Ссылки на открытые источники в интернете
Значение параметра [ЗАПОЛНИТЬ]
Значение параметра [ПРИМЕР]
Параметры территории развития
Баланс территории развития (по площади земельных участков)
Общая площадь в границах территории, всего, в том числе:
га
Площадь территории может быть оценена на основе данных Публичной кадастровой карты (https://pkk.rosreestr.ru/), в бесплатной программе QGIS или ином картографическом редакторе, а также на основе данных Яндекс карт или данных подосновы территории, имеющейся в профильном подразделении администрации муниципального образования, ответственном за регулирование градостроительной деятельности. Предпочтительным источником является Публичная кадастровая карта, где содержатся сведения о площади каждого земельного участка. Однако часто на территории не все земельные участки сформированы (учтены в кадастре). В таком случае необходимо провести примерную оценку площади по данным Open Street Map, Яндекс или Гугл карт. Также может быть использована подоснова территории, используемая профильным подразделением администрации муниципального образования.
Подробнее см. в Методике.
5.2.1
ПКК, картографические сервисы, градостроительная подоснова, используемая профильным подразделением администрации муниципального образования при разработке градостроительной документации.
https://pkk.rosreestr.ru/
2,5
площадь жилой застройки
га
5.2.1
https://pkk.rosreestr.ru/
1,5
площадь нежилой (коммерческой) застройки
га
5.2.1
https://pkk.rosreestr.ru/
0,0
площадь территории, занятой объектами социальной инфраструктуры (школы, детские сады, поликлиники, больницы, иные)
га
5.2.1
https://pkk.rosreestr.ru/
0,0
площадь территорий общего пользования, включая улично-дорожную сеть, скверы, парки и т.п.
га
5.2.1
https://pkk.rosreestr.ru/
1,0
Баланс застройки территории развития (по площади объектов капитального строительства)
Общая площадь жилых и нежилых помещений в существующей застройке всего
тыс. кв. м
Заполняется автоматически (см. формулу в столбце Н)
5.2.2
5,5
Общая площадь жилых помещений в существующей застройке, включая:
тыс. кв. м
Площадь жилых помещений в многоквартирных домах может быть оценена на основе данных портала "Реформа ЖКХ", где опубликованы сведения обо всех многоквартирных домах, в том числе признанных аварийными. Кроме этого, в муниципальных образованиях существуют собственные системы учета жилищного фонда, содержащие необходимые данные. Предполагается, что все аварийные МКД подлежат сносу. В отношении неаварийных МКД рекомендуется допускать снос при условии высокого износа дома (более 60%), отсутствия основных коммуникаций (канализация, водоснабжение и др.), невозможности проведения капитального ремонта, несоблюдения технических регламентов безопасности, в том числе санитарных норм и правил. На стадии настоящего предварительного моделирования указанные критерии могут быть оценены экспертно (на основе имеющейся в муниципальном образовании информации, без проведения дополнительных обследований). При переходе к стадии объявления аукциона на РЗТ или КРТ для фиксации указанных критериев необходимо провести дополнительное обследование территории.
5.2.2
5,0
Общая площадь жилых помещений в подлежащей сносу жилой застройке, в том числе:
тыс. кв. м
5.2.2
Реформа ЖКХ
https://www.reformagkh.ru/
5,0
многоквартирные дома, признанные аварийными
тыс. кв. м
5.2.2
Реформа ЖКХ
https://www.reformagkh.ru/
2,0
иные многоквартирные дома
тыс. кв. м
5.2.2
Реформа ЖКХ
https://www.reformagkh.ru/
2,0
индивидуальные дома, дома блокированной застройки
тыс. кв. м
1. Для оценки площади такой застройки используется Публичная кадастровая карта. Однако часто не все индивидуальные дома и дома блокированной застройки зарегистрированы в ЕГРН (в том числе если это некапитальные объекты), в данном случае необходимо провести примерную оценку площади по данным Open Street Map) (OSM) и Яндекс Карт:
1) Если все интересующие объекты содержатся в данных OSM, то с помощью Qgis можно оценить площадь пятна застройки данных объектов. Если не все интересующие объекты содержатся в OSM, необходимо будет вычертить их, ориентируясь на спутниковые снимки Яндекс карт.
2) С помощью Яндекс-панорам можно оценить этажность каждого объекта.
3) Зная этажность и площадь пятна застройки, можно оценить общую поэтажную площадь объектов.
4) Для определения площади жилых помещений рекомендуется вычесть из общей поэтажной площади 10 - 15%, которые занимают несущие и иные конструкции объектов, не являющиеся жилыми помещениями.
2. Индивидуальные дома и дома блокированной застройки рекомендуется относить к сносимой застройке при выполнении двух условий: 1) если градостроительным регламентом в соответствии с ПЗЗ не предусмотрено размещение таких домов на рассматриваемой территории, 2) если такие дома имеют высокий уровень износа (более 60%), отсутствуют основные коммуникации (канализация, водоснабжение и др.), в застройке не соблюдаются технические регламенты безопасности, в том числе санитарные нормы и правила. На стадии настоящего предварительного моделирования указанные критерии могут быть оценены экспертно (на основе имеющейся в муниципальном образовании информации, без проведения дополнительных обследований). При переходе к стадии объявления аукциона на РЗТ или КРТ для фиксации указанных критериев необходимо провести дополнительное обследование территории.
5.2.2
ПКК, картографические сервисы, градостроительная подоснова, используемая профильным подразделением администрации муниципального образования при разработке градостроительной документации.
www.openstreetmap.org
1,0
Общая площадь жилых помещений в сохраняемой жилой застройке, в том числе:
тыс. кв. м
Заполняется автоматически (см. формулу в столбце Н)
5.2.2
0,0
иные многоквартирные дома
тыс. кв. м
К сохраняемой застройке рекомендуется относить МКД, не соответствующие критериям сноса, указанным выше.
5.2.2
0,0
индивидуальные дома, дома блокированной застройки
тыс. кв. м
К сохраняемой застройке рекомендуется относить МКД, не соответствующие критериям сноса, указанным выше.
5.2.2
0,0
Общая площадь нежилых помещений в подлежащей сносу жилой застройке (первые этажи в многоквартирных домах), в том числе:
тыс. кв. м
Площадь нежилых помещений в многоквартирных домах может быть оценена на основе данных портала "Реформа ЖКХ", где опубликованы сведения обо всех многоквартирных домах, в том числе признанных аварийными. Кроме этого, в муниципальных образованиях существуют собственные системы учета жилищного фонда, содержащие необходимые данные. Предполагается, что все аварийные МКД подлежат сносу. При оценке площади нежилых помещений на первых этажах в МКД необходимо исключать площадь нежилых помещений в составе общего имущества (подъезд, лестницы, чердаки и др.).
5.2.2
Реформа ЖКХ
https://www.reformagkh.ru/
0,2
многоквартирные дома, признанные аварийными
тыс. кв. м
5.2.2
Реформа ЖКХ
https://www.reformagkh.ru/
0,1
иные многоквартирные дома
тыс. кв. м
5.2.2
Реформа ЖКХ
https://www.reformagkh.ru/
0,1
Общая площадь нежилых помещений в сохраняемой жилой застройке (первые этажи в многоквартирных домах, не признанных аварийными)
тыс. кв. м
5.2.2
0,0
Общая площадь нежилых помещений в подлежащей сносу нежилой (коммерческой) застройке (отдельно стоящие нежилые здания)
тыс. кв. м
1. Оценивается на основе данных Публичной кадастровой карты (https://pkk.rosreestr.ru/). В случае отсутствия данных об объекте на ПКК необходимо провести примерную оценку площади по данным Open Street Map и Яндекс карт:
1) Если все интересующие объекты содержатся в данных OSM, то с помощью Qgis можно оценить площадь пятна застройки данных объектов. Если не все интересующие объекты содержатся в OSM, необходимо будет вычертить их, ориентируясь на спутниковые снимки Яндекс карт.
2) С помощью Яндекс-панорам можно оценить этажность каждого объекта.
3) Зная этажность и площадь пятна застройки, можно оценить общую поэтажную площадь объектов.
4) Для определения площади нежилых помещений рекомендуется вычесть из общей поэтажной площади 20 - 25%, которые занимают несущие и иные конструкции объектов, не являющиеся нежилыми помещениями полезного использования (в том числе помещения общего пользования).
2. Отдельно стоящие коммерческие объекты (магазины, бытовые услуги, кинотеатры, аптеки и др.) в общем случае предлагается сохранять, за исключением случаев, когда такие объекты имеют высокий износ или не соблюдаются требования технических регламентов безопасности, в том числе санитарные нормы и правила (например, заброшенные гаражи, пром. зоны, авто-мойки).
5.2.2
ПКК, картографические сервисы, градостроительная подоснова, используемая профильным подразделением администрации муниципального образования при разработке градостроительной документации.
https://pkk.rosreestr.ru/
0,0
Общая площадь нежилых помещений в сохраняемой нежилой (коммерческой) застройке (отдельно стоящие нежилые здания)
тыс. кв. м
5.2.2
0,3
Общая площадь объектов социальной инфраструктуры, в том числе:
тыс. кв. м
1. Оценивается на основе данных Публичной кадастровой карты. В случае отсутствия данных об объекте на ПКК, оценка может быть проведена на основе данных, имеющихся в распоряжении профильного подразделения администрации муниципального образования. Также можно провести примерную оценку площади по данным Open Street Map и Яндекс карт:
1) Если все интересующие объекты содержатся в данных OSM, то с помощью Qgis можно оценить площадь пятна застройки данных объектов. Если не все интересующие объекты содержатся в OSM, необходимо будет вычертить их, ориентируясь на спутниковые снимки Яндекс карт.
2) С помощью Яндекс-панорам можно оценить этажность каждого объекта.
3) Зная этажность и площадь пятна застройки, можно оценить общую поэтажную площадь объектов.
4) Для определения площади нежилых помещений рекомендуется вычесть из общей поэтажной площади 20 - 25%, которые занимают несущие и иные конструкции объектов, не являющиеся нежилыми помещениями полезного использования.
2. Объекты социальной инфраструктуры в общем случае предлагается сохранять, за исключением случаев, когда такие объекты имеют высокий износ или не соблюдаются требования технических регламентов безопасности, в том числе санитарные нормы и правила. При этом необходимо учесть, что снос таких объектов влечет увеличение необходимых затрат по проекту ввиду необходимости компенсации мощности снесенных объектов социальной инфраструктуры.
5.2.2
ПКК, картографические сервисы, градостроительная подоснова, используемая профильным подразделением администрации муниципального образования при разработке градостроительной документации.
https://pkk.rosreestr.ru/
0,0
школы
тыс. кв. м
5.2.2
https://pkk.rosreestr.ru/
0,0
детские сады
тыс. кв. м
5.2.2
https://pkk.rosreestr.ru/
0,0
поликлиники
тыс. кв. м
5.2.2
https://pkk.rosreestr.ru/
0,0
больницы
тыс. кв. м
5.2.2
https://pkk.rosreestr.ru/
0,0
иные социальные объекты
тыс. кв. м
5.2.2
https://pkk.rosreestr.ru/
0,0
Существующие парковочные места в гаражах и стоянках (заполняется в отношении всей территорий редевелопмента), всего, в том числе:
машино-мест
Данные по парковочным местам можно запросить в профильном подразделении администрации муниципального образования, ответственном за транспортную инфраструктуру. Также можно самостоятельно оценить количество парковочных мест по данным спутниковых снимков Яндекс карт.
5.2.2
10,0
парковочные места в наземных многоуровневых паркингах
машино-мест
5.2.2
0,0
парковочные места на открытых автостоянках
машино-мест
5.2.2
10,0
парковочные места в подземных паркингах
машино-мест
5.2.2
0,0
Состав жилых помещений в существующей многоквартирной застройке
Количество жилых единиц всего, в том числе:
%
5.2.3
100%
1 комната
%
Сведения о квартирографии существующих МКД могут быть сформированы на основе данных о серии дома, представленных на портале "Реформа ЖКХ". Для расчета затрат на компенсации переселяемым гражданам могут использовать и данные об общей площади жилых помещений (данные о квартирографии это дополнительные, но не обязательные для проведения моделирования данные).
5.2.3
40%
2 комнаты
%
5.2.3
40%
3 комнаты
%
5.2.3
10%
4 комнаты
%
5.2.3
10%
студия
%
5.2.3
0%
Численность населения в существующей жилой застройке
тыс. чел.
1,0
Численность населения в подлежащей сносу жилой застройке, в том числе проживающих в:
тыс. чел.
5.2.4
0,2
многоквартирные дома, признанные аварийными
тыс. чел.
Официальные данные реестра аварийных МКД.
5.2.4
0,10
иные многоквартирные дома
тыс. чел.
Данные регистрационного учета по месту жительства, которые могут быть запрошены органом местного самоуправления в миграционной службе. Для целей моделирования могут быть использованы также и примерные оценочные данные о численности проживающего на территории населения, полученные путем деления общей площади жилых помещений (в подлежащей сносу жилой застройке или в сохраняемой жилой застройке) на среднюю обеспеченность жилыми помещениями на душу населения в муниципальном образовании (можно использовать соответствующие показатели по многоквартирному жилищному фонду и по индивидуальному жилищному фонду) по данным Росстата (База данных "Показатели муниципальных образований").
5.2.4
0,07
индивидуальные дома, дома блокированной застройки
тыс. чел.
5.2.4
0,03
Численность населения в сохраняемой жилой застройке
тыс. чел.
5.2.4
0,0
многоквартирные дома, признанные аварийными
тыс. чел.
5.2.4
0,0
иные многоквартирные дома
тыс. чел.
5.2.4
0,0
индивидуальные дома, дома блокированной застройки
тыс. чел.
5.2.4
0,0
Численность населения, состоящего на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, в существующей жилой застройке, в том числе проживающего в:
тыс. чел.
Данные муниципальной системы учета граждан (и их семей), нуждающихся в улучшении жилищных условий.
5.2.4
0,02
в сносимой жилой застройке
тыс. чел.
5.2.4
0,02
в сохраняемой жилой застройке
тыс. чел.
5.2.4
0,0
Численность населения, состоящего на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, в существующей жилой застройке, в том числе проживающего в:
тыс. семей
5.2.4
0,0
в сносимой жилой застройке
тыс. семей
5.2.4
0,0
в сохраняемой жилой застройке
тыс. семей
5.2.4
0,0
Средний размер семьи
чел.
Данные Росстата по муниципальному образованию либо субъекту федерации. В примере используется средний размер семьи в городском местности по данным Росстата.
5.2.4
Росстат
2,5
Показатели кадастровой стоимости территории
Совокупная кадастровая стоимость земельных участков в границах территории
млн руб.
Оценивается на основе данных Публичной кадастровой карты. В случае отсутствия данных об объекте на ПКК, можно запросить выписку Росреестра по интересующему земельному участку. Также в каждом регионе существует региональное государственное бюджетное учреждение, уполномоченное осуществлять кадастровую оценку. Отчет об итогах государственной кадастровой оценки размещается на сайте данного учреждения и на сайте Росреестра.
5.2.5
ПКК, Росреестр, данные отчета об итогах государственной кадастровой оценки уполномоченного ГБУ субъекта РФ
https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/cc_ib_ais_fdgko
50,0
Совокупная кадастровая стоимость жилых помещений, в том числе расположенных в типах домов:
млн руб.
Оценивается на основе данных отчета о кадастровой оценке объектов недвижимости, которая осуществляется государственным бюджетным учреждением, уполномоченным осуществлять кадастровую оценку. Отчет об итогах государственной кадастровой оценки размещается на сайте данного учреждения и на сайте Росреестра.
5.2.5
Данные отчета об итогах государственной кадастровой оценки уполномоченного ГБУ субъекта РФ
https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/cc_ib_ais_fdgko
100,0
многоквартирные дома, признанные аварийными
млн руб.
Оценивается на основе данных отчета о кадастровой оценке объектов недвижимости, которая осуществляется государственным бюджетным учреждением, уполномоченным осуществлять кадастровую оценку. Отчет об итогах государственной кадастровой оценки размещается на сайте данного учреждения и на сайте Росреестра.
5.2.5
Данные отчета об итогах государственной кадастровой оценки уполномоченного ГБУ субъекта РФ
https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/cc_ib_ais_fdgko
20,0
иные многоквартирные дома
млн руб.
Оценивается на основе данных отчета о кадастровой оценке объектов недвижимости, которая осуществляется государственным бюджетным учреждением, уполномоченным осуществлять кадастровую оценку. Отчет об итогах государственной кадастровой оценки размещается на сайте данного учреждения и на сайте Росреестра.
5.2.5
Данные отчета об итогах государственной кадастровой оценки уполномоченного ГБУ субъекта РФ
https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/cc_ib_ais_fdgko
50,0
индивидуальные дома, дома блокированной застройки
млн руб.
Оценивается на основе данных Публичной кадастровой карты. В случае отсутствия данных об объекте на ПКК, можно запросить выписку Росреестра по интересующему объекту. Также в каждом регионе существует региональное государственное бюджетное учреждение, уполномоченное осуществлять кадастровую оценку. Отчет об итогах государственной кадастровой оценки размещается на сайте данного учреждения и на сайте Росреестра.
5.2.5
Данные отчета об итогах государственной кадастровой оценки уполномоченного ГБУ субъекта РФ
https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/cc_ib_ais_fdgko
30,0
Совокупная кадастровая стоимость нежилых помещений на первых этажах многоквартирных домов, в том числе расположенных в типах домов:
млн руб.
Оценивается на основе данных отчета о кадастровой оценке объектов недвижимости, которая осуществляется государственным бюджетным учреждением, уполномоченным осуществлять кадастровую оценку. Отчет об итогах государственной кадастровой оценки размещается на сайте данного учреждения и на сайте Росреестра.
5.2.5
Данные отчета об итогах государственной кадастровой оценки уполномоченного ГБУ субъекта РФ
https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/cc_ib_ais_fdgko
1,0
многоквартирные дома, признанные аварийными
млн руб.
Оценивается на основе данных отчета о кадастровой оценке объектов недвижимости, которая осуществляется государственным бюджетным учреждением, уполномоченным осуществлять кадастровую оценку. Отчет об итогах государственной кадастровой оценки размещается на сайте данного учреждения и на сайте Росреестра.
5.2.5
Данные отчета об итогах государственной кадастровой оценки уполномоченного ГБУ субъекта РФ
https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/cc_ib_ais_fdgko
0,3
иные многоквартирные дома
млн руб.
Оценивается на основе данных отчета о кадастровой оценке объектов недвижимости, которая осуществляется государственным бюджетным учреждением, уполномоченным осуществлять кадастровую оценку. Отчет об итогах государственной кадастровой оценки размещается на сайте данного учреждения и на сайте Росреестра.
5.2.5
Данные отчета об итогах государственной кадастровой оценки уполномоченного ГБУ субъекта РФ
https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/cc_ib_ais_fdgko
0,7
Совокупная кадастровая стоимость нежилых помещений в отдельно стоящих нежилых коммерческих зданиях
млн руб.
Оценивается на основе данных Публичной кадастровой карты. В случае отсутствия данных об объекте на ПКК, можно запросить выписку Росреестра по интересующему объекту. Также в каждом регионе существует региональное государственное бюджетное учреждение, уполномоченное осуществлять кадастровую оценку. Отчет об итогах государственной кадастровой оценки размещается на сайте данного учреждения и на сайте Росреестра.
5.2.5
Данные отчета об итогах государственной кадастровой оценки уполномоченного ГБУ субъекта РФ
https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/cc_ib_ais_fdgko
0,0
Совокупная кадастровая стоимость объектов социальной инфраструктуры
млн руб.
Оценивается на основе данных Публичной кадастровой карты. В случае отсутствия данных об объекте на ПКК, можно запросить выписку Росреестра по интересующему объекту. Также в каждом регионе существует региональное государственное бюджетное учреждение, уполномоченное осуществлять кадастровую оценку. Отчет об итогах государственной кадастровой оценки размещается на сайте данного учреждения и на сайте Росреестра.
5.2.5
Данные отчета об итогах государственной кадастровой оценки уполномоченного ГБУ субъекта РФ
https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/cc_ib_ais_fdgko
0,0
Параметры рынка недвижимости
тыс. руб./кв. м
Средняя цена жилья в многоквартирных домах в районе проекта на первичном рынке
тыс. руб./кв. м
Рекомендуется использовать информацию о средней цене 1 кв. м общей площади квартир на первичном рынке по данным Росстата для субъектов Российской Федерации. Для получения данных в разрезе муниципальных образований и их районов рекомендуется использовать данные открытых общероссийских порталов баз данных с объявлениями о продаже жилья (ЦИАН, Домофонд и др.). Данные отчетов и мониторинга локальных риэлторских агентств, публикуемых на их сайтах.
5.2.6
Росстат, открытые данные риэлторских агентств
https://fedstat.ru/indicator/31452
www.domofond.ru
https://www.cian.ru
69,7
Средняя цена жилья в многоквартирных домах в районе проекта на вторичном рынке
тыс. руб./кв. м
Рекомендуется использовать информацию о средней цене 1 кв. м общей площади квартир на вторичном рынке по данным Росстата для субъектов Российской Федерации. Для получения данных в разрезе муниципальных образований и их районов рекомендуется использовать данные открытых порталов баз данных с объявлениями о продаже жилья (ЦИАН, Домофонд и др.). Данные отчетов и мониторинга локальных риэлторских агентств, публикуемых на их сайтах. Для ряда городов информация приведена на сайте Российской гильдии риэлторов. Если в открытых источниках отсутствуют данные о средней цене в районе или в целом в муниципальном образовании, то необходимо отфильтровать предложения (объявления), выгрузить их в Excel, удалить аномально низкие и анормально высокие значения (обычно, элитный сегмент не учитывается) и рассчитать среднее значение цены 1 кв. м.
5.2.6
Росстат, открытые данные риэлторских агентств
https://fedstat.ru/indicator/31452
www.domofond.ru
https://www.cian.ru
http://rgr.ru/files/analitika/servis-po-sboru-statistiki
73,9
Средняя рыночная стоимость жилья в аварийном МКД
тыс. руб./кв. м
Рекомендуется использовать информацию о средней цене 1 кв. м общей площади квартир на вторичном рынке, умноженную на 0,5.
5.2.6
-
36,9
Средняя рыночная стоимость жилья в неаварийном МКД, подлежащем сносу
тыс. руб./кв. м
Рекомендуется использовать информацию о средней цене 1 кв. м общей площади квартир на вторичном рынке, умноженную на 0,8.
5.2.6
-
59,1
Средняя цена жилья в индивидуальных домах в районе проекта, включая земельный участок (при наличии такого предложения)
тыс. руб./кв. м
Рекомендуется использовать информацию о средней цене 1 кв. м общей площади квартир на вторичном рынке, умноженную на 1,5.
5.2.6
-
110,8
Средняя цена жилья в индивидуальных домах в границах проекта, подлежащих сносу, включая земельный участок
тыс. руб./кв. м
Рекомендуется использовать информацию о средней цене 1 кв. м индивидуальных домах в районе проекта, умноженную на 0,7.
5.2.6
-
77,6
Нормативная стоимость 1 кв. м жилых помещений, установленная Минстроем России
тыс. руб./кв. м жилья
Нормативная цена 1 кв. м жилья утверждается каждые 6 месяцев приказом Минстроя России "О показателях средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации". В примере используется нормативная стоимость 1 кв. м жилья по России в целом, установленная Минстроем России на 1 полугодие 2020 г.
5.2.6
Приказ Минстроя России "О показателях средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации"
https://minstroyrf.gov.ru/docs/?date_from=&date_to=&q=%D0%BE+%D0%BF%D0%BE%D0%BA%D0%B0%D0%B7%D0%B0%D1%82%D0%B5%D0%BB%D1%8F%D1%85+%D1%81%D1%80%D0%B5%D0%B4%D0%BD%D0%B5%D0%B9+%D1%80%D1%8B%D0%BD%D0%BE%D1%87%D0%BD%D0%BE%D0%B9&active%5B%5D=65
46,0
Средняя стоимость найма жилья в многоквартирном доме в районе проекта в год
тыс. руб./кв. м в год
Для получения данных в разрезе муниципальных образований и их районов рекомендуется использовать данные открытых порталов баз данных с объявлениями о найме квартир независимо от количества комнат (ЦИАН, Домофонд и др.). Данные отчетов и мониторинга локальных риэлторских агентств, публикуемых на их сайтах. Если в открытых источниках отсутствуют данные о средней ставке найма квартиры в районе или в целом в муниципальном образовании, то необходимо отфильтровать предложения (объявления), выгрузить их в Excel, удалить аномально низкие и анормально высокие значения (обычно, элитный сегмент не учитывается) и рассчитать среднее значение месячной ставки найма квартиры.
5.2.6
Открытые данные риэлторских агентств
www.domofond.ru
https://www.cian.ru
4,7
Средняя цена приобретения нежилого помещения для коммерческих целей в районе проекта
тыс. руб./кв. м
Для получения данных в разрезе муниципальных образований и их районов рекомендуется использовать данные открытых порталов баз данных с объявлениями о продаже жилья (ЦИАН, Домофонд и др.). Данные отчетов и мониторинга локальных риэлторских агентств. Если в открытых источниках отсутствуют данные о средней цене в районе или в целом в муниципальном образовании, то необходимо отфильтровать предложения (объявления), выгрузить их в Excel, удалить аномально низкие и аномально высокие значения (обычно, элитный сегмент не учитывается) и рассчитать среднее значение цены 1 кв. м.
5.2.6
Открытые данные риэлторских агентств
www.domofond.ru
https://www.cian.ru
78,8
Средняя стоимость аренды нежилого помещения для коммерческих целей (торгового или свободного назначения) в районе проекта
тыс. руб./кв. м в год
Для получения данных в разрезе муниципальных образований и их районов рекомендуется использовать данные открытых порталов баз данных с объявлениями о продаже жилья (ЦИАН, Домофонд и др.). Данные отчетов и мониторинга локальных риэлторских агентств. Если в открытых источниках отсутствуют данные о средней ставке аренды нежилого помещения в районе или в целом в муниципальном образовании, то необходимо отфильтровать предложения (объявления), выгрузить их в Excel, удалить аномально низкие и аномально высокие значения (обычно, элитный сегмент не учитывается) и рассчитать среднее значение месячной ставки аренды нежилого помещения.
5.2.6
Открытые данные риэлторских агентств
www.domofond.ru
https://www.cian.ru
9,8
Средняя цена парковочного места (площадью 30 кв. м)
млн руб./машино-место
Для получения данных в разрезе муниципальных образований рекомендуется использовать данные открытых порталов баз данных с объявлениями о продаже машино-мест (ЦИАН, Домофонд и др.). Данные отчетов и мониторинга локальных риэлторских агентств. Если в открытых источниках отсутствуют данные о средней цене в районе или в целом в муниципальном образовании, то необходимо отфильтровать предложения (объявления), выгрузить их в Excel, удалить аномально низкие и аномально высокие значения и рассчитать среднее значение цены 1 машино-места. В случае отсутствия информации цена может быть установлена экспертно в соответствии с настоящими рекомендациями.
5.2.6
Открытые данные риэлторских агентств
www.domofond.ru
https://www.cian.ru
1,1
Средняя цена аренды парковочного места в год (площадью 30 кв. м)
тыс. руб./машино-место в год
Для получения данных в разрезе муниципальных образований рекомендуется использовать данные открытых порталов баз данных с объявлениями о продаже жилья (ЦИАН, Домофонд и др.). Данные отчетов и мониторинга локальных риэлторских агентств. Если в открытых источниках отсутствуют данные о средней цене в районе или в целом в муниципальном образовании, то необходимо отфильтровать предложения (объявления), выгрузить их в Excel, удалить аномально низкие и аномально высокие значения и рассчитать среднее значение цены 1 машино-места. В случае отсутствия информация цена может быть установлена экспертно в соответствии с настоящими рекомендациями.
5.2.6
Открытые данные риэлторских агентств
www.domofond.ru
https://www.cian.ru
86,3
Средняя цена земельных участков в границах территории (оценочно)
тыс. руб. за га
Для получения данных в разрезе муниципальных образований рекомендуется использовать данные открытых порталов баз данных с объявлениями о продаже жилья (ЦИАН, Домофонд и др.). Данные отчетов и мониторинга локальных риэлторских агентств. Если в открытых источниках отсутствуют данные о средней цене в районе или в целом в муниципальном образовании, то необходимо отфильтровать предложения (объявления), выгрузить их в Excel, удалить аномально низкие и аномально высокие значения и рассчитать среднее значение цены 1 га земельных участков. В случае отсутствия информация цена может быть установлена экспертно в соответствии с настоящими рекомендациями.
5.2.6
Открытые данные риэлторских агентств
www.domofond.ru
https://www.cian.ru
30 000,0
Параметры затрат проекта
Средние затраты на разработку проектно-сметной документации
тыс. руб./кв. м жилья
Рекомендуется использовать значение, основанное на экспертных оценках, предложенное в столбце "Значение параметра [Пример]", если ОМСУ не обладают более точным источником данных.
5.2.7
Экспертная оценка
-
2,0
Средние затраты на строительство жилья (строительно-монтажные работы)
тыс. руб./кв.м
Рекомендуется использовать данные Росстата "Средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра общей площади отдельно стоящих жилых домов без пристроек, надстроек и встроенных помещений в Российской Федерации" в разрезе субъектов РФ.
Также может использоваться экспертная оценка применительно непосредственно к муниципальному образованию.
5.2.7
Росстат
https://fedstat.ru/indicator/31456
42,5
Средние затраты на создание внутриквартальной коммунальной инфраструктуры
тыс. руб./кв. м жилья
Рекомендуется использовать значение, основанное на экспертных оценках, предложенное в столбце "Значение параметра [Пример]", если ОМСУ не обладают более точным источником данных.
5.2.7
Экспертная оценка
-
2,0
Средние затраты на создание внешней (магистральной) коммунальной инфраструктуры
тыс. руб./кв. м жилья
5.2.7
-
2,0
Средние затраты на строительство (развитие, модернизацию) транспортной инфраструктуры
тыс. руб./кв. м жилья
Рекомендуется использовать значение, основанное на экспертных оценках, предложенное в столбце "Значение параметра [Пример]", если ОМСУ не обладают более точным источником данных.
5.2.7
Экспертная оценка
-
2,0
Средние затраты на строительство социальной инфраструктуры (отдельно стоящие объекты) - школы и детские сады
тыс. руб./кв. м жилья
1. Рекомендуется использовать значение, основанное на экспертных оценках, предложенное в столбце "Значение параметра [Пример]", если ОМСУ не обладают более точным источником данных. Данное значение предполагает строительство отдельно стоящих школ и детских садов в соответствии с местными нормативами градостроительного проектирования. Если в рамках проекта предполагается создание лишь доли от нормативной потребности (то есть часть потребности будет удовлетворена за счет существующих в городе объектов), то затраты снижаются пропорционально. Предполагается, что в полных затратах 70% составляют затраты на строительство школ и 30% - на строительство детских садов. Точные параметры зависят от объемов жилой застройки и, соответственно, численности населения (при фиксированном нормативе).
5.2.7
Экспертная оценка
-
7,0
Средние затраты на строительство социальной инфраструктуры (встроенно-пристроенные детские сады)
тыс. руб./кв. м жилья
При создании встроенно-пристроенных детских садов (в многоквартирных домах) затраты на строительство учтены в затратах на строительство жилья. А затраты на создание детских площадок - в затратах на благоустройство.
5.2.7
-
0,0
Средние затраты на строительство социальной инфраструктуры (отдельно стоящие объекты) - поликлиники
тыс. руб./кв. м жилья
1. Рекомендуется использовать значение, основанное на экспертных оценках, предложенное в столбце "Значение параметра [Пример]", если ОМСУ не обладают более точным источником данных. Данное значение предполагает строительство отдельно стоящих школ и детских садов в соответствии с местными нормативами градостроительного проектирования. Если в рамках проекта предполагается создание лишь доли от нормативной потребности (то есть часть потребности будет удовлетворена за счет существующих в городе объектов), то затраты снижаются пропорционально. Предполагается, что в полных затратах 70% составляют затраты на строительство школ и 30% - на строительство детских садов. Точные параметры зависят от объемов жилой застройки и, соответственно, численности населения (при фиксированном нормативе).
5.2.7
Экспертная оценка
-
5,0
Средние затраты на строительство коммерческой недвижимости торгового назначения (строительно-монтажные работы)
тыс. руб./кв. м
Рекомендуется использовать данные о стоимости строительства жилья с повышающим коэффициентом 1,5.
5.2.7
Экспертная оценка
-
63,8
Средние затраты на строительство одного машино-места площадью 30 кв. м в подземном паркинге (строительно-монтажные работы)
тыс. руб. за машино-место
Рекомендуется использовать значение, основанное на экспертных оценках, предложенное в столбце "Значение параметра [Пример]", если ОМСУ не обладают более точным источником данных.
5.2.7
Экспертная оценка
-
250,0
Средние затраты на благоустройство территорий общего пользования
тыс. руб./кв. м жилья
Рекомендуется использовать значение, основанное на экспертных оценках, предложенное в столбце "Значение параметра [Пример]", если ОМСУ не обладают более точным источником данных.
5.2.7
Экспертная оценка
-
2,0
Средние затраты на снос
тыс. руб./кв. м
Рекомендуется использовать значение, основанное на экспертных оценках, предложенное в столбце "Значение параметра [Пример]", если ОМСУ не обладают более точным источником данных.
5.2.7
Экспертная оценка
-
0,5
Средняя стоимость ежегодной аренды земельного участка (если в рамках территории есть земельные участки в государственной или муниципальной собственности, предоставляемые на праве аренды)
% от кадастровой стоимости
Ставки аренды земельных участков устанавливаются муниципальным, региональным или федеральным нормативным актом (соответственно, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной, государственной региональной или федеральной собственности). Арендные ставки, как правило, не превышают значения земельного налога (в соответствии с федеральными методическими рекомендациями), то есть 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка в год. Как правило, в рамках РЗТ или КРТ земельные участки не предоставляются в аренду, а предоставляются в собственность застройщику бесплатно. В рамках примера моделирования используется именно такое допущение.
5.2.7
-
-
Для иных расходов по проекту
% от общих инвестиционных и операционных расходов
Непредвиденные расходы рекомендуется предусматривать в размере 5%.
5.2.7
Экспертная оценка
-
5,0%
Макроэкономические параметры
Среднедушевые денежные доходы
тыс. руб. в месяц
Рекомендуется использовать региональные данные Росстата о среднедушевых денежных доходах населения. Информация в разрезе муниципальных образований может быть уточнена ОМСУ.
5.2.8
Росстат
https://fedstat.ru/indicator/57039
31,0
Инфляция (ИПЦ)
% в год
Для базового года расчета рекомендуется применять данные Росстата по показателю "Индекс потребительских цен и тарифов на товары и услуги" на последний отчетный год, для прогнозного периода - данные Министерства экономического развития РФ. В общем случае применятся ИПЦ по России в целом, но также возможно использование и значения ИПЦ в соответствующем регионе.
5.2.8
Росстат, Прогноз Министерство экономического развития РФ
https://www.gks.ru/bgd/free/b00_24/IssWWW.exe/Stg/d000/I000030R.HTM
https://economy.gov.ru/material/directions/makroec/prognozy_socialno_ekonomicheskogo_razvitiya/
4%
Темп роста реальных цен на жилье
% в год
Рекомендуется проводить расчет при допущении о стабильности реальных цен на жилье, то есть при росте цен на жилье с темпом инфляции.
5.2.8
-
0%
Ставка дисконтирования
% годовых
Ставка дисконтирования определяется как ставка доходности по сопоставимому по уровню риска инвестиционному проекту или финансовому инструменту.
5.2.8
Экспертная оценка
-
10%
Параметры для расчета налогов
Ставка по НДС
% от стоимости налогооблагаемых операций
1. Ставка НДС определяется в соответствии с Налоговым кодексом РФ в зависимости от вида налогооблагаемых операций. Общая ставка НДС составляет 20%.
2. Согласно Налоговому кодексу РФ (ст. 146) объектом налогообложения не являются операции по безвозмездной передаче жилых помещений, объектов инфраструктуры в гос. или мун. собственность (или специализированным организациям по решению гос. или мун. органов). Не подлежат налогообложению реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них, услуги по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности (ст. 149 Налогового кодекса РФ).
3. НДС уплачивается всеми организациями, в которых используется основная система налогообложения. В случае использования упрощенной системы налогообложения отдельно НДС не уплачивается, а уплачивается налог на доходы (вместо НДС, налога на прибыль и налога на имущество организаций). В рамках моделирования налоговых платежей застройщика рекомендуется использовать основную систему налогообложения.
5.2.9
-
20%
Ставка налога на прибыль
% от прибыли
Ставка налога на прибыль определяется в соответствии с Налоговым кодексом РФ. В общем случае ставка налога на прибыль составляет 20%. Налог на прибыль уплачивается всеми организациями, в которых используется основная система налогообложения. В случае использования упрощенной системы налогообложения отдельно налог на прибыль не уплачивается, а уплачивается налог на доходы (вместо НДС, налога на прибыль и налога на имущество организаций). В соответствии с п. 16 ст. 270 НК РФ при определении налоговой базы не учитываются расходы в виде стоимости безвозмездно переданного имущества (работ, услуг, имущественных прав) и расходов, связанных с такой передачей. Соответственно объектом налогообложения не являются операции по безвозмездной передаче жилых помещений, объектов инфраструктуры в гос. или мун. собственность (или специализированным организациям по решению гос. или мун. органов)
5.2.9
-
20%
Ставка налога на имущество организаций
% от кадастровой стоимости объекта недвижимости
1. Ставка налога на имущество организаций устанавливается нормативным актом субъекта РФ в пределах максимальных ставок в соответствии с Налоговым кодексом РФ (не более 2% от кадастровой стоимости объектов).
2. С учетом различных льгот по налогу фактически эффективная ставка, рассчитанная как отношение фактических сборов налога к суммарной кадастровой стоимости объектов на конкретной территории, всегда отличается от предельной ставки. С учетом этого на основе данных ФНС о сборах налога (публикуются в разрезе всех муниципальных образований на сайте ФНС в форме стат. отчетности N 5-НИО "Отчет о налоговой базе и структуре начислений по налогу на имущество организаций") может быть рассчитана такая эффективная ставка в муниципальном образовании. В рамках примера моделирования используется ставка 2%.
3. В рамках моделирования предполагается, что организации владеют только нежилыми помещениями. Если в рамках проекта предполагается создание наемных домов в собственности юридических лиц, то необходимо применить соответствующие ставки, установленные для юридических лиц в отношении жилых помещений актом субъекта РФ.
4. Налог на имущество организаций уплачивается всеми организациями, в которых используется основная система налогообложения. В случае использования упрощенной системы налогообложения отдельно НДС не уплачивается, а уплачивается налог на доходы (вместо НДС, налога на прибыль и налога на имущество организаций). В рамках моделирования налоговых платежей застройщика рекомендуется использовать основную систему налогообложения (в этом случае налога на имущество организаций в рамках проекта у застройщика не возникает). В рамках моделирования налоговых платежей собственников коммерческих помещений (в первых этажах МКД и в отдельно стоящих нежилых зданиях) рекомендуется использовать основную систему налогообложения.
5.2.9
Налоговый кодекс РФ (ст. 380 гл. 30), акт субъекта РФ
www.nalog.ru
2,0%
Ставка налога на доходы в соответствии с упрощенной системой налогообложения
% от доходов
1. Ставка налога на доходы составляет максимум 6% от валовых доходов либо 15% от разницы между доходами и расходами. Законами субъектов РФ могут устанавливаться ставки от 1% до 6% от доходов в зависимости от категории налогоплательщиков, в отдельных случаях - 0%.
2. В рамках моделирования рекомендуется использовать показатель 6% от доходов при расчете доходов от малого бизнеса, предоставляющего товары и услуги в новой застройке (первые этажи МКД и отдельно стоящие торговые объекты).
5.2.9
Налоговый кодекс РФ (ст. 346.20 гл. 26.2), акт субъекта РФ
-
6%
Ставка налога на имущество физических лиц
% от кадастровой стоимости объекта недвижимости
1. Ставка налога на имущество физических лиц устанавливается нормативным актом муниципального образования в пределах максимальных ставок в соответствии с Налоговым кодексом РФ (не более 0,1% от кадастровой стоимости в отношении жилых домов, частей жилых домов, квартир, частей квартир, комнат) и региональным актом (максимальная ставка может быть увеличена на 0,3%). С учетом различных льгот по налогу фактически эффективная ставка, рассчитанная как отношение фактических сборов налога к суммарной кадастровой стоимости объектов на конкретной территории, всегда отличается от предельной ставки. С учетом этого на основе данных ФНС о сборах налога (публикуются в разрезе всех муниципальных образований на сайте ФНС в форме стат. отчетности N 5-МН "Отчет о налоговой базе и структуре начислений по местным налогам") может быть рассчитана такая эффективная ставка в муниципальном образовании. В рамках примера моделирования используется ставка 0,1%.
2. В рамках моделирования предполагается, что граждане владеют только жилыми помещениями.
5.2.9
Налоговый кодекс РФ (ст. 406 гл. 32), акт субъекта РФ, акт муниципального образования
www.nalog.ru
0,1%
Ставка земельного налога
% от кадастровой стоимости земельного участка
1. Ставки земельного налога устанавливаются муниципальным актом в пределах максимальной ставки, определенной Налоговым кодексом РФ в отношении земельных участков, занятых жилой застройкой, в размере 0,3%, в отношении земельных участков, занятых коммерческой застройкой - в размере 1,5%. С учетом различных льгот по налогу фактически эффективная ставка, рассчитанная как отношение фактических сборов налога к суммарной кадастровой стоимости земельных участков на конкретной территории, всегда отличается от предельной ставки. С учетом этого на основе данных ФНС о сборах налога (публикуются в разрезе всех муниципальных образований на сайте ФНС в форме стат. отчетности N 5-МН "Отчет о налоговой базе и структуре начислений по местным налогам") может быть рассчитана такая эффективная ставка в муниципальном образовании. В рамках примера моделирования используется ставка 1,5% в отношении земельных участков нежилой коммерческой застройки (земельные участка под МКД налогом не облагаются).
5.2.9
Налоговый кодекс РФ (ст. 394 гл. 31), акт муниципального образования
www.nalog.ru
1,5%

Градостроительная модель

Таблица 1. Параметры планировки новой застройки, используемые в экономической модели
N п.п.
Показатель
Ед. измерения
Малая территория (2,5 - 5 га)
Средняя территория (5 - 10 га)
Большая территория (более 10 га)
Комментарий к заполнению
Раздел Методик
1
Примерный баланс территории (по общей площади земельных участков):
%
100%
100%
100%
5.4.1
1.1
Жилая застройка
%
40%
40%
35%
Экспертная оценка на основе аналогов застройки с учетом ограничений нормативов градостроительного проектирования в части обеспеченности территории объектами инфраструктуры в зависимости от площади территории и предельной этажности, установленной правилами землепользования и застройки. Все такие параметры определяются на местном и (или) региональном уровне. В данном примере используются средние значения. См. Методику.
5.4.1
1.2
Улично-дорожная сеть (УДС), включая наземные парковочные места в составе УДС
%
30%
30%
30%
Экспертная оценка на основе аналогов застройки с учетом ограничений нормативов градостроительного проектирования в части обеспеченности территории объектами инфраструктуры в зависимости от площади территории и предельной этажности, установленной правилами землепользования и застройки. Все такие параметры определяются на местном и (или) региональном уровне. В данном примере используются средние значения. См. Методику.
5.4.1
1.3
Озелененная территория общего пользования
%
21%
17%
14%
Экспертная оценка на основе аналогов застройки с учетом ограничений нормативов градостроительного проектирования в части обеспеченности территории объектами инфраструктуры в зависимости от площади территории и предельной этажности, установленной правилами землепользования и застройки. Все такие параметры определяются на местном и (или) региональном уровне. В данном примере используются средние значения. См. Методику.
5.4.1
1.4
Инженерная инфраструктура
%
1%
1%
1%
Экспертная оценка на основе аналогов застройки с учетом ограничений нормативов градостроительного проектирования в части обеспеченности территории объектами инфраструктуры в зависимости от площади территории и предельной этажности, установленной правилами землепользования и застройки. Все такие параметры определяются на местном и (или) региональном уровне. В данном примере используются средние значения. См. Методику.
5.4.1
1.5
Отдельно стоящие коммерческие объекты
%
0%
6%
4%
Экспертная оценка на основе аналогов застройки с учетом ограничений нормативов градостроительного проектирования в части обеспеченности территории объектами инфраструктуры в зависимости от площади территории и предельной этажности, установленной правилами землепользования и застройки. Все такие параметры определяются на местном и (или) региональном уровне. В данном примере используются средние значения. См. Методику.
5.4.1
1.6
Социальная инфраструктура
%
8%
6%
16%
Экспертная оценка на основе аналогов застройки с учетом ограничений нормативов градостроительного проектирования в части обеспеченности территории объектами инфраструктуры в зависимости от площади территории и предельной этажности, установленной правилами землепользования и застройки. Все такие параметры определяются на местном и (или) региональном уровне. В данном примере используются средние значения. См. Методику.
5.4.1
1.6.1
Средние общеобразовательные школы (СОШ)
%
0%
0%
6%
Экспертная оценка на основе аналогов застройки с учетом ограничений нормативов градостроительного проектирования в части обеспеченности территории объектами инфраструктуры в зависимости от площади территории и предельной этажности, установленной правилами землепользования и застройки. Все такие параметры определяются на местном и (или) региональном уровне. В данном примере используются средние значения. См. Методику. На больших территориях создание отдельно стоящей СОШ, как правило, обязательно. На других территориях, при наличии свободных мест в СОШ за границами территории, такие объекты могут не предусматриваться. Отметим, что различные по размеру СОШ имеют различные нормы по размеру земельных участков. При проработке эскиза застройки площадь земельных участков ДДУ может быть скорректирована.
5.4.1
1.6.2
Детские дошкольные учреждения (ДДУ)
%
8%
6%
9%
Экспертная оценка на основе аналогов застройки с учетом ограничений нормативов градостроительного проектирования в части обеспеченности территории объектами инфраструктуры в зависимости от площади территории и предельной этажности, установленной правилами землепользования и застройки. Все такие параметры определяются на местном и (или) региональном уровне. В данном примере используются средние значения. См. Методику. На малых и средних территориях - это могут быть встроенно-пристроенные ДДУ, на больших территориях - это отдельно стоящие детские сады. Отметим, что различные по размеру ДДУ имеют различные нормы по размеру земельных участков. При проработке эскиза застройки площадь земельных участков ДДУ может быть скорректирована.
5.4.1
1.6.3
Поликлиники
%
0%
0%
1%
Экспертная оценка на основе аналогов застройки с учетом ограничений нормативов градостроительного проектирования в части обеспеченности территории объектами инфраструктуры в зависимости от площади территории и предельной этажности, установленной правилами землепользования и застройки. Все такие параметры определяются на местном и (или) региональном уровне. В данном примере используются средние значения. См. Методику.
5.4.1
1.7
Контрольная строка (сумма)
%
99%
100%
100%
-
5.4.1
2
Примерный баланс территории (по общей площади земельных участков):
га
2,5
5
10
Расчет
5.4.2
2.1
Жилая застройка
га
1,00
2
3,5
Расчет
5.4.2
2.2
Улично-дорожная сеть (далее - УДС), включая наземные парковочные места в составе УДС
га
0,75
1,5
3
Расчет
5.4.2
2.3
Озелененная территория общего пользования
га
0,52
0,86
1,43
Расчет
5.4.2
2.4
Инженерная инфраструктура
га
0,025
0,05
0,1
Расчет
5.4.2
2.5
Отдельно стоящие коммерческие объекты
га
0
0,3
0,4
Расчет
5.4.2
2.6
Социальная инфраструктура
га
0,2
0,3
1,6
Расчет
5.4.2
2.6.1
Средние общеобразовательные школы (СОШ)
га
0
0
0,6
Расчет
5.4.2
2.6.2
Детские дошкольные учреждения (ДДУ)
га
0,2
0,3
0,9
Расчет
5.4.2
2.6.3
Поликлиники
га
0,00
0,00
0,07
Расчет
5.4.2
2.7
Контрольная строка (сумма)
га
2,5
5,0
10,0
Расчет
5.4.2
3
Примерный баланс застройки (по площади жилых и нежилых помещений)
5.4.3
3.1
Суммарная поэтажная площадь жилой застройки (вместе с коммерческими первыми этажами)
кв. м суммарной поэтажной площади
54000
108000
210000
Вычисляется как площадь пятна жилой застройки, умноженная на этажность застройки. Чтобы определить пятно застройки умножаем площадь территории под жилую застройку на процент застроенности (коэффициент застройки) земельного участка, предназначенного для строительства многоквартирных домов.
5.4.3
3.2
Суммарная площадь жилых помещений и нежилых помещений первых этажей в жилой застройке
кв. м жилых и нежилых помещений
43200
86400
168000
Вычисляется как произведение поэтажной площади жилой застройки на показатель доли полезной площади жилой застройки за вычетом площади коммерческих помещений на первых этажах многоквартирных домов.
5.4.3
3.2.1
Площадь жилых помещений
кв. м
38880
73440
142800
5.4.3
3.2.2
Площадь коммерческих первых этажей в жилой застройке
кв. м
4320
12960
25200
Вычисляется как произведение п. 3.2 и п. 21 Таблицы 2.
5.4.3
3.2.3
Площадь подземного паркинга
кв. м
17172
35316
68670
Вычисляется как произведение количества необходимых парковочных мест и площади подземного паркинга на 1 машино-место.
5.4.3
3.2.4
Площадь наземного отдельно стоящего паркинга
кв. м
0
0
0
Вычисляется как произведение количества необходимых парковочных мест и площади наземного паркинга на 1 машино-место.
5.4.3
3.2.5
Площадь инженерных объектов
кв. м
150
300
600
Задается экспертно. Здесь вычислено, как доля от площади земельного участка под инженерные объекты, исходя из допущения, что инженерные площадные объекты имеют 1 этаж.
5.4.3
3.2.6
Площадь отдельно стоящих коммерческих объектов
кв. м
0
9000
12000
5.4.3
3.2.7
Площадь объектов социальной инфраструктуры, в том числе:
кв. м
725,8
1199,5
15566,2
Вычисляется как произведение количества учащихся и показателя площади ДДУ на одного учащегося. Площади детских садов считались генерализировано - не разбивались на отдельное ДДУ. На территориях 2,5 и 5 га - это встроенно-пристроенные ДДУ. На территории 10 га - это отдельно стоящие детские сады.
5.4.3
3.2.7.1
площадь школы
кв. м
0
0
10281,6
Вычисляется как произведение количества учащихся в численности населения и показателя площади СОШ на одного учащегося.
5.4.3
3.2.7.2
площадь детского сада
кв. м
725,76
1199,52
3598,56
Вычисляется как произведение количества учащихся в численности населения и показателя площади ДДУ на одного учащегося.
5.4.3
3.2.7.3
площадь поликлиники
кв. м
0
0
1686,0
Вычисляется как произведение количества посещений за смену на площадь на одно посещение
5.4.3
4
Расчет промежуточных показателей (используется для расчета баланса территории и баланса застройки)
5.4.4
4.1
Общая численность населения территории
человек
1296
2448
4760
Общая численность населения зависит от площади жилых помещений. Вычисляется как площадь жилых помещений разделить на норму по обеспеченности площадью жилых помещений на человека
5.4.4
4.2
Необходимое количество мест в ДДУ
ед.
91
171
333
Зависит от общей численности населения. Вычисляется как общая численность населения умножить на норму по количеству учащихся в ДДУ и разделить на 1000
5.4.4
4.3
Доля мест в ДДУ, обеспеченная на рассматриваемой территории, в том числе:
% от нормативной потребности
80%
70%
90%
Может быть регламентировано в МНГП. Также можно задать, исходя из знания об окружающих объектах (возможностях обслуживания дополнительной потребности в местах в существующих объектах).
5.4.4
встроенно-пристроенные
% от нормативной потребности
80%
70%
0%
5.4.4
отдельно стоящие
% от нормативной потребности
0%
0%
90%
5.4.4
4.4
Доля мест в ДДУ, обеспеченная за счет прилегающей территории
% от нормативной потребности
20%
30%
10%
5.4.4
4.5
Необходимое количество мест в СОШ
ед.
233,28
440,64
856,8
Зависит от общей численности населения. Вычисляется как общая численность населения умножить на норму по количеству учащихся в СОШ и разделить на 1000
5.4.4
4.6
Доля мест в СОШ, обеспеченная на рассматриваемой территории
% от нормативной потребности
0%
0%
80%
Может быть регламентировано в МНГП. Также можно задать, исходя из знания об окружающих объектах (возможностях обслуживания дополнительной потребности в местах в существующих объектах).
5.4.4
4.7
Доля мест в СОШ, обеспеченная за счет прилегающей территории
% от нормативной потребности
100%
100%
20%
5.4.4
4.8
Количество парковочных мест в подземном паркинге всего
ед.
572,4
1177,2
2289
Сумма парковочных мест для жилых и коммерческих объектов.
5.4.4
4.8.1
Количество парковочных мест в подземном паркинге для площади жилых помещений
ед.
486
918
1785
Зависит от площади жилых помещений. Вычисляется как площадь жилых помещений, деленная на норму площади жилых помещений на 1 машино-место.
5.4.4
4.8.2
Количество парковочных мест в подземном паркинге для площади коммерческих помещений
ед.
86,4
259,2
504
Зависит от площади помещений в коммерческих объектах. Вычисляется как площадь нежилых помещений, деленная на норму площади жилых помещений на 1 машино-место.
5.4.4
4.9
Размер поликлиники, создаваемой на территории развития
количество посещений в сутки
0
0
73,3
Зависит от общей численности населения. Вычисляется как общая численность населения, умноженная на норму по количеству посещений поликлиник и деленная на 1000.
5.4.4
4.10
Доля мест в поликлиниках, обеспеченная на рассматриваемой территории
% от нормативной потребности
0%
0%
100%
Может быть регламентировано в МНГП. Также можно задать, исходя из знания об окружающих объектах (возможностях обслуживания дополнительной потребности в местах в существующих объектах).
5.4.4
4.11
Доля мест в поликлиниках, обеспеченная за счет прилегающей территории
% от нормативной потребности
100%
100%
0%
5.4.4
5
Расчет итоговых характеристик застройки (используется для контроля сбалансированности планировочного решения)
5.4.5
5.1
Коэффициент плотности застройки по предлагаемым параметрам (БРУТТО)
кв. м суммарной поэтажной площади здания на 1 кв. м земельного участка
2,2
2,4
2,4
Расчет соотношения между суммарной поэтажной площадью зданий и суммарной площадью земельных участков. Максимальные значения параметра зависят от параметров градостроительного регламента, установленного ПЗЗ. Рекомендуемые максимальные значения составляют для центра города - 3, для срединной зоны - 2, для периферии - 1.
5.4.5
5.2
Плотность застройки (НЕТТО)
кв. м суммарной поэтажной площади здания на 1 кв. м земельного участка
3,1
3,4
3,4
Расчет соотношения между суммарной поэтажной площадью зданий и суммарной площадью земельных участков за вычетом улично-дорожной сети. Максимальные значения параметра зависят от параметров градостроительного регламента, установленного ПЗЗ. Рекомендуемые максимальные значения составляют для центра города - 4, для срединной зоны - 2, для периферии - 1.
5.4.5
5.3
Плотность населения
чел./ га
518
490
476
Рекомендуемые максимальные значения составляют для центра города - 450 - 550 чел./га, для срединной зоны - 350 - 450 чел./га, для периферии - 200 - 350 чел./га
5.4.5
5.4
Количество этажей подземного паркинга
этажей
1,7
1,8
2,0
Таблица 2. Данные из норм, правил и аналогов застройки, используемые в расчете
N п.п.
Показатель
Ед. измерения
Малая территория (2,5 - 5 га)
Средняя территория (5 - 10 га)
Большая территория (более 10 га)
Комментарий к заполнению
1
Процент застроенности (коэффициент застройки) земельного участка, предназначенного для строительства многоквартирного дома
% от площади земельного участка
0,6
0,6
0,6
Данная норма регламентируется ПЗЗ, при отсутствии в ПЗЗ можно использовать СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01 - 89 <*>, утвержденный приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 30 декабря 2016 года N 1034/пр (далее - СП Градостроительство). В данном примере показатель дан по СП Градостроительство
2
Коэффициент плотности застройки для жилой многоэтажной застройки
кв. м суммарной поэтажной площади здания на 1 кв. м земельного участка
1,6
1,6
1,6
Данная норма регламентируется правилами землепользования и застройки (далее - ПЗЗ), при отсутствии в ПЗЗ можно использовать СП Градостроительство. В данном примере показатель дан по СП Градостроительство.
3
Максимальная этажность жилой застройки, количество этажей
количество этажей
9
9
10
Регламентируется в ПЗЗ. В процессе моделирования это переменный параметр, который может снижаться для достижения необходимого баланса территории
4
Максимальная этажность отдельно стоящих коммерческих объектов
количество этажей
-
5
5
Регламентируется в ПЗЗ. В данном случае приведен экспертный пример
5
Обеспеченность площадью жилых помещений на человека
кв. м
30
30
30
Устанавливается в генеральном плане (далее - ГП) либо по заданию на проектирование. В данном случае приведен экспертный пример
6
Площадь озелененных территорий общего пользования на человека
га
0,0004
0,00035
0,0003
Регламентируется местными нормативами градостроительного проектирования (далее - МНГП). Здесь дана норма экспертно и значительно снижена по сравнению с СП Градостроительство (6 кв. м на 1 человека). Также важно учитывать, что на 10 га в качестве территории общего пользования также может использоваться земельный участок школы и поликлиники
7
Площадь ЗУ на 1 учащегося ДДУ (встроенно-пристроенные ДДУ)
га
0,0026
0,0026
0,0026
Регламентируется МНГП. Если не содержится в МНГП нужно смотреть в региональных нормативах градостроительного проектирования (далее - РНГП). Если норма не содержится в РНГП нужно смотреть в СП Градостроительство. Необходимо отметить что для разного размера ДДУ разная норма, а также что для встроенно-пристроенных ДДУ предлагается: взять норму по ЗУ для отдельно-стоящих ДДУ и вычесть из нее 15%. Именно 15% занимает пятно застройки отдельно стоящее ДДУ на ЗУ в стандартном проекте.
8
Площадь ЗУ на 1 учащегося ДДУ (отдельно стоящие ДДУ)
га
0,003
0,003
0,003
Регламентируется МНГП. Если не содержится в МНГП нужно смотреть в региональных нормативах градостроительного проектирования (далее - РНГП). Если норма не содержится в РНГП нужно смотреть в СП Градостроительство. Необходимо отметить что для разного размера ДДУ разная норма. Также в условиях реконструкции возможно уменьшение размера ЗУ. В данном случае приведен экспертный пример
9
Площадь ЗУ на 1 учащегося СОШ
га
0,0014
0,0014
0,0014
Экспертная оценка на основе аналогов развития различных территорий и проектов соответствующих объектов
10
ЗУ поликлиники: га на 100 посещений в смену
га
0,1
0,1
0,1
11
Площадь встроенно-пристроенного ДДУ на 1 учащегося
кв. м
10
10
12
12
Площадь здания СОШ на 1 учащегося
кв. м
15
15
15
13
Площадь здания поликлиники на 1 посещение
кв. м
23
23
23
14
Поликлиники
посещений в смену на 1000 жителей
15,4
15,4
15,4
Регламентируется МНГП. Если не содержится в МНГП нужно смотреть в РНГП. Если норма не содержится в РНГП нужно смотреть в СП Градостроительство. В данном случае приведены средние значения по 15 крупнейшим городам РФ. В отношении парковок: в данном примере принято, что все постоянные парковочные места обеспечиваются за счет подземных парковок
15
Учащихся СОШ на 1000 населения
количество учащихся
180
180
180
16
Учащихся ДДУ на 1000 населения
количество учащихся
70
70
70
17
Площадь жилых помещений на 1 машино-место в подземной парковке
кв. м
80
80
80
18
Норма по наземным отдельно-стоящим парковкам
машино-место на 1 квартиру
1,2
1,2
1,2
СП Градостроительство
19
Норма по плоскостным парковкам
машино-место на 1 квартиру
1,2
1,2
1,2
20
Площадь подземного паркинга на 1 машино-место
кв. м
30
30
30
Экспертная оценка
21
Доля площади жилых и нежилых помещений первых этажей (кроме нежилых помещений в составе общего имущества) в суммарной поэтажной площади многоквартирных домов
%
80%
80%
80%
22
Доля площади нежилых помещений первых этажей от общей площади жилых и нежилых помещений первых этажей в многоквартирных домах
%
10%
15%
15%
23
Площадь коммерческих помещений на 1 машино-место
кв. м
50
50
50

Экономическая модель проекта

Исходные данные
Источник
Единицы измерения
Базовое значение
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
Существующие и планируемые параметры застройки территории
Снос объектов и консолидация территории
МКД, признанные аварийными
Расчет
тыс. кв. м жилых помещений
2,0
1,0
1,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
МКД, признанные аварийными (накопленным итогом)
Расчет
тыс. кв. м жилых помещений
-
1,0
2,0
2,0
2,0
2,0
2,0
2,0
2,0
2,0
2,0
Иные МКД
Расчет
тыс. кв. м жилых помещений
2,0
1,0
1,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Иные МКД (накопленным итогом)
Расчет
тыс. кв. м жилых помещений
-
1,0
2,0
2,0
2,0
2,0
2,0
2,0
2,0
2,0
2,0
Индивидуальная и блокированная застройка
Расчет
тыс. кв. м жилых помещений
1,0
0,5
0,5
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Индивидуальная и блокированная застройка (накопленным итогом)
Расчет
тыс. кв. м жилых помещений
-
0,5
1,0
1,0
1,0
1,0
1,0
1,0
1,0
1,0
1,0
Нежилые первые этажи в сносимых МКД
Расчет
тыс. кв. м нежилых помещений
0,2
0,1
0,1
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Нежилые первые этажи в сносимых МКД (накопленным итогом)
Расчет
тыс. кв. м нежилых помещений
-
0,1
0,2
0,2
0,2
0,2
0,2
0,2
0,2
0,2
0,2
Отдельно стоящие нежилые здания коммерческого использования
Расчет
тыс. кв. м нежилых помещений
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Отдельно стоящие нежилые здания коммерческого использования (накопленным итогом)
Расчет
тыс. кв. м нежилых помещений
-
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Период сноса
Переменная управления (при изменении значения в ячейке D14 модель пересчитывается автоматически)
лет
2,0
Ввод жилых и нежилых объектов
Период между завершением сноса и началом строительства (разработка и утверждение документации по планировке территории)
Переменная управления (при изменении значения в ячейке D16 модель пересчитывается автоматически)
лет
1,0
Срок строительства (от получения разрешения на строительство до получения разрешения на ввод в эксплуатацию)
Переменная управления (при изменении значения в ячейке D17 модель пересчитывается автоматически)
лет
2,0
Количество очередей строительства многоквартирных домов (1 очередь = 1 МКД, в зависимости от проекта площадь 1 МКД может быть различной, в примере используется площадь 12,2 тыс. кв. м)
Переменная управления (при изменении значения в ячейке D18 модель пересчитывается автоматически)
количество очередей
4,0
Количество очередей строительства иных объектов (если предполагается строительство более одной единицы каждого типа нежилого объекта, то возможно предусмотреть более 1 очереди)
Переменная управления (при изменении значения в ячейке D19 модель пересчитывается автоматически)
количество очередей
1,0
Жилые помещения в многоквартирных домах
Расчет
тыс. кв. м жилых помещений
38,9
0,0
0,0
0,0
0,0
9,7
9,7
9,7
9,7
0,0
0,0
Жилые помещения в многоквартирных домах (накопленный итог)
Расчет
тыс. кв. м жилых помещений
-
0,0
0,0
0,0
0,0
9,7
19,4
29,2
38,9
38,9
38,9
Нежилые помещения в первых этажах многоквартирных домов
Расчет
тыс. кв. м нежилых помещений
4,3
0,0
0,0
0,0
0,0
1,1
1,1
1,1
1,1
0,0
0,0
Нежилые помещения в первых этажах многоквартирных домов (накопленный итог)
Расчет
тыс. кв. м нежилых помещений
-
0,0
0,0
0,0
0,0
1,1
2,2
3,2
4,3
4,3
4,3
Отдельно стоящие нежилые здания коммерческого использования
Расчет
тыс. кв. м нежилых помещений
0,0
0,0
Отдельно стоящие нежилые здания коммерческого использования (накопленный итог)
Расчет
тыс. кв. м нежилых помещений
-
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Объекты социальной инфраструктуры (встроенно-пристроенные)
Расчет
тыс. кв. м нежилых помещений
0,7
0,7
Школы
Расчет
тыс. кв. м нежилых помещений
0,0
0,0
Детские сады
Расчет
тыс. кв. м нежилых помещений
0,7
0,7
Поликлиники
Расчет
тыс. кв. м нежилых помещений
0,0
0,0
Объекты социальной инфраструктуры (отдельно стоящие)
Расчет
тыс. кв. м нежилых помещений
0,0
Школы
Расчет
тыс. кв. м нежилых помещений
0,0
Детские сады
Расчет
тыс. кв. м нежилых помещений
0,0
Поликлиники
Расчет
тыс. кв. м нежилых помещений
0,0
Подземная парковка
Расчет
машино-мест
486,0
0,0
0,0
0,0
0,0
121,5
121,5
121,5
121,5
0,0
0,0
Подземная парковка (накопленный итог)
Расчет
машино-мест
-
0,0
0,0
0,0
0,0
121,5
243,0
364,5
486,0
486,0
486,0
Параметры инвестиционных и иных расходов
Макроэкономические параметры
Инфляция (ИПЦ)
Исходные данные
Индекс
1
1,04
1,04
1,04
1,04
1,04
1,04
1,04
1,04
1,04
1,04
Инфляция (ИПЦ), накопленным итогом
Расчет
Индекс
1
1,04
1,08
1,12
1,17
1,22
1,27
1,32
1,37
1,42
1,48
Темп роста реальных цен на жилье
Исходные данные
Индекс
1
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
Темп роста реальных цен на жилье, накопленным итогом
Расчет
Индекс
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
Индекс цен на рынке жилья
На уровне инфляции (стабильные реальные цены)
Индекс
1
1,04
1,04
1,04
1,04
1,04
1,04
1,04
1,04
1,04
1,04
Индекс цен на рынке коммерческих помещений
На уровне инфляции (стабильные реальные цены)
Индекс
1
1,04
1,04
1,04
1,04
1,04
1,04
1,04
1,04
1,04
1,04
Индекс цен на строительную продукцию и стоимость строительных работ
На уровне инфляции (стабильные реальные цены)
Индекс
1
1,04
1,04
1,04
1,04
1,04
1,04
1,04
1,04
1,04
1,04
Рынок недвижимости
Средняя цена земли в границах территории
Исходные данные
млн руб./га
0
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
Средняя цена жилья в многоквартирных домах в районе проекта на первичном рынке
Исходные данные
тыс. руб./кв. м
69,7
72,5
75,4
78,4
81,5
84,8
88,2
91,7
95,4
99,2
103,2
Средняя цена жилья в индивидуальных домах и таун-хаусах в районе проекта на вторичном рынке, включая земельный участок (при наличии такого предложения)
Исходные данные
тыс. руб./кв. м
110,8
115,3
119,9
124,7
129,7
134,8
140,2
145,9
151,7
157,8
164,1
Средняя цена жилья в индивидуальных домах в границах проекта, подлежащих сносу, включая земельный участок
Исходные данные
тыс. руб./кв. м
77,6
77,6
77,6
77,6
77,6
77,6
77,6
77,6
77,6
77,6
77,6
Средняя рыночная стоимость жилья в аварийном МКД
Исходные данные
тыс. руб./кв. м
36,9
36,9
36,9
36,9
36,9
36,9
36,9
36,9
36,9
36,9
36,9
Средняя рыночная стоимость жилья в неаварийном МКД, подлежащему сносу
Исходные данные
тыс. руб./кв. м
59,1
59,1
59,1
59,1
59,1
59,1
59,1
59,1
59,1
59,1
59,1
Средняя ставка найма жилого помещения в районе проекта
Исходные данные
тыс. руб./кв. м в год
4,7
4,9
5,1
5,3
5,5
5,7
6,0
6,2
6,5
6,7
7,0
Средняя цена парковочного места
Исходные данные
млн руб./машино-место
1,086
1,13
1,17
1,22
1,27
1,32
1,37
1,43
1,49
1,55
1,61
Средняя ставка аренды парковочного места
Исходные данные
тыс. руб./машино-место в год
86,3
89,8
93,3
97,1
101,0
105,0
109,2
113,6
118,1
122,8
127,7
Средняя стоимость аренды нежилого помещения для коммерческих целей в районе проекта
Исходные данные
тыс. руб./кв. м в год
9,8467
10,2
10,7
11,1
11,5
12,0
12,5
13,0
13,5
14,0
14,6
Средняя цена приобретения нежилого помещения для коммерческих целей в районе проекта
Исходные данные
тыс. руб./кв. м
78,8
82,0
85,2
88,6
92,2
95,9
99,7
103,7
107,8
112,2
116,6
Нормативная стоимость 1 кв. м жилых помещений, установленная Минстроем России
Исходные данные
тыс. руб./кв. м
46
46
46
46
46
46
46
46
46
46
46
Параметры затрат проекта
Средние затраты на разработку проектно-сметной документации
Исходные данные
тыс. руб./кв. м
2
2
2,1
2,2
2,2
2,3
2,4
2,5
2,6
2,7
2,8
Средние затраты на строительство жилья (строительно-монтажные работы)
Исходные данные
тыс. руб./кв. м
42,5
44,2
46,0
47,8
49,7
51,7
53,8
55,9
58,2
60,5
62,9
Средние затраты на создание внутриквартальной коммунальной инфраструктуры
Исходные данные
тыс. руб./кв. м жилья
2
2,08
2,16
2,25
2,34
2,43
2,53
2,63
2,74
2,85
2,96
Средние затраты на создание внешней (магистральной) коммунальной инфраструктуры
Исходные данные
тыс. руб./кв. м жилья
2,0
2,1
2,2
2,2
2,3
2,4
2,5
2,6
2,7
2,8
3,0
Средние затраты на строительство (развитие, модернизации) транспортной инфраструктуры
Исходные данные
тыс. руб./кв. м жилья
2,0
2,1
2,2
2,2
2,3
2,4
2,5
2,6
2,7
2,8
3,0
Средние затраты на строительство социальной инфраструктуры (отдельно стоящие объекты)
Исходные данные
тыс. руб./кв. м жилья
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Средние затраты на строительство социальной инфраструктуры (встроенно-пристроенные объекты)
Исходные данные
тыс. руб./кв. м жилья
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Средние затраты на строительство одного машино-места (подземный паркинг)
Исходные данные
тыс. руб./машино-место
250,0
260,0
270,4
281,2
292,5
304,2
316,3
329,0
342,1
355,8
370,1
Средние затраты на благоустройство территорий общего пользования
Исходные данные
тыс. руб./кв. м
2,0
2,1
2,2
2,2
2,3
2,4
2,5
2,6
2,7
2,8
3,0
Средние затраты на строительство отдельно стоящих коммерческих объектов
Исходные данные
тыс. руб./кв. м
63,75
66,30
68,95
71,71
74,58
77,56
80,66
83,89
87,25
90,74
94,37
Средние затраты на снос
Исходные данные
руб./кв. м
0,5
0,5
0,5
0,6
0,6
0,6
0,6
0,7
0,7
0,7
0,7
Расходы на компенсации собственникам недвижимости
Доля жилых помещений, предоставляемых по договору мены в собственность переселяемым гражданам, построенных застройщиком в границах территории развития
Переменная управления (при изменении значения в ячейке D71 модель пересчитывается автоматически)
% от общей площади жилых помещений, предоставляемых в собственность переселяемым гражданам
10%
Доля жилых помещений, предоставляемых по договору мены в собственность переселяемым гражданам, построенных застройщиком вне границ территории развития
Переменная управления (при изменении значения в ячейке D72 модель пересчитывается автоматически)
% от общей площади жилых помещений, предоставляемых в собственность переселяемым гражданам
70%
Доля жилых помещений, предоставляемых по договору мены в собственность переселяемым гражданам, приобретенных застройщиком на рынке
Переменная управления (при изменении значения в ячейке D73 модель пересчитывается автоматически)
% от общей площади жилых помещений, предоставляемых в собственность переселяемым гражданам
20%
Граждане, переселяемые из аварийных МКД (указаны все формы компенсаций, предусмотренные ч. 6 ст. 16 185-ФЗ):
Расчет
тыс. кв. м жилых помещений
2
0,96
0,96
0
0
0,28
0
0
0
0
0
предоставление иного жилого помещения по договору мены (в собственность переселяемого гражданина), в том числе:
Расчет
тыс. кв. м жилых помещений
0,8
0,36
0,36
0
0
0,08
0
0
0
0
0
в построенных на территории развития МКД
Расчет
тыс. кв. м жилых помещений
0,08
0,08
в построенных за границами территории развития МКД
Расчет
тыс. кв. м жилых помещений
0,56
0,28
0,28
приобретенных на рынке
Расчет
тыс. кв. м жилых помещений
0,16
0,08
0,08
предоставление иного жилого помещения в долгосрочное пользование по договору найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования (договор некоммерческого найма)
Расчет
тыс. кв. м жилых помещений
0,2
0,2
предоставление иного жилого помещения в пользование по договору социального найма
Расчет
тыс. кв. м жилых помещений
0
0,00
0,00
предоставление иного жилого помещения в краткосрочное пользование по договору найма жилого помещения маневренного фонда
Расчет
тыс. кв. м жилых помещений
0
0,00
0,00
выплата возмещения за изымаемое жилое помещение в размере рыночной стоимости жилого помещения (ст. 32 ЖК РФ - РЗТ, ст. 56.12 ЗК РФ - КРТ)
Расчет
тыс. кв. м жилых помещений
1
0,50
0,50
предоставление субсидии на приобретение, строительство жилого помещения (разница между возмещением и рыночной ценой жилья), оплату процентов по ипотеке (если у гражданина отсутствует иное жилое помещение)
Расчет
тыс. кв. м жилых помещений
0,2
0,10
0,10
Граждане, переселяемые из иных МКД:
Расчет
тыс. кв. м жилых помещений
2,54
1,131
1,131
0
0
0,278
0
0
0
0
0
предоставление иного равнозначного (по количеству комнат) жилого помещения
Расчет
тыс. кв. м жилых помещений
0,78
0,351
0,351
0
0
0,078
0
0
0
0
0
в построенных на территории развития МКД
Расчет
тыс. кв. м жилых помещений
0,078
0,078
в построенных за границами территории развития МКД
Расчет
тыс. кв. м жилых помещений
0,546
0,273
0,273
приобретенных на рынке
Расчет
тыс. кв. м жилых помещений
0,156
0,078
0,078
предоставление иного равноценного (по рыночной стоимости равнозначного) жилого помещения
Расчет
тыс. кв. м жилых помещений
0,78
0,39
0,39
предоставление возмещения в размере рыночной стоимости равнозначного жилого помещения
Расчет
тыс. кв. м жилых помещений
0,78
0,39
0,39
предоставление иного жилого помещения в долгосрочное пользование по договору найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования (договор некоммерческого найма)
Расчет
тыс. кв. м жилых помещений
0,2
0,2
предоставление иного жилого помещения в пользование по договору социального найма
Расчет
тыс. кв. м жилых помещений
0
предоставление иного жилого помещения в краткосрочное пользование по договору найма жилого помещения маневренного фонда
Расчет
тыс. кв. м жилых помещений
0
Граждане, переселяемые из индивидуальных домов, домов блокированной застройки (возможно только в рамках проекта КРТ):
Расчет
тыс. кв. м жилых помещений
1,0
0,5
0,5
предоставление возмещения в размере рыночной стоимости жилого помещения и земельного участка
Расчет
тыс. кв. м жилых помещений
1,0
0,5
0,5
предоставление иного земельного участка для строительства дома и возмещения в размере рыночной стоимости жилого помещения (за вычетом земельного участка)
Расчет
тыс. кв. м жилых помещений
0,0
0,0
0,0
Суммарные прямые расходы застройщика на переселение граждан из МКД (учитываются расходы на приобретение жилья на рынке, а также на предоставление построенного в ином месте жилья, выплату компенсаций в денежной форме. Расходы на строительство жилья для передачи гражданам в собственность, а также в гос. или мун. собственность учитываются как недополученная выручка)
Расчет
млн руб.
213,2
104,9
108,2
Суммарные прямые расходы застройщика на переселение граждан из индивидуального жилищного фонда
Расчет
млн руб.
117,6
57,6
59,9
Суммарные прямые расходы застройщика на выкуп нежилых помещений
Расчет
млн руб.
13,4
6,6
6,8
Расходы Фонда ЖКХ, регионального, местного бюджетов на копенсацию затрат застройщика на переселение и на выплату субсидий гражданам
Доля компенсируемых за счет субсидии Фонда ЖКХ затрат на переселение
Переменная управления (при изменении значения в ячейке D101 модель пересчитывается автоматически). Максимальное значение 25%
% от нормативной стоимости расселяемого аварийного жилищного фонда
25%
Нормативная стоимость переселения из аварийных МКД
Расчет
млн руб.
92
44,16
44,16
0
0
12,88
0
0
0
0
0
Субсидия Фонда ЖКХ застройщику
Расчет
млн руб.
23
0
11,04
11,04
0
0
3,22
0
0
0
0
Субсидия гражданам в размере разницы между выплаченным возмещением в соответствии со ст. 32 ЖК РФ и рыночной ценой жилья
Расчет
млн руб.
1,81
0,91
0,91
0
0
0
0
0
0
0
0
Субсидия застройщику за счет средств регионального, местного бюджетов
Переменная управления (при изменении значений в ячейках строки 105 пересчитывается автоматически).
млн руб.
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Субсидия застройщику за счет средств регионального, местного бюджетов
Переменная управления (при изменении значений в ячейках строки 106 пересчитывается автоматически).
млн руб.
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Капитальные и операционные расходы
Доля расходов на инфраструктуру за счет бюджета
Социальная инфраструктура
Переменная управления (при изменении значения в ячейке D109 модель пересчитывается автоматически). Значение от 0 до 100%.
% от инвестиционных расходов на социальную инфраструктуру
0%
Транспортная инфраструктура
Переменная управления (при изменении значения в ячейке D110 модель пересчитывается автоматически). Значение от 0 до 100%.
% от инвестиционных расходов на транспортную инфраструктуру
0%
Инженерная инфраструктура
Переменная управления (при изменении значения в ячейке D111 модель пересчитывается автоматически). Значение от 0 до 100%.
% от инвестиционных расходов на инженерную инфраструктуру
0%
Сумма
Общий объем инвестиций
Расчет
млн руб.
3300,60
201,46
187,78
308,18
638,23
727,40
753,49
412,48
71,58
0,00
0,00
Затраты на снос
Расчет
млн руб.
2,74
1,34
1,40
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
СМР (жилищное строительство)
Расчет
млн руб.
2002,26
0,00
0,00
232,34
483,27
502,60
522,70
261,35
0,00
0,00
0,00
СМР (нежилые помещения на первых этажах МКД)
Расчет
млн руб.
222,47
0,00
0,00
25,82
53,70
55,84
58,08
29,04
0,00
0,00
0,00
СМР (нежилые помещения в отдельно стоящих коммерческих зданиях)
Расчет
млн руб.
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
Социальная инфраструктура
Расчет
млн руб.
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
Транспортная инфраструктура
Расчет
млн руб.
94,22
0,00
0,00
10,93
22,74
23,65
24,60
12,30
0,00
0,00
0,00
Инженерная инфраструктура
Расчет
млн руб.
188,45
0,00
0,00
21,87
45,48
47,30
49,20
24,60
0,00
0,00
0,00
Благоустройство территорий общего пользования
Расчет
млн руб.
100,44
0,00
0,00
0,00
0,00
23,65
24,60
25,58
26,60
0,00
0,00
Парковки подземные
Расчет
млн руб.
156,93
0,0
0,0
0,0
0,0
37,0
38,4
40,0
41,6
0,0
0,0
Парковки наземные
Расчет
млн руб.
0,00
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Суммарные прямые расходы застройщика на переселение и выкуп нежилых помещений
Расчет
млн руб.
344,11
169,1
175,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Расходы на аренду жилых помещений для граждан, переселяемых в строящееся в рамках проекта жилье, на период строительства
Расчет
млн руб.
12,76
2,4
2,4
2,5
2,6
2,8
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Иные расходы
Расчет
млн руб.
156,22
8,6
8,9
14,7
30,4
34,6
35,9
19,6
3,4
0,0
0,0
Расходы бюджета на инфраструктуру
Расчет
млн руб.
0,00
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Цена права РЗТ, КРТ (по итогам аукциона)
Цена права РЗТ, КРТ (по итогам аукциона)
Переменная управления (при изменении значения в ячейке D129 модель пересчитывается автоматически).
млн руб.
20,0
НАЛОГИ
Сумма
НДС на начало периода
Расчет
млн руб.
17,6
0,0
0,0
0,0
4,3
13,3
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
НДС входящий
Расчет
млн руб.
63,2
0,00
0,00
4,30
8,95
15,47
16,09
11,50
6,93
0,00
0,00
НДС исходящий
Расчет
млн руб.
224,3
0,00
0,00
0,00
0,00
52,82
54,93
57,13
59,41
0,00
0,00
Чистый НДС
Расчет
млн руб.
161,0
0,00
0,00
-4,30
-8,95
37,35
38,84
45,62
52,48
0,00
0,00
НДС на конец периода
Расчет
млн руб.
-143,5
0,0
0,0
4,3
13,3
-24,1
-38,8
-45,6
-52,5
0,0
0,0
НДС к уплате в бюджет
Расчет
млн руб.
161,0
0,0
0,0
0,0
0,0
24,1
38,8
45,6
52,5
0,0
0,0
Доходы
Сумма
Средства от продажи жилья по ДКП или ДДУ
Расчет
млн руб.
3453,3
0,0
0,0
0,0
0,0
777,0
857,3
891,6
927,3
0,0
0,0
Средства от продажи парковочных мест
Расчет
млн руб.
681,7
0,0
0,0
0,0
0,0
160,5
167,0
173,6
180,6
0,0
0,0
Средства от продажи коммерческих помещений
Расчет
млн руб.
439,7
0,0
0,0
0,0
0,0
103,5
107,7
112,0
116,5
0,0
0,0
Общие доходы
Расчет
млн руб.
4574,7
0,0
0,0
0,0
0,0
1041,1
1132,0
1177,3
1224,3
0,0
0,0
Структура финансирования
Параметры финансирования проекта
Финансирование за счет собственных средств застройщика
Переменная управления (при изменении значения в ячейке D144 модель пересчитывается автоматически). Применяется, если средств от продаж не достаточно для 100% финансирования расходов.
% от инвестиционных и операционных расходов
10%
Процентная ставка по проектному финансированию
Переменная управления (при изменении значения в ячейке D145 модель пересчитывается автоматически).
% годовых
12%
Потребность в финансировании
Расчет
млн руб.
3300,6
201,5
187,8
308,2
638,2
727,4
753,5
412,5
71,6
0,0
0,0
Финансирование за счет собственных средств застройщика
Расчет
млн руб.
208,9
20,1
18,8
30,8
63,8
0,0
75,3
0,0
0,0
0,0
0,0
Финансирование за счет продаж
Расчет
млн руб.
1961,7
0,0
0,0
0,0
0,0
727,4
750,3
412,5
71,6
0,0
0,0
Заемное краткосрочное проектное финансирование
Расчет
млн руб.
1180,0
181,3
158,0
266,3
574,4
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Процент по краткосрочному финансированию
Расчет
млн руб.
141,6
21,8
19,0
32,0
68,9
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Субсидия застройщику за счет средств Фонда ЖКХ, регионального, местного бюджетов
Расчет
млн руб.
25,3
0,00
11,04
11,04
0,00
0,00
3,22
0,00
0,00
0,00
0,00
Общий объем инвестиций и расходов на финансирование
Расчет
млн руб.
3442,2
223,2
206,7
340,1
707,2
727,4
753,5
412,5
71,6
0,0
0,0
Показатели инвестиционной эффективности
Сумма
0,0
1,0
2,0
3,0
4,0
5,0
6,0
7,0
8,0
9,0
Дисконтированные инвестиционные и операционные затраты
Расчет
млн руб.
2457,8
223,2
187,9
281,1
531,3
496,8
467,9
232,8
36,7
0,0
0,0
Денежный поток до налогообложения
Расчет
млн руб.
1132,5
-223,2
-206,7
-340,1
-707,2
313,7
378,5
764,8
1152,8
0,0
0,0
Денежный поток после вычета НДС
Расчет
млн руб.
971,4
-223,2
-206,7
-340,1
-707,2
289,6
339,6
719,1
1100,3
0,0
0,0
Налог на прибыль
Расчет
млн руб.
194,3
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
194,3
0,0
0,0
Чистый денежный поток (за вычетом налога на прибыль)
Расчет
млн руб.
777,1
-223,2
-206,7
-340,1
-707,2
289,6
339,6
719,1
906,0
0,0
0,0
Дисконтированный чистый денежный поток
Расчет
млн руб.
56,0
-223,2
-187,9
-281,1
-531,3
197,8
210,9
405,9
464,9
0,0
0,0
Накопленный дисконтированный чистый денежный поток
Расчет
млн руб.
-
-223,2
-411,2
-692,3
-1223,6
-1025,8
-814,9
-408,9
56,0
56,0
56,0
Маркер дисконтированного периода окупаемости
Расчет
млн руб.
7,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
7,0
0,0
0,0
Индекс прибыльности (PI) проекта без учета дисконтирования
Расчет
%
23%
Внутренняя норма доходности (IRR)
Расчет
%
11%
Дисконтированный срок окупаемости инвестиций (DPB)
Расчет
лет
7,0
Чистая приведенная стоимость проекта (NPV)
Расчет
млн руб.
56,0
Индекс прибыльности (PI) проекта с учетом дисконтирования
Расчет
%
2%
Индекс прибыльности (PI) для инвестора (на вложенные средства), с учетом дисконтирования
Расчет
%
20%
41,9
34,3
51,9
99,7
0,0
46,8
0,0
0,0
0,0
0,0
Индекс прибыльности (PI) для инвестора (на вложенные средства), без учета дисконтирования
Расчет
%
222%
Анализ капитализации территории и распределения выгод от проекта между стейкхолдерами
Совокупная капитализация
Расчет
млн руб.
269,7
134,8
0,0
0,0
0,0
894,6
1789,2
2683,8
3578,5
3578,5
3578,5
Сносимая застройка
Расчет
млн руб.
269,7
134,8
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Новая жилая застройка
Расчет
млн руб.
0
0,0
0,0
0,0
0,0
677,6
1355,1
2032,7
2710,2
2710,2
2710,2
Новые подземные парковки
Расчет
млн руб.
0
0,0
0,0
0,0
0,0
131,9
263,9
395,8
527,8
527,8
527,8
Новые коммерческие помещения
Расчет
млн руб.
0
0,0
0,0
0,0
0,0
85,1
170,2
255,3
340,4
340,4
340,4
Создаваемая капитализация в ценах года начала проекта, в т.ч. по компонентам:
Расчет
млн руб.
3578,5
0,0
0,0
0,0
0,0
894,6
894,6
894,6
894,6
0,0
0,0
Стоимость зданий, инфраструктуры, благоустройства
Расчет
млн руб.
2258,6
0,0
0,0
258,7
517,3
567,1
567,1
298,5
49,8
0,0
0,0
Расходы на выкуп жилья и нежилых помещений и аренду жилья для переселенцев
Расчет
млн руб.
348,1
171,1
170,2
2,3
2,3
2,3
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Расходы на предоставление жилья переселенцам (по эквиваленту рыночной цены)
Расчет
млн руб.
44,5
0,0
0,0
0,0
0,0
44,5
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Налоги (НДС, налог на прибыль)
Расчет
млн руб.
284,7
19,2
0,0
0,0
0,0
19,8
30,7
34,7
180,3
0,0
0,0
Чистая максимальная прибыль от реализации проекта с учетом упущенной выгоды
Расчет
млн руб.
642,6
-190,3
-170,2
-260,9
-519,6
260,9
296,8
561,4
664,5
0,0
0,0
Совокупная стоимость публичной инфраструктуры
Расчет
млн руб.
824,9
27,0
27,0
27,0
27,0
27,0
66,6
106,3
145,9
185,6
185,6
Инженерная инфраструктура (по оценке доли от капитализации жилья на 2018 г., далее суммируются инвестиции, включено в рыночную стоимость жилья, отдельно при расчете общей капитализации не учитывается)
Расчет
млн руб.
5%
13,5
13,5
13,5
13,5
13,5
32,9
52,4
71,8
91,2
91,2
Благоустройство территорий общего пользования (по оценке доли от капитализации жилья на 2018 г., далее суммируются инвестиции, включено в рыночную стоимость жилья, отдельно при расчете общей капитализации не учитывается)
Расчет
млн руб.
5%
13,5
13,5
13,5
13,5
13,5
33,7
53,9
74,1
94,4
94,4
Амортизация публичной инфраструктуры (эквивалент необходимых инвестиций в поддержание качества городской среды - инфраструктуры и благоустройства)
Расчет
млн руб.
1%
0,3
0,3
0,3
0,3
0,3
0,7
1,1
1,5
1,9
1,9
Амортизация жилищного фонда (эквивалент необходимых инвестиций в текущий ремонт жилья для поддержания его качества)
Расчет
млн руб.
1%
0,0
0,0
0,0
0,0
4,7
9,4
14,1
18,9
18,9
18,9
Показатели эффективности для городского бюджета и экономики города
Показатели эффективности проекта для бюджета муниципального образования
Налоговые доходы муниципального образования после реализации проекта
0,0
0,0
0,0
0,0
5,0
10,2
15,7
21,4
21,9
22,4
Налог на имущество организаций (нежилые помещения и нежилые здания)
Расчет
млн руб.
0,0
0,0
0,0
0,0
1,7
3,4
5,1
6,8
6,8
6,8
Налог на доходы малого бизнеса на территории (упрощенная система)
Расчет
млн руб.
0,0
0,0
0,0
0,0
2,6
5,5
8,6
11,9
12,4
12,8
Доходы бюджета города от налога на имущество физических лиц
Расчет
млн руб.
0,0
0,0
0,0
0,0
0,7
1,4
2,0
2,7
2,7
2,7
Доходы бюджета города от земельного налога
Расчет
млн руб.
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
Показатели эффективности проекта для экономики города
Численность резидентов территории
Расчет
тыс. чел.
0
0
0
0
324
648
972
1296
1296
1296
Среднедушевые денежные доходы
Росстат 2020
руб. в мес.
31,0
32,2
33,5
34,9
36,3
37,7
39,2
40,8
42,4
44,1
45,9
Совокупные доходы резидентов территории
Расчет
млн руб. в год в ценах 2020 г.
0,0
0,0
0,0
0,0
120,5
241,1
361,6
482,1
482,1
482,1
Совокупные доходы резидентов территории в текущих ценах
Расчет
млн руб. в текущих ценах
0,0
0,0
0,0
0,0
146,6
305,0
475,8
659,8
686,2
713,6
Совокупный спрос населения - резидентов территории на товары и услуги в районе проживания
Расчет
млн руб. в ценах 2020 г.
30%
0,00
0,00
0,00
0,00
36,16
72,32
108,48
144,63
144,63
144,63
Совокупный спрос населения - резидентов территории на товары и услуги в районе проживания
Расчет
млн руб. в текущих ценах
0
0
0
0
44
92
143
198
206
214
Показатели эффективности расходов бюджетов и Фонда ЖКХ на переселение граждан из аварийного жилищного фонд
Расчет
Расходы регионального, местного бюджетов, Фонда ЖКХ
Расчет
млн руб.
24,81
Расходы регионального, местного бюджетов, Фонда ЖКХ в расчете на 1 кв. м расселяемого аварийного жилья
Расчет
тыс. руб.
12,41
Отношение расходов регионального, местного бюджетов, Фонда ЖКХ в расчете на 1 кв. м расселяемого аварийного жилья к нормативной стоимости 1 кв. м жилья
Расчет
%
27%
Расходы регионального, местного бюджетов, Фонда ЖКХ в расчете на 1 расселяемую жилую единицу
Расчет
тыс. руб.
620,3
Расходы Фонда ЖКХ
Расчет
млн руб.
24,81
Расходы Фонда ЖКХ в расчете на 1 кв. м расселяемого аварийного жилья
Расчет
тыс. руб.
12,41
Отношение расходов Фонда ЖКХ в расчете на 1 кв. м расселяемого аварийного жилья к нормативной стоимости 1 кв. м жилья
Расчет
%
27%
Расходы Фонда ЖКХ в расчете на 1 расселяемую жилую единицу
Расчет
тыс. руб.
620,3
Анализ капитализации территории в результате реализации проекта
млн руб. в ценах 2020 года
%
Капитализация территории (в ценах 2020 г.)
3578,5
100%
Стоимость зданий, инфраструктуры, благоустройства
2259
63%
Жители территории, переселяемые из сносимых домов, и собственники нежилых помещений (новое жилье + компенсации)
393
11%
Девелопер (максимальная чистая прибыль от реализации проекта с учетом упущенной выгоды)
643
18%
Регион и РФ (бюджетные доходы по налогу на прибыль и НДС)
285
8%
Прирост капитализации территории (в ценах 2020 г.)
3308,8
100%
Стоимость зданий, инфраструктуры, благоустройства
2259
68%
Жители территории, переселяемые из сносимых домов, и собственники нежилых помещений (новое жилье + компенсации)
123
4%
Девелопер (максимальная чистая прибыль от реализации проекта с учетом упущенной выгоды)
643
19%
Регион и РФ (бюджетные доходы по налогу на прибыль и НДС)
285
9%
Эффективность для бюджета после реализации проекта
млн руб. в год с 2031 года
Город и регион (дополнительные чистые доходы бюджета - налоговые доходы за вычетом расходов) после реализации проекта
2

Калькулятор чувствительности

I. Анализ чувствительности показателей эффективности проекта
Показатели эффективности проекта для инвестора
Ед. измерения
Базовое значение (Экономическая модель проекта)
Моделируемое значение (Калькулятор чувствительности)
Общие инвестиционные и операционные расходы по проекту, в том числе:
млн руб.
3 442
2 848
собственные средства инвестора
млн руб.
351
232
бюджетные средства (инфраструктура)
%
-
220
средства Фонда ЖКХ (компенсация затрат на переселение)
%
25
28
заемные средства и средства от продаж
лет
3 142
2 373
Чистая приведенная стоимость проекта (NPV)
млн руб.
56
15
Дисконтированные инвестиционные и операционные затраты
млн руб.
2 458
1 927
Внутренняя норма доходности (IRR)
%
11%
10%
Дисконтированный срок окупаемости инвестиций (DPB)
лет
7,00
7,00
Индекс прибыльности (PI) проекта без учета дисконтирования
%
23%
22%
Индекс прибыльности (PI) проекта с учетом дисконтирования
%
2%
1%
Индекс прибыльности (PI) для инвестора (на вложенные средства), без учета дисконтирования
%
222%
273%
Индекс прибыльности (PI) для инвестора (на вложенные средства), с учетом дисконтирования
%
20%
8%
Показатели эффективности проекта для бюджета муниципального образования
Налоговые доходы муниципального образования после реализации проекта
млн руб. в год завершения проекта
22
17
Налог на имущество организаций (нежилые помещения и нежилые здания)
млн руб. в год завершения проекта
7
5
Налог на доходы малого бизнеса на территории (упрощенная система)
млн руб. в год завершения проекта
13
10
Доходы бюджета города от налога на имущество физических лиц
млн руб. в год завершения проекта
3
2
Доходы бюджета города от земельного налога
млн руб. в год завершения проекта
-
-
Чистые доходы бюджета после реализации проекта
млн руб. в год завершения проекта
2
1
Показатели эффективности проекта для экономики города
Совокупный спрос населения - резидентов территории на товары и услуги в районе проживания
млн руб. в год завершения проекта в ценах года начала проекта
145
112
Совокупный спрос населения - резидентов территории на товары и услуги в районе проживания
млн руб. в год завершения проекта в текущих ценах
214
167
Показатели эффективности проекта для Фонда ЖКХ
Расходы Фонда ЖКХ
млн руб.
25
27
Расходы Фонда ЖКХ в расчете на 1 кв. м расселяемого аварийного жилья
тыс. руб.
12
13
Отношение расходов Фонда ЖКХ в расчете на 1 кв. м расселяемого аварийного жилья к нормативной стоимости 1 кв. м жилья
%
27%
29%
Расходы Фонда ЖКХ в расчете на 1 расселяемую жилую единицу
тыс. руб.
620
666
Капитализация территории (в ценах 2020 г.) - распределение выгод стейкхолдеров
Капитализация территории (в ценах 2020 г.) всего
млн руб.
3 578
2 783
Стоимость зданий, инфраструктуры, благоустройства
млн руб.
2 259
1 757
Жители территории, переселяемые из сносимых домов, и собственники нежилых помещений (новое жилье + компенсации)
млн руб.
393
470
Девелопер (максимальная чистая прибыль от реализации проекта с учетом упущенной выгоды)
млн руб.
643
340
Регион и РФ (бюджетные доходы по налогу на прибыль и НДС)
млн руб.
285
216
Капитализация территории (структура) - распределение выгод стейкхолдеров
Капитализация территории (структура) всего
%
100%
100%
Стоимость зданий, инфраструктуры, благоустройства
%
63%
63%
Жители территории, переселяемые из сносимых домов, и собственники нежилых помещений (новое жилье + компенсации)
%
11%
17%
Девелопер (максимальная чистая прибыль от реализации проекта с учетом упущенной выгоды)
%
18%
12%
Регион и РФ (бюджетные доходы по налогу на прибыль и НДС)
%
8%
8%
II. Моделируемые параметры проекта
Общие параметры
Ед. измерения
Базовое значение (исходные данные)
Моделируемое значение (ввести вручную)
Ставка дисконтирования
%
10,0%
10,0%
Темп инфляции
%
4,0%
4,0%
Темп роста реальных цен на жилье
%
0,0%
0,0%
Коэффициент равнозначности помещения (при переселении из неаварийных МКД)
%
1,3
1,4
Финансовые параметры
Доля бюджетных расходов на социальную инфраструктуру
%
0%
100,0%
Доля бюджетных расходов на транспортную инфраструктуру
%
0%
100,0%
Доля бюджетных расходов на инженерную инфраструктуру
%
0%
100,0%
Цена права РЗТ, КРТ, уплачиваемая застройщиком в бюджет по итогам аукциона
млн руб.
20
5
Доля компенсируемых Фондом ЖКХ затрат на переселение
%
25%
25%
Структура компенсаций переселяемым гражданам их аварийных МКД
Всего
%
100%
100%
предоставление иного жилого помещения по договору мены (в собственность переселяемого гражданина), в том числе:
%
40%
60%
в построенных на территории развития МКД
%
10%
0%
в построенных за границами территории развития МКД
%
70%
0%
приобретенных на рынке
%
20%
100%
предоставление иного жилого помещения в долгосрочное пользование по договору найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования (договор некоммерческого найма)
%
10%
20%
предоставление иного жилого помещения в пользование по договору социального найма
%
0%
0%
предоставление иного жилого помещения в краткосрочное пользование по договору найма жилого помещения маневренного фонда
%
0%
0%
выплата возмещения за изымаемое жилое помещение в размере рыночной стоимости жилого помещения (ст. 32 ЖК РФ - РЗТ, ст. 56.12 ЗК РФ - КРТ)
%
50%
20%
предоставление субсидии на приобретение, строительство жилого помещения (разница между возмещением и рыночной ценой жилья), оплату процентов по ипотеке (если у гражданина отсутствует иное жилое помещение)
%
10%
20%
Параметры этажности застройки (возможно снижение этажности относительно заданного предельного значения в целях формирования комфортной городской среды при условии хороших показателей эффективности проект)
Количество этажей
9
7

Калькулятор чувствительности - 1

Исходные данные
Источник
Единицы измерения
Базовое значение
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
Существующие и планируемые параметры застройки территории
Снос объектов и консолидация территории
МКД, признанные аварийными
Расчет
тыс. кв. м жилых помещений
2,0
1,0
1,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
МКД, признанные аварийными (накопленным итогом)
Расчет
тыс. кв. м жилых помещений
-
1,0
2,0
2,0
2,0
2,0
2,0
2,0
2,0
2,0
2,0
Иные МКД
Расчет
тыс. кв. м жилых помещений
2,0
1,0
1,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Иные МКД (накопленным итогом)
Расчет
тыс. кв. м жилых помещений
-
1,0
2,0
2,0
2,0
2,0
2,0
2,0
2,0
2,0
2,0
Индивидуальная и блокированная застройка
Расчет
тыс. кв. м жилых помещений
1,0
0,5
0,5
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Индивидуальная и блокированная застройка (накопленным итогом)
Расчет
тыс. кв. м жилых помещений
-
0,5
1,0
1,0
1,0
1,0
1,0
1,0
1,0
1,0
1,0
Нежилые первые этажи в сносимых МКД
Расчет
тыс. кв. м нежилых помещений
0,2
0,1
0,1
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Нежилые первые этажи в сносимых МКД (накопленным итогом)
Расчет
тыс. кв. м нежилых помещений
-
0,1
0,2
0,2
0,2
0,2
0,2
0,2
0,2
0,2
0,2
Отдельно стоящие нежилые здания коммерческого использования
Расчет
тыс. кв. м нежилых помещений
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Отдельно стоящие нежилые здания коммерческого использования (накопленным итогом)
Расчет
тыс. кв. м нежилых помещений
-
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Период сноса
Переменная управления (при изменении значения в ячейке D14 модель пересчитывается автоматически)
лет
2,0
Ввод жилых и нежилых объектов
Период между завершением сноса и началом строительства (разработка и утверждение документации по планировке территории)
Переменная управления (при изменении значения в ячейке D16 модель пересчитывается автоматически)
лет
1,0
Срок строительства (от получения разрешения на строительство до получения разрешения на ввод в эксплуатацию)
Переменная управления (при изменении значения в ячейке D17 модель пересчитывается автоматически)
лет
2,0
Количество очередей строительства многоквартирных домов (1 очередь = 1 МКД, в зависимости от проекта площадь 1 МКД может быть различной, в примере используется площадь 12,2 тыс. кв. м)
Переменная управления (при изменении значения в ячейке D18 модель пересчитывается автоматически)
количество очередей
4,0
Количество очередей строительства иных объектов (если предполагается строительство более одной единицы каждого типа нежилого объекта, то возможно предусмотреть более 1 очереди)
Переменная управления (при изменении значения в ячейке D19 модель пересчитывается автоматически)
количество очередей
1,0
Жилые помещения в многоквартирных домах
Расчет
тыс. кв. м жилых помещений
30,2
0,0
0,0
0,0
0,0
7,6
7,6
7,6
7,6
0,0
0,0
Жилые помещения в многоквартирных домах (накопленный итог)
Расчет
тыс. кв. м жилых помещений
-
0,0
0,0
0,0
0,0
7,6
15,1
22,7
30,2
30,2
30,2
Нежилые помещения в первых этажах многоквартирных домов
Расчет
тыс. кв. м нежилых помещений
3,4
0,0
0,0
0,0
0,0
0,8
0,8
0,8
0,8
0,0
0,0
Нежилые помещения в первых этажах многоквартирных домов (накопленный итог)
Расчет
тыс. кв. м нежилых помещений
-
0,0
0,0
0,0
0,0
0,8
1,7
2,5
3,4
3,4
3,4
Отдельно стоящие нежилые здания коммерческого использования
Расчет
тыс. кв. м нежилых помещений
0,0
0,0
Отдельно стоящие нежилые здания коммерческого использования (накопленный итог)
Расчет
тыс. кв. м нежилых помещений
-
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Объекты социальной инфраструктуры (встроенно-пристроенные)
Расчет
тыс. кв. м нежилых помещений
0,6
0,6
Школы
Расчет
тыс. кв. м нежилых помещений
0,0
0,0
Детские сады
Расчет
тыс. кв. м нежилых помещений
0,6
0,6
Поликлиники
Расчет
тыс. кв. м нежилых помещений
0,0
0,0
Объекты социальной инфраструктуры (отдельно стоящие)
Расчет
тыс. кв. м нежилых помещений
0,0
Школы
Расчет
тыс. кв. м нежилых помещений
0,0
Детские сады
Расчет
тыс. кв. м нежилых помещений
0,0
Поликлиники
Расчет
тыс. кв. м нежилых помещений
0,0
Подземная парковка
Расчет
машино-мест
378,0
0,0
0,0
0,0
0,0
94,5
94,5
94,5
94,5
0,0
0,0
Подземная парковка (накопленный итог)
Расчет
машино-мест
-
0,0
0,0
0,0
0,0
94,5
189,0
283,5
378,0
378,0
378,0
Параметры инвестиционных и иных расходов
Макроэкономические параметры
Инфляция (ИПЦ)
Исходные данные
Индекс
1
1,04
1,04
1,04
1,04
1,04
1,04
1,04
1,04
1,04
1,04
Инфляция (ИПЦ), накопленным итогом
Расчет
Индекс
1
1,04
1,08
1,12
1,17
1,22
1,27
1,32
1,37
1,42
1,48
Темп роста реальных цен на жилье
Исходные данные
Индекс
1
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
Темп роста реальных цен на жилье, накопленным итогом
Расчет
Индекс
1
1
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
Индекс цен на рынке жилья
На уровне инфляции (стабильные реальные цены)
Индекс
1
1,04
1,04
1,04
1,04
1,04
1,04
1,04
1,04
1,04
1,04
Индекс цен на рынке коммерческих помещений
На уровне инфляции (стабильные реальные цены)
Индекс
1
1,04
1,04
1,04
1,04
1,04
1,04
1,04
1,04
1,04
1,04
Индекс цен на строительную продукцию и стоимость строительных работ
На уровне инфляции (стабильные реальные цены)
Индекс
1
1,04
1,04
1,04
1,04
1,04
1,04
1,04
1,04
1,04
1,04
Рынок недвижимости
Средняя цена земли в границах территории
Исходные данные
млн руб./га
0
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
Средняя цена жилья в многоквартирных домах в районе проекта на первичном рынке
Исходные данные
тыс. руб./кв. м
69,7
72,5
75,4
78,4
81,5
84,8
88,2
91,7
95,4
99,2
103,2
Средняя цена жилья в индивидуальных домах и таун-хаусах в районе проекта на вторичном рынке, включая земельный участок (при наличии такого предложения)
Исходные данные
тыс. руб./кв. м
110,8
115,3
119,9
124,7
129,7
134,8
140,2
145,9
151,7
157,8
164,1
Средняя цена жилья в индивидуальных домах в границах проекта, подлежащих сносу, включая земельный участок
Исходные данные
тыс. руб./кв. м
77,6
77,6
77,6
77,6
77,6
77,6
77,6
77,6
77,6
77,6
77,6
Средняя рыночная стоимость жилья в аварийном МКД
Исходные данные
тыс. руб./кв. м
36,9
36,9
36,9
36,9
36,9
36,9
36,9
36,9
36,9
36,9
36,9
Средняя рыночная стоимость жилья в неаварийном МКД, подлежащему сносу
Исходные данные
тыс. руб./кв. м
59,1
59,1
59,1
59,1
59,1
59,1
59,1
59,1
59,1
59,1
59,1
Средняя ставка найма жилого помещения в районе проекта
Исходные данные
тыс. руб./кв. м в год
4,7
4,9
5,1
5,3
5,5
5,7
6,0
6,2
6,5
6,7
7,0
Средняя цена парковочного места
Исходные данные
млн руб./машино-место
1,086
1,13
1,17
1,22
1,27
1,32
1,37
1,43
1,49
1,55
1,61
Средняя ставка аренды парковочного места
Исходные данные
тыс. руб./машино-место в год
86,3
89,8
93,3
97,1
101,0
105,0
109,2
113,6
118,1
122,8
127,7
Средняя стоимость аренды нежилого помещения для коммерческих целей в районе проекта
Исходные данные
тыс. руб./кв. м в год
9,8467
10,2
10,7
11,1
11,5
12,0
12,5
13,0
13,5
14,0
14,6
Средняя цена приобретения нежилого помещения для коммерческих целей в районе проекта
Исходные данные
тыс. руб./кв. м
78,8
82,0
85,2
88,6
92,2
95,9
99,7
103,7
107,8
112,2
116,6
Нормативная стоимость 1 кв. м жилых помещений, установленная Минстроем России
Исходные данные
тыс. руб./кв. м
46
46
46
46
46
46
46
46
46
46
46
Параметры затрат проекта
Средние затраты на разработку проектно-сметной документации
Исходные данные
тыс. руб./кв. м
2
2
2,1
2,2
2,2
2,3
2,4
2,5
2,6
2,7
2,8
Средние затраты на строительство жилья (строительно-монтажные работы)
Исходные данные
тыс. руб./кв. м
42,5
44,2
46,0
47,8
49,7
51,7
53,8
55,9
58,2
60,5
62,9
Средние затраты на создание внутриквартальной коммунальной инфраструктуры
Исходные данные
тыс. руб./кв. м жилья
2
2,08
2,16
2,25
2,34
2,43
2,53
2,63
2,74
2,85
2,96
Средние затраты на создание внешней (магистральной) коммунальной инфраструктуры
Исходные данные
тыс. руб./кв. м жилья
2,0
2,1
2,2
2,2
2,3
2,4
2,5
2,6
2,7
2,8
3,0
Средние затраты на строительство (развитие, модернизации) транспортной инфраструктуры
Исходные данные
тыс. руб./кв. м жилья
2,0
2,1
2,2
2,2
2,3
2,4
2,5
2,6
2,7
2,8
3,0
Средние затраты на строительство социальной инфраструктуры (отдельно стоящие объекты)
Исходные данные
тыс. руб./кв. м жилья
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Средние затраты на строительство социальной инфраструктуры (встроенно-пристроенные объекты)
Исходные данные
тыс. руб./кв. м жилья
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Средние затраты на строительство одного машино-места (подземный паркинг)
Исходные данные
тыс. руб./машино-место
250,0
260,0
270,4
281,2
292,5
304,2
316,3
329,0
342,1
355,8
370,1
Средние затраты на благоустройство территорий общего пользования
Исходные данные
тыс. руб./кв. м
2,0
2,1
2,2
2,2
2,3
2,4
2,5
2,6
2,7
2,8
3,0
Средние затраты на строительство отдельно стоящих коммерческих объектов
Исходные данные
тыс. руб./кв. м
63,75
66,30
68,95
71,71
74,58
77,56
80,66
83,89
87,25
90,74
94,37
Средние затраты на снос
Исходные данные
руб./кв. м
0,5
0,5
0,5
0,6
0,6
0,6
0,6
0,7
0,7
0,7
0,7
Расходы на компенсации собственникам недвижимости
Доля жилых помещений, предоставляемых по договору мены в собственность переселяемым гражданам, построенных застройщиком в границах территории развития
Переменная управления (при изменении значения в ячейке D71 модель пересчитывается автоматически)
% от общей площади жилых помещений, предоставляемых в собственность переселяемым гражданам
0%
Доля жилых помещений, предоставляемых по договору мены в собственность переселяемым гражданам, построенных застройщиком вне границ территории развития
Переменная управления (при изменении значения в ячейке D72 модель пересчитывается автоматически)
% от общей площади жилых помещений, предоставляемых в собственность переселяемым гражданам
0%
Доля жилых помещений, предоставляемых по договору мены в собственность переселяемым гражданам, приобретенных застройщиком на рынке
Переменная управления (при изменении значения в ячейке D73 модель пересчитывается автоматически)
% от общей площади жилых помещений, предоставляемых в собственность переселяемым гражданам
100%
Граждане, переселяемые из аварийных МКД (указаны все формы компенсаций, предусмотренные ч. 6 ст. 16 185-ФЗ):
Расчет
тыс. кв. м жилых помещений
2
1
1
0
0
0,4
0
0
0
0
0
предоставление иного жилого помещения по договору мены (в собственность переселяемого гражданина), в том числе:
Расчет
тыс. кв. м жилых помещений
1,2
0,6
0,6
0
0
0
0
0
0
0
0
в построенных на территории развития МКД
Расчет
тыс. кв. м жилых помещений
0
0
в построенных за границами территории развития МКД
Расчет
тыс. кв. м жилых помещений
0
0
0
приобретенных на рынке
Расчет
тыс. кв. м жилых помещений
1,20
0,60
0,60
предоставление иного жилого помещения в долгосрочное пользование по договору найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования (договор некоммерческого найма)
Расчет
тыс. кв. м жилых помещений
0,4
0,4
предоставление иного жилого помещения в пользование по договору социального найма
Расчет
тыс. кв. м жилых помещений
0
0,00
0,00
предоставление иного жилого помещения в краткосрочное пользование по договору найма жилого помещения маневренного фонда
Расчет
тыс. кв. м жилых помещений
0
0,00
0,00
выплата возмещения за изымаемое жилое помещение в размере рыночной стоимости жилого помещения (ст. 32 ЖК РФ - РЗТ, ст. 56.12 ЗК РФ - КРТ)
Расчет
тыс. кв. м жилых помещений
0,4
0,20
0,20
предоставление субсидии на приобретение, строительство жилого помещения (разница между возмещением и рыночной ценой жилья), оплату процентов по ипотеке (если у гражданина отсутствует иное жилое помещение)
Расчет
тыс. кв. м жилых помещений
0,4
0,20
0,20
Граждане, переселяемые из иных МКД:
Расчет
тыс. кв. м жилых помещений
2,72
1,26
1,26
0
0
0,2
0
0
0
0
0
предоставление иного равнозначного (по количеству комнат) жилого помещения
Расчет
тыс. кв. м жилых помещений
0,84
0,42
0,42
0
0
0
0
0
0
0
0
в построенных на территории развития МКД
Расчет
тыс. кв. м жилых помещений
0
0
в построенных за границами территории развития МКД
Расчет
тыс. кв. м жилых помещений
0
0
0
приобретенных на рынке
Расчет
тыс. кв. м жилых помещений
0,84
0,42
0,42
предоставление иного равноценного (по рыночной стоимости равнозначного) жилого помещения
Расчет
тыс. кв. м жилых помещений
0,84
0,42
0,42
предоставление возмещения в размере рыночной стоимости равнозначного жилого помещения
Расчет
тыс. кв. м жилых помещений
0,84
0,42
0,42
предоставление иного жилого помещения в долгосрочное пользование по договору найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования (договор некоммерческого найма)
Расчет
тыс. кв. м жилых помещений
0,2
0,2
предоставление иного жилого помещения в пользование по договору социального найма
Расчет
тыс. кв. м жилых помещений
0
предоставление иного жилого помещения в краткосрочное пользование по договору найма жилого помещения маневренного фонда
Расчет
тыс. кв. м жилых помещений
0
Граждане, переселяемые из индивидуальных домов, домов блокированной застройки (возможно только в рамках проекта КРТ):
Расчет
тыс. кв. м жилых помещений
1,0
0,5
0,5
предоставление возмещения в размере рыночной стоимости жилого помещения и земельного участка
Расчет
тыс. кв. м жилых помещений
1,0
0,5
0,5
предоставление иного земельного участка для строительства дома и возмещения в размере рыночной стоимости жилого помещения (за вычетом земельного участка)
Расчет
тыс. кв. м жилых помещений
0,0
0,0
0,0
Суммарные прямые расходы застройщика на переселение граждан из МКД (учитываются расходы на приобретение жилья на рынке, а также на предоставление построенного в ином месте жилья, выплату компенсаций в денежной форме. Расходы на строительство жилья для передачи гражданам в собственность, а также в гос. или мун. собственность учитываются как недополученная выручка)
Расчет
млн руб.
304,6
149,6
155,0
Суммарные прямые расходы застройщика на переселение граждан из индивидуального жилищного фонда
Расчет
млн руб.
117,6
57,6
59,9
Суммарные прямые расходы застройщика на выкуп нежилых помещений
Расчет
млн руб.
13,4
6,6
6,8