1. По договору о развитии застроенной территории (далее также - договор) одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.
2. Договор заключается органом местного самоуправления, принявшим решение о развитии застроенной территории, с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 17.2, 17.3, 25 и 28 статьи 46.3 настоящего Кодекса.
3. Существенными условиями договора являются:
1) сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции;
2) цена права на заключение договора;
3) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения; максимальные сроки подготовки таких документов;
4) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;
5) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить возмещение за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 настоящей части; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;
6) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории, в том числе в соответствии с этапами строительства, а также с графиками осуществления строительства каждого объекта капитального строительства в предусмотренные указанными графиками сроки;
7) обязательство органа местного самоуправления утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;
8) обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;
9) обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 настоящей части, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства. Договором может быть предусмотрено предоставление таких земельных участков по мере выполнения обязательств, предусмотренных пунктами 4 и 5 настоящей части;
10) срок договора;
11) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.
4. В договоре наряду с указанными в части 3 настоящей статьи существенными условиями могут быть предусмотрены иные существенные условия, в том числе:
1) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;
2) указание видов объектов, предусмотренных пунктом 1 настоящей части и подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность; условия и сроки такой передачи;
3) условия и объем участия органа местного самоуправления в развитии застроенной территории с указанием соответствующих сроков;
4) способы и размер обеспечения исполнения договора лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления;
5) обязательство органа местного самоуправления обеспечить в соответствии с программой комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселения, городского округа строительство и (или) реконструкцию за границами земельного участка или земельных участков, в отношении которых заключен договор, объектов коммунальной инфраструктуры, необходимых для обеспечения подключения (технологического присоединения) на границах таких земельных участков к объектам коммунальной инфраструктуры, построенным на таких земельных участках; максимальные сроки выполнения указанного обязательства.
5. При этом запрещается включение в договор условия о передаче в государственную или муниципальную собственность жилых помещений, за исключением жилых помещений, указанных в пункте 4 части 3 настоящей статьи, а также установление иных условий договора, если такие условия влекут за собой дополнительные расходы лица, заключившего договор с органом местного самоуправления.
6. Приобретение прав на земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и не подлежащие изъятию для муниципальных нужд, лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.
7. При осуществлении оборота предоставленных в соответствии с частью 8 статьи 46.1 настоящего Кодекса и пунктом 9 части 3 настоящей статьи земельных участков к новым правообладателям переходят обязанности по выполнению требований, предусмотренных пунктом 6 части 3 настоящей статьи, а также иных требований, если они являются существенными условиями договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи и определяют обязательства заключившего договор с органом местного самоуправления лица, подлежащие выполнению после предоставления указанных земельных участков.
8. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, предусмотренных пунктом 6 части 3 настоящей статьи, и иных обязательств, если они являются существенными условиями договора и подлежат выполнению после предоставления земельных участков в соответствии с частью 8 статьи 46.1 настоящего Кодекса и пунктом 9 части 3 настоящей статьи, права на соответствующие земельные участки могут быть прекращены в соответствии с земельным законодательством и гражданским законодательством.
9. Орган местного самоуправления в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 части 3 и пунктом 4 части 4 настоящей статьи;
2) неисполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, или в соответствии с частью 7 настоящей статьи новыми правообладателями земельных участков обязательств, предусмотренных пунктом 6 части 3 настоящей статьи, а также пунктами 1 и 2 части 4 настоящей статьи, если такие обязательства предусмотрены договором;
3) в иных случаях, установленных федеральным законом или договором.
10. Лицо, заключившее договор с органом местного самоуправления, в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения органом местного самоуправления обязательств, предусмотренных пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи, а также пунктом 3 части 4 настоящей статьи, если такие обязательства предусмотрены договором;
2) в иных случаях, установленных федеральным законом или договором.
См. все связанные документы >>>
1. В ч. 1 комментируемой статьи содержится определение договора о развитии застроенной территории. Соответствующий договор не предусмотрен гражданским законодательством. При этом следует учесть, что гражданское законодательство не предусматривает закрытого перечня договоров. Стороны могут заключить договор: 1) прямо предусмотренный законодательством; 2) содержащий элементы отдельных договоров; 3) не предусмотренный законодательством. Основу приведенных положений составляет принцип гражданского законодательства свободы договора (п. 1 ст. 1 ГК РФ).
По договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства, предусмотренные в комментируемой статье, по развитию застроенной территории, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения данных обязательств.
Таким образом, одной стороной данного договора является орган местного самоуправления, тогда как другая сторона договора не поименована. В соответствии с определением данная сторона договора обладает элементами правового статуса как застройщика (понятие дано в п. 16 ст. 1 ГрК РФ), так и инвестора <97>.
--------------------------------
<97> В соответствии с п. 2 ст. 4 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории РФ с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством РФ. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности.
Характеризуя данный договор с позиции гражданского права, следует отметить, что он является возмездным, двусторонне обязывающим, консенсуальным, поскольку заключенным данный договор считается с момента достижения соглашения по всем существенным условиям.
2. Частью 2 комментируемой статьи предусмотрены особенности заключения договора о развитии застроенной территории.
Договор заключается органом местного самоуправления, принявшим решение о развитии застроенной территории, с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с ч. ч. 17.2, 17.3, 25 и 28 ст. 46.3 ГрК РФ (см. комментарий к ст. 46.3).
Гражданским законодательством РФ установлено, что аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели (п. 1 ст. 448 ГК РФ).
Тот факт, что договор преимущественно заключается по результатам открытого аукциона, свидетельствует о стремлении законодателя к установлению прозрачности земельных отношений, которую, по мнению Н.В. Кичигина, следует признать в качестве основополагающего антикоррупционного фактора в сфере землепользования <98>.
--------------------------------
<98> См.: Кичигин Н.В. Коррупционные риски в землепользовании // Экологическое право. 2015. N 5. С. 13 - 20.
Пример: в Постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 23 июня 2016 года по делу N А79-6021/2015 говорится о том, что право на заключение договора о развитии застроенной территории принадлежит только лицу, выигравшему аукцион, его единственному участнику либо участнику аукциона, который сделал предпоследнее предложение о цене предмета аукциона; указанное право осуществления строительства на территории, подлежащей развитию, неразрывно связано с личностью участника аукциона и не может быть передано по договору уступки права. Установление договором о развитии застроенной территории возможности частично переуступить права застройщика третьему лицу может создать условия получения права развития застроенной территории третьим лицом вне аукциона, то есть в нарушение установленной ГрК РФ процедуры заключения договора о развитии застроенной территории.
3. В ч. 3 комментируемой статьи предусмотрены существенные условия договора о развитии застроенной территории.
Согласно положениям гражданского законодательства (п. 1 ст. 432 ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Таким образом, при отсутствии в договоре существенных условий такой договор считается незаключенным.
Определено 11 существенных условий договора о развитии застроенной территории:
1) сведения о застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии (ее местоположение и площадь, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции);
2) цена права на заключение договора.
Из правоприменительной практики следует, что недопустимо наличие в договоре о развитии застроенной территории положений об увеличении предложенной победителем аукциона цены в зависимости от срока действия договора.
Пример: общество обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к департаменту имущественных и земельных отношений администрации города о признании недействительными (ничтожными) п. п. 3.1 и 3.4 договора о развитии застроенной территории и расторжении указанного договора.
В договоре о развитии застроенной территории была указана цена годичного права на заключение такого договора (п. 3.1 договора). Указанным договором было предусмотрено, что в последующие годы размер арендной платы за право на заключение договора о развитии застроенной территории подлежит ежегодной индексации застройщиком с учетом прогнозируемого федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год уровня инфляции (п. 3.4 договора).
Принимая во внимание, что цена права на заключение договора о развитии застроенной территории является его существенным условием, суды, применив положения ст. 431 ГК РФ, правомерно указали, что наличие в п. 3.1 договора о развитии застроенной территории слова "годичного" влечет за собой кратное увеличение предложенной победителем аукциона (обществом) цены права заключения договора о развитии застроенной территории в зависимости от срока действия договора, так же как и условие п. 3.4 договора направлено на увеличение предложенной победителем аукциона цены в зависимости от срока действия договора, что является недопустимым (см. Определение ВС РФ от 20 марта 2015 г. по делу N А75-11608/2013);
3) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии. Такой проект должен соответствовать:
- документам территориального планирования;
- правилам землепользования и застройки;
- утвержденным органом местного самоуправления расчетным показателям минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур;
- утвержденным органом местного самоуправления расчетным показателям максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.
Пример: суд установил, что согласно разработанному заявителем проекту планировки и проекту межевания основная часть планируемых к строительству объектов, включая жилые дома, располагалась в зоне рекреации. Таким образом, проект планировки, разработанный обществом в качестве частичной реализации договора о развитии застроенной территории, заведомо не соответствовал требованиям градостроительного законодательства (см. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2014 года по делу N А40-139083/2013);
4) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии;
5) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить возмещение за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома;
6) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории, в том числе в соответствии с этапами строительства, а также с графиками осуществления строительства каждого объекта капитального строительства;
7) обязательство органа местного самоуправления утвердить проект планировки застроенной территории;
8) обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома;
9) обязательство органа местного самоуправления после (или по мере) выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, принятых им на себя обязательств предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые:
- находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления);
- не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам;
10) срок договора. Вопрос о возможности изменения срока договора о развитии застроенной территории является достаточно непростым. В научной литературе отмечается, что ни нормы градостроительного законодательства, ни нормы земельного законодательства не содержат запрет возможности продления срока договора о развитии застроенной территории. При этом соотношение сроков договора о развитии застроенной территории с его ценой с учетом требований антимонопольного законодательства возможно будет определить только в судебном порядке <99>;
--------------------------------
<99> См.: Михольская В.В., Петропавловская Ю.С. О возможности изменения срока договора о развитии застроенной территории // Имущественные отношения в РФ. 2015. N 12.
11) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.
Положения договора, касающиеся отдельных обязательств, взятых на себя его сторонами, перечисленных в комментируемой части статьи, должны определять максимальные сроки исполнения таких обязательств, на что особо указывает законодатель, что также относится к существенным условиям договора.
Частью 4 комментируемой статьи установлено положение о том, что перечень существенных условий не является исчерпывающим. В статье перечислены отдельные положения, которые могут быть включены в договор в качестве существенных условий, - данный перечень не носит ограничительного характера.
Часть 5 комментируемой статьи направлена на недопущение включения в договор условий, влекущих за собой дополнительные расходы лица, заключившего договор с органом местного самоуправления: в частности, прямо запрещено включать в договор условия о передаче в государственную или муниципальную собственность жилых помещений, помимо указанных в п. 4 ч. 3 настоящей статьи.
4. Частью 6 комментируемой статьи установлено, что приобретение прав на объекты недвижимости (земельные участки и объекты капитального строительства), расположенные в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и не подлежащие изъятию для муниципальных нужд, лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.
Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Правам собственности и иным правам на землю посвящена глава 17 ГК РФ. В частности, ст. 273 ГК РФ определяет, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
Возникновение прав на землю регламентирует глава V ЗК РФ. Статья 37 ЗК РФ устанавливает особенности купли-продажи земельных участков.
5. Частью 7 комментируемой статьи предусмотрено положение, согласно которому к новому правообладателю земельных участков, предоставленных без проведения торгов на основании договора о развитии застроенных территорий, переходят обязанности выполнить существенные условия договора, которые определяют обязательства заключившего договор с органом местного самоуправления лица, подлежащие выполнению после предоставления указанных земельных участков.
6. Частью 8 комментируемой статьи установлены последствия неисполнения существенных условий договора, которые подлежат выполнению после предоставления земельных участков. В частности, это касается обязательства лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории, в том числе в соответствии с этапами строительства, а также с графиками осуществления строительства каждого объекта капитального строительства в предусмотренные указанными графиками сроки. Неисполнение указанных обязательств может повлечь за собой прекращение прав на предоставленные земельные участки.
7. Частями 9 и 10 комментируемой статьи установлено основание для отказа сторон договора от его исполнения в одностороннем порядке. Таким основанием является неисполнение стороной договора отдельных договорных обязательств, конкретизированных в комментируемой части статьи для каждой из сторон договора.
Пример: администрация муниципального района обратилась в суд с требованием о расторжении договора развития застроенной территории, заключенного с обществом. Удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из того, что общество не исполнило существенное условие договора (не подготовило проект планировки территории), которое предусмотрено как самим договором, так и п. 3 ч. 3 ст. 46.2 ГрК РФ. Соответствующую позицию поддержали суды апелляционной и кассационной инстанций (см. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 25 ноября 2015 г. по делу N А41-369/15).
Перечень оснований для одностороннего отказа от исполнения договора не является исчерпывающим, другие основания могут устанавливаться федеральным законом или договором.
Неисполнение договора влечет за собой также обязательство стороны, не исполнившей договорные обязательства, по возмещению убытков (см. Определение ВС РФ от 3 марта 2016 г. по делу N А50-2073/2015).
