См. Документы Министерства экономического развития Российской Федерации
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 13 марта 2013 г. N ОГ-Д23-1210
О РАССМОТРЕНИИ ОБРАЩЕНИЯ
Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее - Департамент недвижимости) рассмотрел обращение и сообщает.
В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.
Вместе с тем, полагаем возможным по затронутым в обращении вопросам отметить следующее.
1. О порядке образования земельных участков путем выдела в счет земельной доли или земельных долей и установлении критериев обоснованности возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка (далее - Возражения).
В соответствии с пунктами 2 - 4 статьи 13 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте) земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 - 6 статьи 13 Закона об обороте на основании проекта межевания земельного участка, подготовленного кадастровым инженером. При этом размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, должны быть согласованы кадастровым инженером в порядке, установленном статьей 13.1 Закона об обороте.
Согласно пунктам 6, 12 статьи 13.1 Закона об обороте при подготовке проекта межевания, подлежащего утверждению общим собранием участников долевой собственности, кадастровый инженер обеспечивает правообладателям земельного участка или земельных участков, из которых будут выделяться земельные участки в счет земельной доли или земельных долей (далее также - исходный земельный участок или исходные земельные участки), органу местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения каждого исходного земельного участка и, если заказчик кадастровых работ не является правообладателем исходного земельного участка или исходных земельных участков, заказчику кадастровых работ возможность ознакомиться с этим проектом до его утверждения и представить предложения о его доработке.
В случае, если в течение тридцати дней со дня надлежащего извещения участников долевой собственности о согласовании проекта межевания земельного участка в соответствии с пунктами 9 - 11 статьи 13.1 Закона об обороте от участников долевой собственности не поступят Возражения, проект межевания земельного участка считается согласованным.
Порядок оформления Возражений установлен пунктом 13 статьи 13.1 Закона об обороте.
В соответствии с пунктами 14, 15 статьи 13.1 Закона об обороте Возражения направляются кадастровому инженеру, подготовившему соответствующий проект межевания земельного участка, а также в орган кадастрового учета по месту расположения такого земельного участка.
Споры о размере и местоположении границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка рассматриваются в суде.
Таким образом, оформленные в порядке, установленном Законом об обороте, Возражения являются препятствием для дальнейшего выдела такого земельного участка и проведения кадастровых работ по подготовке проекта межевания. При этом вышеуказанные работы могут быть возобновлены только при условии снятия Возражений по волеизъявлению лица, направившего такие возражения, или судебном порядке.
Кроме того сообщаем, что Законом об обороте не установлены критерии, а также случаи, при которых Возражения необходимо относить к обоснованными либо необоснованным.
При этом сообщаем, что порядок образования земельных участков установлен главой 1.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктами 1, 4, 6 статьи 11.2, пунктом 1 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
Не требуется такое согласие на образование земельных участков в следующих случаях:
- при образовании земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям;
- при образовании земельных участков на основании решения суда независимо от согласия собственников, землепользователей. землевладельцев. арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 13 Закона об обороте участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и Законом об обороте.
При этом, пунктом 5 статьи 14 Закона об обороте предусмотрено, что участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 Закона об обороте, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется.
Таким образом, в случае образования земельного участка путем выдела, в том числе из состава земель сельскохозяйственного назначения в счет земельной доли или земельных долей, необходимо обязательное согласие на образование земельного участка, за исключением вышеуказанных случаев, предусмотренных законодательством.
Также сообщаем, что в соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона об обороте договоры аренды земельных долей, заключенные до вступления в силу Закона об обороте (до 27 января 2003 г.), должны быть приведены в соответствие с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 9 Закона об обороте в течение восьми лет со дня вступления в силу Закона об обороте (до 27 января 2011 г.).
При этом каких-либо правовых последствий неисполнения вышеуказанных требований Законом об обороте не предусмотрено.
В целях приведения договора аренды земельного участка от 17 июля 2000 г. в соответствие с действующим законодательством, Департамент недвижимости полагает, что в настоящее время необходимо провести мероприятия по образованию земельных участков путем выдела в счет земельной доли или земельных долей в соответствии с требованиями Земельного кодекса Российской Федерации и Закона об обороте и в дальнейшем осуществить государственную регистрацию права аренды на такой земельный участок.
2. О порядке владения, пользования и распоряжения земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения.
Пунктом 1 статьи 14 Закона об обороте установлено, что владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.
Перечень решений, которые участники долевой собственности могут принять на общем собрании, установлен пунктом 2 статьи 14 Закона об обороте, и является закрытым.
В частности, подпунктами 2, 4, 7 пункта 3 статьи 14 Закона об обороте предусмотрено проведение общего собрания участников долевой собственности по вопросам соответственно утверждения проекта межевания земельных участков, утверждения размера долей в праве общей собственности на земельные участки, образуемые в соответствии с проектом межевания, и условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.
Решение иных вопросов участниками долевой собственности положениями пункта 1 статьи 14 Закона об обороте не предусмотрено.
При этом, согласно статье 11.5 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок, образуемый в счет выдела земельных долей, принадлежащих несколькими собственникам, принадлежит на праве общей долевой собственности указанным собственникам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Врио директора
Департамента недвижимости
В.А.ЯЦКИЙ
