Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.
При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
1. В случае если по договору аренды передается имущество, в отношении которого имеются права третьих лиц, то законодательно таким правам обеспечивается защита, поскольку в отношении арендуемого имущества такие права сохраняются в том их статусе, в котором они изначально возникли в отношении арендуемого имущества.
На данной норме основаны также выводы судебных органов. Так, например, суд, рассматривая дело по иску индивидуального предпринимателя Г. к администрации муниципального образования "Аскизский район" о понуждении заключить договор аренды земельного участка, сделал вывод о том, что передача предпринимателю Г. спорного земельного участка, обремененного правом постоянного (бессрочного) пользования коллективным сельскохозяйственным предприятием "Аскизский племенной", не является основанием для прекращения или изменения прав на этот земельный участок третьего лица - коллективного сельскохозяйственного предприятия "Аскизский племенной", кроме того, не влияет на порядок определения срока действия договора аренды, то есть обстоятельством, имеющим существенное значение для правильного рассмотрения дела, не является. Изъятия спорного земельного участка у коллективного сельскохозяйственного предприятия "Аскизский племенной" для заключения договора аренды не требовалось, так как действующее законодательство не исключает правовой возможности передачи в аренду земельного участка, обремененного правами третьих лиц (см. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.10.2005 N А74-3058/04-Ф02-5037/05-С2).
При этом на арендодателя возлагается обязанность по предупреждению арендатора о наличии таких прав. Данное предупреждение может быть сделано как в устной, так и в письменной форме в зависимости от формы договора аренды. Неисполнение данной обязанности предоставляет арендатору следующие права:
- право требовать уменьшения арендной платы;
- право требовать расторжения договора и возмещения убытков.
Реализовать данные права арендатор может также в форме, зависящей от формы договора аренды, либо в судебном порядке.
2. Судебная практика:
- Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.10.2005 N А74-3058/04-Ф02-5037/05-С2;
- Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2012 N 06АП-1214/2012;
- Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2012 N 17АП-12059/2012-АК;
- Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2013 N 18АП-10931/2013;
- Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2012 N 15АП-15194/2012;
- Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2012 N 15АП-11568/2012;
- Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2011 N 18АП-742/2011;
- Постановление ФАС Дальневосточного округа от 06.11.2008 N Ф03-4813/2008;
- Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2013 N 18АП-8245/2013.
