1. При прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.
2. При отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.
Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.
В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может:
признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо
установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.
3. Правила настоящей статьи не применяются при прекращении действия договора аренды земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства (статья 239.1), при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 279), а также прекращении прав на земельный участок ввиду его неиспользования по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации.
См. все связанные документы >>>
+7 (812) 309-95-68 - для жителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области
Комментарии к ст. 272 ГК РФ
1. При прекращении права пользования земельным участком собственника объекта недвижимости юридические основания нахождения на данном участке объекта недвижимости отпадают. Если новое соглашение о пользовании земельным участком не было заключено, земельный участок не был выкуплен собственником объекта недвижимости или не приобретен им по иным основаниям, возникает необходимость определить дальнейшую судьбу объекта недвижимости. Если это не запрещено законом, собственник объекта недвижимости может осуществить его снос (демонтаж). Пункт 1 комментируемой статьи рассчитан на добровольное урегулирование собственником земельного участка и собственником недвижимости, возведенной на этом участке, их правоотношений в случае, если объект недвижимости остается на земельном участке. В этом случае судьба недвижимости решается по соглашению между собственником земельного участка и собственником соответствующего недвижимого имущества. Указанные субъекты свободны в определении условий данного соглашения. Соглашение может предусматривать передачу на определенных им условиях объекта недвижимости в собственность собственника земельного участка, отчуждение земельного участка (его части) собственнику объекта недвижимости и др.
2. Если соглашение о судьбе объекта недвижимости не было заключено, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются в судебном порядке. Заявить соответствующее требование может собственник земельного участка либо собственник недвижимости. Обращение в суд с соответствующим требованием является правом, а не обязанностью указанных субъектов.
Собственник земельного участка по общему правилу может требовать освобождения земельного участка и приведения его в первоначальное состояние, т.е. осуществления сноса возведенных на земельном участке объектов. Право требовать признания за ним права на оставшуюся на земельном участке недвижимость имеется у собственника земельного участка только в случае, когда в силу оснований, указанных в комментируемой статье, снос объекта недвижимости невозможен или нецелесообразен.
Исходя из положений п. 2 комментируемой статьи, собственник объекта недвижимости вправе потребовать признания за ним права приобретения необходимого для эксплуатации объекта недвижимости земельного участка либо предоставления ему права пользования таким участком только в случаях невозможности или нецелесообразности сноса объекта недвижимости. В иных случаях предъявление такого требования не допускается.
3. В ситуации, когда снос объекта недвижимости невозможен из-за установленного нормативными правовыми актами запрета либо нецелесообразен ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, абз. 3 п. 2 предусматривает несколько вариантов решения конфликта собственников. Конкретный вариант, с учетом всех обстоятельств дела, определяется судом. Однако это не означает полной свободы судебного усмотрения при выборе определенного варианта. Во-первых, суд ограничен заявленными субъектами правоотношений требованиями. Во-вторых, при принятии решения суд должен установить и дать оценку таким обстоятельствам, как наличие или отсутствие запрета на снос здания, предусмотренные законом или иными правовыми актами; соотношение стоимости здания и стоимости земельного участка; основания прекращения права на земельный участок и др.
Комментируемая статья не раскрывает, что понимается под явным превышением стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, а также не устанавливает правил выявления такого превышения. Явный характер превышения стоимости может быть установлен судом посредством сопоставления имеющихся сведений о стоимости соответствующих объектов, данных независимой оценки, а при необходимости - путем проведения экспертизы. Поскольку в комментируемой статье не определен конкретный вид стоимости рассматриваемых объектов, принимаемый к сравнению, следует исходить из их рыночной стоимости.
4. В п. 3 перечислены случаи, когда положения п. п. 1, 2 статьи не подлежат применению. Исключение применения норм комментируемой статьи связано с наличием специального регулирования последствий прекращения права пользования земельным участком в каждой из приведенных ситуаций.