МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,
КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ
ПИСЬМО
от 25 августа 2015 г. N 14-исх/12281-ГЕ/15
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в связи с письмом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 24.07.2015 N 23064-АЧ/04 сообщает, что его копия и копия прилагаемого к нему письма Минстроя России от 23.07.2015 N 22877-АЧ/04 направлены в территориальные органы Росреестра, ФГБУ "ФКП Росреестра", Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым и Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя для сведения и учета в работе.
Дополнительно относительно вывода в направленном высшим должностным лицам субъектов Российской Федерации (руководителям высших исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации) письме Минстроя России от 23.07.2015 N 22876-АЧ/04 о невозможности "самостоятельной регистрации права собственности на отдельные элементы общего имущества" в многоквартирном доме отмечаем следующее.
Согласно статье 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. То есть право собственности (общей долевой) собственников помещений в многоквартирном доме на общее имущество в многоквартирном доме возникает в силу закона одновременно с государственной регистрацией права на помещение в таком доме и не требует по общему правилу отдельного подтверждения его возникновения посредством государственной регистрации.
Вместе с тем государственная регистрация права общей долевой собственности на объект недвижимости, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, обязательна в случаях, когда данный объект передается в пользование (например, в аренду) какому-либо лицу (лицам) или является предметом иных сделок, на основании которых право общей долевой собственности ограничивается (например, соглашения о сервитуте) (пункт 2 статьи 6, пункт 2 статьи 13 Закона о регистрации), и такие сделки (ограничения (обременения) права) подлежат обязательной государственной регистрации; при возведении нового объекта недвижимости, на который у собственников помещений возникает право общей долевой собственности (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, "самостоятельная" государственная регистрация права общей долевой собственности на объект недвижимости, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, обязательна в указанных выше случаях.
Также отмечаем следующее.
В соответствии с пунктом 6 статьи 12 Закона о регистрации сведения о характеристиках объекта недвижимого имущества, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости: (далее - ГКН), считаются сведениями подраздела I Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).
Согласно пункту 29 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 23.12.2013 N 765 (далее - Правила):
подраздел I ЕГРП содержит краткое описание объекта недвижимого имущества;
по объекту недвижимости, сведения о котором внесены в ГКН, в подразделе I ЕГРП указываются только: вид, кадастровый номер, а также при наличии кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположены здание, сооружение или объект незавершенного строительства (для здания, сооружения или объекта незавершенного строительства), кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение (для помещений), кадастровый номер квартиры, в которой расположена комната (для комнаты).
Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в ГКН сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи.
Индивидуализация недвижимого имущества для целей государственной регистрации осуществляется органом кадастрового учета, в результате чего объект получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других недвижимых вещей (что является не только описанием таких объектов, но и подтверждением факта их существования).
Таким образом, до государственной регистрации прав на помещение, как общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, необходимо внести сведения о нем (уточнить его характеристики) в ГКН.
Внесение в ГКН сведений о том, что объект недвижимости является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, органом кадастрового учета возможно как на основании приложенного к заявлению технического плана (при этом технический план может быть подготовлен на основании проектной (технической) документации на многоквартирный дом, содержащей сведения об общем имуществе в многоквартирном доме, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию (при наличии в нем сведений об общем имуществе в многоквартирном доме) либо иного документа, содержащего сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме), так и на основании документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом отнесение помещения к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме (по аналогии с пунктом 10 части 1 статьи 22 Закона о кадастре), в том числе решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в котором определен состав общего имущества в соответствующем многоквартирном доме (принимая во внимание, что принципы его определения установлены законодательством Российской Федерации, в том числе Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (пункты 3, 4), определены источники информации об общем имуществе).
Учитывая изложенное, принимая во внимание, что в соответствии с частью 2 статьи 3 Закона о кадастре и приказом Росреестра от 11.03.2010 N П/93 "О наделении федеральных государственных учреждений "Земельная кадастровая палата" ("Кадастровая палата") по субъектам Российской Федерации полномочиями органа кадастрового учета" полномочия по осуществлению государственного кадастрового учета переданы ФГБУ "ФКП Росреестра" (его филиалам), в рамках проведения проверки необходимых для государственного кадастрового учета документов на предмет наличия (отсутствия) оснований для приостановления или отказа в осуществлении государственного кадастрового учета запрос в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий региональный государственный жилищный надзор, о представлении заключения относительно того, является ли объект недвижимости общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, может быть направлен филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра".
В этой связи просим довести до сведения органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющих региональный государственный жилищный надзор, необходимость представлять соответствующее заключение по запросам филиалов ФГБУ "ФКП Росреестра".
Дополнительно сообщаем, что копия настоящего письма также направлена в территориальные органы Росреестра, ФГБУ "ФКП Росреестра", Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым и Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя для сведения и учета в работе.
Заместитель руководителя
Г.Ю.ЕЛИЗАРОВА
+7 (812) 309-95-68 - для жителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области