МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,
КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ
ПИСЬМО
от 25 февраля 2016 г. N 14-исх/02424-ГЕ/16
О РАССМОТРЕНИИ ОБРАЩЕНИЯ
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, рассмотрев обращение, учитывая, что из обращения не представляется возможным однозначно определить предмет залога, на который обращено взыскание (доля в праве общей долевой собственности на объект недвижимости либо право требования, вытекающее из договора участия в долевом строительстве), сообщает следующее.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8.1 ГК).
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК и иными законами.
Также статьей 219 ГК установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии с пунктом 4 статьи 244 ГК общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
Учитывая положения пункта 2 статьи 8.1 ГК, а также пункта 1 статьи 16 Закона о регистрации, согласно которому государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя, в указанном в обращении случае право долевой собственности на объект недвижимости, возникающее с момента государственной регистрации, должно возникнуть одновременно у всех участников долевой собственности, соответственно, для государственной регистрации права общей долевой собственности необходимо представление заявлений от каждого ее участника (его представителя) (то есть для государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости, в частности, объекты незавершенного строительства, необходимо представление заявлений всех участников общей долевой собственности).
Также отмечаем, что согласно статье 128 ГК к объектам гражданских прав в том числе относятся вещи и имущественные права.
В соответствии со статьей 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения.
Доля в праве собственности - это имущественное право, она определяется в праве общей собственности, но не в самой недвижимой вещи.
Таким образом, при оформлении права общей долевой собственности на объекты недвижимости, в частности, объекты незавершенного строительства, осуществляется государственная регистрация долей в праве общей долевой собственности на эти объекты недвижимости (а не долей в зданиях, объектах незавершенного строительства, выделенных в натуре).
При этом статьей 14 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) предусмотрены особенности обращения взыскания на предмет залога.
Согласно статье 13 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога; при уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.
Относительно того, "правомерно ли объединение госрегистратором долей в собственности, расположенных в одном объекте незавершенного строительства", отмечаем.
По смыслу положений пункта 1 статьи 244 ГК имущество, находящееся в общей собственности, - это имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц (но не в собственности одного лица), соответственно, лицо, приобретающее все доли в праве общей долевой собственности на вещь, не может являться участником долевой собственности - быть сособственником по отношению к самому себе.
Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК. По смыслу данной нормы такое подтверждение должно соответствовать требованиям ГК.
В соответствии с главой IV Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 23.12.2013 N 765:
если объект принадлежит нескольким лицам на праве общей долевой или общей совместной собственности в записи подраздела II-1 Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) указываются слова: "общая долевая собственность" или "общая совместная собственность";
если объект находится в общей долевой собственности, в записи подраздела II-1 ЕГРП указывается размер доли в праве; доля в праве указывается в виде правильной простой дроби;
при регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в общей долевой собственности, право каждого сособственника регистрируется в ЕГРП в виде отдельной записи о праве каждого из участников общей долевой собственности.
Также отмечаем, что после ввода в эксплуатацию соответствующих объектов недвижимости тот факт, что при осуществлении государственной регистрации доли были "объединены" и было зарегистрировано право единоличного собственника объекта недвижимости, не должно препятствовать осуществлению государственной регистрации прав на гаражи как самостоятельные объекты недвижимости (если они поставлены на государственный кадастровый учет в качестве таковых).
Просим проинформировать Росреестр о позиции Минэкономразвития России по данному вопросу (направить копию ответа заявителю).
Заместитель руководителя
Г.Ю.ЕЛИЗАРОВА
+7 (812) 309-95-68 - для жителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области