ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,
КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ
ПИСЬМО
от 10 января 2024 г. N 14-0041-ТГ/24
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии по вопросу, касающемуся осуществления государственной регистрации права общей долевой собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, являющееся недвижимым имуществом, сообщает следующее.
Прежде всего, обращаем внимание на то, что приказом Росреестра от 07.12.2023 N П/0514/23 (находится на регистрации в Минюсте России) утвержден Порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости (далее - Новый порядок).
Новым порядком предусмотрены в том числе положения, регламентирующие особенности внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) записей о государственной регистрации права общей долевой собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества (глава VII.XV). Так, пунктом 198 Нового порядка установлено следующее:
записи о государственной регистрации права общей долевой собственности лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, иных вещных прав, ограничений прав, обременений объекта недвижимости, сделок вносятся в реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества ЕГРН в отношении объектов недвижимости, составляющих имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, в том числе в отношении земельного участка;
в записи о праве общей долевой собственности указываются:
- вид права: слова "общая долевая собственность";
- правообладатель: слова "собственники земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества";
- доля: слова "доля в праве общей долевой собственности пропорциональна общей площади земельного участка";
- документы-основания: слова "статья 25 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
На наш взгляд, в настоящее время на основании заявления о государственной регистрации права общей долевой собственности собственника(ов) земельного(ых) участка(ов), расположенного(ых) в границах территории садоводства или огородничества, на имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, необходимо вносить в ЕГРН в отношении соответствующих объектов недвижимости "обезличенную" запись.
При этом, если ранее в ЕГРН в отношении имущества общего пользования, расположенного в границах территории садоводства или огородничества, были внесены записи о зарегистрированном праве общей долевой собственности с указанием сведений о правообладателях, а также о размерах долей в праве общей долевой собственности, полагаем возможным применение по аналогии пункта 205 Нового порядка.
Также отмечаем следующее.
1. О документе, являющемся основанием для осуществления государственной регистрации права общей долевой собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, являющееся недвижимым имуществом.
В соответствии с частью 1 статьи 25 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 217-ФЗ) имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, являющееся недвижимым имуществом, созданное (создаваемое), приобретенное после дня вступления в силу Закона N 217-ФЗ, принадлежит на праве общей долевой собственности лицам, являющимся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, пропорционально площади этих участков.
Принятие решения о приобретении товариществом земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (в соответствии с подпунктом 3 статьи 39.5 Земельного кодекса Российской Федерации, далее - ЗК), а также о передаче недвижимого имущества общего пользования, находящегося в собственности садоводческого или огороднического товарищества как юридического лица, в общую долевую собственность собственников земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, относится к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества (пункты 4, 6 части 1 статьи 17 Закона N 217-ФЗ).
При этом в силу части 2 статьи 17 Закона N 217-ФЗ указанные решения общего собрания членов товарищества принимаются квалифицированным большинством не менее двух третей голосов от общего числа присутствующих на общем собрании членов товарищества. Исходя из части 19 статьи 17 Закона N 217-ФЗ, общее собрание членов товарищества правомочно, если на указанном собрании присутствует более чем пятьдесят процентов членов товарищества или их представителей.
Таким образом, в целях осуществления государственной регистрации права общей долевой собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, являющееся недвижимым имуществом при его передаче из собственности садоводческого или огороднического товарищества как юридического лица, в орган регистрации прав должен быть представлен в том числе протокол общего собрания членов товарищества, оформленный в соответствии с требованиями Закона N 217-ФЗ, в том числе с учетом частей 25, 28 статьи 17, частей 2, 5 статьи 21 Закона N 217-ФЗ.
2. Об осуществлении государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и предоставленный в общую долевую собственность собственникам земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 39.15 ЗК к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка в том числе прилагаются документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, перечень которых утвержден приказом Росреестра от 02.09.2020 N П/0321 (далее - Перечень).
В частности, согласно пункту 13 Перечня в целях предоставления земельного участка общего назначения, расположенного в границах территории ведения садоводства или огородничества, в общую долевую собственность собственников садовых или огородных земельных участков, в том числе представляется решение общего собрания членов садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества о приобретении земельного участка общего назначения, расположенного в границах территории садоводства или огородничества, с указанием долей в праве общей долевой собственности каждого собственника земельного участка.
Таким образом, решение уполномоченного органа о предоставлении такого земельного участка в собственность бесплатно должно содержать сведения о размере долей участников общей долевой собственности, указанных в данном решении. При этом, на наш взгляд, отсутствие в таком решении сведений о размере долей участников общей долевой собственности не препятствует внесению в ЕГРН записи о государственной регистрации права общей долевой собственности на указанный земельный участок, относящийся к имуществу общего пользования, расположенному в границах территории садоводства или огородничества, по правилам, предусмотренным пунктом 198 Нового порядка, поскольку такой размер определяется в силу прямого указания закона.
3. Об отчуждении садового земельного участка и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, являющийся имуществом общего пользования, расположенным в границах территории садоводства или огородничества, и размере государственной пошлины за осуществление соответствующих регистрационных действий.
На основании части 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация перехода права на садовый или огородный земельный участок, расположенный в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, одновременно является государственной регистрацией перехода права на долю в праве общей собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах такой территории, если это имущество принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах такой территории.
В этой связи, учитывая пункт 205 Нового порядка, полагаем, что одновременно с осуществлением государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, расположенный в границах такой территории, отчуждаемый по гражданско-правовой сделке, в ЕГРН без заявления:
погашается запись о зарегистрированном в отношении лица, отчуждающего земельный участок, праве общей долевой собственности (внесенной в ЕГРН с указанием сведений о правообладателе, а также о размере доли в праве общей долевой собственности) в отношении объектов недвижимости, относящихся к имуществу общего пользования, расположенному в границах территории садоводства или огородничества (при наличии в ЕГРН такой записи);
вносится запись о государственной регистрации права общей долевой собственности лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, по правилам, предусмотренным пунктом 198 Нового порядка.
В указанном случае, на наш взгляд, государственная пошлина в размере, предусмотренном Налоговым кодексом Российской Федерации, взимается только за государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок, расположенный в границах такой территории, отчуждаемый по гражданско-правовой сделке.
4. Об изменении вида разрешенного использования земельных участков с "ведение садоводства" на "ведение огородничества" и наоборот.
В соответствии со статьей 7 ЗК земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.
Вместе с тем особенности отношений, возникающих в связи с ведением гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд, в том числе в сфере земельных отношений и градостроительной деятельности, определяются Законом N 217-ФЗ.
Так, частью 24 статьи 54 Закона N 217-ФЗ установлен запрет на изменение вида разрешенного использования отдельных садовых или огородных земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного созданному до дня вступления в силу Закона N 217-ФЗ садоводческому или огородническому некоммерческому объединению граждан (за исключением случаев, если такое некоммерческое объединение ликвидировано или исключено из единого государственного реестра юридических лиц как недействующее).
Кроме того, следует отметить, что согласно статьям 3, 4.1 Закона N 217-ФЗ:
садовый земельный участок - это земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей (пункт 1 статьи 3);
огородный земельный участок - это земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур (пункт 4 статьи 3);
территория ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд - это территория, представляющая собой элемент планировочной структуры, в границах которой граждане осуществляют ведение садоводства или огородничества для собственных нужд (пункт 8 статьи 3);
в состав территории садоводства или огородничества входят садовые земельные участки или огородные земельные участки, а также земельные участки общего назначения (часть 1 статьи 4.1).
Таким образом, правовые режимы садовых земельных участков и огородных земельных участков различны, поскольку обуславливают существенные отличия в возможностях использования земельных участков, применительно к которым они установлены. Изменение правого режима отдельных садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах территории ведения садоводства или огородничества, действующего садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества будет противоречить целям его создания.
В этой связи, на наш взгляд, изменение вида разрешенного использования таких земельных участков с "ведение садоводства" на "ведение огородничества" и наоборот не допускается, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом (например, часть 24 статьи 54 Закона N 217-ФЗ).
Т.А.ГРОМОВА
+7 (812) 309-95-68 - для жителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области