ПУБЛИЧНО-ПРАВОВАЯ КОМПАНИЯ "РОСКАДАСТР"
ПИСЬМО
от 10 февраля 2025 г. N 28-0121-ТТ/25
Публично-правовая компания "Роскадастр" направляет для сведения методику оценки социально-экономического эффекта проведения комплексных кадастровых работ, утвержденную руководителем Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии во исполнение подпункта 3 пункта 6 рекомендаций, содержащихся в постановлении Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации от 8 ноября 2023 г. N 643-СФ "О приоритетных направлениях деятельности Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии".
Заместитель генерального директора
Т.П.ТУРЧАНОВА
Приложение
Утверждаю
Руководитель Федеральной службы
государственной регистрации
кадастра и картографии
О.А.СКУФИНСКИЙ
28 декабря 2024 г.
МЕТОДИКА
ОЦЕНКИ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО ЭФФЕКТА КОМПЛЕКСНЫХ
КАДАСТРОВЫХ РАБОТ
I. Общие положения
Одной из целей государственной программы Российской Федерации "Национальная система пространственных данных", утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 1 декабря 2021 г. N 2148 (далее - Госпрограмма), является обеспечение полноты и качества сведений в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) в объеме 95% к концу 2030 года.
Достижению указанной цели Госпрограммы способствует в том числе увеличение масштаба выполнения комплексных кадастровых работ (далее - ККР), в связи с чем ККР включены в перечень мероприятий одноименного федерального проекта Госпрограммы с предоставлением субсидий из федерального бюджета.
ККР являются эффективным инструментом массового внесения в ЕГРН точных сведений о местоположении границ объектов недвижимости, поскольку, исходя из положений части 1 статьи 42.1 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" (далее - Закон N 221-ФЗ), под ККР понимаются кадастровые работы, которые выполняются одновременно в отношении всех расположенных на территории одного кадастрового квартала или территориях нескольких смежных кадастровых кварталов, или территориях, указанных в части 1 статьи 42.11 Закона N 221-ФЗ (далее - территория выполнения ККР):
1) земельных участков, сведения ЕГРН о которых не соответствуют установленным на основании Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" требованиям к описанию местоположения границ земельных участков;
2) земельных участков, образование которых предусмотрено документами, указанными в части 6 статьи 42.1 Закона N 221-ФЗ;
3) зданий, сооружений (за исключением линейных объектов), а также объектов незавершенного строительства, сведения о которых содержатся в ЕГРН.
В силу части 2 статьи 42.1 Закона N 221-ФЗ в результате выполнения ККР:
1) осуществляется уточнение местоположения границ земельных участков;
2) осуществляется установление или уточнение местоположения на земельных участках зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства;
3) обеспечивается образование земельных участков, на которых расположены здания, в том числе многоквартирные дома, сооружения, за исключением сооружений, являющихся линейными объектами;
4) обеспечивается образование земельных участков общего пользования, занятых площадями, улицами, проездами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами;
5) обеспечивается исправление реестровых ошибок в сведениях ЕГРН о местоположении границ земельных участков и контуров зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства.
Таким образом, комплексно исправляются реестровые ошибки, уточняются границы земельных участков, осуществляется образование земельных участков в соответствии с документами, указанными в части 6 статьи 42.1 Закона N 221-ФЗ, производится привязка объектов капитального строительства к земельным участкам.
В результате выполнения ККР приводится в соответствие описание границ объектов недвижимости (как земельных участков, так и объектов капитального строительства) их фактическому местоположению, что, в свою очередь, имеет ряд экономических и социальных эффектов: повышение инвестиционной привлекательности территорий, формирование эффективной градостроительной и земельной политики, снижение числа земельных споров между собственниками объектов недвижимости, экономия для правообладателей вследствие освобождения от оплаты кадастровых работ.
Настоящая методика разработана для осуществления оценки социально-экономического эффекта выполнения ККР, которая необходима для надлежащего обоснования как принятия уполномоченными органами решения о выполнении ККР либо отказа от такого выполнения (с осознанием соответствующих последствий), так и для прогнозирования получения эффекта от их выполнения.
II. Прямой экономический эффект ККР в виде увеличения
доходов от уплаты земельного налога
Объектом исследования в рамках настоящего раздела при применении настоящей методики будет служить изменение суммы земельного налога на земельный участок, в отношении которого по результатам ККР внесены сведения в ЕГРН.
В этой связи необходимо отметить ряд основных понятий, закрепленных положениями главы 31 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), относительно земельного налога и порядка его исчисления:
1) земельный налог устанавливается НК РФ и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований;
2) объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен земельный налог;
3) не признаются объектом налогообложения:
- земельные участки, изъятые из оборота в соответствии с законодательством Российской Федерации;
- земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, которые заняты особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями-заповедниками;
- земельные участки из состава земель лесного фонда;
- земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, занятые находящимися в государственной собственности водными объектами в составе водного фонда;
- земельные участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома;
4) налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом следующих особенностей.
В отношении земельного участка, образованного в течение налогового периода, налоговая база в данном налоговом периоде определяется как его кадастровая стоимость на день внесения в ЕГРН сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости такого земельного участка.
Изменение кадастровой стоимости земельного участка в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, регулирующим проведение государственной кадастровой оценки.
В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
Налоговым периодом признается календарный год.
Налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и не могут превышать:
0,3% в отношении земельных участков:
- отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства;
- занятых жилищным фондом и (или) объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением части земельного участка, приходящейся на объект недвижимого имущества, не относящийся к жилищному фонду и (или) к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства (за исключением земельных участков, приобретенных (предоставленных) для индивидуального жилищного строительства, используемых в предпринимательской деятельности);
- не используемых в предпринимательской деятельности, приобретенных (предоставленных) для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства или огородничества, а также земельных участков общего назначения, предусмотренных Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";
- ограниченных в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, предоставленных для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд.
1,5% в отношении прочих земельных участков.
Допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка.
В случае если налоговые ставки не определены нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, налогообложение производится по налоговым ставкам, указанным выше.
Сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы.
В случае возникновения (прекращения) у налогоплательщика в течение налогового (отчетного) периода права собственности (постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения) на земельный участок исчисление суммы налога (суммы авансового платежа по налогу) в отношении данного земельного участка производится с учетом коэффициента, определяемого как отношение числа полных месяцев, в течение которых этот земельный участок находился в собственности (постоянном (бессрочном) пользовании, пожизненном наследуемом владении) налогоплательщика, к числу календарных месяцев в налоговом (отчетном) периоде (пункт 7 статьи 396 НК РФ).
В случае изменения в течение налогового (отчетного) периода характеристик земельного участка исчисление суммы налога (суммы авансового платежа по налогу) в отношении такого земельного участка производится с учетом коэффициента, определяемого в порядке, аналогичном установленному пунктом 7 статьи 396 НК РФ.
На основании изложенного, а также с учетом необходимости оценки эффективности исключительно результатов ККР в настоящей методике принимается условие, что налоговая ставка в период выполнения ККР остается неизменной.
Как следует из положений части 2 статьи 42.1 Закона N 221-ФЗ, изменению в ходе выполнения ККР подлежит только площадь земельного участка, иные характеристики, такие как категория, вид разрешенного использования, изменению не подлежат.
Исходя из того, что в соответствии с Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными Приказом Росреестра от 4 августа 2021 г. N П/0336 (далее - Указания), налоговая база напрямую зависит от площади земельного участка, расчет оценки эффективности ККР будет определяться на основании прироста земельного налога с учетом изменения площади.
Важно отметить, что ККР выполняются одновременно в отношении всех указанных в части 1 статьи 42.1 Закона N 221-ФЗ объектов недвижимости, расположенных на территории выполнения ККР. Результатом выполнения ККР является подготовленная карта-план территории (далее - КПТР), содержащая необходимые для внесения в ЕГРН сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях, об объектах незавершенного строительства, расположенных в границах территории выполнения ККР (статья 42.4 Закона N 221-ФЗ).
Кроме того, в результате ККР определяется местоположение границ земельных участков и территорий общего пользования, что в соответствии с пунктами 12 и 37 Указаний также прямо влияет на кадастровую стоимость как вновь образуемых, так и уже существующих земельных участков, и соответственно также отражается на итоговом размере земельного налога. Определение границ таких земельных участков является в свою очередь гарантией прав местного населения в части обеспечения права пользования территориями общего пользования (парками, скверами, набережными, площадями, проходами, проездами и т.д.). Соответственно, показатель количества учтенных в рамках ККР земельных участков общего пользования имеет также прямой социальный эффект.
Для осуществления расчета эффективности ККР необходимы следующие исходные данные:
номера кадастровых кварталов, где выполнялись ККР (сведения Росреестра);
кадастровые номера земельных участков, расположенных в таких кадастровых кварталах и в отношении которых на основании КПТР внесены сведения в ЕГРН (сведения Росреестра);
сведения ЕГРН о площади таких земельных участков до выполнения ККР и после внесения таких сведений по результатам ККР (сведения Росреестра);
значения исчисленного земельного налога по таким земельным участкам по состоянию на 1 число года выполнения ККР, а в случае отсутствия таких данных - среднее значение указанного показателя по субъекту Российской Федерации (сведения ФНС России);
значения кадастровой стоимости образованных по результатам ККР земельных участков, являющихся объектами налогообложения (сведения Росреестра).
Алгоритм расчета эффективности ККР в части прироста земельного налога после их выполнения следующий:
1) по каждому земельному участку, в отношении которого по результатам ККР осуществлено уточнение границ, в том числе в связи с исправлением реестровой ошибки, и в отношении которого необходимо определить эффективность таких работ, обеспечивается сбор значений площади по сведениям ЕГРН до и после внесения таких сведений по результатам ККР - S1i и S2i соответственно, значений исчисленного налога до ККР - N1i (либо используется среднее значение земельного налога по региону из открытых данных ФНС России);
2) вычисляется совокупный коэффициент до выполнения ККР путем выведения данной величины из формулы:
Kсовi = N1i / S1i;
3) устанавливается исчисленный налог после внесения сведений в ЕГРН по результатам ККР с учетом первоначального совокупного коэффициента (в таком случае влиять на изменение налога будут только результаты ККР):
4) по каждому земельному участку, образованному в результате выполнения ККР, обеспечивается сбор значений его площади - S2i, кадастровой стоимости - КСновi, отдельно определяется налоговая ставка, соответствующая виду разрешенного использования в отношении каждого образованного земельного участка (0,3 или 1,5%), являющегося объектом налогообложения, - NCTi;
5) рассчитывается сумма потенциального налога, образованного в результате выполнения ККР земельного участка путем умножения его кадастровой стоимости на соответствующую его виду разрешенного использования налоговую ставку:
6) устанавливаются суммарные значения земельного налога до и после внесения сведений в ЕГРН по результатам выполнения ККР:
где:
i - порядковый номер земельного участка;
n - общее количество земельных участков;
N1 - сумма исчисленного налога на соответствующие земельные участки до ККР;
N2 - сумма исчисленного налога на соответствующие земельные участки после внесения сведений в ЕГРН по результатам ККР;
N2нов - сумма потенциального налога на образованные земельные участки после ККР;
7) вычисляется эффективность ККР в части прироста земельного налога в результате выполнения ККР для общего количества земельных участков, в отношении которых по результатам ККР внесены сведения в ЕГРН:
По итогам расчета допускается как положительная, так и отрицательная эффективность в части прироста земельного налога в результате выполнения ККР.
По результатам апробации настоящей методики установлено, что следствием положительной эффективности является увеличение площади земельных участков после выполнения ККР. При этом в случае образования нового земельного участка происходит абсолютный прирост земельного налога, приводящий к повышению эффективности ККР в кратном размере.
Отрицательная эффективность связана с уменьшением площади земельных участков после ККР вследствие приведения описания границ земельных участков в соответствие их фактическому местоположению.
В отдельных случаях причинами уменьшения площади после ККР являются:
уточнение местоположения границ и корректировка площади земельных участков, из которых ранее были образованы иные земельные участки, при этом площадь исходных земельных участков своевременно не была изменена;
уточнение местоположения границ земельных участков, в том числе в случае исправления реестровой ошибки, вследствие чего площадь земельных участков уменьшилась более чем на 10% с письменного согласия правообладателей таких земельных участков.
Для удобства расчета эффективности ККР рекомендовано применять форму сбора данных в формате Excel с включенными в нее расчетными формулами.
III. Потенциальный экономический эффект от выполнения ККР
В результате выполнения ККР осуществляется внесение в ЕГРН сведений о ранее учтенных земельных участках (на подготовительном этапе в рамках деятельности кадастрового инженера, осуществляющего подготовку КПТР), уточнение границ земельных участков, а также государственный кадастровый учет земельных участков общего пользования.
В результате отражения границ всех указанных земельных участков в ЕГРН осуществляется процесс определения территорий, из которых могут быть образованы новые земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, которые могут быть вовлечены в оборот по правилам, предусмотренным Земельным кодексом Российской Федерации. Такие земельные участки могут быть предоставлены в собственность за плату (в том числе на торгах), а также в аренду (в том числе на торгах). В частности, стартовой ценой на торгах может быть кадастровая стоимость земельного участка, а в случае его предоставления в аренду - 1,5% кадастровой стоимости. По общему правилу свободные от застройки земельные участки для строительства предоставляются только в аренду, а земельные участки, предназначенные для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, ведения гражданами садоводства для собственных нужд также, могут предоставляться в собственность на торгах в соответствии со статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации.
Расчет минимального потенциального дохода соответствующего уровня бюджета бюджетной системы от предоставления земельных участков в аренду рассчитывается по формуле:
S - площадь выявленных земель, которые можно вовлечь в оборот.
Расчет минимального потенциального дохода соответствующего уровня бюджета бюджетной системы от предоставления земельных участков как в собственность, так и в аренду рассчитывается по формуле:
Если у земельного участка нет точных границ, то это создает для его правообладателя высокие риски нарушения прав, вплоть до фактического лишения права владения и пользования, поскольку в отсутствии сведений о земельном участке в ЕГРН органы государственной власти и органы местного самоуправления могут принять соответствующую территорию за свободную и предоставить его третьему лицу. Соответственно, ККР имеют своей целью также защиту прав граждан и организаций на земельные участки, которые им принадлежат, но не имеют точных границ. В этой связи предлагается посчитать социально-экономический эффект по формуле:
Эсэ1 - социально-экономический эффект от земельных участков, границы которых уточнены;
КСn - кадастровая стоимость n-го земельного участка, границы которого уточнены (защищены права).
Если у земельного участка нет точных границ или в сведениях о границах, содержащихся в ЕГРН, имеется реестровая ошибка, это приводит к необходимости правообладателей за собственный счет заказывать кадастровые работы в индивидуальном порядке, что по стоимости существенно выше, чем проведение ККР. Данный социально-экономический эффект от уточнения границ земельных участков и исправления реестровых ошибок также может определяться как экономия граждан на выполнение кадастровых работ и рассчитывается по формуле:
Эсэ2 - социально-экономический эффект от исправления реестровых ошибок;
ССТинд - средняя стоимость индивидуальных кадастровых работ в субъекте Российской Федерации в отношении одного объекта недвижимости;
ССТккр - средняя стоимость ККР в субъекте Российской Федерации в отношении одного объекта недвижимости.
+7 (812) 309-95-68 - для жителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области