ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,
КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ
ОБЗОР
НАИБОЛЕЕ РАСПРОСТРАНЕННЫХ ПРИЧИН, ПРЕПЯТСТВУЮЩИХ
ОСУЩЕСТВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННОГО КАДАСТРОВОГО УЧЕТА
И ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ В ОТНОШЕНИИ СООРУЖЕНИЙ,
РАСПОЛОЖЕННЫХ В ПРЕДЕЛАХ БОЛЕЕ ОДНОГО КАДАСТРОВОГО ОКРУГА
(ПО РЕЗУЛЬТАТАМ АНАЛИЗА РЕШЕНИЙ О ПРИОСТАНОВЛЕНИИ
ЗА ПЕРИОД С СЕНТЯБРЯ ПО ДЕКАБРЬ 2017 ГОДА)
В соответствии с частью 1 статьи 3 Федерального закона от 13.07.2015 N 218 "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации), Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 N 457, Положением "Об Управлении ведения ЕГРН", утвержденного приказом Росреестра от 05.10.2017 N п/0450, в Центральном аппарате Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Управление ведения ЕГРН) осуществляется государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав в отношении объектов недвижимости, расположенных на территории более одного кадастрового округа.
В период с сентября по декабрь 2017 года (4 месяца) сотрудниками Управления ведения ЕГРН (далее - Управление) было рассмотрено 162 заявления об осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права.
Количество поступивших заявлений
По результатам рассмотрения указанных заявлений были приняты следующие решения:
об осуществлении учетно-регистрационных действий - по 62 заявлениям (в том числе - 15 по заявлениям о государственном кадастровом учете, 36 по заявлениям о государственной регистрации прав, 9 по заявлениям о государственной регистрации прав с одновременной постановкой на государственный кадастровый учет, 2 по иным заявлениям);
о приостановлении - по 93 заявлениям (53 по заявлениям о государственном кадастровом учете, 19 по заявлениям о государственной регистрации прав, 21 по заявлениям о государственной регистрации прав с одновременной постановкой на государственный кадастровый учет);
об отказе в осуществлении учетно-регистрационных действий (в том числе в связи с истечением срока приостановления) - по 21 заявлению (10 по заявлениям о государственном кадастровом учете, 11 - по иным заявлениям);
о прекращении учетно-регистрационных действий по основаниям, предусмотренным статьей 31 Закона о регистрации - по 11 заявлениям (8 заявлений о государственном кадастровом учете, 2 - о государственной регистрации прав, 1 - о государственной регистрации прав с одновременной постановкой на государственный кадастровый учет);
о возврате без рассмотрения по основаниям, предусмотренным статьей 25 Закона о регистрации, - по 5 заявлениям (4 - на осуществление государственного кадастрового учета, 1 - на осуществление государственной регистрации прав с одновременной постановкой на кадастровый учет).
Также по состоянию на 31.12.2017 срок принятия окончательного решения не наступил по 58 заявлениям (33 заявления о государственном кадастровом учете, 12 заявлений о государственной регистрации прав, 13 заявлений о государственной регистрации прав с одновременной постановкой на государственный кадастровый учет).
Результаты рассмотрения заявлений, принятых с сентября
по декабрь 2017 г. (162)
Следует отметить, что по сравнению с предыдущим периодом доля положительных решений увеличилась более чем в 7 раз. Так, если с мая по август мая 2017 года доля положительных решений составляла порядка 5% от общего числа рассмотренных заявлений, то в сентябре - декабре 2017 года доля положительных решений составила 38% от общего числа рассмотренных заявлений.
В целях установления факторов, влияющих на принятие решений о приостановлении и отказе в государственной регистрации прав и государственном кадастровом учете, Управлением проведен анализ решений о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Одной из основных причин приостановления государственного кадастрового учета является низкое качество представляемых документов, а именно, несоблюдение Требований к подготовке технического плана и состава, содержащихся в нем сведений, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953 (далее - Требования).
Наиболее распространенными основаниями приостановления осуществления государственного кадастрового учета явились такие нарушения положений пунктов 5, 7, 35 части 1 статьи 26 Закона о регистрации, как:
- несоответствие требованиям законодательства Российской Федерации формы и (или) содержания представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документа (например, представленный с заявлением технический план объекта недвижимости подготовлен с нарушением Требований, доверенность не подтверждает полномочия заявителя на совершение заявленных действий или представление интересов доверителя в Росреестре, в разрешении на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию отсутствуют сведения о кадастровом номере исходного объекта, декларация об объекте недвижимости не содержит подписи заполнившего ее лица, отсутствует приложение к декларации либо приложены документы не являющиеся правоустанавливающими (правоудостоверяющими);
- непредставление документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (например, в нарушение положений пункта 1 части 3 статьи 14 Закона о регистрации с заявлением о постановке на государственный кадастровый учет не представлено заявление о государственной регистрации права, к заявлению о государственном кадастровом учете не приложен технический план объекта недвижимости);
- объект недвижимости, о государственном кадастровом учете которого представлено заявление, образуется из объекта недвижимости (объектов недвижимости) и раздел или выдел доли в натуре либо иное совершаемое при таком образовании действие с преобразуемым объектом недвижимости (преобразуемыми объектами недвижимости) не допускается в соответствии с установленными федеральным законом требованиями (например, заявленные к учету объекты недвижимости образованы из объектов, которые в силу положений статей 133, 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации подпадают под признаки неделимой вещи).
Вместе с тем, при поступлении заявления о государственной регистрации права с одновременной постановкой на государственный кадастровый учет, при наличии оснований для приостановления в части государственного кадастрового учета, решение о приостановлении учетно-регистрационных действий будет принято даже в случае отсутствия оснований для приостановления в части государственной регистрации прав (и наоборот).
Также полагаем необходимым обратить внимание, что в отдельных случаях в дополнительно представленных документах, устраняющих причины приостановления, были допущены новые ошибки, повлекшие невозможность принятия положительного решения.
В связи с чем нередко встречаются случаи, когда в отношении одного заявленного учетно-регистрационного действия, дополнительные документы представляются неоднократно. Ниже приведена информация о количестве дополнительных обращений по результатам рассмотрения, которых причины, препятствующие осуществлению учетно-регистрационных действий, были устранены.
Количество дополнительно представленных заявлений,
по результатам рассмотрения которых были приняты
положительные решения о постановке на государственный
кадастровый учет и внесении изменений в кадастр
недвижимости (всего 53 решения).
Как уже было указано ранее, к основаниям, предусмотренным пунктом 7 части 1 статьи 26 Закона о регистрации, относятся несоблюдение Требований. Перечень наиболее распространенных ошибок, а также рекомендации по их устранению (недопущению) изложены в таблице, приведенной в приложении.
Помимо ошибок, допущенных при подготовке технических планов, к основаниям, предусмотренным пунктом 5 части 1 статьи 26 Закона о регистрации, можно отнести также следующие нарушения:
с заявлением об учете изменений объектов недвижимости обращаются лица, которые не являются правообладателями, и полномочия которых не подтверждены в установленном законом порядке (статья 15 Закона о регистрации);
не представлен технический план, являющийся основанием для осуществления государственного кадастрового учета объекта недвижимости (пункт 7 части 2 статьи 14 Закона о регистрации).
В случае принятия решений о приостановлении государственной регистрации прав на объекты недвижимости наиболее распространенными причинами являются нарушения пунктов 5, 7, 8, 9, 23 части 1 статьи 26 Закона о регистрации, в частности:
не представлены документы, подтверждающие полномочия лица - правообладателя земельного участка (в случае если оно не является собственником) (например, на государственную регистрацию права представлен договор субаренды, при этом договор аренды на государственную регистрацию не представлен);
представленные документы не подтверждают права на земельные участки правообладателя сооружения на период строительства и ввода объекта недвижимости в эксплуатацию;
форма и содержание документа не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, например, в правоустанавливающих документах, вместо сведений о кадастровых номерах земельных участков, в пределах которых расположено сооружение, указаны только сведения о кадастровых кварталах;
договоры аренды на земельные участки, заключенные на год и более и подлежащие государственной регистрации (статья 8.1, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации), не зарегистрированы в установленном законодательством Российской Федерации порядке;
земельные участки предоставлены не для целей строительства (размещения) объекта недвижимости либо предоставлены под строительство иных (отличных от созданного) объектов;
представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами;
не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам;
не представлены правоустанавливающие документы на земельные участки, на которых расположены созданные объекты недвижимости, в случае, если такие документы должны быть представлены заявителем (часть 10 статьи 40 Закона о регистрации).
Также полагаем возможным обратить внимание на то, что в соответствии с вышеуказанной статьей государственная регистрация прав на созданное сооружение осуществляется, в том числе на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.
Правоустанавливающий документ на земельный участок должен подтверждать право лица на соответствующий земельный участок в период создания объекта недвижимости, что позволяет исключить самовольный характер строительства сооружения.
Исходя из содержания статьи 90 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), на земельные участки, где размещены подземные объекты трубопроводного транспорта, относящиеся к линейным объектам, оформление прав собственников объектов трубопроводного транспорта в порядке, установленном ЗК РФ, не требуется.
Принимая во внимание изложенное, необходимость оформления прав на земельные участки собственником подземного сооружения, в том числе сооружения, созданного с применением технологии горизонтально-направленного бурения, части которого находятся под поверхностью земельных участков, земельным законодательством не предусмотрена <1>.
--------------------------------
<1> Письмо Минэкономразвития России от 04.03.2016 N 6013-ПК/Д23и.
Кроме того, в случае государственной регистрации прав на созданные линии электропередачи необходимо, в том числе представить (если право заявителя на земельные участки ранее не зарегистрировано) правоустанавливающие документы на участки, предназначенные для установки опор линий электропередачи <2>.
--------------------------------
<2> Письмо Минэкономразвития России от 07.04.2016 N Д23и-1581.
Таким образом, для целей последующей государственной регистрации права на сооружения на стадии подготовки соответствующего технического плана полагаем целесообразным в разделе "Заключение кадастрового инженера" указывать кадастровые номера земельных участков, на которых расположены наземные, подземные и надземные конструктивные элементы сооружения.
Например: "Наземные конструктивные элементы сооружения расположены на земельных участках с кадастровыми номерами: 11:11:111111:111, 11:11:111111:222", "Надземные конструктивные элементы сооружения расположены на земельных участках с кадастровыми номерами: 22:22:2222222:22, 22:22:2222222:333", "Подземные конструктивные элементы сооружения расположены на земельных участках с кадастровыми номерами: 33:33:3333333:3333, 33:33:3333333:444".
Приложение
|
Нарушения, допущенные при подготовке технического плана сооружения
|
% решений о приостановлении (от общего числа), принятых, в том числе со ссылкой на соответствующий пункт Требований
|
Содержание нарушения
|
Рекомендации по недопущению указанных ошибок
|
|
Пункт 21 Требований, пункт 4.2 приказа Росреестра от 25.06.2015 N П/338 "Об организации работ по размещению на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" XML-схем, необходимых для представления в орган кадастрового учета заявления о кадастровом учете и необходимых для кадастрового учета документов, в виде технического плана здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения в форме электронных документов" (далее - приказ N П/338)
|
58%
|
- технический план подготавливается в форме электронного документа в виде XML-документа, заверенного усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, и оформляется в виде файлов в формате XML, созданных с использованием XML-схем и обеспечивающих считывание и контроль представленных данных;
- в XML-файлах формата GKULOKS указывается кадастровый квартал "00:00:0000000", либо кадастровые номера кадастровых кварталов и земельных участков, сведения о которых отсутствуют в кадастровом округе "Общероссийский" в то время как поле <CadastralNumber> (Кадастровый номер линейного сооружения) должен быть заполнен по установленному шаблону: строго нули, разделенные двоеточиями 0:0:0:
- электронные образы документов, приложенных к техническим планам, выполнены не в цвете, либо не читаемы;
- формат представленных документов не соответствует формату, установленному органом нормативно-правового регулирования.
|
Согласно пункту 6 Порядка кадастрового деления территории Российской Федерации, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 24.11.2015 N 877, в целях присвоения кадастровых номеров объектам недвижимости, расположенным на территории двух и более кадастровых округов, создается кадастровый округ с учетным номером "0" и наименованием "Общероссийский", границы которого совпадают с Государственной границей Российской Федерации.
В кадастровом округе "Общероссийский" создан один кадастровый квартал с учетным номером "0:0:0", границы которого совпадают с границами кадастрового округа "Общероссийский". В XML-схеме формата GKULOKS_.xml указывается исключительно кадастровый квартал "0:0:0".
Кадастровые номера земельных участков указываются только в технических планах условных частей линейного сооружения (GKULPART_KO_.xml).
В соответствии с требованиями, содержащимися в приложении N 2 приказа N П/338, для государственного кадастрового учета сооружений, расположенных в границах двух и более кадастровых округов, используются технические планы с наименованием GKULOKS_*, а не GKUOKS_*.
|
|
пункт 43 Требований
|
38%
|
- в техническом плане отсутствуют сведения о выписках из ЕГРН на земельные участки, в пределах которых расположено Сооружение;
- в техническом плане отсутствуют сведения обо всех земельных участках, на которых расположен объект недвижимости;
- технические планы (XML-схема формата GKULPART) подготавливаются без запроса актуальных сведений ЕГРН и, как следствие, в технических планах могут быть указаны "Архивные" кадастровые номера земельных участков, на которых расположен объект капитального строительства;
в техническом плане указываются кадастровые номера земельных участков, по которым сооружение не проходит.
|
В раздел "Характеристики объекта недвижимости" технического плана включаются в том числе сведения о кадастровом номере земельного участка (земельных участков), на котором (которых, под которым, которыми) расположено здание, сооружение, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс.
В случае подготовки технического плана линейного сооружения указываются сведения в отношении всего линейного сооружения и в отношении каждой условной части линейного сооружения (номер кадастрового округа, кадастровый номер земельного участка (земельных участков), в пределах которого (которых) расположена условная часть линейного сооружения) (подпункт 4 пункта 43 Требований).
Кроме того, для отображения в техническом плане актуальных сведений о земельных участках, на которых расположено сооружение, рекомендуется запрашивать актуальную информацию из ЕГРН в виде соответствующих выписок о земельных участках.
|
|
Пункт 19 Требований
|
35%
|
||
|
Пункт 12 Требований
|
20,2%
|
отсутствует общая схема расположения сооружения на земельном участке, либо она составляется с нарушением пунктов 56, 57 Требований.
|
Поскольку требования к подготовке Схемы в этой части не регламентированы, то применяя аналогию права, полагаем, что Схема должна быть также оформлена в соответствии с пунктами 56, 57 Требований, согласно которым:
- Схема оформляется в масштабе, обеспечивающем читаемость местоположения характерных точек контура сооружения. Схема должна быть составлена таким образом, чтобы в поле ее изображения отображался весь контур сооружения. Допускается показывать местоположение отдельных элементов контура сооружения в виде выносок или врезок, оформляемых на отдельных листах в составе Схемы;
- Схема оформляется в масштабе 1:100 на листах формата A4, а в случае, когда местоположение сооружения не может быть отображено на листе указанного формата, графическая часть технического плана может оформляться на листах больших форматов и (или) в масштабе 1:200.
|
|
Пункт 52 Требований
|
20,2%
|
- не соблюдаются специальные условные знаки при подготовке графической части технического плана (схема расположения сооружения на земельном участке, чертеж); графическая часть технического плана не отображает границ земельных участков, в пределах которых расположено сооружение.
|
В соответствии с пунктом 52 Требований для оформления графической части технического плана применяются специальные условные знаки в соответствии с Приложением к Требованиям.
Вместе с тем, в случае реконструкции ранее учтенного сооружения, рекомендуется в графической части технического плана отображать контур указанного сооружения как вновь созданного (подпункты "б", "г", "е" пункта 4 Приложения к Требованиям).
|
|
Пункт 54 Требований
|
2,7%
|
||
|
Пункт 20 Требований
|
17,5%
|
в состав Приложения к техническому плану не включаются копии документов, содержащих сведения, внесенные в технический план.
|
В соответствии с частью 8 статьи 24 Закона о недвижимости, пунктом 20 Требований сведения о здании, сооружении или едином недвижимом комплексе, за исключением сведений о местоположении таких объектов недвижимости на земельном участке и их площади, площади застройки, указываются в техническом плане на основании представленной заказчиком кадастровых работ проектной документации таких объектов недвижимости.
В случае подготовки технического плана на основе проектной документации ее копия включается в состав Приложения.
|
|
Пункт 42 Требований
|
17,5%
|
при учете изменений сведений об объекте недвижимости заполняются строки, не подлежащие заполнению.
|
Согласно пункту 42 Требований в случае если технический план подготовлен в результате выполнения кадастровых работ в связи с изменением сведений Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) об объекте недвижимости, заполнению подлежат строки раздела "Характеристики объекта недвижимости", содержащие новые значения соответствующих характеристик объекта недвижимости, подлежащие внесению в ЕГРН, за исключением сведений, содержащихся в подпунктах 1, 2, 3 пункта 43 Требований.
Таким образом, при заполнении раздела "Характеристики сооружения" всегда подлежат заполнению строки, содержащие сведения (не подлежащие изменению) о виде объекта недвижимости, в отношении которого подготавливается технический план, кадастровом номере объекта недвижимости, в случае если технический план подготовлен в результате выполнения кадастровых работ в связи с изменением сведений ЕГРН о таком объекте недвижимости и о ранее присвоенном государственном учетном номере, а также строки, содержащие сведения, подлежащие изменению.
|
+7 (812) 309-95-68 - для жителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области