См. Документы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии
ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,
КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ
ПИСЬМО
от 21 ноября 2023 г. N 14-10757-ТГ/23
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии направляет для сведения и учета в работе копию письма Минюста России от 30.10.2023 N 12-127859/23 по вопросу нотариального удостоверения договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, участником долевого строительства по которому, уступающим свои права, является несовершеннолетний.
Руководителям (исполняющим обязанности руководителей) территориальных органов Росреестра, Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя необходимо обеспечить доведение соответствующей информации до сведения государственных регистраторов прав.
Т.А.ГРОМОВА
Приложение
МИНИСТЕРСТВО ЮСТИЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 30 октября 2023 г. N 12-127859/23
В Департаменте развития и регулирования юридической помощи и правовых услуг Минюста России рассмотрено вышеуказанное письмо Росреестра, касающееся необходимости нотариального удостоверения договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, участником долевого строительства по которому, уступающим свои права, является несовершеннолетний, и сообщается следующее.
В соответствии с частью 2 статьи 54 Федерального закона от 13.08.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ) сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.
Согласно статье 128 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущественные права, в том числе имущественные права, возникающие из договора участия в долевом строительстве, являются самостоятельным видом объектов гражданских прав. Тем не менее, хотя договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве предполагает распоряжение имущественным правом, а не объектом недвижимости, заключение рассматриваемого соглашения опосредованно влечет переход права собственности на недвижимое имущество.
В соответствии со статьей 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с указанной статьей ГК РФ является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
Принимая во внимание положения части 2 статьи 3 ГК РФ о приоритете ГК РФ над нормами других федеральных законов в сфере гражданских правоотношений, а также строгость установленного последствия несоблюдения формы сделки, полагаем, что нормы гражданского права о форме сделок не могут применяться избирательно и не могут быть непредсказуемыми. Расширительное толкование положений об обязательном нотариальном удостоверении сделок влечет за собой риск признания ничтожными сделок, при совершении которых стороны руководствовались буквальным толкованием нормы закона. В связи с изложенным расширительное толкование положений части 2 статьи 54 Федерального закона N 218-ФЗ представляется недопустимым.
Таким образом, действующим нормативным правовым регулированием не предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, участником долевого строительства по которому, уступающим свои права, является несовершеннолетний.
Учитывая, что действующая редакция части 2 статьи 54 Федерального закона N 218-ФЗ не в полной мере отвечает назначению публичного контроля со стороны нотариата и цели защиты прав несовершеннолетних лиц как наиболее слабой стороны в сделке, полагаем необходимым рассмотреть вопрос о внесении изменений в указанную норму.
Директор Департамента
развития и регулирования юридической
помощи и правовых услуг
Р.Е.РЯБЫЙ
