См. Документы Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации
МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО
ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 6 марта 2024 г. N 5652-ОГ/00
Отдел управления жилищным фондом и предоставления коммунальных услуг Департамента развития жилищно-коммунального хозяйства Минстроя России рассмотрел обращение и в пределах своей компетенции сообщает.
В соответствии с частью 1 статьи 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) в случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.
Согласно части 6 статьи 161.1 ЖК РФ из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета многоквартирного дома.
В силу пункта 3 части 8 статьи 161.1 ЖК РФ председатель совета многоквартирного дома на основании доверенностей, выданных собственниками помещений в многоквартирном доме, или, действуя без доверенности, в случае наделения его таким полномочием по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном многоквартирном доме, договор управления многоквартирным домом.
Из приведенной нормы следует, что существует два варианта заключения председателем совета многоквартирного дома договора управления многоквартирным домом от имени других собственников помещений в таком доме:
1) Председатель совета многоквартирного дома может заключить договор управления от имени всех собственников в случае наделения его таким полномочием по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В указанном случае доверенностей председателю совета многоквартирного дома не требуется, полномочие на подписание договора управления многоквартирным домом подтверждается протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Право председателя совета многоквартирного дома заключать договор управления от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания предусмотрено пунктом 3 части 8 статьи 161.1 ЖК РФ и не установлено частью 5 статьи 161.1 ЖК РФ. В силу пункта 4.3 части 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания относится принятие решения о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161.1 ЖК РФ, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно части 1 статьи 46 ЖК РФ решения общего собрания, предусмотренные пунктом 4.3 части 2 статьи 44 настоящего ЖК РФ, принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, необходимое количество голосов для принятия на общем собрании решения о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочием на заключение договора управления от имени всех собственников помещений составляет не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
2) Председатель совета многоквартирного дома может заключить договор управления от имени тех собственников, которые выдали соответствующие доверенности председателю совета многоквартирного дома. В указанном случае остальные собственники помещений в многоквартирном доме заключают договор управления многоквартирным домом самостоятельно.
В соответствии с пунктом 1 статьи 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.
В силу части 1 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, в связи с чем договор управления многоквартирным домом считается подписанным со стороны собственников помещений в таком доме, если количество голосов, принадлежащих собственникам, подписавшим договор, превышает 50% от общего числа голосов собственников помещений в доме.
Таким образом, в случае если количество голосов собственников, выдавших председателю совета многоквартирного дома доверенности на заключение договора управления от их имени, составляет менее 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме, подписание договора управления только председателем совета многоквартирного дома на основании доверенностей является недостаточным для признания такого договора заключенным. В указанном случае договор управления должен быть подписан не только председателем совета многоквартирного дома, действующим на основании доверенностей от имени части собственников помещений, но и таким количеством иных собственников, не выдавших доверенности председателю совета дома, которые совместно с собственниками, выдавшими председателю совета дома доверенности, обладают более 50% от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Дополнительно отмечается, что в силу части 4 статьи 162 ЖК РФ условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
При этом согласно пункту 3 части 8 статьи 161.1 ЖК РФ председатель совета многоквартирного дома может заключать договор управления многоквартирным домом от имени других (или всех) собственников исключительно на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном многоквартирном доме.
Обращаем внимание, что согласно пункту 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 г. N 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.
Начальник отдела управления
жилищным фондом и предоставления
коммунальных услуг
Д.Ю.НИФОНТОВ
