ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АРБИТРАЖ СССР
ПИСЬМО
от 29 мая 1990 г. N С-13/ОП-71

О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ ПРИМЕНЕНИЯ ПРИ РАЗРЕШЕНИИ СПОРОВ
ОСНОВ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА СОЮЗА ССР И
СОЮЗНЫХ РЕСПУБЛИК ОБ АРЕНДЕ

В связи с принятием Верховным Советом СССР Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде, введением их в действие с 1 января 1990 г. и в целях обеспечения правильного и своевременного рассмотрения споров, возникающих при заключении и исполнении договоров аренды, Государственный арбитраж СССР считает необходимым дать органам государственного арбитража следующие разъяснения.

1. При разрешении споров, вытекающих из отношений по аренде, следует исходить из того, что согласно ст. 2 Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде (в дальнейшем - Основы) эти отношения регулируются названными Основами и издаваемыми в соответствии с ними законодательными актами Союза ССР и союзных республик, а в случаях, предусмотренных ими, - также постановлениями Совета Министров СССР и Советов Министров союзных республик.

Если соответствующие отношения сторон вышеуказанными актами не урегулированы, стороны при заключении и исполнении договора аренды в конкретных случаях могут применять нормы гражданского законодательства.

2. Сторонами в арбитражном процессе могут выступать указанные в статьях 4 и 5 Основ арендодатели и арендаторы:

арендодатели - государственные предприятия и организации; государственные органы, уполномоченные Советом Министров СССР и Советами Министров союзных республик на сдачу в аренду государственных предприятий (объединений), организаций, структурных единиц объединений; общественные организации; другие собственники имущества (кроме иностранных юридических лиц, граждан, колхозов) или органы и организации, уполномоченные собственником сдавать имущество в аренду; Советы народных депутатов (при сдаче в аренду земли);

арендаторы - советские юридические лица, совместные предприятия с участием стран - членов СЭВ.

указанные в ст. 6 Основ объединения арендаторов могут выступать в арбитражном процессе в качестве сторон по спорам, связанным с деятельностью этих объединений.

3. В тех случаях, когда в соответствии с п. 5 ст. 30 Основ предприятие предоставило арендному коллективу подразделения право заключать хозяйственные договоры от имени предприятия, стороной в арбитражном процессе по спорам, возникающим при заключении и исполнении таких договоров, является предприятие. Арендный коллектив подразделения вправе участвовать в арбитражном процессе по таким спорам только от имени предприятия. Исковое заявление подписывается руководителем арендного коллектива. К заявлению прилагается договор и документ, подтверждающий, что предприятие предоставило арендному коллективу право подписать договор.

4. Согласно п. 1 ст. 7 Основ договор аренды заключается на началах добровольности. Принцип добровольности относится в целом ко всем договорам аренды. Вместе с тем следует учитывать, что в случаях, предусмотренных в ст. 10 и п. 1 ст. 16 Основ, возникающих при заключении договоров споры рассматриваются государственным арбитражем. В остальных случаях (например, по договорам, заключаемым в соответствии со ст.ст. 22, 24, 25 Основ) государственный арбитраж на основании п. 2 ст. 9 Правил рассмотрения хозяйственных споров разрешает споры, возникающие при заключении соответствующих договоров, при наличии об этом соглашения сторон.

Споры, возникающие при заключении договоров арендного подряда (предусмотренных разделом II Основ), рассмотрению в государственном арбитраже не подлежат.

5. Урегулирование в ст. 10 и п. 1 ст. 16 Основ разногласий производится в соответствии с разделом IV Положения о порядке предъявления и рассмотрения претензий и урегулирования разногласий по хозяйственным договорам. При этом должно быть учтено, что проект договора аренды государственного предприятия разрабатывает организация арендаторов совместно с профсоюзным комитетом. Организация арендаторов образуется как самостоятельное юридическое лицо для создания на его основе арендного предприятия. Решение об образовании организации арендаторов и ее органов управления принимается общим собранием (конференцией) трудового коллектива не менее чем двумя третями голосов его членов. Проект договора направляется организацией арендаторов государственному органу, уполномоченному собственником сдавать в аренду государственные предприятия. Этот орган обязан рассмотреть проект договора в тридцатидневный срок со дня его получения.

Заявление о понуждении заключить договор может быть передано в государственный арбитраж при неполучении от указанного органа подписанного договора в установленный срок (с учетом пробега почты) либо после получения отказа от заключения договора.

6. При разрешении споров, связанных с уклонением от заключения договора аренды, государственный арбитраж обязан тщательно анализировать причины такого уклонения. Уклонение должно быть признано обоснованным, например, тогда, когда на основании ст. 3 Основ законодательства Союза ССР и союзных республик соответствующие виды (группы) предприятий (объединений), организаций и виды имущества относятся к видам, сдача которых в аренду на допускается.

7. К заявлению о понуждении заключить договор аренды либо о рассмотрении разногласий по условиям договора должен быть приложен документ, подтверждающий образование организации арендаторов и ее органов управления. Таким документом является протокол общего собрания (конференции) трудового коллектива. При непредставлении протокола вместе с заявлением он должен быть истребован от заявителя в порядке подготовки дела к рассмотрению. Если из протокола следует, что голосовавших за образование организации арендаторов менее установленного в п. 1 ст. 16 Основ количества, эта организация не может считаться созданной и рассматриваться в качестве юридического лица.

Если организацией арендаторов не представлены доказательства разработки проекта договора совместно с профсоюзным комитетом, государственный арбитраж должен истребовать эти доказательства от заявителя в порядке подготовки дела к рассмотрению.

8. Подведомственность споров, возникающих при заключении, изменении и расторжении договоров аренды, определяется на общих основаниях в соответствии со статьями 10 - 13 Правил рассмотрения хозяйственных споров, т.е. по месту нахождения арендодателя и с учетом размера арендной платы.

9. Если при рассмотрении государственным арбитражем споров, возникающих при заключении договоров аренды по его условиям либо при исполнении таких договоров, устанавливается, что договор заключен предприятием (объединением), организацией, не имеющим права сдавать имущество в аренду, либо на виды имущества, сдача которых законодательством Союза ССР и союзных республик не допускается, такой договор в соответствии со ст. 19 Закона о государственном арбитраже в СССР должен быть признан полностью или частично недействительным.

10. В соответствии с п. 1 ст. 13 Основ по соглашению сторон допускается изменение условий договора аренды и его расторжение. Споры между сторонами по этим вопросам рассматриваются государственным арбитражем на общих основаниях.

Необходимо иметь в виду, что решением государственного арбитража по требованию одной из сторон договор аренды может быть расторгнут в случаях нарушения другой стороной его условий. Разрешая эти споры, государственный арбитраж должен выяснять, касаются ли нарушенные условия существа арендных отношений и влияли ли они отрицательно на исполнение обязательств, устранены ли допущенные нарушения к моменту рассмотрения спора в арбитраже; не вызваны ли они действиями обеих сторон. Решение государственного арбитража должно быть принято с учетом этих обстоятельств. При применении пунктов 3 и 4 ст. 13 Основ следует иметь в виду, что если арендодатель отказался от продления договора, государственный арбитраж рассматривает заявление о возобновлении договора в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 16 Основ.

Первый заместитель Главного
государственного арбитра СССР
В.Н.ИСАЙЧЕВ

Задайте вопрос юристу:
+7 (499) 703-46-71 - для жителей Москвы и Московской области
+7 (812) 309-95-68 - для жителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области