См. Документы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,
КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ
"ФЕДЕРАЛЬНАЯ КАДАСТРОВАЯ ПАЛАТА ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ
ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ"

ПИСЬМО
от 16 августа 2017 г. N 10-4054/17

ДЛЯ СВЕДЕНИЯ И УЧЕТА В РАБОТЕ

ФГБУ "ФКП Росреестра" (далее - Учреждение) направляет для сведения и возможного учета в работе копии писем Росреестра от 11.08.2017 N 14-09826-ГЕ/17 и Минэкономразвития России от 28.07.2017 N Д23и-4472 по вопросам, связанным с осуществлением государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве.

Необходимо довести позицию, изложенную в направленных письмах, до сведения работников филиалов ФГБУ "ФКП Росреестра" в соответствии с приказом Учреждения от 21.03.2014 N П/057 "Об ознакомлении сотрудников филиалов ФГБУ "ФКП Росреестра" с письмами методического характера".

И.о. начальника
Управления кадастрового учета
М.В.ЩУКИН

Приложение

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,
КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

ПИСЬМО
от 11 августа 2017 г. N 14-09826-ГЕ/17

О НАПРАВЛЕНИИ КОПИИ ПИСЕМ

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в дополнение к письму Росреестра от 02.08.2017 N 14-09430-ГЕ/17 направляет для сведения и возможного учета в работе ответ заявителю по вопросам, связанным с осуществлением государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве.

Также обращаем внимание на то, что с 30.07.2017 (за исключением отдельных положений) вступил в силу Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон).

На основании части 5 статьи 25 Закона предусмотренная частью 4 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) (в редакции Закона) обязанность застройщика по уплате обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд возникает в отношении многоквартирного дома и (или) жилого дома блокированной застройки, состоящего из трех и более блоков, если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства такого объекта недвижимости представлен на государственную регистрацию после даты государственной регистрации публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" (далее - Фонд). Создание Фонда путем преобразования некоммерческой организации "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" осуществляется не позднее девяноста дней со дня вступления в силу Закона (статья 24 Закона).

В соответствии с частью 7 статьи 25 Закона, если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости заключен до даты государственной регистрации Фонда, к правоотношениям по привлечению денежных средств участников долевого строительства по указанным объектам недвижимости применяются положения статей 1 - 23 Закона N 214-ФЗ, Федеральной закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" без учета изменений, внесенных Законом, и с учетом особенностей, установленных данной статьей.

Г.Ю.ЕЛИЗАРОВА

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 28 июля 2017 г. N Д23и-4472

О РАССМОТРЕНИИ ОБРАЩЕНИЯ

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее - Департамент недвижимости), рассмотрев совместно с Росреестром обращение относительно осуществления государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, сообщает следующее.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437 (далее - Положение), Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование в отнесенных к его ведению сферах деятельности. Согласно Положению Минэкономразвития России не наделено полномочиями по официальному разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.

Отмечаем также, что позиция Департамента недвижимости относительно возможности привлечения денежных средств граждан на основании договоров участия в долевом строительстве, в том числе для целей реконструкции нежилого здания, была изложена в письме от 29 июня 2017 г. N Д23и-3829.

Также повторно отмечаем, что в соответствии с Положением о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2013 г. N 1038, федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, является Минстрой России.

Вместе с тем полагаем возможным отметить следующее.

Согласно статье 12.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из указанных в данной статье способов.

В соответствии с частью 2 статьи 48 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, наряду с документами, предусмотренными Законом N 218-ФЗ для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, необходимы в том числе договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве либо договор поручительства банка за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, предусмотренные Законом N 214-ФЗ, за исключением случая, если договором участия в долевом строительстве в соответствии с Законом N 214-ФЗ предусмотрена обязанность участника долевого строительства внести денежные средства в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве на счет эскроу, открытый в банке в соответствии с Законом N 214-ФЗ.

Для государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, предусмотренными Законом N 218-ФЗ, за исключением документов, указанных в пунктах 1 - 7 части 2 статьи 48 Закона N 218-ФЗ, застройщик также обязан представлять договор страхования или договор поручительства банка в случае, если соответствующий договор заключен в отношении каждого участника долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 3 статьи 48 Закона N 218-ФЗ).

В силу пункта 5 части 1 статьи 26, статьи 27 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается (при неустранении причин приостановления - отказывается в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав) по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Таким образом, статьями 26, 48 Закона N 218-ФЗ предусмотрена необходимость представления договора страхования или договора поручительства банка для государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве без уточнения при этом, является ли предметом такого договора жилое или нежилое помещение.

Вместе с тем следует отметить, что, как следует из части 2 статьи 12.1 Закона N 214-ФЗ, регулирующего отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство, застройщик обязан заключить договор страхования или договор поручительства с целью обеспечения исполнения своих обязательств только в части передачи участникам долевого строительства жилых помещений.

Принимая во внимание изложенное выше, полагаем, что:

1) в случае, если согласно проектной декларации в состав строящегося (создаваемого) здания не входят жилые помещения, то представление договора страхования или договора поручительства на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве не требуется. Соответственно, непредставление таких документов не может являться основанием для отказа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве;

2) в случае, если согласно проектной декларации в состав строящегося (создаваемого) здания входят жилые помещения, то застройщиком на государственную регистрацию должен быть представлен предусмотренный пунктом 5 части 1 статьи 48 Закона N 218-ФЗ договор поручительства или договор страхования независимо от того, является ли предметом первого договора участия в долевом строительстве жилое или нежилое помещение. Непредставление указанного документа является основанием для приостановления государственной регистрации, а в случае неустранения причин приостановления в установленный срок - отказа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Исключением в данной ситуации являются случаи заключения договоров страхования или договоров поручительства банка в отношении каждого участника долевого строительства (такие договоры в обязательном порядке представляются только для государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, предметом которых являются жилые помещения).

Следует также отметить, что Закон N 218-ФЗ не содержит норм о том, что неуплата отчислений (взносов) в компенсационный фонд является основанием для приостановления осуществления государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве.

Дополнительно обращаем внимание, что в соответствии с частью 2 и пунктом 7 части 6 статьи 23 Закона N 214-ФЗ:

государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с Законом N 214-ФЗ уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство (далее - контролирующий орган);

контролирующий орган осуществляет контроль за деятельностью застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Также обращаем внимание, что проект Федерального закона "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в части защиты прав участников долевого строительства) 25 июля 2017 г. одобрен Советом Федерации Федерального Собрания Российской Федерации.

Врио заместителя директора
Департамента недвижимости
А.В.НУПРИЕНКОВА

Задайте вопрос юристу:
+7 (499) 703-46-71 - для жителей Москвы и Московской области
+7 (812) 309-95-68 - для жителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области