См. Документы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,
КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ
ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ
"ФЕДЕРАЛЬНАЯ КАДАСТРОВАЯ ПАЛАТА ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ
ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ"
ПИСЬМО
от 4 марта 2016 г. N 10-0746-КЛ
О ПРАВАХ НА ЗДАНИЕ И СООРУЖЕНИЕ
В соответствии с пунктами 3 и 7 Положения о рабочей группе по обсуждению вопросов, возникающих при реализации возложенных на филиалы ФГБУ "ФКП Росреестра" по субъектам Российской Федерации полномочий, в том числе подготовленных ФГБУ "ФКП Росреестра" писем методического характера, направленных в Росреестр, утвержденного приказом Росреестра от 30.09.2013 N П/394 ФГБУ "ФКП Росреестра" (далее - Учреждение), просит рассмотреть изложенные ниже вопросы на заседании указанной рабочей группы или высказать позицию по ним.
1. Учреждение просит рассмотреть последовательно развивающуюся ситуацию с нижеизложенными обстоятельствами. Учитывая, что в ситуации также приводятся обстоятельства, связанные с государственной регистрацией прав в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), Учреждение описывает ситуацию в имеющемся понимании вопросов регистрации прав, в связи с чем возможно неверное описание обстоятельств.
В результате создания здания или сооружения у лица возникло право индивидуальной собственности (далее - Застройщик), в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) была внесена запись о праве такого лица на здание или сооружение.
Собственник здания или сооружения (далее - ОКС) обеспечил постановку на кадастровый учет одного помещения в таком ОКС и регистрацию в ЕГРП своего права собственности на такое помещение. На данном этапе в ЕГРП и в государственном кадастре недвижимости (далее - ГКН) соответственно существуют сведения о праве собственности Застройщика как на ОКС, так и на образованное помещение.
Впоследствии собственник осуществил отчуждение образованного помещения (заключил договор купли-продажи, мены или иной).
Возникает вопрос о том, кто является собственником ОКС в случае отчуждения в нем помещения. Учреждение предполагает несколько возможных вариантов:
а) права собственности на ОКС у собственника помещения не возникает, а сохраняются только за Застройщиком, в связи с чем изменения в записи ЕГРП в отношении ОКС не вносятся;
б) право Застройщика на ОКС прекращается и не возникает у собственника помещения. Таким образом, в ЕГРП и ГКН сведения о правах на ОКС должны отсутствовать.
При этом Учреждение может предположить, что при таком варианте органу кадастрового учета следовало при постановке на кадастровый учет только одного помещения требовать постановки на кадастровый учет других (остальных) помещений в данном ОКС таким образом, чтобы весь объем ОКС был заполнен образованными помещениями (в том числе и помещениями, используемыми несколькими собственниками помещений, например коридоры и холлы). В этой ситуации у Учреждения возникает вопрос о том, на основании каких норм статьи 26 и 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) следует принимать соответствующее решение;
в) право индивидуальной собственности Застройщика на ОКС прекращается (соответствующая запись в ЕГРП гасится, и в орган кадастрового учета должна поступать информация о прекращении права индивидуальной собственности), и у Застройщика и собственника помещения возникает право общей долевой собственности на ОКС (соответствующие запись(и) вносятся в ЕГРП и включаются в государственный кадастр недвижимости).
Вопросы обусловлены, в том числе, правовой позицией Высшего арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление N 64).
В частности, в Постановлении N 64 указано:
о применении к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающих по поводу общего имущества в таком здании по аналогии норм законодательства, регулирующих сходные правоотношения, в частности статей 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (абзац третий пункта 1);
собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество (абзац четвертый пункта 1);
если собственник здания в соответствии со статьей 24 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре (абзац первый пункта 8);
в таком случае право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица (абзац второй пункта 8).
2. Кроме того, позиция по указанному вопросу требуется для решения вопроса, возникшего в следующей ситуации.
Существуют многоквартирные жилые дома и построенные гаражными кооперативами здания и гаражи в них (либо другие здания или сооружения).
В отношении указанных ОКС документы, предусмотренные частью 8 статьи 41 Закона о кадастре отсутствуют. Правообладатели указанных ОКС отсутствуют.
В этой связи возникает вопрос о возможности подготовки предусмотренной частью 8 статьи 41 Закона о кадастре декларации об объекте недвижимости собственниками помещений в таких ОКС.
3. Также Учреждение просит разъяснить, кто является собственником нежилого ОКС (вносятся ли в сведения ЕГРП соответствующие сведения) в случае, если помещения в таком ОКС изначально принадлежат нескольким лицам.
Такая ситуация возникает в случае создания ОКС несколькими лицами в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" на основании договора участия в долевом строительстве либо если ОКС создан несколькими лицами в результате инвестиционной деятельности по строительству (созданию) объектов недвижимости (отношения, не основанные на договоре участия в долевом строительстве).
Решение вопроса о наличии собственника у ОКС (или о том, являются ли собственники помещений в таком ОКС долевыми собственниками ОКС в целом) требуется Учреждению в целях определения наличия у лиц прав на:
- подачу заявления о кадастровом учете изменений сведений об ОКС в результате реконструкции (является ли документ, устанавливающий (удостоверяющий) права на помещение в ОКС, документом, подтверждающим права на ОКС);
- подготовку декларации об объекте недвижимости в случае представления заявления о постановке на кадастровый учет созданных помещений;
- подготовку декларации об объекте недвижимости в случае представления заявления о постановке на кадастровый учет образуемых помещений (в случае образования помещений из других помещений);
- подачу заявления о снятии с учета ОКС.
Заместитель директора
К.А.ЛИТВИНЦЕВ
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,
КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ
ПИСЬМО
от 3 июня 2016 г. N 14-04508/16
О РАССМОТРЕНИИ ПИСЬМА
Управление методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Управление), рассмотрев письмо ФГБУ "ФКП Росреестра" от 04.03.2016 N 10-0746-КЛ (далее - Письмо), сообщает.
Учитывая положения части 4 статьи 25 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", в государственном кадастре недвижимости должны одновременно содержаться сведения и о помещениях, и о здании, в котором они расположены.
Вместе с тем при наличии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) содержащего актуальные записи раздела - зарегистрированного вещного права (в том числе собственности) на здание одновременно с ним не могут быть открыты и вестись иные разделы и зарегистрированы вещные права на расположенные в указанном здании помещения. (Несмотря на то, что собственнику здания принадлежат и все составляющие его (расположенные в нем) структурные части, законодательство Российской Федерации, в том числе Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), не предусматривает возможность регистрации вещных прав, соответственно и открытие разделов ЕГРП, одновременно и на здание, и на составляющие его части (помещения).)
Таким образом, при преобразовании объекта недвижимого имущества (здания) - образовании его части - помещения, предшествующий объект (здание) как объект зарегистрированного вещного права прекращает свое существование, осуществляется государственная регистрация прекращения права на здание и возникновения права на помещение.
В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав, в том числе прекращения права, проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
При этом действующее законодательство не содержит требований об одновременной государственной регистрации прав на все образуемые помещения в здании (в отличие от земельных участков в соответствии со статьей 22.2 Закона о регистрации).
Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" арбитражным судам в том числе разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК) к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК.
Принимая во внимание изложенное, полагаем, что с заявлением о государственном кадастровом учете изменений здания (о снятии с учета здания) также могут обратиться собственники помещений в таком здании (их уполномоченный представитель). (Данная позиция также изложена в письме Минэкономразвития России от 20.11.2015 N ОГ-Д23-14597.)
По вопросу возможности подготовки технического плана помещения, расположенного в нежилом здании, на основании декларации об объекте недвижимости Управлением в ФГБУ "ФКП Росреестра" было направлено письмо от 24.11.2015 N 14-10856/15.
Начальник Управления
методического обеспечения
и анализа в сфере регистрации
прав и кадастрового учета
Н.С.ЛЕЩЕНКО
