ОБЗОР
НАИБОЛЕЕ РАСПРОСТРАНЕННЫХ ПРИЧИН, ПРЕПЯТСТВУЮЩИХ
ОСУЩЕСТВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННОГО КАДАСТРОВОГО УЧЕТА
И ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ В ОТНОШЕНИИ ПРЕДПРИЯТИЙ
КАК ИМУЩЕСТВЕННЫХ КОМПЛЕКСОВ И ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ,
РАСПОЛОЖЕННЫХ В ПРЕДЕЛАХ БОЛЕЕ ОДНОГО КАДАСТРОВОГО ОКРУГА
(ПО РЕЗУЛЬТАТАМ АНАЛИЗА РЕШЕНИЙ О ПРИОСТАНОВЛЕНИИ
ЗА III КВАРТАЛ 2023 ГОДА)
В соответствии с частью 1 статьи 3 Федерального закона от 13.07.2015 N 218 "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации), Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 N 457, Положением об Управлении качества данных ЕГРН и ведения ЕГРН кадастрового округа "Общероссийский" Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным приказом Росреестра П/037 от 14.02.2023, в центральном аппарате Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Управлением качества данных ЕГРН и ведения ЕГРН кадастрового округа "Общероссийский", далее - Управление) осуществляется государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав в отношении предприятий как имущественных комплексов и объектов недвижимости, расположенных на территории более одного кадастрового округа (далее также линейные объекты, сооружения).
Анализ причин принятия решений о приостановлении (отказе) в предоставлении государственных услуг по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав в отношении линейных объектов, проведенный Управлением по итогам III квартала 2023 г., свидетельствует о том, что, в основном, они связаны, как представляется, с несоблюдением положений Закона о регистрации, Требований к подготовке технического плана и состава содержащихся в нем сведений, утвержденных приказом Росреестра от 15.03.2022 N П/0082 (далее - Требования), приказа Росреестра от 25.04.2019 N П/0163 "О размещении на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" XML-схемы, используемой для формирования XML-документа - технического плана здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, машино-места, единого недвижимого комплекса в форме электронного документа, и особенности ее применения" (далее - Приказ N П/0163) <1>.
--------------------------------
<1> с 08.11.2023 вступает в действие XML-схема, используемая для формирования технического плана здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, машино-места, единого недвижимого комплекса в форме электронного документа, утвержденная приказом Росреестра от 06.09.2023 N П/0347
Причины и основания приостановления (отказа)
государственного кадастрового учета (в том числе в рамках
осуществления единой учетно-регистрационной процедуры)
|
Форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета (в том числе в рамках единой учетно-регистрационной процедуры), не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации
(пункт 7 части 1 статьи 26 Закона о регистрации).
|
Нарушения, связанные с качеством подготовки технического плана. Наиболее часто нарушаются следующие пункты Требований.
1. Пункт 51.
- не используются сведения ЕГРН (указываются не все земельные участки, в пределах которых расположено линейный объект) или используются неактуальные сведения ЕГРН о кадастровых номерах земельных участков, на (-под, -над) которых(-ми) расположен линейный объект (сведения о земельных участках, в границах которых располагается сооружение, указанных в техническом плане, в ЕГРН имеют статус "архивные");
- неверно указывается назначение линейного объекта (в отношении сооружения назначение должно быть указано в соответствии с документами, на основании которых подготовлен технический план. В случае если в документах, указанных в пунктах 21.1 - 21.23 Требований, отсутствуют сведения о назначении сооружения, такое назначение в техническом плане указывается с учетом приведенных в приложении N 1 к Требованиям подгрупп и групп видов назначений сооружений (абзац 2 подпункта 8 пункта 51 Требований);
- при изменении линейного объекта, сведения местоположении которого содержатся в ЕГРН, в связи с реконструкцией его части/участка, в техническом плане указываются только те земельные участки, в границах которых располагается реконструируемая часть/участок. В данном случае в техническом плане необходимо указывать все земельные участки, на которых располагается такой линейный объект (использовать сведения ЕГРН о линейном объекте);
- при уточнении сведений о местоположении линейного объекта, в отношении которого сведения о координатах характерных точек контуров такого линейного объекта отсутствуют в ЕГРН заполняется элемент "ExistContour" (данный элемент должен заполняться при наличии существующего (уточняемого, изменяемого) контура) или, напротив, при наличии в ЕГРН сведений о координатах характерных точек контуров линейного объекта в целях учета изменений такого сооружения изменяемые контуры описаны в элементе "NewContour Definition" (новый контур) (в такой ситуации к сведениям о местоположении линейного объекта, подлежащим уточнению, дополнительно к существующим в ЕГРН контурам линейного объекта добавляются новые контуры);
- в случае подготовки технического плана по результатам реконструкции участка линейного объекта, сведения о местоположении которого содержатся в ЕГРН (когда участок линейного объекта демонтируется, новый участок прокладывается) элементы "ExistContour" и/или "DeleteAllBorder" отсутствуют в XML-схеме, все контуры описываются как "NewContour Definition". Следует учитывать, что в случае если осуществлена реконструкция части линейного объекта, в том числе перенос части линейного объекта в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд список характерных точек контура объекта недвижимости в графах 3, 5, 6 реквизита 1.1 раздела "Описание местоположения объекта недвижимости" технического плана начинается и заканчивается сведениями о характерных точках контура соответствующего сооружения, которые содержатся в ЕГРН и не подлежат изменению на основании представленного, в рамках заявленного учетного действия, технического плана (при наличии в ЕГРН сведений о местоположении объекта недвижимости); <2>;
|
|
- год завершения строительства указывается в поле "ExploitationChar YearUsed" вместо поля "ExploitationChar YearBuilt" (поле "ExploitationChar YearUsed" используется для обозначения года ввода в эксплуатацию по завершении строительства объекта недвижимости и указывается в соответствии с разрешением на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию);
Поскольку заполнение указанных элементов технического план является обязательным, их неправильное заполнение препятствует осуществлению корректной загрузки технического плана в ЕГРН и его пространственного анализа.
2. Пункты 65, 82.
Линейный объект отражается на схеме расположения объекта недвижимости (части объекта недвижимости) на земельном участке (далее - Схема) и Чертеже контура здания, сооружения (части объекта недвижимости) не целиком.
Данное замечание относится также к случаям подготовки технического плана при одновременном образовании объектов недвижимости в результате преобразования объекта недвижимости. Так, в разделах "Сведения о пунктах геодезической сети и средствах измерений", "Схема геодезических построений", "Схема", "Чертеж" (в отношении зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства) отражаются сведения одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости вне зависимости от количества образуемых объектов недвижимости (пункт 20).
Сведения графической и текстовой части не совпадают/противоречат друг другу. Например, текстовая часть может содержать сведения о контурах разных типов (наземные/подземные), при этом в графической части сведения о наземных элементах сооружения не отражены.
3. Пункт 23.
Представленные для государственного кадастрового учета технические планы в форме электронного документа содержат нарушения Требований, наличие которых не обеспечивает считывание XML-документа:
- в XML-схеме формата GKUOKS_.xml технического плана неправильно заполнен элемент "CadastralBlock", например, 00:00:000000 (для объектов недвижимости, учтенных в кадастровом округе "Общероссийский", части кадастрового номера, соответствующие номеру кадастрового округа, номеру кадастрового района, номеру кадастрового квартала - строго нули, разделенные двоеточиями 0:0:0:) (пункт 4.2. главы 4 "Общие требования к заполнению технического плана в формате XML" Приказа N П/0163);
- подлежащий включению в раздел приложение технического плана электронный документ, выданный органом государственной власти, органом местного самоуправления, организацией, заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, а не уполномоченного должностного лица такого органа государственной власти, органа местного самоуправления, организации.
|
|
|
4. Пункт 81.
В качестве местоположения указываются наименования не всех субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, населенных пунктов, на территории которых располагается линейный объект. Дополнительная часть описания местоположения может быть указана в поле "Other" (дополнительные сведения о местоположении (иное описание местоположения) (пункт 4.5 главы 4 приложения к Приказу N П/0163). При этом обращаем внимание, что в соответствии с пунктом 5 Правил N 1221 линейные объекты не являются объектами адресации.
5. Пункт 21.
В разделе "Исходные данные" не указываются сведения о реквизитах документов (в частности, проектной документации, разрешении на строительство, техническом паспорте) <3>;
при уточнении/изменении сведений о линейном объекте, его протяженность определяется кадастровым инженером путем осуществления математических действий с протяженностями реконструируемых участков. (Обращаем внимание, что сведениям о данной характеристике должна быть взята из документов, перечень которых содержится в статье 24 Закона о регистрации, пунктах 21.1 - 21.2 Требований; законодательством Российской Федерации кадастровый инженер не наделен полномочиями по определению протяженности линейного объекта);
- в декларации, на основании которой подготавливается технический план в соответствии с частью 6.2 статьи 70 Закона о регистрации, отсутствует оттиск печати соответствующего органа исполнительной власти, органа местного самоуправления; в приложении к декларации отсутствует документ, подтверждающий полномочия представителя правообладателя.
Имеют место обращения за государственным кадастровым учетом изменений линейного объекта, в том числе подвергшегося реконструкции, при отсутствии разрешительных документов, выданных в установленном порядке уполномоченным органом. То есть технический план подготавливается применительно к объекту, для строительства которого в соответствии с законами субъектов Российской Федерации не требуется разрешение на строительство. В этой связи обращается внимание заявителей на то, что законы субъектов Российской Федерации об установлении случаев, при которых не требуется получение разрешения на строительство в соответствии с частью 17 статьи 51 ГрК, не распространяются на объекты капитального строительства, расположенные на территории двух и более субъектов Российской Федерации <4>. Случаи, при которых для строительства, реконструкции объекта капитального строительства не требуется получение разрешения на строительство, применительно к линейным объектам, приведены в Перечне, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 12.11.2020 N 1816.
|
|
|
6.
7. Пункт 61.
В графической части технических планов при отображении контуров линейного объекта не соблюдены требования по применению специальных условных знаков (согласно приложению к Требованиям). Например, информация об используемых условных обозначениях отсутствует вовсе или для обозначения подземного контура используется условный знак, предусмотренный для отображения надземного контура.
8. Пункты 45, 79.
Координаты характерных точек контуров линейного объекта не указываются в соответствующей зоне картографической проекции (неправильное указание/выбором значений в элементе "CsCode" (код системы координат) XML-документа либо для всех контуров в элементе "CsCode" и в наименовании системы координат указано единое значение) в связи с чем контуры линейного объекта на дежурной кадастровой карте определяются в границах иного кадастрового округа либо за пределами кадастрового округа "Общероссийский".
9. Пункт 43
В случае если осуществлена реконструкция части линейного объекта, при наличии в ЕГРН сведений о местоположении такого объекта недвижимости, изменяемый контур содержит иные значения координат начальной и конечной точек.
|
--------------------------------
<2> При подготовке технического плана также рекомендуем руководствоваться письмом Росреестра от 30.07.2021 N 14-5897-ГЕ/21 (доступно в информационно-справочной системе "Консультант Плюс").
<3> представление в качестве приложения к техническому плану здания, сооружения проектной документации и (или) иной указанной в части 8 статьи 24 Закона о регистрации документации (копий такой документации) не осуществляется. В техническом плане указываются сведения о такой документации. Сведения из такой документации включаются в текстовую и графическую части технического плана в объеме, предусмотренном Требованиями;
<4> В силу положений пункта 1 части 6 статьи 51 ГрК, постановления Правительства Российской Федерации от 06.02.2012 N 92, подпункта 5.4.2 Положения о Минстрое России, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 18.11.2013 N 1038, в случае реконструкции объекта капитального строительства, расположенного на территории двух субъектов Российской Федерации (независимо от местоположения части (этапа) такого объекта, подлежащего реконструкции), органом исполнительной власти, уполномоченным на выдачу разрешения на строительство, является Минстрой России.
Ошибки при составлении технических планов (нарушенные
пункты Требований), %
 |
Причины и основания приостановления (отказа) государственной
регистрации прав (в том числе в рамках осуществления единой
учетно-регистрационной процедуры)
|
Основания для приостановления государственной регистрации прав
|
Описание причин, повлекших приостановление осуществления государственной регистрации прав
|
|
Не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав (в том числе в рамках единой учетно-регистрационной процедуры) (пункт 5 части 1 статьи 26 Закона о регистрации).
|
В целях осуществления регистрационных действий не представлены правоустанавливающие документы на земельные участки, на которых расположены наземные конструктивные элементы линейного объекта (при отсутствии сведений о зарегистрированных правах заявителя на них в ЕГРН) в том числе в случае, если такой объект реконструирован и новые конструктивные его элементы располагаются в границах иных земельных участков <5>.
При обращении за снятием с государственного кадастрового учета и прекращением государственной регистрации прав ОАО "РЖД" на объект недвижимости (сооружение), представляющее собой производственно-технологический комплекс (далее - ПТК) отсутствуют документы о прекращении существования либо образовании в качестве самостоятельных объектов недвижимости всех, входящих в такой ПТК объектов. Зачастую ПТК представляют собой совокупность нескольких сотен различных по назначению объектов капитального строительства, при этом на момент обращения правообладателя с соответствующим заявлением, в ЕГРН отсутствуют сведения обо всех, образованных в результате преобразования ПТК, объектах.
|
|
Обращаем внимание, что порядок преобразования (раздела) ПТК, относящихся к имуществу ОАО "РЖД", с последующим осуществлением государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на отдельные объекты недвижимости, исключаемые из состава ПТК, разъяснен, в том числе в письмах Росреестра от 29.12.2021 N 13/1-98114-АБ/21, от 15.11.2022 N 01-9984-АБ/22 (доступны в информационно-справочной системе "Консультант Плюс").
|
|
|
Форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона о регистрации)
|
Документ в форме электронного образа документа подписан усиленной квалифицированной электронной подписью ненадлежащего лица (например, лицом, по доверенности представляющим документы для осуществления учетно-регистрационных действий или в целях государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в соответствии с частью 6.1 статьи 70 Закона о регистрации представляются выписки из реестра государственного или муниципального имущества, которые включаются в приложение к техническому плану и подписываются усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера). Согласно части 9 статьи 21 Закона о регистрации документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и представляемые в форме электронных образов документов, должны быть подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью лиц, подписавших такие документы на бумажном носителе, или лиц, которые в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации уполномочены заверять копии таких документов в форме документов на бумажном носителе).
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации в отношении объектов недвижимости, созданных до дня вступления в силу Постановления N 3020-I <6> представляют выписки, не содержащие сведений об основаниях отнесения линейного объекта к собственности субъекта Российской Федерации <7>.
В целях государственной регистрации перехода права на предприятие как имущественный комплекс (далее - предприятие) представляются договоры купли-продажи, не удовлетворяющие требованиям законодательства (без приложений в отношении состава предприятия). Так, договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК), с обязательным приложением к нему документов, указанных в пункте 2 статьи 561 ГК (акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований). Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность (пункт 1 статьи 560).
|
|
с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо
(пункт 2 части 1 статьи 26 Закона о регистрации)
|
В целях государственного кадастрового учета в связи с изменением основных характеристик линейного объекта в случаях, когда такие изменения связаны с проведением реконструкции, для которой требуются получение разрешений на строительство, ввод объекта в эксплуатацию, в нарушение вышеприведенных норм законодательства обращается собственник линейного объекта.
В соответствии с положением части 2 статьи 15 Закона, государственный кадастровый учет без одновременной государственной регистрации прав осуществляется по заявлению:
собственника объекта недвижимости - при государственном кадастровом учете в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости, за исключением случая, установленного пунктом 4.5 данной части (пункт 4);
органа государственной власти, выдавшего разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, - при государственном кадастровом учете в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости (пункт 4.5).
|
--------------------------------
<5> В соответствии с частью 15 статьи 40 Закона о регистрации при проведении правовой экспертизы органом регистрации прав документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, проверка наличия правоустанавливающего документа на земельный участок осуществляется только в случае, если для создания объекта капитального строительства не требуется получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
<6> Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 года N 3020-I "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность"
<7> Объекты государственной собственности, не указанные в Приложениях 1 - 3 к Постановлению N 3020-I, независимо от того, на чьем балансе они находятся, и от ведомственной подчиненности предприятий, передаются в государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга на основании предложений их Верховных Советов, Советов народных депутатов. До момента определения соответствующего собственника указанных объектов они относятся к федеральной собственности.
