Утверждены

Комитетом АРБ по вопросам ПОД/ФТ

(Протокол заседания Комитета

N 22 от 27.01.2010)

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ

ПО ВЫЯВЛЕНИЮ И ПРЕДСТАВЛЕНИЮ СВЕДЕНИЙ О СДЕЛКАХ

С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ, ПОДЛЕЖАЩИХ ОБЯЗАТЕЛЬНОМУ КОНТРОЛЮ

(ГРУППА КОДОВ 80)

Настоящие рекомендации разработаны Комитетом Ассоциации российских банков по вопросам противодействия легализации доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма с целью разъяснения требований законодательства по противодействию легализации доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма к осуществлению внутреннего контроля при выявлении и представлении сведений в отношении сделок с недвижимым имуществом (группа кодов 80).

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

Согласно пункту 1.1 статьи 6 Федерального закона "О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма", обязательному контролю подлежат сделки с недвижимым имуществом, если сумма, на которую совершается сделка, равна или превышает 3 000 000 рублей либо равна сумме в иностранной валюте, эквивалентной 3 000 000 рублей, или превышает ее.

Указанием Банка России от 17.08.2004 N 1490-У для сделок с недвижимым имуществом, подлежащих обязательному контролю, определен код вида операций 8001, который и надлежит указывать в сообщениях при представлении сведений об операциях, подлежащих обязательному контролю.

Понятие недвижимого имущества

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся:

земельные участки,

участки недр,

все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе электрические сети, линии телефонной связи (в случае, когда данные линии установлены на опорах, прочно связанных с землей), здания, сооружения, объекты незавершенного строительства "*".

--------------------------------

"*" Объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу с 1 января 2005 г.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

К воздушным судам "*" относятся, в частности, самолеты, вертолеты, дирижабли и другие летательные аппараты. Государственной регистрации подлежат гражданские воздушные суда и государственные воздушные суда отечественного или иностранного производства, предназначенные для выполнения полетов.

--------------------------------

"*" Согласно Воздушному кодексу Российской Федерации под воздушным судном понимается летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отличного от взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли и воды.

Такие объекты, как метеорологические шары-зонды, беспилотные летательные аппараты, привязные аэростаты, не подлежат государственной регистрации и, следовательно, не относятся к недвижимым вещам.

К морским судам и судам внутреннего плавания относятся все самоходные или несамоходные плавучие сооружения, используемые в целях судоходства, в том числе суда смешанного (река - море) плавания, паромы, дноуглубительные и дноочистительные снаряды, плавучие краны и другие технические сооружения подобного рода. Следует учитывать, что государственной регистрации, наряду с вышеперечисленными судами, подлежат также строящиеся суда (регистрируются в реестре строящихся судов) и иностранные суда (регистрируются в реестре арендованных иностранных судов и в бербоут-чартерном реестре).

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

В частности, предприятия, автотранспортные магистрали, железнодорожные пути, трубопроводы являются недвижимым имуществом. При этом под термином предприятие понимается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (производственной, хозяйственной, посреднической, коммерческой и т.п.).

Наиболее часто банкам в своей деятельности приходится сталкиваться со сделками аренды, купли-продажи, залога недвижимости, а также с проведением расчетов по указанным сделкам и сделкам участия в долевом строительстве (инвестирования в строительство недвижимого имущества). Описание условий некоторых сделок с недвижимостью приведено в Приложении 1.

2. ВЫЯВЛЕНИЕ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ, ПОДЛЕЖАЩИХ

ОБЯЗАТЕЛЬНОМУ КОНТРОЛЮ

Обязательному контролю подлежат любые сделки с недвижимым имуществом (т.е. сделки, предметом которых является недвижимое имущество), если сумма сделки равна или превышает 3000000 рублей или равна сумме в иностранной валюте, эквивалентной 3000000 рублей или превышает ее.

Сообщение о сделке с недвижимым имуществом, подлежащей обязательному контролю, направляется в уполномоченный орган один раз (независимо от количества операций, совершенных в связи с реализацией данной сделки).

При подписании дополнительного соглашения к договору, предметом которого является недвижимое имущество, сообщение о новой операции, подлежащей обязательному контролю, направляется в уполномоченный орган только в том случае, если дополнительное соглашение изменяет существенные условия сделки.

При осуществлении операций банк может быть как стороной по сделкам с недвижимым имуществом (собственные сделки), так и выполнять роль организации, обслуживающей расчеты клиентов в рамках исполнения ими своих обязательств по таким сделкам (клиентские сделки).

2.1. Сделки с недвижимым имуществом, совершаемые с участием банка (собственные сделки)

Выявление собственных сделок с недвижимым имуществом, квалифицируемых как операции, подлежащие обязательному контролю, осуществляют подразделения банка, отвечающие за проработку, подготовку и подписание соответствующих договоров.

Наиболее часто кредитные организации заключают сделки ипотеки (залога недвижимости), аренды, купли-продажи недвижимого имущества. При этом обязательному контролю будут подлежать только те сделки с недвижимым имуществом, сумма которых равна или превышает 3000000 рублей или равна сумме в иностранной валюте, эквивалентной 3000000 рублей или превышает ее.

В практике банка могут также встречаться сделки, определить сумму которых в момент заключения договора не представляется возможным (обычно это бессрочные договоры аренды недвижимого имущества). Сообщение о такой сделке с недвижимым имуществом может быть направлено в уполномоченный орган по достижении арендными платежами наименьшей равной или превышающей 3000000 рублей суммы или при подписании договора аренды с указанием в сообщении той наименьшей равной или превышающей 3000000 руб. суммы, которая получена в результате подсчета путем умножения действующей на момент подписания договора арендной платы (ставки) на число расчетных периодов (месяцев, кварталов и т.д.). При этом следует учитывать, что датой совершения сделки аренды недвижимого имущества на неопределенный срок будет дата подписания соответствующего договора.

Значительное число сделок с недвижимым имуществом, заключаемых кредитными организациями, подлежит государственной регистрации (в частности, сделки ипотеки, сделки аренды недвижимого имущества на срок не менее года). При этом в связи с отсутствием у регистрирующих органов обязанности по оперативному информированию сторон по сделке о ее регистрации сведения об этом факте, как правило, поступают в кредитную организацию позднее дня государственной регистрации сделки.

Во избежание необоснованных задержек в представлении в уполномоченный орган сведений о сделках с недвижимым имуществом, подлежащих обязательному контролю, соответствующие сообщения должны направляться не позднее рабочего дня, следующего за днем:

- подписания договора (если сделка не подлежит государственной регистрации);

- государственной регистрации (если сделка подлежит государственной регистрации и кредитной организации стало известно об этом факте в день ее регистрации);

- поступления из регистрирующего органа документа, свидетельствующего о государственной регистрации сделки (если документ поступил в кредитную организацию позднее дня государственной регистрации).

Таким образом, при подготовке сообщения о сделке с недвижимым имуществом, подлежащей обязательному контролю, в поле "DATA" ("Дата совершения") указывается дата государственной регистрации сделки либо дата заключение договора, в случае, если сделка не подлежит государственной регистрации.

В поле "DATA_S" указывается дата, когда кредитной организации стало известно о совершении сделки с недвижимым имуществом (дата поступления документа из регистрирующего органа либо дата заключения договора, если он не подлежит государственной регистрации).

2.2. Выявление сделок с недвижимым имуществом, совершаемых клиентами банка (клиентские сделки)

В соответствии с Информационным письмом Банка России от 06.03.2006 N 9, обобщающим практику применения Федерального закона "О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма" и принятых в соответствии с ним нормативных актов Банка России, кредитная организация должна представлять в уполномоченный орган сведения о любых сделках с недвижимым имуществом (купля-продажа, аренда, залог и т.д.), сумма которых равна или превышает 3000000 рублей, если кредитная организация является стороной по сделке либо если из представленных в соответствии с законодательством Российской Федерации клиентом документов ей стало известно о совершении такой сделки. При этом если кредитная организация при проведении расчетной операции своего клиента по сделке с недвижимым имуществом не располагает всей необходимой информацией, на основании которой она может сделать вывод о проведении ее клиентом операции, подлежащей обязательному контролю, обязанности по направлению сообщения об операции, подлежащей обязательному контролю, в уполномоченный орган у кредитной организации не возникает.

На основании вышеизложенного представлению в уполномоченный орган должны подлежать сведения о клиентских сделках с недвижимым имуществом, выявленных:

- при проведении банковских операций и иных сделок, правила совершения которых, установленные законодательством Российской Федерации и нормативными актами Банка России, предусматривают представление клиентом в кредитную организацию договора, являющегося основанием для проведения банковской операции (совершения сделки). В этом случае для формирования сообщения об операции, подлежащей обязательному контролю, используются сведения, указанные в представленном договоре;

- при предоставлении клиентом в кредитную организацию договора, являющегося основанием для проведения банковской операции (совершения сделки), по запросу кредитной организации. Запрос на предоставление договора направляется клиенту в случае наличия у кредитной организации оснований считать, что операция (сделка) может осуществляться с целью придания законного вида противоправной деятельности клиента. Запрос не формируется с исключительной целью выявления сделки, подлежащей обязательному контролю.

В целях снижения риска совершения ошибок и нарушений требований законодательства к выявлению и представлению в уполномоченный орган сведений об операциях, подлежащих обязательному контролю, выявленных при проведении расчетных операций клиентов, рекомендуется обратить внимание клиентов на необходимость фиксирования в поле "Назначение платежа" платежного документа максимально полной информации о сделке с недвижимым имуществом, а именно: сведения о предмете, виде, номере и дате заключения договора.

Выявление операций, подлежащих обязательному контролю, представляющих собой сделки с недвижимым имуществом, на основании представленных клиентами в банк договоров осуществляется, как правило, при проведении клиентами валютных операций. Соответствующий договор может быть представлен клиентом в банк при оформлении паспорта сделки, при проведении расчетов по валютной операции, не оформляемой паспортом сделки, при представлении документов, являющихся основанием для проведения валютной операции, в иных случаях, предусмотренных валютным законодательством Российской Федерации.

Вместе с тем в отдельных кредитных организациях правила совершения некоторых банковских операций могут предусматривать представление клиентом договора, предметом которого является недвижимое имущество. Например, такое условие может содержаться в договоре аренды индивидуального банковского сейфа, в кредитном договоре (или в установленных банком правилах кредитования клиентов). В этом случае сообщение о сделке с недвижимым имуществом, подлежащей обязательному контролю, выявленной при предъявлении клиентом работнику кредитной организации соответствующего договора, должно быть направлено в уполномоченный орган.

Во избежание необоснованных задержек в представлении в уполномоченный орган сведений о сделках с недвижимым имуществом, подлежащих обязательному контролю, сообщения о клиентских сделках с недвижимым имуществом должны направляться:

- не позднее 16-00 часов рабочего дня, следующего за днем поступления в кредитную организацию соответствующего договора, если операция, подлежащая обязательному контролю, выявлена при проведении банковской операции (иной сделки), правила совершения которой, установленные законодательством Российской Федерации и нормативными актами Банка России, предусматривают представление клиентом в кредитную организацию договора, являющегося основанием для проведения банковской операции (совершения сделки);

- не позднее 16-00 часов рабочего дня, следующего за днем поступления в кредитную организацию соответствующего договора, предоставленного по запросу кредитной организации.

3. ФИКСИРОВАНИЕ СВЕДЕНИЙ О СДЕЛКАХ С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ,

ПОДЛЕЖАЩИХ ОБЯЗАТЕЛЬНОМУ КОНТРОЛЮ

При фиксировании в Отчете в виде электронного сообщения (ОЭС) сведений об операции, подлежащей обязательному контролю, которая представляет собой сделку с недвижимым имуществом, рекомендуется указывать следующее:

┌───────────┬──────────────────────────────┬──────────────────────────────┐
│Наименова- │  Сведения, фиксируемые при   │  Сведения, фиксируемые при   │
│ние поля   │   представлении сообщений    │   представлении сообщений    │
│ОЭС        │   о собственных сделках и    │    о клиентских сделках,     │
│           │    о клиентских сделках,     │  выявленных при проведении   │
│           │     выявленных в связи с     │      расчетных операций      │
│           │  представленными клиентами   │                              │
│           │          договорами          │                              │
├───────────┼──────────────────────────────┼──────────────────────────────┤
│DATA       │Дата подписания договора      │Дата подписания договора      │
│(Дата      │(дополнительного соглашения,  │(дополнительного соглашения,  │
│совершения)│если оно изменяет основные    │если оно изменяет основные    │
│           │условия договора)             │условия договора)             │
│           │                              │                              │
│           │или                           │или                           │
│           │                              │                              │
│           │Дата государственной          │Дата государственной          │
│           │регистрации договора          │регистрации договора          │
│           │(дополнительного соглашения,  │(дополнительного соглашения,  │
│           │если оно изменяет основные    │если оно изменяет основные    │
│           │условия договора)             │условия договора)             │
├───────────┼──────────────────────────────┼──────────────────────────────┤
│DATA_S     │В данном поле указывается     │В данном поле указывается     │
│           │дата, когда кредитной         │дата, когда кредитной         │
│           │организации стало известно о  │организации стало известно о  │
│           │сделке с недвижимым           │сделке с недвижимым           │
│           │имуществом (дата получения    │имуществом (дата получения    │
│           │кредитной организацией        │кредитной организацией        │
│           │сведений и (или) документа,   │сведений и (или) документа,   │
│           │подтверждающих факт совершения│подтверждающих факт совершения│
│           │операции (сделки))            │операции (сделки))            │
├───────────┼──────────────────────────────┼──────────────────────────────┤
│SUME       │Сумма сделки, указанная в     │Сумма сделки, указанная в     │
│(Сумма в   │договоре (цена договора), если│договоре (цена договора), если│
│рублях)    │договор заключен в рублях,    │договор заключен в рублях,    │
│           │                              │                              │
│           │или                           │или                           │
│           │                              │                              │
│           │Рублевый эквивалент цены      │Рублевый эквивалент цены      │
│           │договора, если он заключен в  │договора, если он заключен в  │
│           │иностранной валюте,           │иностранной валюте,           │
│           │рассчитанный по курсу ЦБ РФ на│рассчитанный по курсу ЦБ РФ на│
│           │дату подписания               │дату подписания               │
│           │(государственной регистрации, │(государственной регистрации, │
│           │поступления в банк) договора, │поступления в банк) договора, │
│           │если иное не оговорено в      │если иное не оговорено в      │
│           │договоре,                     │договоре,                     │
│           │                              │                              │
│           │или                           │или                           │
│           │                              │                              │
│           │В случае если договором не    │В случае если договором не    │
│           │определена сумма сделки, сумма│определена сумма сделки, сумма│
│           │определяется при достижении   │определяется при достижении   │
│           │арендными платежами наименьшей│арендными платежами наименьшей│
│           │равной или превышающей 3000000│равной или превышающей 3000000│
│           │рублей суммы или той          │рублей суммы или той          │
│           │наименьшей равной или         │наименьшей равной или         │
│           │превышающей 3000000 руб.      │превышающей 3000000 руб.      │
│           │суммы, которая получена в     │суммы, которая получена в     │
│           │результате подсчета путем     │результате подсчета путем     │
│           │умножения действующей на      │умножения действующей на      │
│           │момент подписания договора    │момент подписания договора    │
│           │арендной платы (ставки) на    │арендной платы (ставки) на    │
│           │число расчетных периодов      │число расчетных периодов      │
│           │(месяцев, кварталов и т.д.)   │(месяцев, кварталов и т.д.)   │
├───────────┼──────────────────────────────┼──────────────────────────────┤
│SUM        │Сумма сделки, указанная в     │Сумма сделки, указанная в     │
│(Сумма в   │договоре (цена договора) в той│договоре (цена договора) в той│
│валюте     │валюте, в которой он заключен │валюте, в которой он заключен │
│платежа)   │                              │                              │
├───────────┼──────────────────────────────┼──────────────────────────────┤
│PRIM       │Дата, номер и вид договора,   │Дата, номер и вид договора,   │
│(Назначение│наименование предмета договора│наименование предмета договора│
│платежа)   │(купля-продажа земельного     │(купля-продажа земельного     │
│           │участка, здания и т.п.), срок │участка, здания и т.п.), срок │
│           │договора аренды/субаренды     │договора аренды/субаренды     │
├───────────┼──────────────────────────────┼──────────────────────────────┤
│DESCR      │Для договоров, в которых одна │Для договоров, в которых одна │
│(Дополни-  │из сторон представлена        │из сторон представлена        │
│тельная    │несколькими лицами,           │несколькими лицами,           │
│информация)│перечисляются лица, не        │перечисляются лица, не        │
│           │указанные в качестве          │указанные в качестве          │
│           │плательщика (получателя)      │плательщика (получателя)      │
│           │                              │                              │
│           │Информация, не отраженная в   │Информация, не отраженная в   │
│           │иных полях ОЭС, но которую, по│иных полях ОЭС, но которую, по│
│           │мнению кредитной организации, │мнению кредитной организации, │
│           │целесообразно отразить в ОЭС  │целесообразно отразить в ОЭС  │
├───────────┼──────────────────────────────┼──────────────────────────────┤
│PRIZ_SD    │Указывается символ 1 -        │Указывается символ 1 -        │
│           │операция совершается с иным   │операция совершается с иным   │
│           │имуществом                    │имуществом                    │
└───────────┴──────────────────────────────┴──────────────────────────────┘

Примечания. 1. Если к договору, предметом которого является недвижимое имущество, подписывается дополнительное соглашение, изменяющее основные условия договора (предмет, срок действия, сумма) таким образом, что сумма сделки становится равной или превышает 3000000 руб., то сообщение о сделке как об операции, подлежащей обязательному контролю, направляется в уполномоченный орган. При этом в поле "PRIM" указываются дата, номер, вид, предмет основного договора, а также дата и номер дополнительного соглашения.

2. У кредитной организации не возникает обязанность по направлению сообщения о сделке с недвижимым имуществом, если залогодержатель приобретает свои права не вследствие заключения договора об ипотеке, а в силу закона.

3. При совершении ипотечной сделки, связанной с предоставлением клиенту банка кредитных средств для совершения сделки с недвижимостью (купли-продажи, участия в долевом строительстве и т.п.), представляются сообщения о двух сделках: о собственной ипотечной сделке банка и о клиентской сделке с недвижимостью.

4. При представлении в уполномоченный орган сведений о клиентской сделке с недвижимостью, расчеты по которой через банк не проводились (например, когда о сделке клиента банку стало известно в связи с предоставлением клиенту кредита), и необходимые сведения о контрагенте клиента отсутствуют, поле "NAME_B3" ("Наименование кредитной организации") вместо наименования кредитной организации может содержать слова "Наименование банка отсутствует". При этом в поле "DESCR" ("Дополнительная информация") указывается, что расчеты по сделке с недвижимостью через банк не проводились, а сведения о ней получены из представленного клиентом договора.

5. При представлении сведений о собственных сделках аренды недвижимого имущества, а также о сделках аренды недвижимости, выявленных кредитной организацией в связи с предоставленными клиентами договорами, рекомендуется учитывать следующее:

- если договором аренды предусмотрена фиксированная сумма арендной платы за весь срок действия договора, суммой сделки является указанная в договоре фиксированная сумма;

- если договором аренды предусмотрена арендная плата (ставка) за определенный период (месяц, квартал и т.д.), сумма сделки определяется путем умножения ставки на количество периодов (за которые будут осуществлены арендные платежи) в течение срока действия договора.

6. Если дополнительное соглашение подписано к договору аренды недвижимого имущества и предусматривает продление срока действия договора на очередной определенный период, то новое сообщение о сделке с недвижимым имуществом направляется в том случае, если общая сумма сделки (с учетом суммы договора и всех ранее подписанных к нему дополнительных соглашений) будет равна или превысит 3000000 руб.

Приложение

НАИБОЛЕЕ ЧАСТО ВСТРЕЧАЮЩИЕСЯ В БАНКОВСКОЙ ПРАКТИКЕ

ВИДЫ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ И ЗАКЛЮЧАЕМЫХ

ПО НИМ ДОГОВОРОВ

┌─────────────────┬───────────────────────────────────────────────────────┐
│   Вид сделки    │            Условия сделок с недвижимостью             │
├─────────────────┼───────────────────────────────────────────────────────┤
│  Купля-продажа  │    Сделка оформляется  договором  (контрактом)  купли-│
│                 │продажи.                                               │
│                 │    По договору (контракту)  купли-продажи  недвижимого│
│                 │имущества продавец обязуется передать  в  собственность│
│                 │покупателя  земельный  участок,   здание,   сооружение,│
│                 │квартиру или другое недвижимое  имущество  (статья  549│
│                  ГК РФ ).                                                │
│                 │    Датой совершения сделки является:                  │
│                 │    дата  государственной  регистрации  договора,  если│
│                 │предметом   сделки   является   жилое   помещение   или│
│                 │предприятие как имущественный комплекс (п. 2 статьи 558│
│                  ГК РФ , п. 3 статьи 560 ГК РФ );                         │
│                 │    дата подписания сторонами договора (за  исключением│
│                 │договоров  купли-продажи,  предметом  которых  являются│
│                 │жилое  помещение  и   предприятие   как   имущественный│
│                 │комплекс).                                             │
│                 │    Сумма сделки.                                      │
│                 │Суммой сделки является сумма, которую  должен  оплатить│
│                 │покупатель  в   соответствии   с   договором/контрактом│
│                 │(дополнительным соглашением).                          │
├─────────────────┼───────────────────────────────────────────────────────┤
│Участие в долевом│    Отношения,  связанные   с   привлечением   денежных│
│ строительстве/  │средств граждан и юридических лиц для долевого  участия│
│Инвестирование в │в  строительстве  объектов  недвижимости   регулируются│
│  строительство  │Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об  участии│
│   недвижимого   │в долевом строительстве многоквартирных  домов  и  иных│
│   имущества/    │объектов  недвижимости  и  о   внесении   изменений   в│
│  Уступка права  │некоторые законодательные акты  Российской  Федерации".│
│ (требования) по │При этом к  иным  объектам  недвижимости  данный  закон│
│договору участия │относит гаражи, объекты здравоохранения,  общественного│
│    в долевом    │питания,  предпринимательской  деятельности,  торговли,│
│  строительстве  │культуры и иные объекты  недвижимости,  за  исключением│
│(инвестирования в│объектов производственного назначения.                 │
│  строительство  │    Сделки оформляются  договорами  участия  в  долевом│
│  недвижимости)  │строительстве,    инвестирования    в     строительство│
│                 │недвижимости, уступки права  (требования)  по  договору│
│                 │участия  в  долевом  строительстве  (инвестирования   в│
│                 │строительство недвижимости).                           │
│                 │    По договору участия в  долевом  строительстве  одна│
│                 │сторона  (застройщик)   обязуется   в   предусмотренный│
│                 │договором срок своими силами  и  (или)  с  привлечением│
│                 │других лиц построить (создать)  многоквартирный  дом  и│
│                 │(или)  иной  объект  недвижимости  и  после   получения│
│                 │разрешения  на  ввод  в  эксплуатацию   этих   объектов│
│                 │передать соответствующий объект долевого  строительства│
│                 │участнику  долевого  строительства,  а  другая  сторона│
│                 │(участник долевого  строительства)  обязуется  уплатить│
│                 │обусловленную договором цену и принять объект  долевого│
│                 │строительства  при  наличии  разрешения   на   ввод   в│
│                 │эксплуатацию объекта недвижимости.                     │
│                 │    Таким образом, основной целью заключения  договоров│
│                 │участия  в  долевом  строительстве,  инвестирования   в│
│                 │строительство  недвижимости,  а  также  уступки   права│
│                 │(требования)   по   договору    участия    в    долевом│
│                 │строительстве    (инвестировании    в     строительство│
│                 │недвижимости)    является    приобретение    участником│
│                 │долевого строительства  (инвестором)  права  требования│
│                 │на   строящийся   объект   долевого   строительства   с│
│                 │последующей регистрацией права  собственности  на  этот│
│                 │объект.                                                │
│                 │    Датой совершения сделки является:                  │
│                 │    - для договоров участия в долевом  строительстве  -│
│                 │дата государственной регистрации договора,             │
│                 │    -  для  договоров  инвестирования  в  строительство│
│                 │недвижимости - дата подписания договора,               │
│                 │    -  для  договоров  уступки  права  (требования)  по│
│                 │договору  участия  в  долевом  строительстве   -   дата│
│                 │внесения в Единый государственный реестр прав записи  о│
│                 │смене участника долевого строительства,                │
│                 │    - для  договоров  уступки  права  (требования)   по│
│                 │договору инвестирования в строительство недвижимости  -│
│                 │дата подписания договора.                              │
│                 │    Сумма сделки.                                      │
│                 │    Суммой сделки является указанная в  договоре  цена,│
│                 │то есть  размер  денежных  средств,  подлежащих  уплате│
│                 │участником  долевого  строительства  (инвестором)   для│
│                 │строительства  (создания)  объекта  недвижимости,   или│
│                 │сумма, уплачиваемая за право требования на получение  в│
│                 │собственность объекта недвижимости.                    │
│                 │    Если договоры участия в  долевом  строительстве,  а│
│                 │также договоры инвестирования в строительство  объектов│
│                 │недвижимого  имущества   и   договоры   уступки   права│
│                 │(требования)   по   договору    участия    в    долевом│
│                 │строительстве   (договору   инвестирования)    содержат│
│                 │условие о возникновении права собственности  на  объект│
│                 │недвижимости у одной из сторон по  договору  (участника│
│                 │долевого   строительства,    инвестора)    с    момента│
│                 │государственной   регистрации   указанного   права    в│
│                 │установленном законодательством порядке, то  для  целей│
│                 │настоящих      рекомендаций      указанные       сделки│
│                 │рассматриваются как сделки с недвижимым имуществом.    │
├─────────────────┼───────────────────────────────────────────────────────┤
│     Ипотека     │    Сделка  оформляется   договором   ипотеки   (залога│
│     (залог      │недвижимости).                                         │
│  недвижимости)  │    По  договору   о   залоге   недвижимого   имущества│
│                 │(договору об ипотеке) одна сторона  -  залогодержатель,│
│                 │являющийся кредитором по  обязательству,  обеспеченному│
│                 │ипотекой, имеет  право  получить  удовлетворение  своих│
│                 │денежных требований к должнику по  этому  обязательству│
│                 │из стоимости заложенного недвижимого  имущества  другой│
│                 │стороны - залогодателя  преимущественно  перед  другими│
│                 │кредиторами залогодателя (статья 1 Федерального  закона│
│                 │от   16.07.1998  N  102-ФЗ    "Об    ипотеке    (залоге│
│                 │недвижимости)").                                       │
│                 │    По  договору  об  ипотеке   может   быть   заложено│
│                 │недвижимое имущество, указанное в пункте 1  статьи  130│
│                  ГК РФ  и перечисленное в  разделе  "Понятие  недвижимого│
│                 │имущества" настоящих рекомендаций.                     │
│                 │    Датой    совершения    сделки     является     дата│
│                 │государственной регистрации  договора  ипотеки  (залога│
│                 │недвижимого имущества).                                │
│                 │    Суммой сделки является общая  залоговая  стоимость,│
│                 │указанная в договоре залога.                           │
├─────────────────┼───────────────────────────────────────────────────────┤
│     Аренда/     │    Сделка оформляется договором аренды/субаренды.     │
│    Субаренда    │    По   договору   аренды    арендодатель    обязуется│
│                 │предоставить арендатору недвижимое имущество  за  плату│
│                 │во временное владение и пользование  или  во  временное│
│                 │пользование (статьи 606, 650, 656 ГК РФ ).              │
│                 │    Датой совершения сделки является:                  │
│                 │    -   дата   государственной   регистрации   договора│
│                 │(аренда    здания/сооружения/помещения    в    здании),│
│                 │заключенного на срок не менее одного года (п. 2  статьи│
│                 │651 ГК РФ);                                            │
│                 │    - дата государственной регистрации договора  аренды│
│                 │предприятия как имущественного комплекса независимо  от│
│                 │срока (п. 2 статьи 658 ГК РФ );                         │
│                 │    -  дата  подписания   сторонами   договора   аренды│
│                 │здания/сооружения/помещения  в   здании,   заключенного│
│                 │на срок менее одного года (п. 2 статьи 651 ГК РФ );     │
│                 │    - дата подписания сторонами  договора  аренды  иных│
│                 │объектов недвижимого имущества.                        │
│                 │    Сумма сделки.                                      │
│                 │    Сумма  сделки   определяется   в   соответствии   с│
│                 │условиями   договора   (дополнительных   соглашений   к│
│                 │договору). С учетом особенностей  данных  видов  сделок│
│                 │сумма определяется в следующем порядке:                │
│                 │    -    если    договором     аренды     предусмотрена│
│                 │фиксированная сумма за весь срок  действия  договора  -│
│                 │суммой сделки аренды  считается  указанная  в  договоре│
│                 │фиксированная сумма;                                   │
│                 │    -  если  договором  предусмотрена  арендная   плата│
│                 │(ставка)  за  определенный  период  (месяц,  квартал  и│
│                 │т.д.) - то сумма сделки  определяется  путем  умножения│
│                 │арендной платы  (ставки)  на  количество  периодов  (за│
│                 │которые будут осуществлены арендные платежи) в  течение│
│                 │срока действия договора.                               │
│                 │    Примечание:   на   практике   подразделения   банка│
│                 │сталкиваются с  осуществлением  расчетов  по  договорам│
│                 │фрахтования   транспортных   средств,   относящихся   к│
│                 │недвижимому имуществу. Описание особенностей  договоров│
│                 │фрахтования приводится ниже.                           │
├─────────────────┼───────────────────────────────────────────────────────┤
│   Финансовая    │    Сделка  оформляется  договором  финансовой   аренды│
│ аренда (лизинг) │(лизинга).                                             │
│                 │    По договору финансовой  аренды  (договору  лизинга)│
│                 │арендодатель  (лизингодатель)  обязуется  приобрести  в│
│                 │собственность           указанное           арендатором│
│                 │(лизингополучателем)    имущество    (за    исключением│
│                 │земельных  участков  и  других  природных  объектов)  у│
│                 │определенного им  продавца  и  предоставить  арендатору│
│                 │(лизингополучателю)   это   имущество   за   плату   во│
│                 │временное     владение      и      пользование      для│
│                 │предпринимательских целей. Договором финансовой  аренды│
│                 │может  быть  предусмотрено,  что   выбор   продавца   и│
│                 │приобретаемого     им     имущества      осуществляется│
│                 │арендодателем   (лизингодателем)  (статьи 665 - 670  ГК│
│                 │РФ, Федеральный  закон  от   29.10.1998   N  164-ФЗ  "О│
│                 │финансовой аренде (лизинге)").                         │
│                 │    Предметом  лизинга  может   быть,  в   том   числе,│
│                 │недвижимое  имущество,  кроме  земельных   участков   и│
│                 │других природных объектов.                             │
│                 │    Датой совершения сделки  является  дата  подписания│
│                 │сторонами договора  или  в  отдельных  случаях  (лизинг│
│                 │предприятия  или  жилого  помещения,   если   договором│
│                 │предусмотрен переход  права  собственности  на  предмет│
│                 │лизинга), дата его государственной регистрации.        │
│                 │    Сумма сделки.                                      │
│                 │    Сумма  сделки   определяется   в   соответствии   с│
│                 │условиями   договора   (дополнительных   соглашений   к│
│                 │договору). С учетом особенностей  данных  сделок  сумма│
│                 │определяется в следующем порядке:                      │
│                 │    -    если    договором    лизинга     предусмотрена│
│                 │фиксированная сумма за  весь  срок  действия  договора,│
│                 │суммой   сделки   считается   указанная   в    договоре│
│                 │фиксированная сумма;                                   │
│                 │    - если  платежи  осуществляются  в  соответствии  с│
│                 │графиком лизинговых платежей,  суммой  сделки  является│
│                 │сумма платежей за весь срок действия договора;         │
│                 │    -    если    договором   предусмотрены   лизинговые│
│                 │платежи  за  определенный  период  (месяц,  квартал   и│
│                 │т.д.), то сумма  сделки  определяется  путем  умножения│
│                 │лизинговой платы (ставки) на  количество  периодов  (за│
│                 │которые будут осуществлены  платежи)  в  течение  срока│
│                 │действия договора.                                     │
├─────────────────┼───────────────────────────────────────────────────────┤
│      Мена       │    Сделка оформляется договором мены.                 │
│                 │    По  договору  мены  каждая  из   сторон   обязуется│
│                 │передать в собственность другой стороны один  товар  (в│
│                 │данном случае недвижимое имущество) в обмен  на  другой│
│                 │(другое недвижимое имущество) (Глава 31 ГК РФ ).        │
│                 │    К  договору  мены  применяются  правила  о   купле-│
│                 │продаже.  При  этом   каждая   из   сторон   признается│
│                 │продавцом имущества, которое она обязуется передать,  и│
│                 │покупателем имущества, которое она обязуется принять  в│
│                 │обмен.                                                 │
├─────────────────┼───────────────────────────────────────────────────────┤
│      Рента      │    Сделка оформляется договором ренты.                │
│                 │    По договору ренты одна сторона  (получатель  ренты)│
│                 │передает   другой   стороне   (плательщику   ренты)   в│
│                 │собственность имущество, а плательщик  ренты  обязуется│
│                 │в   обмен   на   полученное   имущество    периодически│
│                 │выплачивать  получателю  ренту  в   виде   определенной│
│                 │денежной  суммы  либо  предоставления  средств  на  его│
│                 │содержание в иной форме (глава 33 ГК РФ ).              │
│                 │    Датой    совершения    сделки     является     дата│
│                 │государственной регистрации договора.                  │
│                 │    Недвижимое  имущество,  передаваемое  под   выплату│
│                 │ренты,  может  быть  передано   получателем   ренты   в│
│                 │собственность   плательщика   ренты   за   плату    или│
│                 │бесплатно.                                             │
│                 │    В случае, когда договором  ренты  предусматривается│
│                 │передача недвижимого имущества за плату,  к  отношениям│
│                 │сторон по  передаче  и  оплате  применяются  правила  о│
│                 │купле-продаже.                                         │
│                 │    Сумма сделки.                                      │
│                 │    Суммой  сделки   является   сумма,    указанная   в│
│                 │договоре.                                              │
│                 │    Примечание:  в  случае  если  по  договору    ренты│
│                 │имущество передается бесплатно  и при этом  в  договоре│
│                 │ренты  оценка  стоимости   недвижимого   имущества   не│
│                 │указана, сделка не подлежит обязательному контролю.    │
├─────────────────┼───────────────────────────────────────────────────────┤
│   Наем жилого   │    Сделка   оформляется   договором    найма    жилого│
│    помещения    │помещения.                                             │
│                 │    По договору найма жилого помещения одна  сторона  -│
│                 │собственник  жилого  помещения  обязуется  предоставить│
│                 │другой стороне (нанимателю) жилое  помещение  за  плату│
│                 │во владение и пользование для проживания в нем.        │
│                 │    Датой совершения сделки  является  дата  заключения│
│                 │договора сторонами.                                    │
│                 │    Сумма сделки.                                      │
│                 │    Сумма  сделки   определяется   в   соответствии   с│
│                 │условиями   договора   (дополнительных   соглашений   к│
│                 │договору). С учетом особенностей  данных  видов  сделок│
│                 │сумма определяется в следующем порядке:                │
│                 │    - если договором найма предусмотрена  фиксированная│
│                 │сумма за весь срок  действия  договора,  суммой  сделки│
│                 │считается указанная в договоре фиксированная сумма;    │
│                 │    -  если  договором  найма   предусмотрена    оплата│
│                 │(ставка)  за  определенный  период  (месяц,  квартал  и│
│                 │т.д.) - то сумма сделки  определяется  путем  умножения│
│                 │ставки  на  количество  периодов  (за   которые   будут│
│                 │осуществлены  платежи)   в   течение   срока   действия│
│                 │договора.                                              │
│                 │    Примечание:   юридическим  лицам  жилое   помещение│
│                 │может  быть   предоставлено   во   владение   и   (или)│
│                 │пользование  на  основе  договора  аренды.  Юридическое│
│                 │лицо может  использовать  жилое  помещение  только  для│
│                 │проживания граждан (статья 671 ГК РФ ).                 │
└─────────────────┴───────────────────────────────────────────────────────┘

Особенности договоров аренды транспортных средств

и договоров фрахтования

Возможные виды договоров:

1. Договор аренды транспортного средства (статья 606 Гражданского кодекса РФ) - арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение или пользование.

- Сторонами данного договора являются арендатор и арендодатель.

- Предмет договора - аренда транспортного средства.

В том случае если транспортное средство является воздушным, морским судном или судном внутреннего плавания, подлежащим государственной регистрации, то договор его аренды является сделкой с недвижимостью.

2. Договор аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем (статья 632 Гражданского кодекса РФ) - арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению этим транспортным средством и по его технической эксплуатации.

- Сторонами данного договора являются арендатор и арендодатель.

- Предмет договора - аренда транспортного средства и оказание услуг по его управлению и технической эксплуатации.

В том случае если транспортное средство является воздушным, морским судном или судном внутреннего плавания, подлежащим государственной регистрации, то договор его аренды является сделкой с недвижимостью.

3. Договор транспортной экспедиции - экспедитор обязуется за вознаграждение и за счет клиента (грузоотправителя или грузополучателя) выполнить или организовать выполнение определенных договором услуг, связанных с перевозкой груза.

- Сторонами данного договора являются экспедитор и клиент (грузоотправитель или грузополучатель).

- Предмет договора - организация перевозки груза транспортом клиента или транспортом экспедитора.

Данный договор не является сделкой с недвижимостью.

4. Договор морской перевозки груза (без предоставления всего судна или судовых грузовых помещений) (статья 115 Кодекса Торгового Мореплавания РФ) - перевозчик обязуется доставить груз, который ему передал отправитель, в порт назначения и выдать его управомоченному на получение груза лицу (получатель), а отправитель обязуется уплатить за перевозку груза установленную плату.

- Сторонами данного договора являются перевозчик и отправитель.

- Предмет договора - перевозки груза транспортом перевозчика.

- Договор морской перевозки груза без предоставления всего судна или судовых грузовых помещений заключается путем приема груза к перевозке, в подтверждение чего выдается перевозочный документ - коносамент, который содержит основные условия договора перевозки. Таким образом, коносамент выполняет сразу несколько функций: он является доказательством наличия договора морской перевозки груза, документом, подтверждающим факт приема груза к перевозке, а также товарораспорядительным документом.

Данный договор не является сделкой с недвижимостью.

5. Договор фрахтования (статья 787 Гражданского кодекса РФ) или Договор морской перевозки груза (Глава 8 Кодекса Торгового Мореплавания РФ) - одна сторона обязуется предоставить другой стороне за плату всю или часть вместимости одного или нескольких транспортных средств на один или несколько рейсов для перевозки грузов, пассажиров и багажа.

- Сторонами в договоре фрахтования являются фрахтовщик (владелец транспортного средства - его собственник или лицо, которому транспортное средство принадлежит на ином правовом основании) и фрахтователь (юридическое или физическое лицо, заинтересованное в перевозке больших партий груза или групп пассажиров по маршруту, предусмотренному договором фрахтования, который, как правило, не совпадает с установленными направлениями перевозки).

- Договор фрахтования заключается путем подписания сторонами соответствующего документа - чартера. Чартер является подробным документом, содержащим разнообразные условия и регламентирующим права и обязанности каждой из сторон.

- Содержание договора фрахтования состоит в праве фрахтователя зарезервировать все обусловленное договором судно (часть его вместимости) для перевозки за плату в течение одного или нескольких рейсов предусмотренных данным договором грузов, пассажиров и багажа, и в праве фрахтовщика - получить за предоставленное транспортное средство (часть его вместимости) установленную соглашением сторон плату (фрахт).

- Фрахт - плата за перевозку груза водным путем, взимаемая после перевозки. Размер фрахта фиксируется в договоре фрахтования (в договоре морской перевозки) в зависимости от веса груза (за бушель, метрическую тонну) или за единицу объема (кубометр, кубофут и т.д.).

- Предмет договора - предоставление судна для перевозки груза.

Виды договоров фрахтования:

a. Рейсовый чартер - чартер может быть заключен как на один рейс, так и на несколько последовательных рейсов, либо на рейс туда и обратно (несколько последовательных рейсов туда и обратно).

b. Тайм-чартер (Глава 10 Кодекса Торгового Мореплавания РФ) - судовладелец обязуется за обусловленную плату (фрахт) предоставить фрахтователю судно и услуги членов экипажа судна в пользование на определенный срок для перевозок грузов, пассажиров или для иных целей торгового мореплавания.

c. Бербоут-чартер (глава 11 Кодекса Торгового Мореплавания РФ) - судовладелец обязуется за обусловленную плату (фрахт) предоставить фрахтователю в пользование и во владение на определенный срок не укомплектованное экипажем и не снаряженное судно для перевозок грузов, пассажиров или для иных целей торгового мореплавания.

Часто Бербоут-чартер используется с целью приобретения судов. При этом ставка фрахта устанавливается такой, чтобы по окончании периода аренды стоимость судна была бы выплачена практически полностью. По окончании срока аренды вступает в силу соглашение о купле-продаже судна и фрахтователь становится собственником судна.

d. Димайз-чартер - (разновидность бербоут-чартера) в соответствии с которым судно передается фрахтователю укомплектованное экипажем, но капитан и экипаж переходят на службу к фрахтователю.

- Сторонами, подписавшими соответствующие чартеры, являются судовладелец (фрахтовщик), которому принадлежит право собственности на судно либо право пользования и владения, а также фрахтователь. Фрахтователь судна может самостоятельно осуществлять функции грузоотправителя либо нанять для этой цели экспедитора груза.

- Предмет договора - предоставление судна для перевозки груза.

Договор фрахтования (договор морской перевозки груза с предоставлением всего судна или судовых грузовых помещений) является сделкой с недвижимостью.

ПРИНИМАЯ ВО ВНИМАНИЕ ВЫШЕИЗЛОЖЕННОЕ,

к сделкам с недвижимостью относятся:

- договор аренды транспортного средства "*",

- договор аренды (фрахтования на время) транспортного средства "*" с экипажем,

--------------------------------

"*" При условии, что транспортное средство является воздушным, морским судном или судном внутреннего плавания, подлежащим государственной регистрации.

- договор фрахтования (договор морской перевозки груза с предоставлением всего судна или судовых грузовых помещений);

не являются сделками с недвижимостью:

- договор транспортной экспедиции,

- договор морской перевозки груза (без предоставления всего судна или судовых грузовых помещений),

- Договор залога прав требования на объект незавершенного строительства,

- Договор залога прав требования по договору об инвестировании в строительство,

- Договор купли/продажи пула закладных.

Задайте вопрос юристу:
+7 (499) 703-46-71 - для жителей Москвы и Московской области
+7 (812) 309-95-68 - для жителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области