1. Комплексное освоение территории в целях строительства стандартного жилья осуществляется в соответствии с договором о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, заключенным в порядке и на условиях, которые предусмотрены настоящей статьей, и включает в себя:
1) подготовку документации по планировке территории (при отсутствии такой документации);
2) образование земельных участков в границах этой территории;
3) строительство на земельных участках в границах этой территории многоквартирных домов, жилых домов блокированной застройки и (или) объектов индивидуального жилищного строительства при условии, что все жилые помещения в многоквартирных домах, жилых домах блокированной застройки и (или) все объекты индивидуального жилищного строительства либо определенный в соответствии с частью 6 настоящей статьи их минимальный объем соответствуют условиям отнесения к стандартному жилью и подлежат передаче или продаже по договорам участия в долевом строительстве стандартного жилья, договорам купли-продажи стандартного жилья гражданам, имеющим право на приобретение стандартного жилья, и (или) по государственным и (или) муниципальным контрактам, если заключение государственных и (или) муниципальных контрактов предусмотрено договором о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья;
4) строительство на земельных участках в границах этой территории иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории, в том числе объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур.
2. Договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья заключается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, уполномоченными на предоставление находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья, с победителем аукциона на право заключения данного договора или лицом, имеющим право заключить данный договор в соответствии с частями 24 - 27 статьи 46.7 настоящего Кодекса (далее в настоящей статье - лицо, заключившее договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья).
3. Отдельные права и обязанности указанных в части 2 настоящей статьи исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления по договору о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, предусмотренные частями 4 и 5 настоящей статьи, могут осуществляться уполномоченными исполнительными органами государственной власти, органами местного самоуправления и юридическими лицами в соответствии с федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами либо заключенными с указанными в части 2 настоящей статьи исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления соглашениями (договорами).
4. В договоре о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья содержатся:
1) сведения о земельном участке, предоставляемом лицу, заключившему данный договор, для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья;
2) обязательство лица, заключившего данный договор, подготовить и представить в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления документацию по планировке территории, в отношении которой заключается договор, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения; максимальные сроки подготовки и представления таких документов;
3) обязательство исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления обеспечить рассмотрение и утверждение документации по планировке территории в порядке, установленном настоящим Кодексом, максимальный срок выполнения этого обязательства;
4) обязательство сторон данного договора осуществить на земельном участке, указанном в пункте 1 настоящей части, или на земельных участках, образованных из указанного земельного участка, предусмотренные данным договором мероприятия по благоустройству, в том числе озеленению, и сроки их осуществления;
5) обязательство лица, заключившего данный договор, осуществить образование земельных участков из земельного участка, указанного в пункте 1 настоящей части, в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, в том числе обеспечить за свой счет выполнение в отношении таких земельных участков в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таких земельных участках, и обратиться с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета таких земельных участков, максимальные сроки выполнения этого обязательства;
6) право лица, заключившего данный договор, обратиться без доверенности с заявлением о государственной регистрации государственной или муниципальной собственности на земельные участки, образованные в соответствии с пунктом 5 настоящей части;
7) обязательство исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, заключивших данный договор, предоставить в соответствии с земельным законодательством лицу, заключившему данный договор, земельные участки, образованные в соответствии с пунктом 5 настоящей части и необходимые такому лицу для исполнения обязательств по данному договору, в аренду без проведения торгов;
8) обязательство сторон данного договора обеспечить строительство на земельном участке, в отношении которого заключен данный договор, или на земельных участках, образованных из такого земельного участка, объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур в соответствии с проектом планировки территории, и ввод указанных объектов в эксплуатацию, максимальные сроки выполнения этого обязательства;
9) обязательство лица, заключившего данный договор, обеспечить строительство многоквартирных домов, жилых домов блокированной застройки и (или) объектов индивидуального жилищного строительства при условии, что все жилые помещения в многоквартирных домах, жилых домах блокированной застройки и (или) все объекты индивидуального жилищного строительства либо определенный в соответствии с частью 6 настоящей статьи их минимальный объем соответствуют условиям отнесения к стандартному жилью и подлежат передаче или продаже по договорам участия в долевом строительстве стандартного жилья, договорам купли-продажи стандартного жилья гражданам, имеющим право на приобретение стандартного жилья, в соответствии с этапами строительства и графиками осуществления строительства каждого объекта капитального строительства в предусмотренные указанными графиками сроки;
10) обязательство лица, заключившего данный договор, обеспечить строительство иных, не указанных в пунктах 8 и 9 настоящей части объектов в соответствии с проектом планировки территории, максимальные сроки выполнения этого обязательства;
11) обязательство лица, заключившего данный договор, заключить в сроки, предусмотренные частью 10 статьи 46.5 настоящего Кодекса, с гражданами, имеющими право на приобретение стандартного жилья, договоры участия в долевом строительстве стандартного жилья, договоры купли-продажи стандартного жилья в отношении указанных в пункте 9 настоящей части жилых помещений, в том числе объектов индивидуального жилищного строительства, по цене за один квадратный метр общей площади жилого помещения, не превышающей цены, указанной в протоколе о результатах аукциона на право заключения данного договора, либо в случаях, предусмотренных частями 24 - 26 статьи 46.7 настоящего Кодекса, начальной цены предмета такого аукциона (далее в настоящей статье - максимальная цена одного квадратного метра стандартного жилья);
12) максимальная цена одного квадратного метра стандартного жилья;
13) право лица, заключившего данный договор, по истечении срока, предусмотренного пунктом 2 части 10 статьи 46.5 настоящего Кодекса, на распоряжение указанными в пункте 9 настоящей части жилыми помещениями, в том числе объектами индивидуального жилищного строительства, без ограничений, установленных данным договором;
14) обязательство сторон данного договора обеспечить осуществление мероприятий по освоению территории, в том числе по вводу в эксплуатацию объектов капитального строительства, в соответствии с графиком осуществления мероприятий в предусмотренные указанным графиком сроки, максимальный срок заключения дополнительного соглашения к данному договору, предусматривающего указанный график;
15) способы и размер обеспечения исполнения обязательств, вытекающих из данного договора;
16) срок действия данного договора;
17) ответственность сторон данного договора за его неисполнение или ненадлежащее исполнение.
5. Договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья может содержать:
1) обязательства сторон данного договора заключить государственные и (или) муниципальные контракты на приобретение стандартного жилья по цене за один квадратный метр общей площади жилого помещения, не превышающей максимальной цены одного квадратного метра стандартного жилья, и в сроки, указанные в части 10 статьи 46.5 настоящего Кодекса. Включение в данный договор условия о безвозмездной передаче стандартного жилья в государственную или муниципальную собственность не допускается;
2) способы, размеры государственной и (или) муниципальной поддержки строительства стандартного жилья в рамках данного договора, предоставляемой в соответствии с федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами субъектов Российской Федерации, иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами, и сроки ее предоставления;
3) обязательство лица, заключившего данный договор, передать объекты коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, строительство которых осуществлялось за счет средств этого лица, в государственную или муниципальную собственность либо передать сети инженерно-технического обеспечения, их элементы, строительство которых осуществлялось за счет средств этого лица, в собственность организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, перечень указанных объектов, сетей, их элементов и условия такой передачи;
4) обязательство исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления обеспечить в соответствии с программой комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселения, городского округа строительство и (или) реконструкцию за границами указанного в пункте 1 части 4 настоящей статьи земельного участка объектов коммунальной инфраструктуры, необходимых для обеспечения подключения (технологического присоединения) на границах указанного земельного участка построенных и (или) реконструированных объектов коммунальной инфраструктуры, максимальные сроки выполнения этого обязательства;
5) максимальная доля общей площади зданий (за исключением многоквартирных домов, жилых домов блокированной застройки, объектов индивидуального жилищного строительства, объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур) и нежилых помещений в многоквартирных домах (за исключением помещений общего пользования) в общей площади всех зданий, строительство которых предусматривается в границах территории, подлежащей комплексному освоению в целях строительства стандартного жилья;
6) иные условия.
6. В случае, если договором о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья предусмотрено строительство многоквартирных домов, жилых домов блокированной застройки и (или) объектов индивидуального жилищного строительства при условии, что минимальный объем жилых помещений в таких многоквартирных домах, жилых домах блокированной застройки и (или) объектов индивидуального жилищного строительства соответствует условиям отнесения к стандартному жилью, условием данного договора является условие о минимальном количестве и (или) минимальной общей площади таких жилых помещений, которые устанавливаются извещением о проведении аукциона на право заключения данного договора.
7. В срок, предусмотренный договором о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, стороны данного договора обязаны заключить дополнительное соглашение к данному договору, содержащее график осуществления мероприятий по освоению этой территории (в том числе по строительству и вводу в эксплуатацию многоквартирных домов, жилых домов блокированной застройки, объектов индивидуального жилищного строительства, указанных в пункте 9 части 4 настоящей статьи) в отношении каждого мероприятия с указанием сроков начала и окончания выполнения соответствующих работ.
8. Прекращение существования земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья, в связи с его разделом или возникновение у третьих лиц прав на земельные участки, образованные из такого земельного участка, не является основанием для прекращения прав и обязанностей, определенных данным договором.
9. К договорам о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья применяются положения, предусмотренные частями 7 - 10 статьи 46.5 настоящего Кодекса.
1. В ч. 1 комментируемой статьи раскрывается содержание комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса.
Оно осуществляется в соответствии с договором о комплексном освоении территории (см. п. п. 2 - 6 комментария к настоящей статье) и включает в себя:
1) подготовку документации по планировке территории (при отсутствии такой документации) (ст. ст. 45, 46 ГрК РФ);
2) образование земельных участков в границах этой территории (осуществляется в соответствии с п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ, подробнее см. п. 4 комментария к ст. 46.4);
3) строительство на земельных участках в границах этой территории многоквартирных домов, жилых домов блокированной застройки и (или) объектов индивидуального жилищного строительства (о понятии данных терминов см. п. 2 комментария к ст. 49 ГрК РФ) при соблюдении следующих условий:
а) все жилые помещения в многоквартирных домах, жилых домах блокированной застройки и (или) все объекты индивидуального жилищного строительства либо определенный согласно ч. 6 настоящей статьи их минимальный объем соответствуют условиям отнесения жилых помещений к жилью экономического класса, утвержденным Приказом Минстроя России от 5 мая 2014 г. N 223/пр (подробнее см. п. 1 комментария к ст. 46.5);
б) указанные помещения и (или) объекты индивидуального строительства подлежат последующей передаче или продаже по договорам участия в долевом строительстве жилья экономического класса, договорам купли-продажи жилья экономического класса гражданам, имеющим право на приобретение такого жилья, и (или) по государственным и (или) муниципальным контрактам, если это предусмотрено договором о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса (подробнее см. п. 1 комментария к ст. 46.5);
4) строительство на земельных участках в границах этой территории иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории, в том числе объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур (подробнее см. п. 1 комментария к ст. 46.4).
2. В ч. 2 комментируемой статьи указаны стороны, цель и порядок заключения договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса. Соответствующий договор не предусмотрен ГК РФ, не содержащим, как уже говорилось, закрытого перечня договоров, а регулируется положениями комментируемой статьи.
Договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса заключается, с одной стороны, с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, уполномоченными на предоставление находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка для комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса, и, с другой стороны, с победителем аукциона на право заключения данного договора или лицом, имеющим право заключить данный договор в соответствии с ч. ч. 24 - 27 ст. 46.7 ГрК РФ.
Частью 3 комментируемой статьи предусмотрено положение, согласно которому отдельные права и обязанности сторон могут осуществляться уполномоченными органами публичной власти и юридическими лицами в соответствии с законами и иными нормативными правовыми актами РФ и субъектов РФ, муниципальными правовыми актами либо в соответствии с заключенными соглашениями.
Следует учесть, что передача арендатором, являющимся юридическим лицом, заключившим договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства жилья экономического класса или для комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса, а также земельных участков, образованных из такого земельного участка (за исключением передачи арендных прав в залог), допускается только в случае передачи таким лицом прав и обязанностей по договору о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса (п. п. 9.1, 9.2 ст. 22 ЗК РФ).
3. Частью 4 комментируемой статьи определены существенные условия договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, при отсутствии в договоре которых он считается незаключенным.
Установлено 17 условий, среди которых:
- сведения о предоставляемом земельном участке;
- обязательства сторон договора, составляющие собственно содержание договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, а также максимальные сроки их исполнения;
- максимальная цена одного квадратного метра жилья экономического класса;
- право лица, заключившего данный договор, обратиться без доверенности с заявлением о государственной регистрации государственной или муниципальной собственности на образованные земельные участки;
- право лица, заключившего данный договор, по истечении срока, предусмотренного п. 2 ч. 10 ст. 46.5 ГрК РФ, на распоряжение жилыми помещениями без ограничений, установленных данным договором;
- положения общего характера: способы и размер обеспечения исполнения обязательств, вытекающих из данного договора; срок действия данного договора; ответственность сторон данного договора за его неисполнение или ненадлежащее исполнение.
Пример: суд установил, что согласно п. 6.2.4 проекта договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса застройщик обязан осуществить на земельном участке или на земельных участках, образованных в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, мероприятия по благоустройству, в том числе озеленению, в срок действия данного договора. Вместе с тем из буквального толкования п. 4 ч. 4 ст. 46.6 ГрК РФ следует, что такие обязательства должны быть установлены для всех сторон данного договора. Однако обязанности по осуществлению мероприятий по благоустройству, в том числе озеленению, на земельном участке (земельных участках) на орган местного самоуправления в соответствии с данным проектом договора не возложены.
Договором о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса должны быть предусмотрены мероприятия по благоустройству, в том числе озеленению, и сроки их осуществления. При этом перечень указанных мероприятий со сроками их осуществления в рассматриваемом проекте договора не установлен. Таким образом, данный проект, являющийся приложением к извещению о проведении торгов, не соответствует п. 4 ч. 4 ст. 46.6 ГрК РФ.
Суд первой инстанции также обоснованно не усмотрел в данном проекте указания на максимальные сроки выполнения обязательства органа местного самоуправления по обеспечению строительства на земельном участке (земельных участках, образованных из такого земельного участка) объектов транспортной и социальной инфраструктур в соответствии с проектом планировки территории и ввода указанных объектов в эксплуатацию, что является нарушением п. 8 ч. 4 ст. 46.6 ГрК РФ (см. Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 июня 2016 г. по делу N А76-24481/2015).
Частью 5 комментируемой статьи установлен открытый перечень иных условий, которые может содержать договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса. Стороны договора могут включить данные условия в договор по своему усмотрению, а также предусмотреть иные условия.
Существенным условием данного договора может быть также условие, предусмотренное ч. 6 комментируемой статьи для случаев, когда договор заключается в целях строительства жилья экономического класса, предусматривающего строительство многоквартирного дома, жилого дома блокированной застройки, в которых минимальный объем жилых помещений соответствует условиям отнесения к жилью экономического класса. Условием данного договора должно являться условие о минимальном количестве и (или) минимальной общей площади таких жилых помещений в многоквартирном доме или жилом доме блокированной застройки, которые устанавливаются извещением о проведении аукциона на право заключения данного договора.
4. Часть 7 комментируемой статьи закрепляет обязательство сторон договора установить график осуществления мероприятий по освоению соответствующей территории с указанием сроков начала и окончания соответствующих мероприятий. Данный график заключается в качестве дополнительного соглашения к договору о комплексном освоении территории в течение трех месяцев со дня утверждения документации по планировке территории.
5. По общему правилу, установленному в ст. 11.2 ЗК РФ, земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (образуемые земельные участки). Исключения предусмотрены п. п. 4 и 6 ст. 11.4 ЗК РФ. Прекращение существования земельного участка, в отношении которого заключен договор, в связи с его разделом или возникновение у третьих лиц прав на земельные участки, образованные из такого земельного участка, не является основанием для прекращения прав и обязанностей, определенных договором. Однако прекращение существования земельного участка не является основанием для прекращения прав и обязанностей, определенных договором о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, что прямо закреплено в ч. 8 комментируемой статьи. Иное препятствовало бы выполнению мероприятий, предусмотренных данным договором.
6. Частью 9 комментируемой статьи установлено, что к договорам о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса применяются отдельные положения, предусмотренные для договоров об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса:
1) о передаче прав и обязанностей по данному договору иному лицу, соответствующему требованиям, установленным ст. 46.8 ГрК РФ, при согласии органа публичной власти, заключившего данный договор (ч. 7 ст. 46.5 ГрК РФ);
2) о предоставлении в Минстрой России информации, установленной ч. 8 ст. 46.5 ГрК РФ;
3) о размещении необходимой информации на официальном сайте органа публичной власти, заключившего соответствующий договор (ч. 9 ст. 46.5 ГрК РФ);
4) об обязанности лица, заключившего соответствующий договор, заключить с гражданами, имеющими право на приобретение жилья экономического класса, договоры участия в долевом строительстве жилья экономического класса и купли-продажи жилья экономического класса (ч. 10 ст. 46.5 ГрК РФ).
