Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.
Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.
См. все связанные документы >>>
1. В случае если арендатор производит неотделимые улучшения арендованного предприятия, то есть произведет дорогостоящий капитальный ремонт производственных и офисных помещений, приобретет новое оборудование, которое будет являться частью предприятия как имущественного комплекса, он имеет право на возмещение ему стоимости затрат, произведенных на такие улучшения. При этом из комментируемой статьи однозначно не следует вывода о необходимости получать на осуществление таких улучшений согласие арендодателя. В то же время предусмотрено, что арендатор имеет право на такие улучшения независимо от разрешения арендодателя.
Полагаем, что собственно факт получения либо неполучения такого согласия должен иметь место, то есть арендатор может уведомить арендодателя о намерении произвести такие неотделимые улучшения и, несмотря на получение отказа в осуществлении этих улучшений, осуществить их и затем потребовать возмещения стоимости. Здесь самым важным является факт уведомления арендодателя о намерении произвести улучшения. Полагаем, что предоставление арендатору права на осуществление этих улучшений связано с тем, что без этих улучшений дальнейшая эксплуатация предприятия может быть невозможна.
В то же время такие затраты на улучшения должны быть соразмерны улучшению качества предприятия и (или) эксплуатационных свойств, то есть это должны быть только такие улучшения, в результате которых, например, возрастает прибыль предприятия, улучшается качество его продукции, сокращается время производства этой продукции и т.д. Также при осуществлении таких затрат на улучшения не должны нарушаться принципы добросовестности и разумности, то есть арендатор не должен осуществлять затраты на улучшения предприятия, необходимость которых в целом отсутствует, то есть, например, не должен осуществлять дорогостоящий капитальный ремонт производственных и офисных помещений, который никак не повлияет на производительность предприятия. В этом случае, если арендодатель докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость предприятия несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или что были нарушены принципы добросовестности и разумности, то он может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений.
2. Судебная практика:
- Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2009 N 19АП-5848/08;
- Постановление ФАС Дальневосточного округа от 07.04.2011 N Ф03-1016/11 по делу N А73-8387/2010;
- Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 09.08.1999 N А78-18/40-Ф02-1296/99-С2;
- Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 10.11.1998 N А78-18/40-Ф02-1326/98-С2(3/55);
- Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2010 N 09АП-3952/2010-ГК;
- Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2008 N 07АП-1717/08;
- Определение СК по гражданским делам Тверского областного суда от 14.02.2014 по делу N 33-550.
