См. Документы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,
КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ
ПИСЬМО
от 11 декабря 2018 г. N 14-12405-ГЕ/18
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии направляет для сведения и возможного учета в работе копии:
письма Департамента недвижимости Минэкономразвития России от 20.11.2018 N ОГ-Д23и-11218 по вопросу сохранения записей об аренде в отношении земельных участков в связи с их образованием;
письма Департамента недвижимости Минэкономразвития России от 20.11.2018 N Д23и-6181 по вопросу нотариального удостоверения договоров об ипотеке;
письма Департамента недвижимости Минэкономразвития России от 25.10.2018 N ОГ-Д23-10433 по вопросу применения положений статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при отчуждении собственником жилых помещений в многоквартирном доме (далее - МКД) и общего имущества в МКД, участником общей долевой собственности на которое он является;
письма Департамента недвижимости Минэкономразвития России от 09.10.2018 N Д23и-5409 по вопросу оформления права собственности на земельные участки под МКД и под жилым домом блокированной застройки;
письма Департамента недвижимости Минэкономразвития России от 04.10.2018 N Д23и-5309 по вопросу погашения записи о праве собственности застройщика на земельный участок под МКД.
Г.Ю.ЕЛИЗАРОВА
Приложение
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 20 ноября 2018 г. N ОГ-Д23-11218
О РАССМОТРЕНИИ ОБРАЩЕНИЯ
Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее - Департамент недвижимости), рассмотрев обращение по вопросу сохранения записей об аренде в отношении земельных участков в связи с их образованием, сообщает следующее.
В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437 (далее - Положение), Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование в отнесенных к его ведению сферах деятельности. Согласно Положению Минэкономразвития России не наделено полномочиями по официальному разъяснению законодательства Российской Федерации, практики его применения, в связи с чем Департамент недвижимости вправе высказать только мнение по поставленному вопросу.
В соответствии с частью 12 статьи 41 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в случае, если в отношении исходного объекта недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости и одновременно с такими государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляются:
1) государственная регистрация ограничений прав и обременений образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованных объектов;
2) государственная регистрация прекращения ограничений прав и обременений исходных объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения не переходят (не сохраняются) в отношении образованных объектов недвижимости.
Согласно пункту 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), в редакции, действовавшей до 4 сентября 2018 года, в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
В силу указанных норм до 4 сентября 2018 года содержащиеся в реестре прав ЕГРН записи об ограничении прав и обременении исходного земельного участка, возникшие на основании договора аренды или безвозмездного пользования, не переносились в записи об ограничениях (обременениях) прав на образованные земельные участки автоматически (без заявления и соответствующих документов, в том числе договоров).
4 августа 2018 года в пункт 4 статьи 11.8 ЗК РФ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части упрощения размещения линейных объектов" внесены изменения, в соответствии с которыми указанный пункт после слов "осуществляющее такое использование лицо" дополняется словами "в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или)".
Таким образом, лицу, использовавшему исходный земельный участок на основании договора аренды или безвозмездного пользования, в случае образования из него земельных участков (земельного участка) способом, при котором исходный земельный участок сохраняется в измененных границах, предлагается выбрать: осуществлять использование измененного земельного участка на основании действующего договора либо заключить на прежних условиях новые договоры в отношении образуемых земельных участков (образуемого земельного участка) и измененного земельного участка.
С учетом изложенного Департамент недвижимости полагает, что при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в случае образования земельных участков из земельного участка, в отношении которого содержались в реестре прав ЕГРН записи об ограничении прав (обременении), возникшего на основании договора аренды или безвозмездного пользования:
в отношении образованных земельных участков сведения об ограничении прав (обременении) не переносятся (при этом арендатор исходного земельного участка имеет право на заключение договора аренды или безвозмездного пользования в отношении образованных земельных участков на тех же условиях, что были указаны в договоре в отношении исходного земельного участка; такой новый договор должен быть представлен в орган регистрации прав с соответствующим заявлением);
в отношении измененного земельного участка сведения об ограничении прав (обременении) сохраняются (при этом арендатор впоследствии может заключить с арендодателем и представить в орган регистрации прав с соответствующим заявлением дополнительное соглашение к договору, которым будут уточнены площадь земельного участка и, соответственно, размер арендной платы, либо новый договор, заключенный на прежних условиях (в этом случае одновременно с государственной регистрацией нового договора аренды или безвозмездного пользования производится погашение записи о государственной регистрации ранее заключенного договора).
Заместитель директора
Департамента недвижимости
Д.П.РЕПИН
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 20 ноября 2018 г. N Д23и-6181
О РАССМОТРЕНИИ ОБРАЩЕНИЯ
Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее - Департамент недвижимости) в рамках компетенции рассмотрел обращение и сообщает следующее.
В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437 (далее - Положение), Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование в отнесенных к его ведению сферах деятельности. Согласно Положению Минэкономразвития России не наделено полномочиями по официальному разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.
Вместе с тем полагаем возможным отметить следующее.
Согласно пункту 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
В соответствии с частью 1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах (далее - МКД) и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 г. N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона).
Статьей 219 ГК установлено, что собственникам квартир в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
Статьей 75 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ) предусмотрено, что при ипотеке квартиры в МКД, части которого в соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.
Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что одним из принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
При ипотеке нежилого помещения заложенными наряду с нежилым помещением считаются принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество в здании и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора данного земельного участка) (абзац пятый статьи 69 Закона N 102-ФЗ).
Необходимо отметить, что в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 января 2005 г. N 90 сделан вывод о том, если залогодателю нежилого помещения принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома и (или) доля в праве собственности на земельный участок, занятый домом, вместе с помещением считаются заложенными принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок (хотя в договоре об ипотеке нежилого помещения это не указано).
В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" отмечено, что собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
Учитывая вышеизложенное, по мнению Департамента недвижимости, при залоге помещения в здании одновременно считается заложенной и доля в праве общей собственности на общее имущество в здании, в том числе и на земельный участок, находящийся в общей долевой собственности собственников помещений в здании.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в здании не является самостоятельным предметом сделки (объектом гражданского оборота). Право общей долевой собственности на общее имущество в МКД принадлежит собственникам помещений в МКД в силу закона, то есть независимо от факта государственной регистрации права общей долевой собственности на такое имущество, и при залоге помещения одновременно считается заложенной доля в праве общей собственности на общее имущество в МКД независимо от того, имеется ли в договоре об ипотеке указание на это.
В соответствии с абзацем вторым статьи 69 Закона N 102-ФЗ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.
В этой связи, если жилое или нежилое здание принадлежит залогодателю на праве собственности, а земельный участок, на котором указанное здание расположено, находится в общей долевой собственности залогодателя и иных лиц, то предметом договора об ипотеке в таком случае будут являться здание и доля в праве общей собственности на земельный участок, и такой договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен.
При этом обращаем внимание, что письма Минэкономразвития России не содержат правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, не являются нормативными правовыми актами, имеют информационный характер и не препятствуют руководствоваться непосредственно нормами законодательства.
Заместитель директора
Департамента недвижимости
Д.П.РЕПИН
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 25 октября 2018 г. N ОГ-Д23-10433
О РАССМОТРЕНИИ ОБРАЩЕНИЯ
Департамент недвижимости Минэкономразвития России совместно с Росреестром рассмотрел обращения и в рамках компетенции сообщает.
В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в установленной сфере деятельности, и не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.
По информации, представленной Росреестром, в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) содержатся сведения о жилом помещении (квартире) с кадастровым номером <...> площадью 58,1 кв. м. расположенном по адресу: <...>, в отношении которого:
в июле 2004 г. было зарегистрировано Ваше право собственности на основании решения мирового судьи судебного участка N 1 <...> от 11 июня 2004 г. (право собственности было зарегистрировано на квартиру, расположенную по адресу: <...>);
в октябре 2015 г. в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним были внесены изменения в части адреса на основании справки, выданной Управлением архитектуры и градостроительства муниципального образования <...> и датированной сентябрем 2015 г.
Согласно копии свидетельства о государственной регистрации права, прилагаемой к обращению, за Вами в феврале 2005 г. было зарегистрировано право собственности на квартиру площадью 29,4 кв. м, расположенную по адресу: <...>.
Как следует из вышеуказанной информации Росреестра и копий документов, приложенных к обращению, квартиры находятся у Вас в индивидуальной собственности и за Вами также зарегистрировано право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (земельный участок)
Учитывая вышеизложенное, принимая также во внимание положения пункта 2 статьи 209, пунктов 1, 2 статьи 250, статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, в рассматриваемом случае при продаже данных квартир, положения действующего законодательства о праве преимущественной покупки не применяются.
Дополнительно сообщаем, что письма Минэкономразвития России не содержат правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, не являются нормативными правовыми актами, имеют информационный характер и не препятствуют руководствоваться непосредственно нормами законодательства.
Заместитель директора
Департамента недвижимости
Э.У.ГАЛИШИН
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 9 октября 2018 г. N Д23и-5409
О РАССМОТРЕНИИ ОБРАЩЕНИЯ
Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросу оформления права собственности на земельный участок, на котором расположен объект недвижимого имущества, и сообщает.
В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437 (далее - Положение), Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование в отнесенных к его ведению сферах деятельности. Согласно Положению Минэкономразвития России не наделено полномочиями по официальному разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.
Согласно постановлению Конституционного Суда Российской Федерации от 17 ноября 1997 г. N 17-П официальное, имеющее силу закона разъяснение (толкование) федерального закона должно осуществляться равно как и принятие, подписание и обнародование актов законодательного органа, то есть с обязательным соблюдением требований статей 105, 106 и 107 Конституции Российской Федерации, предъявляемых к принятию федеральных законов.
Одновременно обращаем внимание, что исходя из положений пункта 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 г. N 1009, постановления Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации от 11 ноября 1996 г. N 781-II ГД "Об обращении в Конституционный Суд Российской Федерации", письма Минэкономразвития России не являются нормативными правовыми актами и не запрещают руководствоваться положениями действующего законодательства.
Вместе с тем полагаем возможным отметить следующее.
В обращении отсутствует информация, позволяющая идентифицировать объекты недвижимого имущества (адресные ориентиры, кадастровые номера), а также информация о наличии зарегистрированных прав на данные объекты.
Согласно обращению, рассматриваемый земельный участок был предоставлен в аренду для строительства "многосекционного, блокированного жилого дома", а также объектов социально-культурного и бытового назначения. При этом не представляется возможным сделать однозначный вывод, является ли "многосекционный, блокированный жилой дом" многоквартирным домом либо жилым домом блокированной застройки.
В случае, если исходный земельный участок предоставлялся для строительства многоквартирного дома, полагаем возможным отметить следующее.
В пункте 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47, закреплено понятие многоквартирного дома, согласно которому таковым признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, либо в помещения общего пользования.
В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом.
Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Земельный участок для возникновения в отношении него право общей долевой собственности собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме должен быть сформирован в установленном порядке, в том числе поставлен на должен быть сформирован в установленном порядке, в том числе поставлен на государственный кадастровый учет, как земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома.
В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно части 1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества.
Право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, возникающее в силу закона одновременно с государственной регистрацией права на помещения в таком доме, не требует отдельного подтверждения его возникновения посредством государственной регистрации.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса).
В случае, если исходный земельный участок предоставлялся для строительства жилого дома блокированной застройки, полагаем возможным отметить следующее.
В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) жилые дома блокированной нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Законодательство Российской Федерации (в частности, Жилищный кодекс и Градостроительный кодекс) не содержит положений, определяющих, что дома блокированной застройки являются многоквартирными домами.
Таким образом, по мнению Департамента недвижимости, правила, установленные статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также частью 1 статьи 42 Закона N 218-ФЗ, не распространяются на земельные участки, на которых расположены жилые дома блокированной застройки.
Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности и на которых расположены объекты недвижимого имущества, осуществляется в порядке, установленном Главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, при условии соблюдения правил и норм, установленных статьями 11.9 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.
Дополнительно сообщаем, что в соответствии с пунктом 1 Положения о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2013 г. N 1038, Минстрой России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства и градостроительства (за исключением территориального планирования), а также в сфере жилищной политики.
Директор Департамента недвижимости
А.И.БУТОВЕЦКИЙ
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 4 октября 2018 г. N Д23и-5309
О РАССМОТРЕНИИ ОБРАЩЕНИЯ
Департамент недвижимости Минэкономразвития России, рассмотрев обращение по вопросу погашения записи о праве собственности застройщика на земельный участок под многоквартирным домом, сообщает.
В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437 (далее - Положение), Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование в отнесенных к его ведению сферах деятельности. Согласно Положению Минэкономразвития России не наделено полномочиями по официальному разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.
Вместе с тем полагаем возможным отметить следующее.
В соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома установлено в силу прямого указания закона и не требует каких-либо дополнительных подтверждений, право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и земельный участок, на котором расположен такой дом, у собственников помещений многоквартирного дома возникает в силу закона, независимо от факта государственной регистрации права общей долевой собственности на такое имущество. Вместе с тем, государственная регистрация права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) может осуществляться по желанию правообладателей.
В соответствии с положениями пункта 4 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 14, 18 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) государственная регистрация осуществляется на основании заявления правообладателя.
Согласно части 4 статьи 7 Закона N 218-ФЗ орган регистрации прав вносит в ЕГРН сведения на основании документов, поступивших в порядке, установленном Законом N 218-ФЗ. За государственную регистрацию прав взимается государственная пошлина в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации.
Порядок погашения в ЕГРН записи о праве собственности застройщика, публичного образования на земельный участок на основании разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию при первичной государственной регистрации права собственности на помещения, расположенные в многоквартирном доме, строительство которого осуществлялось в порядке, установленном Законом N 214-ФЗ, предусмотрен пунктом 139 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16 декабря 2015 г. N 943 (далее - Порядок): если жилое или нежилое помещение, машино-место входит в состав введенного в эксплуатацию многоквартирного дома, расположенного на земельном участке, сформированном (предоставленном) для строительства и (или) эксплуатации исключительно такого многоквартирного дома и принадлежащем застройщику на праве собственности, при наличии заявления о регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, как на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, также осуществляются следующие действия:
запись о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок погашается на основании разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома в порядке, предусмотренном пунктом 16 Порядка;
одновременно в отношении данного земельного участка вносятся записи о государственной регистрации права общей долевой собственности участника долевого строительства и застройщика. При этом в записи о государственной регистрации права общей долевой собственности застройщика при указании размера доли в праве вносятся либо слова "доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади помещений, машино-мест, не переданных участникам долевого строительства", либо слова "доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади помещений, машино-мест, не переданных участникам долевого строительства, а также помещений, машино-мест", далее указываются сведения о помещении, машино-месте (помещениях, машино-местах), принадлежащем (принадлежащих) застройщику.
Учитывая изложенное, по мнению Департамента недвижимости, если за всеми участниками долевого строительства зарегистрированы права на все объекты долевого строительства, однако государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не осуществлена, государственная регистрация прекращения права собственности застройщика на земельный участок возможна на основании заявления застройщика о прекращении права собственности.
В случае если многоквартирный дом не является вновь возведенным и государственная регистрация права собственности на все помещения в нем осуществлена до 1 января 2017 г., пункт 139 Правил может быть применен по аналогии (при наличии сведений о земельном участке в ЕГРН).
В случаях, когда государственная регистрация прав осуществлена не на все помещения в многоквартирном доме, то государственная регистрация прекращения права собственности застройщика на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, по мнению Департамента недвижимости, может быть осуществлена одновременно с государственной регистрацией права общей долевой собственности такого застройщика (являющегося собственником помещений в таком многоквартирном доме) или участника долевого строительства на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом.
Дополнительно сообщаем, что письма Минэкономразвития России не содержат правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, не являются нормативными правовыми актами, имеют информационный характер и не препятствуют руководствоваться непосредственно нормами законодательства.
Директор Департамента недвижимости
А.И.БУТОВЕЦКИЙ
