См. Документы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,
КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ
ПИСЬМО
от 11 августа 2016 г. N 14-06792/16
О РАССМОТРЕНИИ ОБРАЩЕНИЙ
Управление методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Управление Росреестра), рассмотрев обращения, сообщает.
Как доложили Управление Росреестра <...> (далее - Управление) и ФГБУ "ФКП Росреестра":
1) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) содержатся записи о праве общей долевой собственности (в размере 3/5 долей) на здание (жилой дом) с кадастровым номером <...>, и земельный участок с кадастровым номером <...>, расположенные по адресу: <...>;
в октябре 2015 г. запись о государственной регистрации права общей долевой собственности иного физического лица (в размере 2/5 долей) на земельный участок с кадастровым номером <...> в ЕГРП погашена;
в ЕГРП также содержатся записи о государственной регистрации права общей долевой собственности физических лиц на земельный участок с кадастровым номером <...> и помещение с кадастровым номером <...>, расположенное в здании (жилом доме) с кадастровым номером <...>;
2) в государственном кадастре недвижимости содержатся сведения о следующих объектах недвижимости, расположенных по адресу: <...>;
о земельном участке с кадастровым номером <...> площадью <...> кв. м, с категорией земель - "земли населенных пунктов", видом разрешенного использования - "для индивидуального жилищного строительства". Сведения о координатах характерных точек границ земельного участка с кадастровым номером <...> содержатся в государственном кадастре недвижимости;
о земельном участке с кадастровым номером <...> площадью <...> кв. м, с категорией земель - "земли населенных пунктов", видом разрешенного использования - "под индивидуальное жилищное строительство". Сведения о координатах характерных точек границ земельного участка с кадастровым номером <...> содержатся в государственном кадастре недвижимости;
о здании (жилом доме) с кадастровым номером <...> площадью <...> кв. м;
о помещении с кадастровым номером <...> площадью <...> кв. м, расположенном в здании с кадастровым номером <...>;
о размещении в границах земельного участка с кадастровым номером <...> здания с кадастровым номером <...>;
3) сведения о земельных участках с кадастровыми номерами <...>, <...> были внесены в государственный земельный кадастр на основании перечня ранее учтенных земельных участков в границах кадастрового квартала <...>, утвержденного комитетом по земельным ресурсам и землеустройству <...>, датированного 2002 г.;
сведения о здании с кадастровым номером <...> внесены в государственный кадастр недвижимости в рамках реализации приказа Минэкономразвития России от 11.01.2011 N 1 "О сроках и Порядке включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости" на основании сведений, переданных органом технической инвентаризации;
сведения о помещении с кадастровым номером <...> внесены в государственный кадастр недвижимости на основании заявления о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости, датированного февралем 2015 г., и представленного с ним технического плана помещения.
Как доложило Управление, решением Октябрьского районного суда города <...> по делу <...> с учетом нового решения, принятого апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам <...> суда от <...> по делу N <...> (далее - Решения суда), прекращено право общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <...>, <...> общей площадью <...> кв. м, произведен реальный раздел указанного жилого дома и признано право собственности на часть жилого дома общей площадью <...> кв. м, а также право общей долевой собственности физических лиц на помещения общей площадью <...> кв. м, расположенные в указанном жилом доме.
В этой связи отмечаем следующее.
Согласно статье 16 Жилищного кодекса Российской Федерации к видам жилых помещений относятся:
жилой дом (индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании), часть жилого дома;
квартира (структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении), часть квартиры;
комната (часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире).
Градостроительный кодекс Российской Федерации (часть 2 статьи 49) выделяет в том числе такие виды объектов капитального строительства, как:
отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства);
жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки).
Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме (пункт 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47).
В соответствии с частью 5 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре), статьей 7 Закона о кадастре государственный кадастровый учет осуществляется в отношении земельных участков, зданий (нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом), сооружений, помещений (жилое помещение, нежилое помещение), объектов незавершенного строительства.
Постановка на государственный кадастровый учет жилых помещений (в том числе квартир) в индивидуальном жилом доме и последующее их введение в гражданский оборот в качестве самостоятельных объектов гражданских прав, на наш взгляд, противоречит действующему законодательству.
В связи с изложенным, на наш взгляд, не должна осуществляться постановка на государственный кадастровый учет жилых и нежилых помещений в индивидуальном жилом доме как самостоятельных объектов недвижимости (по аналогии с квартирами в многоквартирном доме, комнатами в коммунальных квартирах), если такое помещение не представляет собой совокупность помещений, составляющих часть жилого дома (блок в жилом доме блокированной застройки); тем более, не может быть зарегистрировано одновременно право собственности и на жилой дом, и на помещение, расположенное в данном доме.
Таким образом, если указанные в Решениях суда помещения являются частями жилого дома (блоками) и каждой такой части соответствует "свой" земельный участок, на наш взгляд, образованные в результате раздела жилого дома помещения можно квалифицировать как блоки жилого дома блокированной застройки либо такой жилой дом должен быть отнесен к многоквартирному дому (т.е. указанные в Решениях суда помещения будут являться квартирами в многоквартирном доме).
Если жилой дом можно отнести к дому блокированной застройки, а каждый блок такового соответствует признакам индивидуального жилого дома, постановка такого блока на государственный кадастровый учет может быть осуществлена в качестве жилого дома, представляющего собой часть здания - жилого дома блокированной застройки.
Кроме того, согласно действующему законодательству квартиры могут располагаться только в многоквартирном доме, который, в свою очередь, располагается на земельном участке, предусматривающем возможность размещения и эксплуатации многоквартирного дома. В этой связи, на наш взгляд, если помещениями, указанными в Решениях суда, являются квартиры, то также должен быть решен вопрос о приведении в соответствие назначения здания и вида разрешенного использования земельного участка, на котором оно расположено.
Учитывая изложенное, Управлению и филиалу ФГБУ "ФКП Росреестра" <...> (далее - Филиал) необходимо:
провести анализ сведений ЕГРП и государственного кадастра недвижимости о здании (жилом доме) с кадастровым номером <...> и помещении с кадастровым номером <...>, а также о земельных участках с кадастровыми номерами <...>, <...>;
при необходимости, Филиалу запросить дополнительную информацию о названных здании и помещении в органах (организациях) по техническому учету и (или) технической инвентаризации;
ситуацию, изложенную в настоящем письме, обсудить на заседании совместной рабочей группы Управления и Филиала по вопросам повышения качества данных ЕГРП и государственного кадастра недвижимости;
о результатах сообщить заявителю и доложить в Росреестр.
В ФГБУ "ФКП Росреестра" направляется для осуществления контроля за исполнением Филиалом настоящего поручения.
Заместитель начальника Управления
методического обеспечения и анализа
в сфере регистрации прав
и кадастрового учета
Ю.В.КУНИЦЫНА
